榕御市場分析及項(xiàng)目管理知識分析方案(文件)
【正文】 南，東面緊臨龍文花園0596216086611萬㎡丹霞名城中心板塊小高層、高層首次將推107幢1825層福建渠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司緊鄰活爾瑪、九龍公園，處在市中心點(diǎn)，生活配套齊全。目前已封盤。伺機(jī)再開盤。因市區(qū)市場階段性供過于求，促使未來市場競爭加劇，且市區(qū)客源較為單一，多為本地人消費(fèi)及周圍縣城人員購置，市場上升的空間后勁較為不足，價格較為平穩(wěn)，項(xiàng)目的營銷難度增加周期拉長?？蛻粝M(fèi)心態(tài)分析：由于漳州房地場市場價格大幅度的拉高，使部分客戶較難接受，所以就選擇靜觀奇變觀望態(tài)度，出現(xiàn)市場過度的緩沖期，同樣開發(fā)商放量也較為謹(jǐn)慎。由此不難看出，漳州“東擴(kuò)、西進(jìn)、南拓”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，直接關(guān)系著土地地塊的推出，也直接影響未來房地產(chǎn)市場趨勢。上半年市場供給面積的增幅大于銷售面積的增幅，同時市場又處于每年的銷售淡季，加上宏觀政策的銀根緊縮，房貸新政、加息等政策的引導(dǎo)，和全國一線城市房價的滯漲或回落的市場信息的引導(dǎo)，這些因素綜合作用在購房人身上，導(dǎo)致購房人的心理預(yù)期發(fā)生變化。㎡，總共有48間店面。四、產(chǎn)品投放 “榕御”一期產(chǎn)品主要以中、小戶型二房、三房為主，目前在國家宏觀調(diào)控和市場觀望氣氛濃厚、剛性需求為主的條件下，低總價以中、小戶型是打開沉寂市場的最有力武器，同時考慮到一期中小戶型產(chǎn)品數(shù)量較大（522套），若一次性投放量過大，成交情況未必理想。位于丹霞路和詩浦路交叉口,項(xiàng)目東南面, 丹霞路是主干道車流量較大,缺點(diǎn)本幢樓在項(xiàng)目東南面又靠近沿街十字路口，從（噪音、樓距、景觀）等綜合方面考慮本幢樓是一期相對劣勢的產(chǎn)品。②為了榕御項(xiàng)目在漳州第一次開盤亮相，保證開盤當(dāng)天的現(xiàn)場的來客量和成交量，營造開盤時的熱銷場面。認(rèn)購促銷假方案：①11月5日前認(rèn)購，即可享有購房總額5%優(yōu)惠②11月15日前認(rèn)購，即可享有購房總額3%優(yōu)惠③11月21日前認(rèn)購，即可享有購房總額2%優(yōu)惠開盤促銷方案：開盤當(dāng)天簽定認(rèn)購協(xié)議書的客戶，可參加“購房優(yōu)惠大轉(zhuǎn)盤”搖獎活動：獎金活動設(shè)置四個層級：①1888 ②2888 ③3888 ④4888認(rèn)購準(zhǔn)備文件：a) 法律文件齊備：《建筑用地許可證》、《建筑規(guī)劃許可證》、《土地使用權(quán)證》、 《施工許可證》 、《預(yù)售許可證》。銷售人員在推薦時須向客戶推薦兩到三套戶型，一個客戶憑身份證可以認(rèn)購兩套單元，每套（一順位2萬元/套、二順位1萬元/套）。 一代領(lǐng)秀：起價：4030元/㎡。 天利仁和: 起價: 3800元/㎡。4：認(rèn)購期間口頭報價4000元/㎡。2：突出總價：考慮到一期產(chǎn)品以中、小戶型為主，大部分產(chǎn)品總價可控制在50萬以內(nèi)，因此總價不高是本項(xiàng)目的一大優(yōu)勢。 福海陽光: 起價：3700元/㎡。認(rèn)購促銷方案：所有認(rèn)購單元的客戶還可享受分時段的優(yōu)惠：■ 2008年11月5日前認(rèn)購單元的客戶即可享受8888元優(yōu)惠■ 2008年11月15日前認(rèn)購單元的客戶即可享受6666元優(yōu)惠■ 2008年11月21日前認(rèn)購單元的客戶即可享受3888元優(yōu)惠開盤促銷方案：開盤當(dāng)天所有定購統(tǒng)一定金為：30000元/套，簽定“榕御”認(rèn)購協(xié)議書，并在規(guī)定的時間內(nèi)交清款項(xiàng)，逾期定金不予退還，開發(fā)商有權(quán)對所選定的單元進(jìn)行處理。開盤流程：客戶通知→現(xiàn)場客戶接待→認(rèn)購細(xì)則告知→房號房源確認(rèn)→價格優(yōu)惠確認(rèn)（購房卡）→填寫客戶房號、優(yōu)惠價格確認(rèn)單→現(xiàn)場審核確認(rèn)→收取認(rèn)購金、開具收款收據(jù)→簽署《榕御認(rèn)購協(xié)議書》→客戶銀行征信審核→遞交合同簽署須知→項(xiàng)目經(jīng)理登記銷控表。認(rèn)購時間：2008年10月25日2008年11月21日 開盤時間：2008年11月22日 認(rèn)購地點(diǎn)：榕御營銷中心作出如下兩種認(rèn)購方案供領(lǐng)導(dǎo)決策：第一種方案：購房卡認(rèn)購期的實(shí)施辦法： 在認(rèn)購期原則上是不進(jìn)行任何形式的訂購，通過廣告或活動發(fā)布項(xiàng)目的信息，給客戶制造懸念； 凡有意向認(rèn)購的客戶一律交納人民幣貳萬元/套，領(lǐng)取相應(yīng)的購房卡一張； 認(rèn)購期間不可能給客戶在價格、面積、戶型、位置上作出任何承諾； 所有購卡客戶如正式認(rèn)購時選擇不到自己所滿意的戶型、位置，可如數(shù)退還所交納的認(rèn)購金； 銷售人員前期推薦時須在前期向客戶推薦兩到三個可選戶型，以防止客戶當(dāng)天沒心理準(zhǔn)備而沒購買到房子 ； 凡持有購房卡的客戶才能在開盤當(dāng)天參加搖號選房； 開盤當(dāng)天客戶根據(jù)搖號的順序進(jìn)場選房，每成交一批再進(jìn)場下一組。房號建筑面積房號建筑面積房號建筑面積房號建筑面積房號建筑面積房號建筑面積201 202 203 204 205 206 301 302 303 304 305 306 401 402 403 404 405 406 501 502 503 504 505 506 601 602 603 604 605 606 701 702 703 704 705 706 801 802 803 804 805 806
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