【正文】 7幢18層、2幢33層漳州市瑞佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漳州一中分校、漳州第二實小 規(guī)劃建設(shè)國際會展城、明發(fā)商業(yè)廣場、江濱公園五星級酒店等市政配套水仙大街以南，東面緊臨龍文花園0596216086611萬㎡丹霞名城中心板塊小高層、高層首次將推107幢1825層福建渠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司緊鄰活爾瑪、九龍公園，處在市中心點，生活配套齊全?？蛻粝M(fèi)心態(tài)分析：由于漳州房地場市場價格大幅度的拉高，使部分客戶較難接受，所以就選擇靜觀奇變觀望態(tài)度，出現(xiàn)市場過度的緩沖期，同樣開發(fā)商放量也較為謹(jǐn)慎。四、產(chǎn)品投放 “榕御”一期產(chǎn)品主要以中、小戶型二房、三房為主，目前在國家宏觀調(diào)控和市場觀望氣氛濃厚、剛性需求為主的條件下，低總價以中、小戶型是打開沉寂市場的最有力武器，同時考慮到一期中小戶型產(chǎn)品數(shù)量較大（522套），若一次性投放量過大，成交情況未必理想。銷售人員在推薦時須向客戶推薦兩到三套戶型，一個客戶憑身份證可以認(rèn)購兩套單元，每套（一順位2萬元/套、二順位1萬元/套）。2：突出總價：考慮到一期產(chǎn)品以中、小戶型為主，大部分產(chǎn)品總價可控制在50萬以內(nèi)，因此總價不高是本項目的一大優(yōu)勢。認(rèn)購時間：2008年10月25日2008年11月21日 開盤時間：2008年11月22日 認(rèn)購地點：榕御營銷中心作出如下兩種認(rèn)購方案供領(lǐng)導(dǎo)決策：第一種方案：購房卡認(rèn)購期的實施辦法： 在認(rèn)購期原則上是不進(jìn)行任何形式的訂購，通過廣告或活動發(fā)布項目的信息，給客戶制造懸念； 凡有意向認(rèn)購的客戶一律交納人民幣貳萬元/套，領(lǐng)取相應(yīng)的購房卡一張； 認(rèn)購期間不可能給客戶在價格、面積、戶型、位置上作出任何承諾； 所有購卡客戶如正式認(rèn)購時選擇不到自己所滿意的戶型、位置，可如數(shù)退還所交納的認(rèn)購金； 銷售人員前期推薦時須在前期向客戶推薦兩到三個可選戶型，以防止客戶當(dāng)天沒心理準(zhǔn)備而沒購買到房子 ； 凡持有購房卡的客戶才能在開盤當(dāng)天參加搖號選房； 開盤當(dāng)天客戶根據(jù)搖號的順序進(jìn)場選房，每成交一批再進(jìn)場下一組。二、產(chǎn)品概括（1） 榕御一期17概括 榕御一期總共7幢樓,17板式小高層,主要分部在整個社區(qū)的南面,靠近詩浦路和丹霞路。目前在售項目供給量及土地交易量主導(dǎo)著未來市場的供應(yīng)量，預(yù)計2008年市場開發(fā)項目約15個，總建筑面積不下300萬平方，用地約160公頃，套數(shù)約32000套。漳州“榕御”項目一期營銷方案n 市場分析n 產(chǎn)品概括n 蓄客分析n 銷售策略n 銷售周期n 銷售目標(biāo)n 認(rèn)購方案n 價格策略n 廣告計劃與預(yù)算一、市場分析（備注：數(shù)據(jù)來源于市場調(diào)查及漳州市房地產(chǎn)管理局。占地19畝A、漳州市場特征：由于市政府繼續(xù)實施加快工業(yè)化和城市化戰(zhàn)略，漳州市社會經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展，加上漳州自身的區(qū)位優(yōu)勢，投資價值凸現(xiàn)，地價、房價、人力勞動成本等相對各大城市突顯較低，未來發(fā)展有空間，吸引了外來資本來漳州投資，帶動房地產(chǎn)市場發(fā)展。從緊的貨幣政策和對后續(xù)政策出臺的預(yù)期，加上自下半年起全球經(jīng)濟(jì)的沖擊及國內(nèi)地產(chǎn)市場的降價風(fēng)波導(dǎo)致漳州樓盤的降價及新開樓盤的低價入市，加深客戶對購房采取謹(jǐn)慎態(tài)度，整個房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，從成交量及房價可以印證C、目前漳州市場住宅產(chǎn)品的去化情況：★、據(jù)市房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年商品房銷售中，%位列榜首，%，%，%。③在服務(wù)的過程中讓客戶感受到提前認(rèn)購的優(yōu)越性，鞏固客戶關(guān)系，加強(qiáng)人脈宣傳的作用。均價: 4500元/㎡(2008年 9月 14日開盤)★ 2008年底以來,房地產(chǎn)市場情況變化迅猛,已從賣方市場迅速轉(zhuǎn)變成買方市場,客戶對房地產(chǎn)價格下調(diào)的預(yù)期不斷加大,在這種市場背景下,價格策略是否正確是決定開盤成功與否的關(guān)鍵,我部針對“榕御”一期產(chǎn)品價格策略作以下建議：1：平開快去：即以略低于市場同類產(chǎn)品價格強(qiáng)有力促銷手段及優(yōu)惠措施快速啟動市場。 認(rèn)購意向書 編號：姓 名性 別聯(lián)系電話身份證號碼認(rèn)購時間通訊地址您需求的商品房單元第一順位樓 梯 層 單元， 您接受的價格是第二順位樓 梯 層 單元， 您接受的價格是 認(rèn)購意向金：人民幣 元備注：※ 感謝您的參與，本卡所填寫意向單元房號不做為購房保留憑證；※ 完整填寫本認(rèn)購意向書的開盤時按順位優(yōu)先認(rèn)購；※ 開盤期以三鋼房地產(chǎn)對外公示為準(zhǔn)；※ 福建三鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司保留此活動最終解釋權(quán)。因此，對產(chǎn)品投放可以做以下考量：★ 根據(jù)目前市場需求和客戶認(rèn)購情況，選擇型投放產(chǎn)品★ 光推部分、刺激市場、在市場上形成良好的銷售開端，形成熱銷的局面★ 以120㎡以下為主，搭配少量的130㎡以上的戶型，有利于產(chǎn)品銷售和價格調(diào)整★ 具體計劃先推出5住宅，共114套，㎡，視認(rèn)購情況再決定是加推6 4號樓: 共11層，共計30套，㎡，其中(94㎡共計10套,；124㎡共計20套)。因此，雖然總體市場供應(yīng)量很大，但市場仍存在著有效需求