【正文】 7幢18層、2幢33層漳州市瑞佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漳州一中分校、漳州第二實(shí)小 規(guī)劃建設(shè)國(guó)際會(huì)展城、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、江濱公園五星級(jí)酒店等市政配套水仙大街以南，東面緊臨龍文花園0596216086611萬㎡丹霞名城中心板塊小高層、高層首次將推107幢1825層福建渠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司緊鄰活爾瑪、九龍公園，處在市中心點(diǎn)，生活配套齊全?？蛻粝M(fèi)心態(tài)分析：由于漳州房地場(chǎng)市場(chǎng)價(jià)格大幅度的拉高，使部分客戶較難接受，所以就選擇靜觀奇變觀望態(tài)度，出現(xiàn)市場(chǎng)過度的緩沖期，同樣開發(fā)商放量也較為謹(jǐn)慎。四、產(chǎn)品投放 “榕御”一期產(chǎn)品主要以中、小戶型二房、三房為主，目前在國(guó)家宏觀調(diào)控和市場(chǎng)觀望氣氛濃厚、剛性需求為主的條件下，低總價(jià)以中、小戶型是打開沉寂市場(chǎng)的最有力武器，同時(shí)考慮到一期中小戶型產(chǎn)品數(shù)量較大（522套），若一次性投放量過大，成交情況未必理想。銷售人員在推薦時(shí)須向客戶推薦兩到三套戶型，一個(gè)客戶憑身份證可以認(rèn)購兩套單元，每套（一順位2萬元/套、二順位1萬元/套）。2：突出總價(jià)：考慮到一期產(chǎn)品以中、小戶型為主，大部分產(chǎn)品總價(jià)可控制在50萬以內(nèi)，因此總價(jià)不高是本項(xiàng)目的一大優(yōu)勢(shì)。認(rèn)購時(shí)間：2008年10月25日2008年11月21日 開盤時(shí)間：2008年11月22日 認(rèn)購地點(diǎn)：榕御營(yíng)銷中心作出如下兩種認(rèn)購方案供領(lǐng)導(dǎo)決策：第一種方案：購房卡認(rèn)購期的實(shí)施辦法： 在認(rèn)購期原則上是不進(jìn)行任何形式的訂購，通過廣告或活動(dòng)發(fā)布項(xiàng)目的信息，給客戶制造懸念； 凡有意向認(rèn)購的客戶一律交納人民幣貳萬元/套，領(lǐng)取相應(yīng)的購房卡一張； 認(rèn)購期間不可能給客戶在價(jià)格、面積、戶型、位置上作出任何承諾； 所有購卡客戶如正式認(rèn)購時(shí)選擇不到自己所滿意的戶型、位置，可如數(shù)退還所交納的認(rèn)購金； 銷售人員前期推薦時(shí)須在前期向客戶推薦兩到三個(gè)可選戶型，以防止客戶當(dāng)天沒心理準(zhǔn)備而沒購買到房子 ； 凡持有購房卡的客戶才能在開盤當(dāng)天參加搖號(hào)選房； 開盤當(dāng)天客戶根據(jù)搖號(hào)的順序進(jìn)場(chǎng)選房，每成交一批再進(jìn)場(chǎng)下一組。二、產(chǎn)品概括（1） 榕御一期17概括 榕御一期總共7幢樓,17板式小高層,主要分部在整個(gè)社區(qū)的南面,靠近詩浦路和丹霞路。目前在售項(xiàng)目供給量及土地交易量主導(dǎo)著未來市場(chǎng)的供應(yīng)量，預(yù)計(jì)2008年市場(chǎng)開發(fā)項(xiàng)目約15個(gè)，總建筑面積不下300萬平方，用地約160公頃，套數(shù)約32000套。漳州“榕御”項(xiàng)目一期營(yíng)銷方案n 市場(chǎng)分析n 產(chǎn)品概括n 蓄客分析n 銷售策略n 銷售周期n 銷售目標(biāo)n 認(rèn)購方案n 價(jià)格策略n 廣告計(jì)劃與預(yù)算一、市場(chǎng)分析（備注：數(shù)據(jù)來源于市場(chǎng)調(diào)查及漳州市房地產(chǎn)管理局。占地19畝A、漳州市場(chǎng)特征：由于市政府繼續(xù)實(shí)施加快工業(yè)化和城市化戰(zhàn)略，漳州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展，加上漳州自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，投資價(jià)值凸現(xiàn)，地價(jià)、房?jī)r(jià)、人力勞動(dòng)成本等相對(duì)各大城市突顯較低，未來發(fā)展有空間，吸引了外來資本來漳州投資，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。從緊的貨幣政策和對(duì)后續(xù)政策出臺(tái)的預(yù)期，加上自下半年起全球經(jīng)濟(jì)的沖擊及國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)的降價(jià)風(fēng)波導(dǎo)致漳州樓盤的降價(jià)及新開樓盤的低價(jià)入市，加深客戶對(duì)購房采取謹(jǐn)慎態(tài)度，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，從成交量及房?jī)r(jià)可以印證C、目前漳州市場(chǎng)住宅產(chǎn)品的去化情況：★、據(jù)市房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年商品房銷售中，%位列榜首，%，%，%。③在服務(wù)的過程中讓客戶感受到提前認(rèn)購的優(yōu)越性，鞏固客戶關(guān)系，加強(qiáng)人脈宣傳的作用。均價(jià): 4500元/㎡(2008年 9月 14日開盤)★ 2008年底以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)情況變化迅猛,已從賣方市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)變成買方市場(chǎng),客戶對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格下調(diào)的預(yù)期不斷加大,在這種市場(chǎng)背景下,價(jià)格策略是否正確是決定開盤成功與否的關(guān)鍵,我部針對(duì)“榕御”一期產(chǎn)品價(jià)格策略作以下建議：1：平開快去：即以略低于市場(chǎng)同類產(chǎn)品價(jià)格強(qiáng)有力促銷手段及優(yōu)惠措施快速啟動(dòng)市場(chǎng)。 認(rèn)購意向書 編號(hào)：姓 名性 別聯(lián)系電話身份證號(hào)碼認(rèn)購時(shí)間通訊地址您需求的商品房單元第一順位樓 梯 層 單元， 您接受的價(jià)格是第二順位樓 梯 層 單元， 您接受的價(jià)格是 認(rèn)購意向金：人民幣 元備注：※ 感謝您的參與，本卡所填寫意向單元房號(hào)不做為購房保留憑證；※ 完整填寫本認(rèn)購意向書的開盤時(shí)按順位優(yōu)先認(rèn)購；※ 開盤期以三鋼房地產(chǎn)對(duì)外公示為準(zhǔn)；※ 福建三鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司保留此活動(dòng)最終解釋權(quán)。因此，對(duì)產(chǎn)品投放可以做以下考量：★ 根據(jù)目前市場(chǎng)需求和客戶認(rèn)購情況，選擇型投放產(chǎn)品★ 光推部分、刺激市場(chǎng)、在市場(chǎng)上形成良好的銷售開端，形成熱銷的局面★ 以120㎡以下為主，搭配少量的130㎡以上的戶型，有利于產(chǎn)品銷售和價(jià)格調(diào)整★ 具體計(jì)劃先推出5住宅，共114套，㎡，視認(rèn)購情況再?zèng)Q定是加推6 4號(hào)樓: 共11層，共計(jì)30套，㎡，其中(94㎡共計(jì)10套,；124㎡共計(jì)20套)。因此，雖然總體市場(chǎng)供應(yīng)量很大，但市場(chǎng)仍存在著有效需求