【正文】 7幢18層、2幢33層漳州市瑞佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漳州一中分校、漳州第二實小 規(guī)劃建設(shè)國際會展城、明發(fā)商業(yè)廣場、江濱公園五星級酒店等市政配套水仙大街以南，東面緊臨龍文花園0596216086611萬㎡丹霞名城中心板塊小高層、高層首次將推107幢1825層福建渠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司緊鄰活爾瑪、九龍公園，處在市中心點，生活配套齊全?？蛻粝M心態(tài)分析：由于漳州房地場市場價格大幅度的拉高，使部分客戶較難接受，所以就選擇靜觀奇變觀望態(tài)度，出現(xiàn)市場過度的緩沖期，同樣開發(fā)商放量也較為謹慎。四、產(chǎn)品投放 “榕御”一期產(chǎn)品主要以中、小戶型二房、三房為主，目前在國家宏觀調(diào)控和市場觀望氣氛濃厚、剛性需求為主的條件下，低總價以中、小戶型是打開沉寂市場的最有力武器，同時考慮到一期中小戶型產(chǎn)品數(shù)量較大（522套），若一次性投放量過大，成交情況未必理想。銷售人員在推薦時須向客戶推薦兩到三套戶型，一個客戶憑身份證可以認購兩套單元，每套（一順位2萬元/套、二順位1萬元/套）。2：突出總價：考慮到一期產(chǎn)品以中、小戶型為主，大部分產(chǎn)品總價可控制在50萬以內(nèi)，因此總價不高是本項目的一大優(yōu)勢。認購時間：2008年10月25日2008年11月21日 開盤時間：2008年11月22日 認購地點：榕御營銷中心作出如下兩種認購方案供領(lǐng)導(dǎo)決策：第一種方案：購房卡認購期的實施辦法： 在認購期原則上是不進行任何形式的訂購，通過廣告或活動發(fā)布項目的信息，給客戶制造懸念； 凡有意向認購的客戶一律交納人民幣貳萬元/套，領(lǐng)取相應(yīng)的購房卡一張； 認購期間不可能給客戶在價格、面積、戶型、位置上作出任何承諾； 所有購卡客戶如正式認購時選擇不到自己所滿意的戶型、位置，可如數(shù)退還所交納的認購金； 銷售人員前期推薦時須在前期向客戶推薦兩到三個可選戶型，以防止客戶當(dāng)天沒心理準備而沒購買到房子 ； 凡持有購房卡的客戶才能在開盤當(dāng)天參加搖號選房； 開盤當(dāng)天客戶根據(jù)搖號的順序進場選房，每成交一批再進場下一組。二、產(chǎn)品概括（1） 榕御一期17概括 榕御一期總共7幢樓,17板式小高層,主要分部在整個社區(qū)的南面,靠近詩浦路和丹霞路。目前在售項目供給量及土地交易量主導(dǎo)著未來市場的供應(yīng)量，預(yù)計2008年市場開發(fā)項目約15個，總建筑面積不下300萬平方，用地約160公頃，套數(shù)約32000套。漳州“榕御”項目一期營銷方案n 市場分析n 產(chǎn)品概括n 蓄客分析n 銷售策略n 銷售周期n 銷售目標n 認購方案n 價格策略n 廣告計劃與預(yù)算一、市場分析（備注：數(shù)據(jù)來源于市場調(diào)查及漳州市房地產(chǎn)管理局。占地19畝A、漳州市場特征：由于市政府繼續(xù)實施加快工業(yè)化和城市化戰(zhàn)略，漳州市社會經(jīng)濟的較快發(fā)展，加上漳州自身的區(qū)位優(yōu)勢，投資價值凸現(xiàn)，地價、房價、人力勞動成本等相對各大城市突顯較低，未來發(fā)展有空間，吸引了外來資本來漳州投資，帶動房地產(chǎn)市場發(fā)展。從緊的貨幣政策和對后續(xù)政策出臺的預(yù)期，加上自下半年起全球經(jīng)濟的沖擊及國內(nèi)地產(chǎn)市場的降價風(fēng)波導(dǎo)致漳州樓盤的降價及新開樓盤的低價入市，加深客戶對購房采取謹慎態(tài)度，整個房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，從成交量及房價可以印證C、目前漳州市場住宅產(chǎn)品的去化情況：★、據(jù)市房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年商品房銷售中，%位列榜首，%，%，%。③在服務(wù)的過程中讓客戶感受到提前認購的優(yōu)越性，鞏固客戶關(guān)系，加強人脈宣傳的作用。均價: 4500元/㎡(2008年 9月 14日開盤)★ 2008年底以來,房地產(chǎn)市場情況變化迅猛,已從賣方市場迅速轉(zhuǎn)變成買方市場,客戶對房地產(chǎn)價格下調(diào)的預(yù)期不斷加大,在這種市場背景下,價格策略是否正確是決定開盤成功與否的關(guān)鍵,我部針對“榕御”一期產(chǎn)品價格策略作以下建議：1：平開快去：即以略低于市場同類產(chǎn)品價格強有力促銷手段及優(yōu)惠措施快速啟動市場。 認購意向書 編號：姓 名性 別聯(lián)系電話身份證號碼認購時間通訊地址您需求的商品房單元第一順位樓 梯 層 單元， 您接受的價格是第二順位樓 梯 層 單元， 您接受的價格是 認購意向金：人民幣 元備注：※ 感謝您的參與，本卡所填寫意向單元房號不做為購房保留憑證；※ 完整填寫本認購意向書的開盤時按順位優(yōu)先認購；※ 開盤期以三鋼房地產(chǎn)對外公示為準；※ 福建三鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司保留此活動最終解釋權(quán)。因此，對產(chǎn)品投放可以做以下考量：★ 根據(jù)目前市場需求和客戶認購情況，選擇型投放產(chǎn)品★ 光推部分、刺激市場、在市場上形成良好的銷售開端，形成熱銷的局面★ 以120㎡以下為主，搭配少量的130㎡以上的戶型，有利于產(chǎn)品銷售和價格調(diào)整★ 具體計劃先推出5住宅，共114套，㎡，視認購情況再決定是加推6 4號樓: 共11層，共計30套，㎡，其中(94㎡共計10套,；124㎡共計20套)。因此，雖然總體市場供應(yīng)量很大，但市場仍存在著有效需求