【正文】 心費用收據(jù)單》，引導(dǎo)或陪同客人到財務(wù)部結(jié)賬。使用后須在《費用結(jié)算單》上簽名?！　∮械膶懽謽堑膱笮撄c也設(shè)在前臺，方便客戶報修?！　?3)建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制?！　　　?1)報修與維修程序?！　?3)設(shè)備的維修。③維修方法是否恰當(dāng)。即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。即當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理 (大修)。　　五、保安與消防管理　　　　(1)貫徹保安管理的基本原則是：①賓客至上，服務(wù)第一?！　?2)建立保安部的組織機(jī)構(gòu)。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發(fā)生的事故。③消防聯(lián)動 機(jī)構(gòu)：消防送風(fēng)和排煙風(fēng)機(jī)的功能和聯(lián)動試驗；空氣系統(tǒng)鮮風(fēng)機(jī)和排氣機(jī)的功能和聯(lián)動試驗；消防電梯的功能試驗。宣傳的內(nèi)容有：消防工作的原則，消防法規(guī)，消防須知 。④ 明確防火責(zé)任人的職責(zé)，根據(jù)《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定，制定防火制度。⑧發(fā)動大家， 及時消除火災(zāi)苗頭和隱患。做 好疏散的準(zhǔn)備工作，人員疏散為主為先，轉(zhuǎn)移危險品、搶救貴重財產(chǎn)在后。日常清潔工作 的重點體現(xiàn)在：　　(1)制定完善的清潔細(xì)則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數(shù)、檢查方法等，并嚴(yán)格執(zhí)行。　　(4)保持樓內(nèi)公共場所的清潔。除以上各項管理與服務(wù)工作，協(xié)調(diào) 好寫字樓與客戶和社會各界的關(guān)系也是搞好寫字樓管理的一項重要內(nèi)容?！　⊥ǔＧ闆r下，業(yè)主會事先準(zhǔn)備好一個適用于寫字樓物業(yè)內(nèi)所有出租單元的標(biāo)準(zhǔn)租賃合約，作為與潛在租客談判的基礎(chǔ)?！　∽赓U合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款　　在編制標(biāo)準(zhǔn)租賃合約的過程中，業(yè)主的主要目標(biāo)之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關(guān)的運營費用；而對于潛在的租客來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權(quán)利，得到盡可能多的服務(wù)。租客和物業(yè)管理經(jīng)理更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個租賃期間內(nèi)有效，例如月租金在整個租期內(nèi)每年增長10元／平方米或每年上調(diào)8％；當(dāng)租期很長時，也可規(guī)定每2年或3年將租金調(diào)整一次。在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)運營過程中的所有費用。
　　當(dāng)所有的運營費用均由租客直接分擔(dān)時，則稱這種出租方式為“凈租”，此時的代收代繳費用常按租賃面積基本租金的一個固定比例計算。設(shè)備和公共空間的更新改造投資也要在租客間進(jìn)行分?jǐn)?，但要注意處理好更新改造投資周期與每一個租約的租賃周期間的關(guān)系。折讓優(yōu)惠的具體做法很多，如給新入住的租客一個免租期、為租客從原來租住的寫字樓遷至本寫字樓提供一定的資金幫助、替租客支付由于提前終止與原租住寫字樓的業(yè)主間的租約而需繳納的罰金或?qū)ψ饪腿胱∏暗难b修投資提供資金幫助等。如果租客預(yù)計由于自己業(yè)務(wù)的發(fā)展可能會在未來增加承租面積則一般希望業(yè)主在將來一般是租約期滿能滿足其擴(kuò)展辦公空間的要求。這里主要有兩個原因。在北京、上海、深圳等發(fā)達(dá)城市，高級寫字樓由于區(qū)域環(huán)境、配套設(shè)施等硬件條件的 高度集中，中心商務(wù)區(qū)等群落逐步形成并趨于成熟?！　≡诒本⑸虾?、深圳這些商務(wù)寫字樓高度密集的城市，寫字樓所處區(qū)域的交通環(huán)境和寫字樓本身的車位管理已經(jīng)成了首當(dāng)其沖的問題?！　∧敲?，對于一個新的寫字樓，或許企業(yè)有理由相信有品牌的物業(yè)管理公司。當(dāng)業(yè)主把寫字樓及其設(shè)施交給物業(yè)公司管理的時候，當(dāng)企業(yè)入住各種酒店、寫字樓、公寓或是度假村的時候，也同時把他們的生命及財產(chǎn)安全托付給了物業(yè)管理公司?！　“踩婪吨匾囊稽c應(yīng)當(dāng)注意物業(yè)管理公司在設(shè)備投入上是否到位，光靠人海戰(zhàn)術(shù)的物業(yè)管理公司是不稱職的?！　∥飿I(yè)管理公司只是一個“集成者”、“組織者”，只有當(dāng)其自身專業(yè)化的組織管理結(jié)構(gòu)和安全防范設(shè)施達(dá)到更專業(yè)的水平才能最大限度地保障客戶的安全。仍存在南北差異，東西差異?！　∵@些現(xiàn)象是市場開放的必然結(jié)果。2004年11月，總建筑面積達(dá)10萬多平方米的深圳龍崗文化中心項目的物業(yè)管理招投標(biāo)中，該中心提出，投標(biāo)單位在中標(biāo)后，必須每年提供一份由專業(yè)的、權(quán)威的、獨立的、公正的第三方質(zhì)量評估機(jī)構(gòu)出具的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評估報告，并將這一要求寫進(jìn)了招標(biāo)文件及物業(yè)服務(wù)合同，這在全國尚屬首例?！　∧壳霸谖飿I(yè)管理服務(wù)中，由于簽約前沒有明確的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督評估措施，事中又缺乏必要和合適的監(jiān)督方法，各種成本向下游轉(zhuǎn)移，使得事后糾紛處理成本大大增加。如果扯皮找借口，只能體現(xiàn)出這是個不負(fù)責(zé)任的物業(yè)管理者，或許最簡單的也是最好的一個方式就是多走幾家寫字樓看一看，通過比較來獲得結(jié)論。而北京、上海等開發(fā)企業(yè)，在早期就請一些有經(jīng)驗物業(yè)管理公司來介入。 B寫字樓開發(fā)要有計劃我們現(xiàn)在看一些樓盤，從物業(yè)管理角度來說，應(yīng)該看得更遠(yuǎn)一些。C物業(yè)管理公司的電梯問題省城寫字樓的電梯問題非常突出。我們不僅要考慮電梯，還要考慮電梯的區(qū)域。從寫字樓角度來說，我們一方面考慮停車位，同時要考慮交通等問題，寫字樓說它最重要的是地段。E寫字樓功能性問題寫字樓的功能性是選擇能為這個大廈提供必要的辦公、商務(wù)服務(wù)的機(jī)構(gòu)設(shè)施，包括一些快遞公司餐廳，健身康樂設(shè)施、會議室、商務(wù)中心、小型超市等等，同時在樓內(nèi)配套有一些開發(fā)商沒有注意到的，例如通風(fēng)口、照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓的中央空調(diào)系統(tǒng)。相關(guān)鏈接：什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主委員會的委托，依照物業(yè)管理合同或協(xié)議，對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地進(jìn)行管理。實行公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，一般程序如下：1．成立招標(biāo)評審組。3．編制招標(biāo)書。從中選擇確定符合條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)。6．簽訂物業(yè)管理委托合同。例如：保安24小時值班巡邏制度、機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)制度、車輛保管制度等，檢查各項制度是否落實，有無漏洞，發(fā)現(xiàn)問題有無立即整改。建立規(guī)范的物業(yè)管理制度要做好以下幾方面的工作：一是權(quán)力不能過分集中，防止濫用權(quán)力，導(dǎo)致腐敗；二是要有全面體現(xiàn)私權(quán)自治的物業(yè)管理立法并以此為基礎(chǔ)建立物業(yè)管理法律制度；三是在業(yè)主權(quán)利行使、物業(yè)維修基金使用、財務(wù)監(jiān)管、物業(yè)公司聘用等關(guān)鍵問題和關(guān)鍵環(huán)節(jié)上要有詳細(xì)的規(guī)定；四是激勵全體業(yè)主的權(quán)利意識，關(guān)心小區(qū)物業(yè)管理。而區(qū)域形象則是一個感性話題，表面上看去是膚淺的，但是就這個膚淺的問題如果解決不好，則再深刻、再準(zhǔn)確的區(qū)域功能定位也實現(xiàn)不了。在這時候，你不可能先想到它作為一個世界金融中心的定位，也不可能先考慮現(xiàn)在的道瓊斯指數(shù)有多高，你能看到的是曼哈頓的區(qū)域形象帶給你的心里感受。形象，尤其是區(qū)域的形象，以及這種區(qū)域形象帶給他們的公司身份上的暗示，才是公司最關(guān)心的，也是公司在選擇寫字樓時所考慮的第一因素。在北京人的心目中，國貿(mào)就代表著國際化，代表著北京的涉外形象?！比绻麤]有一個明確的形象宣傳，不能在客戶心目中形成一個清晰的印象，成功銷售幾乎是不可能的。就以中關(guān)村西區(qū)為例，每推出一個新的樓盤，就會有一大批新的廣告出現(xiàn)在報紙上，從智能化到玻璃幕墻，從陽光中庭到生態(tài)空間，都對自己的產(chǎn)品進(jìn)行了淋漓盡致的詮釋，但是，我們卻很少看到針對整個中國關(guān)西區(qū)的形象推廣，到底中關(guān)村西區(qū)未來會是什么樣子，它將以什么樣的形象來“象征”中國的高科技產(chǎn)業(yè)，許多人并不得而知。如果客戶在進(jìn)行第。換言之，他們將首先考慮是在中關(guān)村，還是在CBD，或是在金融街購買寫字樓；其次，才是買哪一個寫字樓和買什么樣的寫字樓。所以我們的廣告，特別是我們的房地產(chǎn)廣告才會鋪天蓋地?，F(xiàn)在世界軍事界有一句行話：“被偵察意味著被殲滅。比如香港幾大房地產(chǎn)公司，在第一輪選擇自己的首發(fā)項目時，大多數(shù)選擇了長安街，這完全是由于長安街作為中國第一街的形象已歷經(jīng)了幾十年的“推廣”，早已深入人心。有了它們，就一切都有了。在今天這個傳媒時代，后者對于前者的決定作用，往往比我們想象的大很多。而我們現(xiàn)在要談的，則是中關(guān)村的區(qū)域形象問題。業(yè)主委員會應(yīng)每月召開與物業(yè)公司的例會，及時反映居民的意見，做好“橋梁”工作。三、監(jiān)管物業(yè)管理公司的方法1．制度監(jiān)督。參加投標(biāo)的單位，應(yīng)在規(guī)定的報送招標(biāo)工作成立招標(biāo)評審組，投標(biāo)書截止日期前將投標(biāo)申請書密封后送達(dá)符合條件的物業(yè)管理企業(yè)。包括占地面積、建筑面積、房屋類型與數(shù)量、公用設(shè)施、場地情況等；B．物業(yè)管理內(nèi)容；C．對招標(biāo)的有關(guān)說明如物業(yè)管理委托期限、物業(yè)移交日期，向物業(yè)管理企業(yè)提供的條件。2．向社會發(fā)布招標(biāo)公告。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動，它按照社會化、專業(yè)化原則進(jìn)行管理?？偨Y(jié)對于太原寫字樓開發(fā)商來說，一方面一定要注意提前選好物業(yè)管理公司，另一方面一定要有前瞻性，要用發(fā)展的眼光來看，因為一個建筑物蓋好了，最少要存在50年以上，建筑物我們叫遺憾的藝術(shù)，所以從這一點來說，我們希望開發(fā)一個項目要多一些時代特征。同樣建筑，同樣人管理，它會大打折扣，我們很多樓做的是不錯的，但是價格上不去，為什么？因為他的地段不對。D寫字樓的軟環(huán)境也很重要隨著人民生活水平日益提高，寫字樓的軟環(huán)境也很重要（停車位和地段）。因為現(xiàn)在生活節(jié)奏非常快，工作節(jié)奏非?？欤蛻魶]有耐心在電梯間里等電梯?，F(xiàn)在我們可以看到很多樓做得很花哨，有很多不必要的裝飾物，很多樓是奇形怪狀，有的樓頂是斜面的，追求建筑上藝術(shù)美。一些樓宇的布局，如果請有經(jīng)驗的管理公司進(jìn)行前期策劃，只花很少的錢，但是起的作用非常大。然而很多太原市寫字樓開發(fā)企業(yè)對選聘物業(yè)管理公司重視不夠?！　∑鋵嵨飿I(yè)管理的品質(zhì)體現(xiàn)了人的品質(zhì)，體現(xiàn)了管理者的品質(zhì)。正是由于這種天然存在的信息不對稱，物業(yè)管理企業(yè)就有可能存在“機(jī)會主義”傾向，利用自身的信息優(yōu)勢損害寫字樓入住企業(yè)的利益來謀求自身的利益。但挑選一個稱職的物業(yè)管理公司，最重要的一點應(yīng)該是考察其通過的各種質(zhì)量認(rèn)證和是否具有第三方質(zhì)量評估機(jī)構(gòu)的報告?！　‖F(xiàn)在的物管公司亦各出奇招，主動提供各式各樣的增值服務(wù)?，F(xiàn)在企業(yè)并非滿足于簡單的辦公基本需求，寫字樓必須能提供多功能服務(wù)，從基本的舒適環(huán)境，以至作為一個休閑甚至是高級商務(wù)工作的地方?！　∑浯挝飿I(yè)管理人員的安全素質(zhì)也尤為重要。由此，物業(yè)公司對他們的生命及財產(chǎn)負(fù)起了不可推卸的道義責(zé)任和法律責(zé)任。由于不太清楚物業(yè)管理的差別、物業(yè)公司的誠信度以及物業(yè)合同中權(quán)利義務(wù)的落實，那么漫長而繁瑣的官司也許就在物業(yè)公司背后等著自己。在這些地方，許多人都經(jīng)歷過一件原本半個小時就能辦好的事情卻因為堵車、找車位而白白折騰了好幾個小時的過程?！　‰娞?、空調(diào)、車位、安防……企業(yè)很容易向硬件設(shè)施的高標(biāo)準(zhǔn)和品牌“投降”。在某些時候，租約中還會包括有關(guān)提前終止租約的條款，規(guī)定租客只要提前一定的時間通知業(yè)主并按規(guī)定繳納罰金，租客就可以提前終止租約。作為一種替代的辦法，業(yè)主通?？梢越o租客一個優(yōu)先權(quán)，即如果租客想擴(kuò)大其所承租的寫字樓面積，而其原租用的寫字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態(tài)的話，則該租客在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。這樣做，一個好處就是能保證租約中所規(guī)定的租金水平與市場水平相當(dāng)?！　≌圩寖?yōu)惠和租客權(quán)利的授予　　折讓優(yōu)惠是業(yè)主給租客提供的一種優(yōu)惠，用以吸引潛在的租客。　　具體的租約中，要規(guī)定代收代繳費用所包括的費用項目名稱，以及每項費用在租客間按比例分?jǐn)傆嬎愕姆椒?。通常的做法是，一些運營費用如公共部位的能源使用費，可由寫字樓租客以某種方式按比例分?jǐn)?，由物業(yè)管理公司向租客單獨收取后，直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業(yè)主或租客歡迎。這樣，在最高限以內(nèi)的風(fēng)險由租客承擔(dān)，最高限以外的風(fēng)險由業(yè)主承擔(dān)?！　∮捎趯懽謽俏飿I(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。標(biāo)準(zhǔn)租約中的許多條款只要稍加討論即可，但有些重要問題就需要進(jìn)行認(rèn)真的談判，例如租客裝修及業(yè)主是否提供裝修補(bǔ)貼就常常要談判很長時間。鑒于寫字樓租約條款比較復(fù)雜，所以在租約簽署前，租賃雙方常常要花很長時間進(jìn)行租約談判?！　?5)提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。　　(3)建立衛(wèi)生清潔的檢查制度。B12制訂滅火方案及重點部位保衛(wèi)方案，每個房間安裝消防走火示意圖。包括：建立義務(wù)消防隊；建立專職消防隊；抓好消防訓(xùn)練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習(xí)。⑥制定防火工作措施，從制度上預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。 ③把防火責(zé)任分解到各業(yè)主、租戶單元。　　(3)消防工作的展開：①進(jìn)行消防宣傳?！　?2)一般寫字樓的消防系統(tǒng)主要有：①干式消防系統(tǒng)：自動報警系統(tǒng)，聯(lián)動總控制屏，ＢＴＭ氣體滅火系統(tǒng)?！　?4)加強(qiáng)治安防范。③誰主管，誰負(fù)責(zé)?！　?4)設(shè)備的更新改造。即根據(jù)使用部門的報告和提供的技術(shù)資料，對設(shè)備進(jìn)行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然 后進(jìn)行維修。即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何，均按計劃定期維修?！　【幹凭S修計劃時應(yīng)注意：①是否按設(shè)備分類編制計劃?！　　⒃O(shè)施維修及客戶室內(nèi)小型維修的報修及維修程序為：　　(2)設(shè)備的保養(yǎng)。寫字樓管理中物料采購、供應(yīng)、領(lǐng)用的一般流程為：：　　(5)制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。做好寫字樓各項設(shè)備驗收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。較齊 全的商務(wù)中心提供的服務(wù)項目包括：　　(1)翻譯服務(wù)，包括文件、合同等；　　(2)秘書服務(wù)，包括各類文件處理；　　(3)辦公系統(tǒng)自動化服務(wù)；　　(4)整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù)；　　(5)臨時辦公室租用服務(wù)；　　(6)長話、傳真、電信服務(wù)；　　(7)商務(wù)會談、會議安排服務(wù)；　　(8)商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù)；　　(9)客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等；　　(10)郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù)；　　(11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、BP機(jī)、手機(jī)租賃服務(wù)等；　　(12)報刊、雜志訂閱服務(wù)；　　(13)客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù)；　　(14)文件、名片等印制服務(wù)；　　(15)成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù)；　　(16)報刊剪報服務(wù)；　　(17)秘書培訓(xùn)服務(wù)等?！　∩虅?wù)中心的主要對象是客人，有時寫字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務(wù)中心使用設(shè)備， 為此制定商務(wù)中心簽單程序；　　寫字樓內(nèi)部人員到商務(wù)中心使用設(shè)備，必須是因工作需要；使用前，必須由該員工所在 部門經(jīng)理的同意。①服務(wù)前：了解客