寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理(文件)
【正文】 位置不好的出租單元的租金收入，使整棟寫字樓建筑的平均租金保持在稍高于基礎(chǔ)租金水平上。 不論如何安排裝修費用的支付，業(yè)主和其委托的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)保留對整 棟寫字樓建筑進行統(tǒng)一裝修或進行建筑物內(nèi)部功能調(diào)整的權(quán)利，這有利于提高工作效率和降低裝修的成本，也有利于保持整棟建筑的特色，保證租戶的人住按劃進行。在下一節(jié)中將對此進行詳細(xì)分析。設(shè)備和公共空間的更新改造投資，也要在租戶間進行分?jǐn)?，但要注意處理好更新改造投資周期與每一個租約的租賃周期間的關(guān)系。折讓優(yōu)惠的具體做法很多，如給新人住的租戶一個免租期、為租戶從原來租住的寫字樓遷至本寫字樓提供一定的資金幫助、替租戶支付由于提前終止與原租住寫字樓的業(yè)主間的租約而需繳納的罰金、或?qū)ψ鈶羧俗∏暗难b修投資提供資金幫助等。如果租戶預(yù)計由于自己業(yè)務(wù)的發(fā)展可能會在未來增加承租面積，則一般希望業(yè)主在將來(一般是租約期滿)能滿足其擴展辦公空間的要求。 然而，業(yè)主不愿在租約期滿時賦予租戶過多的權(quán)利。第三節(jié) 寫字樓安全與風(fēng)險管理－了解一、寫字樓安全管理－了解二、寫字樓風(fēng)險管理－了解三、寫字樓的物業(yè)保險－無要求第四節(jié) 寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評價一、物業(yè)管理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)－熟悉 對于物業(yè)管理企業(yè)的選擇有一系列的標(biāo)準(zhǔn)可供遵循。 2．專業(yè)服務(wù)的水平。 4．管理計劃。二、物業(yè)管理工作的評價－無要求三、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價－掌握 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價，要與寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)體系相結(jié)合，可歸納出績效評價的三項主要指標(biāo)。 前三個方面屬于“硬水平”，屬于感性服務(wù)，是向業(yè)主輸出一種感覺，主要體現(xiàn)業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的滿意度；后三個方面屬于“軟水平”，屬于理性服務(wù)，是向員工輸入一種理念主要體現(xiàn)員工對物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)的滿意度。 物業(yè)管理方面績效的主要指標(biāo)，包括出租率、租金拖欠和壞賬情況，以及租 約續(xù)簽、擴簽、新簽、退簽等指標(biāo)。項目經(jīng)濟指標(biāo)，包括租賃經(jīng)營方面的指標(biāo)和物業(yè)管理服務(wù)方面的指標(biāo)。主要是指業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的滿意度和員工對物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)的滿意度。選擇物業(yè)管理企業(yè)最好的辦法就是根據(jù)上面的三條標(biāo)準(zhǔn)選擇三至四家物業(yè)管理企業(yè)，然后確定一個管理計劃，再從中選擇要求管理費用最合理的企業(yè)。 3．向業(yè)主提供信息的能力。這些標(biāo)準(zhǔn)通常包括： 1．能否令業(yè)主滿意。在某些時候，租約中還會包括有關(guān)提前終止租約的條款，規(guī)定租戶只要提前一定的時間通知業(yè)主并按規(guī)定繳納罰金，租戶就可以提前終止租約。作為一種替代的辦法，業(yè)主通?？梢越o租戶一個優(yōu)先權(quán)，即如果租戶想擴大其所承租的寫字樓面積，而其原租用的寫字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態(tài)的話，則該租戶在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。這樣做的一個好處，就是能保證租約中所規(guī)定的租金水平與市場所能承受的水平相當(dāng)。(二)折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予 折讓優(yōu)惠是業(yè)主給租戶提供的一種優(yōu)惠，用以吸引潛在的租戶。最常見的代收代繳費用是除房產(chǎn)稅和保險費外的水、電、煤氣等資源的使用費。對于租期較長的租戶(例如3～5年以上)，為保護業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定，以便使業(yè)主所收取的租金水平基本與市場狀況相符。一般有四種選擇：由業(yè)主支付、由租戶支付、
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