【正文】 3）、社區(qū)商業(yè)社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。對于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商業(yè)上面建筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎將相對可靠。 （6）、商務樓、寫字樓商業(yè) 商務樓、寫字樓商業(yè)指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。該種分類方式便于投資者對商鋪項目的類型從開發(fā)形式的角度進行理解，便于對不同開發(fā)形式的商鋪建立基于開發(fā)觀念的理解。中途發(fā)展的有人民商場皮具商場、文貿樂園、藍星集團十堰電腦大賣場、名都娛樂城、金威飯店、中商百貨等大型商業(yè)市場；沿街門面已經(jīng)形成了以電腦、電腦軟件、電腦配件、空調電器為主的電腦科技一條街。人民南路人民南路向郵電路方向發(fā)展是以五金、小家電為主的小五金一條街。香港街香港街是以服裝、購物、鞋帽、小商品、休閑等眾多商業(yè)形態(tài)于一體的步行商業(yè)一條街如：王子鞋城、運動休閑城、夜明珠服裝市場、寶裕小商品市場等眾多品牌服裝、小家電專業(yè)休閑市場于一身的步行街。16′，北緯31176。◆人口密集、商業(yè)濃厚——十堰轄五縣一市兩區(qū)和一個經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，即鄖縣、鄖西縣、竹山縣、竹溪縣、房縣、丹江口市、張灣區(qū)、茅箭區(qū)和白浪經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)?！粢?guī)劃亮點頻增，營銷突顯優(yōu)勢——隨著高速公路的建成通車、武當山機場的建設、對外交通條件的進一步改善，南水北調工程全面動工的持續(xù)效應，東風與日產(chǎn)合作的推動作用，武當山旅游品牌效應的全面推廣，城市布局結構的調整以及城市基礎設施的改造和完善，經(jīng)濟投資環(huán)境的改善等，必將對十堰國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生積極深遠的影響，從而進一步推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；三是隨著居民生活水平的提高，人口的增長，城市規(guī)模的擴大，首次和多次置業(yè)者的增加，對住房的需求與日俱增，也將刺激房地產(chǎn)市場的繁榮興旺。項目前鄰北京路與柳葉路立交橋，車流道路過長，使人流、車流無法進入，項目左邊是一高架橋，車輛下橋不能直接進行商業(yè)地區(qū)，只能望而卻步。因為劣勢是共存的，因此只要能夠有效的規(guī)避上述問題，并且充分發(fā)揮我們的自身優(yōu)勢，把弱勢轉化成強勢，就能在競爭中占居更多主動與先機。項目概念定位：擦亮十堰城市名片塑造休閑、購物多業(yè)態(tài)專業(yè)經(jīng)營社區(qū)商業(yè)亮點——打造十堰首個專業(yè)經(jīng)營高檔社區(qū)商業(yè) 該項目周邊擁有著香格里拉城市花園等眾多高檔房地產(chǎn)項目，所以定位于一個專業(yè)經(jīng)營高檔社區(qū)商業(yè)物業(yè)行態(tài)社區(qū)商鋪盡管目標客戶范圍大多局限在社區(qū)里面，但鑒于市場成熟度高，市場基礎穩(wěn)定，所以成為商業(yè)房地產(chǎn)投資成交熱點。秘密休閑類（檔）的高檔休閑生活社區(qū)。休閑l 互動銷售：主動預謀式銷售，形成點帶面的品牌拉動。其中包括針對準客戶要求的“賣場與住宅”“賣場與倉儲”“賣場與加工”等項目單元的硬件聯(lián)合銷售（例如：在十堰印象設店，在長龍詩苑設小型場進行加工，兩處房產(chǎn)對一個客戶進行整合銷售等方式），同時還可為準客戶提供“商業(yè)計劃”“創(chuàng)業(yè)基金”“投資方式組合”等軟件價值的附加，以滿足不同層次客戶的個性需要；另一方面是指整合項目商業(yè)功能菜單，針對目前全國有推成品房的趨勢，現(xiàn)房銷售對實力開發(fā)商非常管用，在裝修風格上做文章，充分考慮客戶對項目的商業(yè)功能裝飾要求，直接將高端客戶一網(wǎng)打盡。本司認為，在項目的實際銷售過程當中，要通過廣告、活動等方式進一步強化公司品牌實力形象，增強客戶信心推動項目銷售，擴大企業(yè)的土地儲備，形成良好的品牌口碑，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)性的健康發(fā)展。（2） 外地招商策略：n 目的：吸引主力店及大客戶加盟，促進投資戶進駐，帶動市場經(jīng)營業(yè)態(tài)的快速形成n 銷售方式：為提高招商溝通效果，確保信息反饋的及時有效，針對主力店、大客戶特采取委派專人負責的一對一專人銷售方式，以一對一的主動招商方式為主，兼顧事件活動及廣告影響為輔助促動；而針對投資戶則以事件活動及廣告宣傳效應吸引拉動為主，兼顧銷售人員口碑傳播及逐步掌控跟進為輔的銷售方式。31 / 31。★范圍：十堰下屬縣市★投資組合：n 主力店與大客戶——可租可買n 為增加對主力店以及大客戶的吸引力，可采取大賣場可買可租的投資方式，一方面如購買可給予最低折扣及其它付款方式，另一方面如租賃則可考慮實行10年或15年聯(lián)租方式。銷售組合定位： l 方式以招商為主，兼顧部分招租形式；l 本地招商和外地招商（十堰下屬縣市等投資戶）；可以左右連買；銷售策略：根據(jù)本項目針對銷售客戶的區(qū)域不同，本銷售策略主要分為本地招商策略和外地招商策略：（1）本地招商策略：n 目的對象：整合拉動本地經(jīng)營戶入駐，奠定繁榮經(jīng)營的業(yè)態(tài)基礎n 銷售方式：結合本地經(jīng)營戶目標較為明確的特點，為提升溝通效率，及時準確的把握經(jīng)營戶的心態(tài)變化和意向信息，并充分利用經(jīng)營戶之間的內部關系，達成以線帶面的聯(lián)動招商轟動式效果。在房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈、市場和消費者日益成熟的今天，房地產(chǎn)企業(yè)要想在未來市場“爭奪戰(zhàn)”中站穩(wěn)腳跟并求得長遠發(fā)展，導入“品牌”競爭策略已日顯重要，只有在開發(fā)進程中創(chuàng)立優(yōu)質品牌效應，不斷充實、完善、提高、壯大自身，才能在未來市場大潮中占據(jù)有利的競爭位置。 l 菜單式銷售：整合項目功能，提供個性化項目附加價值。通過與政府相關部門（如“市工商聯(lián)”）的互信合作，利用公益口號式的融合手段，建立一個有政府背景下的旨在推動項目整體行業(yè)定位的商會性組織（如“十堰社區(qū)服務業(yè)行業(yè)商會”等）或者是一個商源協(xié)同組織（如“萬商會”等），一方面以此在正式銷售前掌握更多的準商源客戶，盡可能保證項目較高的銷售命中率。投資項目功能定位：我們將構筑一個以精品服飾，保健功能食品，小型超市（家住綜合型小區(qū)店）。l 項目定位策略部分：一、 項目核心價值體系定位： 街區(qū)主題定位：一站式休閑購物 多業(yè)態(tài)專業(yè)經(jīng)營社區(qū)商業(yè)的類型——————社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等?！艚煌ú槐恪谠擁椖康靥幱诒本┞犯呒軜?公交車輛只有僅僅的三條線:二路、十路、五十八路等少數(shù)小中巴在期間穿梭?！繇椖康囟?、地理位置偏僻——該項目地處于偏僻十堰城區(qū)的北京路與柳葉路之間，地段相對十堰商業(yè)中心——人民路過于偏遠，柳葉路距離最近的商業(yè)中心步行約為十五分鐘到二十分鐘?！糍彿啃枨蠡钴S，商業(yè)前景看好——成交價格明顯上漲：2004年的房屋銷售價格在2003年的基礎上繼續(xù)上漲，漲幅平均在10％左右。16′，在中國雄雞型版圖中正處于雞心部位，在歷史上曾有南船北馬、川陜咽喉、四省通衢之稱。因此，結合前期市場調查的情況和對項目自身狀況的分析，就項目的狀況分析如下：A、項目的優(yōu)