【正文】 31 / 31。★范圍：十堰下屬縣市★投資組合：n 主力店與大客戶(hù)——可租可買(mǎi)n 為增加對(duì)主力店以及大客戶(hù)的吸引力，可采取大賣(mài)場(chǎng)可買(mǎi)可租的投資方式，一方面如購(gòu)買(mǎi)可給予最低折扣及其它付款方式，另一方面如租賃則可考慮實(shí)行10年或15年聯(lián)租方式。（2） 外地招商策略：n 目的：吸引主力店及大客戶(hù)加盟，促進(jìn)投資戶(hù)進(jìn)駐，帶動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的快速形成n 銷(xiāo)售方式：為提高招商溝通效果，確保信息反饋的及時(shí)有效，針對(duì)主力店、大客戶(hù)特采取委派專(zhuān)人負(fù)責(zé)的一對(duì)一專(zhuān)人銷(xiāo)售方式，以一對(duì)一的主動(dòng)招商方式為主，兼顧事件活動(dòng)及廣告影響為輔助促動(dòng)；而針對(duì)投資戶(hù)則以事件活動(dòng)及廣告宣傳效應(yīng)吸引拉動(dòng)為主，兼顧銷(xiāo)售人員口碑傳播及逐步掌控跟進(jìn)為輔的銷(xiāo)售方式。銷(xiāo)售組合定位： l 方式以招商為主，兼顧部分招租形式；l 本地招商和外地招商（十堰下屬縣市等投資戶(hù)）；可以左右連買(mǎi)；銷(xiāo)售策略：根據(jù)本項(xiàng)目針對(duì)銷(xiāo)售客戶(hù)的區(qū)域不同，本銷(xiāo)售策略主要分為本地招商策略和外地招商策略：（1）本地招商策略：n 目的對(duì)象：整合拉動(dòng)本地經(jīng)營(yíng)戶(hù)入駐，奠定繁榮經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)基礎(chǔ)n 銷(xiāo)售方式：結(jié)合本地經(jīng)營(yíng)戶(hù)目標(biāo)較為明確的特點(diǎn)，為提升溝通效率，及時(shí)準(zhǔn)確的把握經(jīng)營(yíng)戶(hù)的心態(tài)變化和意向信息，并充分利用經(jīng)營(yíng)戶(hù)之間的內(nèi)部關(guān)系，達(dá)成以線帶面的聯(lián)動(dòng)招商轟動(dòng)式效果。本司認(rèn)為，在項(xiàng)目的實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程當(dāng)中，要通過(guò)廣告、活動(dòng)等方式進(jìn)一步強(qiáng)化公司品牌實(shí)力形象，增強(qiáng)客戶(hù)信心推動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售，擴(kuò)大企業(yè)的土地儲(chǔ)備，形成良好的品牌口碑，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)性的健康發(fā)展。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、市場(chǎng)和消費(fèi)者日益成熟的今天，房地產(chǎn)企業(yè)要想在未來(lái)市場(chǎng)“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”中站穩(wěn)腳跟并求得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，導(dǎo)入“品牌”競(jìng)爭(zhēng)策略已日顯重要，只有在開(kāi)發(fā)進(jìn)程中創(chuàng)立優(yōu)質(zhì)品牌效應(yīng)，不斷充實(shí)、完善、提高、壯大自身，才能在未來(lái)市場(chǎng)大潮中占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)位置。其中包括針對(duì)準(zhǔn)客戶(hù)要求的“賣(mài)場(chǎng)與住宅”“賣(mài)場(chǎng)與倉(cāng)儲(chǔ)”“賣(mài)場(chǎng)與加工”等項(xiàng)目單元的硬件聯(lián)合銷(xiāo)售（例如：在十堰印象設(shè)店，在長(zhǎng)龍?jiān)娫吩O(shè)小型場(chǎng)進(jìn)行加工，兩處房產(chǎn)對(duì)一個(gè)客戶(hù)進(jìn)行整合銷(xiāo)售等方式），同時(shí)還可為準(zhǔn)客戶(hù)提供“商業(yè)計(jì)劃”“創(chuàng)業(yè)基金”“投資方式組合”等軟件價(jià)值的附加，以滿(mǎn)足不同層次客戶(hù)的個(gè)性需要；另一方面是指整合項(xiàng)目商業(yè)功能菜單，針對(duì)目前全國(guó)有推成品房的趨勢(shì)，現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)實(shí)力開(kāi)發(fā)商非常管用，在裝修風(fēng)格上做文章，充分考慮客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)功能裝飾要求，直接將高端客戶(hù)一網(wǎng)打盡。 l 菜單式銷(xiāo)售：整合項(xiàng)目功能，提供個(gè)性化項(xiàng)目附加價(jià)值。l 互動(dòng)銷(xiāo)售：主動(dòng)預(yù)謀式銷(xiāo)售，形成點(diǎn)帶面的品牌拉動(dòng)。通過(guò)與政府相關(guān)部門(mén)（如“市工商聯(lián)”）的互信合作，利用公益口號(hào)式的融合手段，建立一個(gè)有政府背景下的旨在推動(dòng)項(xiàng)目整體行業(yè)定位的商會(huì)性組織（如“十堰社區(qū)服務(wù)業(yè)行業(yè)商會(huì)”等）或者是一個(gè)商源協(xié)同組織（如“萬(wàn)商會(huì)”等），一方面以此在正式銷(xiāo)售前掌握更多的準(zhǔn)商源客戶(hù)，盡可能保證項(xiàng)目較高的銷(xiāo)售命中率。休閑投資秘密休閑類(lèi)（檔）的高檔休閑生活社區(qū)。項(xiàng)目功能定位：我們將構(gòu)筑一個(gè)以精品服飾，保健功能食品，小型超市（家住綜合型小區(qū)店）。項(xiàng)目概念定位：擦亮十堰城市名片塑造休閑、購(gòu)物多業(yè)態(tài)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)社區(qū)商業(yè)亮點(diǎn)——打造十堰首個(gè)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)高檔社區(qū)商業(yè) 該項(xiàng)目周邊擁有著香格里拉城市花園等眾多高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目，所以定位于一個(gè)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)高檔社區(qū)商業(yè)物業(yè)行態(tài)社區(qū)商鋪盡管目標(biāo)客戶(hù)范圍大多局限在社區(qū)里面，但鑒于市場(chǎng)成熟度高，市場(chǎng)基礎(chǔ)穩(wěn)定，所以成為商業(yè)房地產(chǎn)投資成交熱點(diǎn)。l 項(xiàng)目定位策略部分：一、 項(xiàng)目核心價(jià)值體系定位： 街區(qū)主題定位：一站式休閑購(gòu)物 多業(yè)態(tài)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)社區(qū)商業(yè)的類(lèi)型——————社區(qū)商鋪主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷(xiāo)售和生活服務(wù)設(shè)施等。因?yàn)榱觿?shì)是共存的，因此只要能夠有效的規(guī)避上述問(wèn)題，并且充分發(fā)揮我們的自身優(yōu)勢(shì)，把弱勢(shì)轉(zhuǎn)化成強(qiáng)勢(shì)，就能在競(jìng)爭(zhēng)中占居更多主動(dòng)與先機(jī)?！艚煌ú槐恪谠擁?xiàng)目地處于北京路高架橋,公交車(chē)輛只有僅僅的三條線:二路、十路、五十八路等少數(shù)小中巴在期間穿梭。項(xiàng)目前鄰北京路與柳葉路立交橋，車(chē)流道路過(guò)長(zhǎng)，使人流、車(chē)流無(wú)法進(jìn)入，項(xiàng)目左邊是一高架橋，車(chē)輛下橋不能直接進(jìn)行商業(yè)地區(qū)，只能望而卻步?！繇?xiàng)目地段、地理位置偏僻——該項(xiàng)目地處于偏僻十堰城區(qū)的北京路與柳葉路之間，地段相對(duì)十堰商業(yè)中心——人民路過(guò)于偏遠(yuǎn)，柳葉路距離最近的商業(yè)中心步行約為十五分鐘到二十分鐘?！粢?guī)劃亮點(diǎn)頻增，營(yíng)銷(xiāo)突顯優(yōu)勢(shì)——隨著高速公路的建成通車(chē)、武當(dāng)山機(jī)場(chǎng)的建設(shè)、對(duì)外交通條件的進(jìn)一步改善，南水北調(diào)工程全面動(dòng)工的持續(xù)效應(yīng)，東風(fēng)與日產(chǎn)合作的推動(dòng)作用，武當(dāng)山旅游品牌效應(yīng)的全面推廣，城市布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及城市基礎(chǔ)設(shè)施的改造和完善，經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境的改善等，必將對(duì)十堰國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生積極深遠(yuǎn)的影響，從而進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；三是隨著居民生活水平的提高，人口的增長(zhǎng)，城市規(guī)模的擴(kuò)大，首次和多次置業(yè)者的增加，對(duì)住房的需求與日俱增，也將刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮興旺。◆購(gòu)房需求活躍，商業(yè)前景看好——成交價(jià)格明顯上漲：2004年的房屋銷(xiāo)售價(jià)格在2003年的基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲，漲幅平均在10％左右?！羧丝诿芗⑸虡I(yè)濃厚——十堰轄五縣一市兩區(qū)和一個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，即鄖縣、鄖西縣、竹山縣、竹溪縣、房縣、丹江口市、張灣區(qū)、茅箭區(qū)和白浪經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。16′，在中國(guó)雄雞型版圖中正處于雞心部位，在歷史上曾有南船北馬、川陜咽喉、四省通衢之稱(chēng)。16′，北緯31176。因此，結(jié)合前期市場(chǎng)調(diào)查的情況和對(duì)項(xiàng)目自身狀況的分析，就項(xiàng)目的狀況分析如下：A、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)：◆地理位獨(dú)特——十堰市位于湖北省西北部，地處秦巴山區(qū)腹地，漢江中上游，跨東經(jīng)109176。香港街香港街是以服裝、購(gòu)物、鞋帽、小商品、休閑等眾多商業(yè)形態(tài)于一體的步行商業(yè)一條街如：王子鞋城、運(yùn)動(dòng)休閑城、夜明珠服裝市場(chǎng)、寶裕小商品市場(chǎng)等眾多品牌服裝、小家電專(zhuān)業(yè)休閑市場(chǎng)于一身的步行街。人民北路人民北路聚集了盛華隆平價(jià)購(gòu)物廣場(chǎng)、金三角精品服裝廣場(chǎng)、華倫天奴品牌專(zhuān)賣(mài)店、新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)等的商業(yè)物業(yè)。人民南路人民南路向郵電路方向發(fā)展是以五金、小家電為主的小五金一條街。中途以美容美發(fā)、咖啡酒巴、養(yǎng)身足療足浴、金典咖啡、餐飲娛樂(lè)為主的娛樂(lè)一條街。中途發(fā)展的有人民商場(chǎng)皮具商場(chǎng)、文貿(mào)樂(lè)園、藍(lán)星集團(tuán)十堰電腦大賣(mài)場(chǎng)、名都娛樂(lè)城、金威飯店、中商百貨等大型商業(yè)市場(chǎng)；沿街門(mén)面已經(jīng)形成了以電腦、電腦軟件、電腦配件、空調(diào)電器為主的電腦科技一條街。從分布的情況看，十堰城區(qū)中心地段的商業(yè)空間已趨于飽和，主要分部在以人民路與公園路交匯處向人民南路分部發(fā)展。該種分類(lèi)方式便于投資者對(duì)商