【正文】 用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)。 2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在 米以上部位計(jì)算建筑面積。 5）房屋天面上，屬永久性建筑，層 高在 米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在 米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。 9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。 13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其高度在 米以上部位的外圍水平面積計(jì)算。 2）獨(dú)立柱的雨篷，單排柱的車棚、貨棚站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。 不計(jì)算建筑面積的 有哪些？ 1）突出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、臺(tái)階、無柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。 5）舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)?？煞譃閼?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 房屋銷售面積由那些組成？ 該套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 1住宅總用地 指低層、多層、中高層、高層住宅用地面積的總和。 1人均占地總面積（平方米 /人） 人均占地面積 =小區(qū)內(nèi)總住宅用地 /本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。 2建筑容積率 建筑容積率 =小區(qū)內(nèi)總居住人 數(shù) /小區(qū)居住總用地（平方米） 100% 2居住建筑密度 居住建筑密度 =小區(qū)總居住建筑面積（平方米） /小區(qū)居住總用地面積（平方米） 100%。 2層高 指主臥室的下一層結(jié)構(gòu)頂面至上一層頂面標(biāo)高之間的距離。 2居住面積系數(shù) K2（ %） 居住面積系數(shù) =總居住面積（平方米） /總建筑面積（平方米） 100%。 3結(jié)構(gòu)面積 是指建筑物各層中外墻、內(nèi)墻、間壁墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均包括管道面積）等所占面積的總和。 規(guī)劃建筑面積 規(guī)劃批準(zhǔn)的項(xiàng)目總建筑面積。 公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。即外墻、內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)件所占面積的總和。 （ 2）居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。采用使用面積計(jì)算，可以全面反映住宅所有權(quán)與住宅使用權(quán)人的租賃關(guān)系，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。當(dāng)然住宅的公共面積包含在住宅建筑面積之中，是由部分輔助面積和部分結(jié)構(gòu)面積構(gòu)成。 契稅 契稅，是指當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價(jià)格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。 差價(jià)換房 差價(jià)換房是指在換房中，房屋地段，房屋年限，房屋質(zhì)量，房屋的大小，遠(yuǎn)近、高低（指樓房層次），朝向、環(huán)境（指交通、購物、學(xué)校、醫(yī)院）等諸多因素對比所產(chǎn)生差異，而后用金錢做杠桿，讓受益方對受損方加以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，起到互相平衡的作用，這種平衡的過程即“差價(jià)換房”。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)自然光線不足。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 對于住宅套型的大小，一般都是用面積指標(biāo)來規(guī)定。 二手房 二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言，它是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱。 躍層 — 一套居住單位占有不只一層的為躍層式，也有人稱為“樓中樓”。由于躍層式住宅只有進(jìn)戶層有公共走道，所以可以減少電梯的停站層。由于低 的部分為兩層，所以也有躍層式住宅的優(yōu)缺點(diǎn)?？梢岳缅e(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。 住宅組團(tuán) 現(xiàn)在不少大型的社區(qū)都引入了“組團(tuán)”這個(gè)概念。院落式的布局，用四面樓房圍合成封閉的空間，由單一的出入口出入，它能給住戶帶來領(lǐng)域感和安全感，鄰里有交往的氛圍和空間，空間尺度宜人，讓人輕松愉快，非常符合現(xiàn)代人交流的心理需 要。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。 磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。 花園式住宅 花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。 期房，顧名思義就是遠(yuǎn)期交工的房子。房地產(chǎn)開發(fā)商對于一個(gè)房屋的開發(fā)一般需要一至兩年的時(shí)間，甚至更長。 4．工程質(zhì)量可以看 到，隨時(shí)監(jiān)督，提出意見。封頂時(shí)一個(gè)價(jià)錢，交房時(shí)又是一個(gè)價(jià)錢，從期房到現(xiàn)房是不斷漲價(jià)的過程，即使銀行存款利息也絕對趕不上我們房子升值快，您選擇在第一階段買房是最實(shí)惠的，大姐您真的很有投資眼光。 所以說，大姐，沒問題，看好了就把它定下來。 2）一家三口來，在夫婦面前一定是贊美小孩 3）一大家 子來，贊美家庭和睦 4）帶老人來，贊美孩子孝順，老人有福氣 5)男士主要贊美有家庭責(zé)任心，有氣質(zhì)，有風(fēng)度，事業(yè)成功，成熟穩(wěn)重 6)女士（年輕、漂亮、有氣質(zhì)、頭發(fā)、著裝、身材、化妝、手飾、會(huì)打扮、五官） 7）小孩（聰明、可愛、活潑??） 8）老人（長壽、面善、面想福氣、長壽眉、年輕、身體硬朗） ※ 注意事項(xiàng)： A 逢人 減歲、遇物增錢（會(huì)看品牌、男士手表、包、領(lǐng)帶、腰帶、皮夾、皮鞋、襯衣、西裝；女士包、衣服、首飾等） B 年輕男士把握贊美女性的尺度 ※ 贊美要因人而異，因地制宜：外表、內(nèi)涵、職業(yè)、家庭、愛好 、氣質(zhì)、風(fēng)度、興趣、思想、言談舉止、衣著、飾物、財(cái)富、專業(yè)、學(xué)校、籍貫、經(jīng)歷等 ※ 贊美要出自真誠，用眼神、表情、語調(diào)來表現(xiàn)。 “大哥真幸運(yùn)，現(xiàn)在剛好有位置坐”。 應(yīng)跳出原來只用專業(yè)術(shù)語“動(dòng)靜分區(qū)明確”“功能布局合理”“干濕分離” “潔污分離”“三大四明”來包裝戶型的模式。 ※ 拿筆的姿勢：介紹的順序（由動(dòng)及靜，最后是衛(wèi)生間） 3. 推薦戶型要準(zhǔn)（根據(jù)摸底情況） 1） 要幫客戶定位， 原則上只選一套，從客戶的角度出發(fā)。 “房子還沒蓋起來，看不到”。 六 初次逼定 1）算時(shí)，計(jì)算指法要快，顯得嫻熟 2）算貸款盡量按最長期限來算，減小 客戶不款壓力和心理壓力，告之可提前還款 3）假如客戶要求算利息，試打擦邊球。 “當(dāng)然啦，銀行借錢肯定會(huì)有利息的，你向親戚朋友借錢還要搭上人情債呢， 況且誰也不會(huì)給你一借就是十幾年，但你要看這個(gè)錢值不值 ，現(xiàn)。 4）如果客戶計(jì)算利息，要用“縮放法”來引導(dǎo)客戶。 “工地都挺亂的，視覺效果肯定比較差”。不要給客戶壓力，要讓其無防備地跟回售樓部。 如：外飄窗： A:面向南的主臥從陽臺(tái)到飄窗，既可保證充足的陽光，又可收獲到足夠的景致風(fēng)光，窗前的楓樹林讓您感悟：“霜葉紅于二月花”的浪漫情懷。 三 摸底（深層次的） 1. 資金實(shí)力：需求面積、樓層、付款方式 、寫誰的名字、為什么要買房（一次置業(yè)和二次置業(yè)的需求側(cè)重點(diǎn)不一樣 ）、幾口人住。 （ 1） 買 高層：我們這種商住 兩用的人們最喜歡買了 （ 2）買房買的是種生活方式。 （ 1） 夫妻倆一塊來，通過先生來贊美妻子，“大哥，您真有神氣，娶了個(gè)好太太，一看大姐，就知道是個(gè)嫻惠人，知書達(dá)理的，是個(gè)賢內(nèi)助，所以大哥事業(yè)才會(huì)這么成功。購買期房還有很多其他好處，剛才跟您說到戶型，期房是最注重戶型設(shè)計(jì)的，再就是期房您可以隨時(shí)發(fā)監(jiān)督工程質(zhì)量。 期房與現(xiàn)房的比較 你們的房子還沒蓋起來，什么也看不見，感覺 不出效果，不如現(xiàn)房好！ 是啊，大姐，買現(xiàn)房確實(shí) 不錯(cuò)，能夠即買即住，風(fēng)險(xiǎn)還小，但是你買現(xiàn)房的話，一是價(jià)格高，你可能要多花錢，雖然 說您不在乎價(jià)錢的多少，但是同樣的房子我們沒有必要多花錢買，您說是嗎？再就是現(xiàn)房的選擇余地小，因?yàn)橐话愕姆孔釉跇腔ǖ臅r(shí)候就開始對外賣了，一個(gè)工程至多有一年的工期，那到現(xiàn)房的時(shí)候 肯定是越賣越小，而且都 是別人挑剩下的房子，戶型設(shè)計(jì)也不一定合您的意，可以說面積 、戶型、位置肯定不能滿足您的需要，而我們買房子不就是想買個(gè)好戶型，好位置、好配套的房子嗎？ 而您不但沒有買到這樣的房子還多花錢，您覺得合適嗎？另外，房子一旦成為現(xiàn)房，其裝飾材料如水泥，鋼筋，樓板的質(zhì)量以及一些電線，線路均看不見，而您買期房就不一樣了，首先，買期房最大的好處就是可以用最低的價(jià)錢買自己最喜歡的房子，因?yàn)殚_盤初期，房子 的選擇余地要大一些，房型，位置、您可以任意挑選，并且在這個(gè)時(shí)候，價(jià)格是最優(yōu)惠的，房子的價(jià)格一般分為四 個(gè)階段。 3．付款輕松，隨施工進(jìn)度而付，一般分為三次。由于訂的是未竣工的房子，銷售工作剛剛展開，開發(fā)商所能提供的所有房屋 都有，朝向好的戶型也在其中，購房者就有了大量的選擇余地。 期房現(xiàn)房比較 由于商品房給購房者太多的不確定因素，因此，現(xiàn)在有許多購房者愿意買現(xiàn)房，畢竟看得見摸得著，認(rèn)為可以買個(gè)放心?！盎臁敝傅氖怯射摻?、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺(tái)、挑檐，這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工、效率較高，工程質(zhì)量較好。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由。這種布局的缺點(diǎn)是不但形象單一死板，而且給住戶帶來不安全感。錯(cuò)層帶來空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象得到，所以對于初次進(jìn)入這種住宅的人有較大吸引力。 錯(cuò)層 —— 戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。 復(fù)式 — 一層比較高的房子中局部夾一層變?yōu)閮蓪虞^低的房子。這樣的好處是動(dòng)靜分區(qū)明確，互不干擾。其中包括已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房。 需要提到的是，在新的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范未實(shí)行之前，住宅戶型面積指標(biāo)是以“室”來劃分的，“室”一般是指居住建筑中的居室和起居室。通俗地講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱為開間。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。這里的環(huán)境不僅涉 及住宅區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動(dòng)植物、能源等，也涉及住宅區(qū)的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和社會(huì)環(huán)境。建筑面積的計(jì)算非常復(fù)雜。 （ 3）使用面積 住宅的使用面積，指住宅各層平面中為生活起居所使用的凈面積之和。 （ 1）輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。 輔助面積、居住面積、使用面積、建筑面積？ 在介紹各種面積指標(biāo)前，有必要了解一下什么是住宅的結(jié)構(gòu)面積。 容積率 規(guī)劃建筑面積與規(guī)劃用地面積的比率 覆蓋率 建筑占地面積與規(guī)劃用地面積之比率。 3套外使用面積 指外套全體住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。 3使用面積 指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。建筑面積。 2居住建筑面積凈密度 居住建筑面積凈密度 =小區(qū)居住總面積（平方米） /小區(qū)居住總用地（平方米）。 1總建筑面積（平方米） 指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。 1道路、廣場用地 指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于 米的步行道及停車、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積總和。各套（單元）使用面積之和。 哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅? 應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配店房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù) 的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。 什么是套內(nèi)建筑面積？ 房屋按套（單元）計(jì)算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括（套）單元內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積。 3）沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。 4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。 15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相同的，伸縮計(jì)算建筑面積。 11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。 7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在 米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。具備有上蓋、 結(jié)構(gòu)牢固，層高 米以上（含 米）的永久性建筑。 地役權(quán) 是指利用他人土地供自己使用的權(quán)利。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)，在分析自身?xiàng)l件和市場需求的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實(shí)施。 房產(chǎn) 即對于房屋的占有、使用、收益、和處分的權(quán)利。 土地所有權(quán) 含有法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。 張小姐，你說我說的有沒有道理，今天，你買了這幢房子，不但自己有了保障，而且最終也是為了老公好，老公即使一時(shí)不開心，最后必然會(huì)感激你的。 王先生，你做得這么辛苦到底是為什么？還不是為了給愛人一個(gè)浪漫的家，為孩子成長創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境？趁著今天有能力的時(shí)候，拿一部分錢出來改善自己的生活，花這些錢，就是買一個(gè)健康，都是值得的。 王先生您說資金周轉(zhuǎn)有問題 ，錢不夠用，因此不能買房。