【正文】 ㎡13218%產(chǎn) 品 優(yōu) 缺 點(diǎn) 綜 合 分 析①地段 ②環(huán)境 ③生活及公共配套 ④產(chǎn)品規(guī)劃 ⑤價(jià)格分析⑥項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目位于駟馬橋大道，交通便捷；周邊環(huán)境處于整治階段；周邊生活及公共配套剛剛開始興建；產(chǎn)品規(guī)劃以22F，戶型面積控制比較好；價(jià)格相對較低，升值空間較大；項(xiàng)目分析：優(yōu)勢：有品牌優(yōu)勢，價(jià)格合理；劣勢：臨近鐵路線、環(huán)境、配套；主 要 媒 體 種 類Dm、樓書主 要 訴 求 重 點(diǎn)主 要 暢 銷 原 因地段內(nèi)較為低廉的價(jià)格主 要 滯 銷 原 因銷 售 率一期100%二期未開位置圖： 開盤日期：2期11月25日 市調(diào)日期：2006年11月15日 歸檔編號：005匯融名城 項(xiàng)目市調(diào)資料表項(xiàng)目名稱匯融名城電 話83512828價(jià) 位 分 析總 價(jià) 范 圍2548萬項(xiàng)目位置二環(huán)路北四段3號主 力 總 價(jià)3443萬開 發(fā) 商四川匯融房產(chǎn)可 售 戶 數(shù)一期約800戶（?。﹩蝺r(jià)范圍均價(jià)4000元/㎡代理銷售無可 售 金 額（商）平均單價(jià)元/㎡物業(yè)管理地下室面積（商）一樓單價(jià)無工程進(jìn)度土建樓 層 規(guī) 劃18F地下室車位1368輛占地面積約130畝面 積 范 圍64120㎡付 款 方 式定 金免費(fèi)辦理vip總建面積28萬㎡公 攤 率首 付 款3成總建戶數(shù)2000戶綠 化 率優(yōu) 惠 幅 度％總銷金額容 積 率物業(yè)管理費(fèi)元/㎡產(chǎn) 品 規(guī) 格室廳衛(wèi)廚面 積戶 數(shù)百 分 比訴 求客源區(qū) 域未開盤，不詳12164㎡466%年 齡 層未開盤，不詳221㎡13617%特 性未開盤，不詳2228385㎡27234%3295㎡344%322㎡23830%422120㎡349%產(chǎn) 品 優(yōu) 缺 點(diǎn) 綜 合 分 析①地段 ②環(huán)境 ③生活及公共配套 ④產(chǎn)品規(guī)劃 ⑤價(jià)格分析⑥項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目位于二環(huán)旁邊，交通便捷；周邊有建材市場、李家沱生活片區(qū)；周邊生活及公共配套存在一定不足；戶型設(shè)計(jì)較為合理；價(jià)格相對較低；項(xiàng)目分析：優(yōu)勢：地理位置好、交通便利；區(qū)域市場升值空間；劣勢：環(huán)境、配套；競爭較激烈。戶型設(shè)計(jì)不合理。項(xiàng)目優(yōu)劣分析優(yōu)勢： 項(xiàng)目臨新綠水碾公園及沙河； 未來的開發(fā)潛力較大；劣勢： 項(xiàng)目臨交通主干道； 周邊配套少；主要媒體種類POP，刀旗主要訴求重點(diǎn)沙河源,精品板式電梯主要暢銷原因未開盤主要銷售抗性未開盤銷 售 率未開盤位置圖： 開盤日期： 2006年12月 市調(diào)日期： 20061115 歸檔編號：01044。價(jià)格分析項(xiàng)目2007年1月開盤,均價(jià)3800元/平米項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢項(xiàng)目地段位置處商貿(mào)大道旁,與城北經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶較低。322110130㎡25424%㎡%㎡%㎡%㎡%%本 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 優(yōu) 缺 點(diǎn) 綜 合 分 析①產(chǎn)品規(guī)劃 ②價(jià)格分析 ③項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析產(chǎn)品規(guī)劃：18+1F為主,面積區(qū)間為60120平米；價(jià)格分析：2006年6月開盤價(jià)3600元/平米，現(xiàn)均價(jià)已達(dá)到4000元/平米。劣勢開發(fā)項(xiàng)目較少，整體的居住氛圍較差，配套設(shè)施嚴(yán)重不足，主要以旅游型產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主,未來房地產(chǎn)發(fā)展時間較長配套不完善，價(jià)格較之其他板塊較高，未來面臨成都區(qū)位價(jià)值上的競爭，包括產(chǎn)品、價(jià)格等因素上的競爭劣勢舊城特點(diǎn)較為明顯，周邊配套較為缺乏，大件路道路交通能力較差，外部環(huán)境不佳，周邊物流產(chǎn)業(yè)拆遷進(jìn)度，區(qū)域購買力較弱舊城特點(diǎn)較為明顯，老成彭路道路交通能力較差，外部環(huán)境不佳總結(jié)幾大板塊都規(guī)劃為北部新城的區(qū)域內(nèi)，政策優(yōu)勢明顯，幾大板塊的房地產(chǎn)開發(fā)都較為零散，除新都板塊已逐步形成開發(fā)集中區(qū)域，開發(fā)量較大，開發(fā)品質(zhì)也較之其他板塊高，未來幾大板塊土地將逐步放量，品牌開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐將對北部新城的提升，未來交通、配套等方面的完善都將增加其區(qū)域價(jià)值，但隨著開發(fā)樓盤的逐步增多，板塊競爭會更加激烈（三）成都市城北二三環(huán)房地產(chǎn)市場分析城北二三環(huán)房地產(chǎn)市場概述目前城北二三環(huán)之間房地產(chǎn)開發(fā)主要以金府路為主軸兩側(cè)的開發(fā)趨勢，道路兩旁的土地拆遷工作已基本完成，土地平整且規(guī)模較大，以及該區(qū)域的為沙河源頭，綜合治理工作已完成，河兩岸景觀環(huán)境已打造成現(xiàn)，為區(qū)域的居住環(huán)境奠定了良好的基礎(chǔ)，因此區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)量較大，未來的將會形成以沙河為景觀的電梯公寓居住聚集區(qū)，以荷花池，五塊石商圈等強(qiáng)大的目標(biāo)客戶群為基礎(chǔ)進(jìn)行針對性的開發(fā)，也對本項(xiàng)目吸引成都客戶形成一定的截流。4－2－2138－160㎡14446%㎡%㎡%㎡%㎡%㎡%本 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 優(yōu) 缺 點(diǎn) 綜 合 分 析①地段 ②環(huán)境 ③生活及公共配套 ④產(chǎn)品規(guī)劃 ⑤價(jià)格分析⑥項(xiàng)目SWOT分析該項(xiàng)目位于9路終點(diǎn)站，周邊配套較成熟、完善，但由于該項(xiàng)目體量較小，因此小區(qū)內(nèi)部配套較差；此項(xiàng)目處天回鎮(zhèn)開發(fā)較早的項(xiàng)目，于去年就以開始銷售，但其銷售狀況不理想，主要表現(xiàn)在130平米以上的戶型，該項(xiàng)目的價(jià)格在該區(qū)域較高。第 43 頁 天回片 區(qū)項(xiàng)目市調(diào)資料表項(xiàng)目名稱天府江南電 話83358080價(jià) 位 分 析總 價(jià) 范 圍13－111萬項(xiàng)目位置成都市植物園對面主 力 總 價(jià)24－39萬開 發(fā) 商成都天海集團(tuán)可 售 戶 數(shù)381戶（?。﹩蝺r(jià)范圍2600－4200元/㎡代理銷售可 售 金 額約2億（?。┢骄鶈蝺r(jià)2900元/㎡物業(yè)管理深圳天海物業(yè)地下室面積3萬（商）一樓單價(jià)工程進(jìn)度部分封頂樓 層 規(guī) 劃6+1F、11+1F地下室車位600個占地面積354畝（分三期）面 積 范 圍40129㎡付 款 方 式定 金20000總建面積38萬㎡公 攤 率 9－13%首 付 款7成20年總建戶數(shù)2千戶綠 化 率60%優(yōu) 惠 幅 度排號3－5％總銷金額10億容 積 率物業(yè)管理費(fèi)－㎡產(chǎn) 品 規(guī) 格室廳衛(wèi)廚面 積戶 數(shù)百 分 比訴 求客源區(qū) 域北門片區(qū)為主2－2－183㎡16023%年 齡 層25－503－2－2115134㎡20229%特 性在該項(xiàng)目購房者以北門片區(qū)為主，并且以富森美家居合荷花池經(jīng)商的商人為主。二期80%以套三為主,三期多層84戶,均價(jià)3100元/平米訴求客源區(qū) 域成都為主、新都次之年 齡3050歲特征注重性價(jià)比部分投資者有一定事業(yè)基礎(chǔ)本項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目開盤節(jié)奏：，2006年4月22日開盤，開盤當(dāng)日銷售情況已完畢，現(xiàn)已基本售罄（余1套聯(lián)排別墅）；， 2006年8月26日開盤。代表樓盤：萬科雙水岸歸檔編號：002調(diào)查日期：2006年11月15日萬科雙水岸開盤時間2005年8月26日（3期）電話83365999價(jià)位分析總價(jià)范圍22104萬元項(xiàng)目位置成都代表樓盤：北湖印象29項(xiàng)目名稱北湖印象電 話84209000價(jià) 位 分 析總 價(jià) 范 圍10～39萬項(xiàng)目位置成都龍?zhí)端慢埱喹h(huán)線同樂生態(tài)社區(qū)主 力 總 價(jià)10~20萬開 發(fā) 商成都市樂迪投資可 售 戶 數(shù)一期約710套（?。﹩蝺r(jià)范圍2160～2600元/㎡代理銷售無可 售 金 額（商）平均單價(jià)元/㎡物業(yè)管理英聯(lián)華物業(yè)公司地下室面積無（商）一樓單價(jià)工程進(jìn)度現(xiàn)房樓 層 規(guī) 劃6+1 F、11+1 F地下室車位占地面積500畝，一期60余畝面 積 范 圍46～130㎡付 款 方 式定 金無總建面積約80萬㎡公 攤 率首 付 款僅能一次性付款總建戶數(shù)綠 化 率％優(yōu) 惠 幅 度％總銷金額容 積 率物業(yè)管理費(fèi)元/㎡產(chǎn) 品 規(guī) 格室廳衛(wèi)廚面 積戶 數(shù)百 分 比訴 求客源區(qū) 域111～年 齡 層221～特 性322～躍121躍221躍322～躍422～產(chǎn) 品 優(yōu) 缺 點(diǎn) 綜 合 分 析產(chǎn)品規(guī)劃 價(jià)格分析 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析產(chǎn)品規(guī)劃：產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)劃多層6+1F，11+1F為主，戶型面積區(qū)間46130平米；戶型設(shè)計(jì)較為合理價(jià)格分析：項(xiàng)目以均價(jià)2400元/平米入市，由于土地性質(zhì)屬于集體，因此產(chǎn)權(quán)證無保證，價(jià)格無法拉升。北湖地處12平方公里北郊風(fēng)光帶的核心區(qū)，緊鄰動物園、白蓮池和沙河北段風(fēng)景帶，這里是成都上風(fēng)口，具有良好的自然居家環(huán)境。四是供給的問題。二是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對滯后的影響。交易量：2006年19月城北交易商品住宅項(xiàng)目3708套共36萬平米，%%。物權(quán)法草案將對住宅項(xiàng)目帶來利好信息，土地年限自動續(xù)期，將征收物業(yè)稅，減少開發(fā)商利益，拉低房價(jià)。繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加大普通住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用房）供給，抑制固定資產(chǎn)投資過快增長，遏制