【正文】 2畝(27780㎡)面 積 范 圍50130㎡付 款 方 式定 金總建面積130848㎡公 攤 率1217%首 付 款7成20年總建戶數(shù)1116綠 化 率30%優(yōu) 惠 幅 度未定總銷金額容 積 率物業(yè)管理費(fèi)未定元/㎡產(chǎn) 品 規(guī) 格室廳衛(wèi)廚面 積戶 數(shù)百 分 比訴 求客源區(qū) 域未開(kāi)盤11152㎡20018%年 齡 層未開(kāi)盤2218194㎡58252%特 性322103126㎡33430%㎡%㎡%㎡%㎡%㎡%本 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 優(yōu) 缺 點(diǎn) 綜 合 分 析①產(chǎn)品規(guī)劃 ②價(jià)格分析 ③項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析產(chǎn)品規(guī)劃：建筑形態(tài)規(guī)劃為22F的多層，總平以板式規(guī)劃為主,戶型面積區(qū)間段以小面積及緊湊型為主價(jià)格分析：預(yù)計(jì)均價(jià)為3700元/平米。4－2－2181㎡4 %別墅264㎡15 2%本 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 優(yōu) 缺 點(diǎn) 綜 合 分 析①地段 ②環(huán)境 ③生活及公共配套 ④產(chǎn)品規(guī)劃 ⑤價(jià)格分析⑥項(xiàng)目SWOT分析城北區(qū)域的首席大盤，配套完善的高檔樓盤，位于天回鎮(zhèn)植物園對(duì)面，周邊環(huán)境較差，項(xiàng)目以江南特色為主打景觀，綠化率較高，小區(qū)內(nèi)部配套完善，項(xiàng)目以多層為主，輔以別墅的整體規(guī)劃，價(jià)格位于該區(qū)域的頂端。根據(jù)規(guī)劃，北湖將建設(shè)成中國(guó)最大的城市觀鳥(niǎo)中心，交通便捷，北湖緊鄰動(dòng)物園，而規(guī)劃中的地鐵1號(hào)線直達(dá)動(dòng)物園，建成后可以快捷到達(dá)成都市區(qū)的任何地方。目前成都市對(duì)現(xiàn)有在售商品房銷售價(jià)格公開(kāi)行為，將對(duì)在售項(xiàng)目公開(kāi)化，透明化方向運(yùn)行；在對(duì)待市外購(gòu)房者方面，進(jìn)一步放開(kāi)和規(guī)范市外人員到我市入戶，有利于外地人購(gòu)房。 普通住宅受供求關(guān)系的影響預(yù)計(jì)仍將保持增長(zhǎng)，但漲幅將逐步降低。目前“北部新城”已作為今年的重點(diǎn)項(xiàng)目已開(kāi)始實(shí)施。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)比例逼近50%，第二產(chǎn)業(yè)比例約43%。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品主要是住宅等生活消費(fèi)品，市場(chǎng)需求大，可以拉動(dòng)上游產(chǎn)業(yè)，消化鋼鐵、水泥、玻璃、氧化鋁等過(guò)剩產(chǎn)能。同時(shí)，由于緊縮政策的實(shí)施削弱了內(nèi)部需求，中國(guó)進(jìn)口面臨下行壓力，短期內(nèi)的進(jìn)口增長(zhǎng)速度將放緩，但是長(zhǎng)期來(lái)看，其增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)將不會(huì)有太大的改變。隨著國(guó)際壓力的增加，人民幣匯率將可能進(jìn)一步升值，從而削弱內(nèi)部需求的增長(zhǎng)，但同時(shí)有助于解決經(jīng)常項(xiàng)目的大量盈余問(wèn)題，不過(guò)僅依靠市場(chǎng)自身的匯率調(diào)整將不足以長(zhǎng)期降低中國(guó)經(jīng)常項(xiàng)目的盈余規(guī)模，但是可以使資本流動(dòng)發(fā)生合理變化，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)重新達(dá)到平衡狀態(tài)。隨著世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，外貿(mào)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用將弱化，擴(kuò)大內(nèi)需保持較快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的權(quán)重上升。農(nóng)業(yè)所占比例較小，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為合理。城北副中心CBD荷花池五塊石從成都遠(yuǎn)景規(guī)劃可以看到，北部新城由兩大生態(tài)綠地包圍，發(fā)展重點(diǎn)為大豐鎮(zhèn)，鳳凰山一帶，與市區(qū)相連接主要是規(guī)劃中的北新干線，其建成就直接加速北部新城的快速發(fā)展。（5）產(chǎn)品類型電梯公寓成為主導(dǎo)，隨著別墅土地供應(yīng)的限制、政府規(guī)劃向高、向密的指導(dǎo)以及高層市場(chǎng)接受度的提高未來(lái)電梯公寓將更加強(qiáng)勢(shì)的絕對(duì)主導(dǎo)。三、成都市城北房地產(chǎn)市場(chǎng)及板塊分析（一）城北市場(chǎng)概況商品房市場(chǎng)，%，而04年所占比率為10%，%；，批準(zhǔn)預(yù)售面積同比減少24%；，%，；（數(shù)據(jù)來(lái)源：成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告）（數(shù)據(jù)來(lái)源：成都房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告）從上表可以看出，城北的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量最小，但成交面積高于供應(yīng)面積，市場(chǎng)呈現(xiàn)出求大于供的趨勢(shì)。正因?yàn)榫哂兄T多優(yōu)勢(shì)，北湖作為成華區(qū)北部的中心風(fēng)景區(qū)，必將成為開(kāi)發(fā)高檔社區(qū)的區(qū)域之一。主 要 媒 體 種 類NP、TV、POP、DM主 要 訴 求 重 點(diǎn)環(huán)境、配套主 要 暢 銷 原 因環(huán)境、配套、品質(zhì)主 要 滯 銷 原 因總價(jià)較高銷 售 率一期銷售完畢，二期11月開(kāi)盤位置圖： 開(kāi)盤日期：2006年11月二期 市調(diào)日期：20061115 歸檔編號(hào)：003 天回片 區(qū)項(xiàng)目市調(diào)資料表項(xiàng)目名稱眾合項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目臨新綠水碾公園及沙河； 未來(lái)的開(kāi)發(fā)潛力較大；劣勢(shì)： 項(xiàng)目臨交通主干道； 周邊配套少；主要媒體種類POP，刀旗主要訴求重點(diǎn)沙河源,精品板式電梯主要暢銷原因未開(kāi)盤主要銷售抗性未開(kāi)盤銷 售 率未開(kāi)盤位置圖： 開(kāi)盤日期： 2006年12月 市調(diào)日期： 20061115 歸檔編號(hào)：01044。4－2－2138－160㎡14446%㎡%㎡%㎡%㎡%㎡%本 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 優(yōu) 缺 點(diǎn) 綜 合 分 析①地段 ②環(huán)境 ③生活及公共配套 ④產(chǎn)品規(guī)劃 ⑤價(jià)格分析⑥項(xiàng)目SWOT分析該項(xiàng)目位于9路終點(diǎn)站，周邊配套較成熟、完善，但由于該項(xiàng)目體量較小，因此小區(qū)內(nèi)部配套較差；此項(xiàng)目處天回鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)較早的項(xiàng)目，于去年就以開(kāi)始銷售，但其銷售狀況不理想，主要表現(xiàn)在130平米以上的戶型，該項(xiàng)目的價(jià)格在該區(qū)域較高。代表樓盤：北湖印象29項(xiàng)目名稱北湖印象電 話84209000價(jià) 位 分 析總 價(jià) 范 圍10～39萬(wàn)項(xiàng)目位置成都龍?zhí)端慢埱喹h(huán)線同樂(lè)生態(tài)社區(qū)主 力 總 價(jià)10~20萬(wàn)開(kāi) 發(fā) 商成都市樂(lè)迪投資可 售 戶 數(shù)一期約710套（?。﹩蝺r(jià)范圍2160～2600元/㎡代理銷售無(wú)可 售 金 額（商）平均單價(jià)元/㎡物業(yè)管理英聯(lián)華物業(yè)公司地下室面積無(wú)（商）一樓單價(jià)工程進(jìn)度現(xiàn)房樓 層 規(guī) 劃6+1 F、11+1 F地下室車位占地面積500畝，一期60余畝面 積 范 圍46～130㎡付 款 方 式定 金無(wú)總建面積約80萬(wàn)㎡公 攤 率首 付 款僅能一次性付款總建戶數(shù)綠 化 率％優(yōu) 惠 幅 度％總銷金額容 積 率物業(yè)管理費(fèi)元/㎡產(chǎn) 品 規(guī) 格室廳衛(wèi)廚面 積戶 數(shù)百 分 比訴 求客源區(qū) 域111～年 齡 層221～特 性322～躍121躍221躍322～躍422～產(chǎn) 品 優(yōu) 缺 點(diǎn) 綜 合 分 析產(chǎn)品規(guī)劃 價(jià)格分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析產(chǎn)品規(guī)劃：產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)劃多層6+1F，11+1F為主，戶型面積區(qū)間46130平米；戶型設(shè)計(jì)較為合理價(jià)格分析：項(xiàng)目以均價(jià)2400元/平米入市，由于土地性質(zhì)屬于集體，因此產(chǎn)權(quán)證無(wú)保證，價(jià)格無(wú)法拉升。交易量：2006年19月城北交易商品住宅項(xiàng)目3708套共36萬(wàn)平米，%%。供求結(jié)構(gòu)基本合理，但仍存在供需結(jié)構(gòu)上的錯(cuò)位，商品房?jī)r(jià)格仍然保持上漲，但上漲幅度處于回落態(tài)勢(shì)。2004年以后供應(yīng)量快速上升，為商品房市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢(shì)。（3）節(jié)能、環(huán)保型住宅將更加受到重視 我國(guó)住宅建筑能耗高，面對(duì)能源供給約束和能源價(jià)格居高不下的形勢(shì)，節(jié)能型住宅成為建設(shè)方向。（二）房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告顯示，2006年1月至10月，中國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14611億元，%，%。貿(mào)易順差的不斷飆升使中國(guó)外匯儲(chǔ)備大幅增長(zhǎng)，外匯儲(chǔ)備額已位居全球第一。（2）投資增速有望回升 由于一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策和措施的實(shí)施，2005年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)投資增速下降。這有效印證了成都對(duì)周邊乃至整個(gè)西南地區(qū)的強(qiáng)大匯聚能力，詳見(jiàn)下表： 近三年人口變動(dòng)情況年份年末總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）總戶數(shù)（萬(wàn)戶）機(jī)械增長(zhǎng)人口（萬(wàn)人）2003年10443362004年10603512005年1082367（數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局）（2）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢(shì)，人民生活水平不斷提高。北部新城規(guī)劃：南起北三環(huán)，北達(dá)新都，西到金牛壩、東抵青白江、鳳凰山以及大豐、三河外環(huán)路以內(nèi)的區(qū)域都將納入北部新城，規(guī)劃面積93平方公里，人口近百萬(wàn)，通過(guò)北新干道和中心城區(qū)連成一片。預(yù)計(jì)未來(lái)12年內(nèi)40005000元/平米的住宅將成為供需主力價(jià)位。投機(jī)型客戶在政策影響下必將受到抑制。（二）成都市新城北房地產(chǎn)板塊分析依據(jù)目前城北房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，已形成三環(huán)以內(nèi)和三環(huán)以外兩個(gè)區(qū)域板塊，其中，三環(huán)以外區(qū)域形成了北湖、新都新城區(qū)、天回、大豐四個(gè)板塊，三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要在城北二三環(huán)之間，以下為詳細(xì)分析：成都市新城北房地產(chǎn)板塊分布圖板塊北湖板塊新都城區(qū)板塊大豐板塊天回鎮(zhèn)板塊板塊界定北湖位于成都三環(huán)路以北，西到大件路新都新城區(qū)蜀龍大道大豐鎮(zhèn)老成彭路天回鎮(zhèn)大件路北湖板塊（1）北湖概況北湖湖面達(dá)700余畝，目前湖區(qū)及周圍4000多畝的景區(qū)已經(jīng)建成并向游人開(kāi)放。從以上項(xiàng)目可以看出，其新開(kāi)發(fā)天府江南最高，逐步突現(xiàn)區(qū)域的增值潛力巨大，現(xiàn)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)量較少，開(kāi)發(fā)空間較大，隨著居住條件日益成熟及自然的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，必將帶動(dòng)大量樓盤的出現(xiàn)，預(yù)期未來(lái)區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)大量項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。主要媒體種類各類POP，道旗，公交車身主要訴求重點(diǎn)公園旁，水戀景觀洋房主要暢銷原因地段，規(guī)模主要銷售原因價(jià)格，工程進(jìn)度銷 售 率70%（5個(gè)月782套）位置圖： 開(kāi)盤日期：20066 市調(diào)日期： 20061115 歸檔編號(hào)：007 水韻天府 項(xiàng)目市調(diào)資料表開(kāi)盤日期：20071 市調(diào)日期：20061115 歸檔編號(hào)：008項(xiàng)目名稱 水韻天府電 話02883129111價(jià) 位 分 析總 價(jià) 范 圍2056萬(wàn)項(xiàng)目位置金府路與王賈大道交