【正文】 ? 國(guó)際投資大廈的建設(shè)正在快速進(jìn)行，急需明確其未來(lái)物業(yè)管理主體，以利其建設(shè)與推租，并為將來(lái)的物業(yè)管理作好前期準(zhǔn)備，這在客觀上要求物業(yè)公司盡快進(jìn)行改革。但如果由現(xiàn)有的物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理，對(duì)物業(yè)公司而言仍是一個(gè)挑戰(zhàn)： 1，盡管物業(yè)公司的物業(yè)管理水平有了一定的提高，但仍然存在著專業(yè)管理和技術(shù)人員不足的情況，服務(wù)質(zhì)量、管理水平、成本控制等都和同行業(yè)先進(jìn)水平有一定的差距； 2，國(guó)投大廈管理面積約 3萬(wàn)多平米，而國(guó)際投資大廈有十多萬(wàn)平米，國(guó)投大廈實(shí)際上我們做的是“小物業(yè)管理”，是不完全的物業(yè)管理，對(duì)于“大物業(yè)管理”缺乏經(jīng)驗(yàn)； ? 因此，要想搞好公司自有物業(yè)的管理，必須提高物業(yè)管理水平，引進(jìn)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和機(jī)制，并且以國(guó)際投資大廈為主體設(shè)計(jì)未來(lái)的物業(yè)管理體系。 根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)管理與未來(lái)發(fā)展的需要，在對(duì)物業(yè)公司現(xiàn)狀進(jìn)行剖析的基礎(chǔ)上，結(jié)合物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況與發(fā)展趨勢(shì)，建議物業(yè)公司定位如下： 改革建議： 52 1. 房產(chǎn)的推租和銷售 ? 對(duì)公司房產(chǎn)進(jìn)行推租、銷售等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)； ? 將各處房產(chǎn)統(tǒng)一進(jìn)行推租或銷售有利于專業(yè)化操作，有利于提高工作效率和經(jīng)濟(jì)效益； ? 物業(yè)公司在長(zhǎng)期房屋租賃業(yè)務(wù)的實(shí)踐中得到了鍛煉，有一定運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，集中物業(yè)公司和亞華公司的力量，應(yīng)該有能力做好公司物業(yè)的推租和銷售工作。 56 物業(yè)公司的職能 房產(chǎn)租售 物業(yè)管理 經(jīng) 營(yíng) 服務(wù)保障 ?國(guó)際投資大廈的銷售和推租工作； ?國(guó)投大廈的推租和萬(wàn)通等房產(chǎn)的推租和銷售。 根據(jù)對(duì)物業(yè)公司的定位，建議其職能調(diào)整為：以專業(yè)物業(yè)管理和房產(chǎn)租售為主要職能，提供一定的服務(wù)保障，經(jīng)營(yíng)職能逐漸弱化并退出。 對(duì)酒店的管理主要是選派或招聘酒店經(jīng)營(yíng)管理方面的人 才，并在業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、信息等方面加以控制。 提供公務(wù)用車及其他必要的服務(wù)保障。 64 亞華公司的現(xiàn)狀和地位 ? 成立亞華公司的初衷：在建設(shè)公司新辦公大樓過(guò)程中，需要有一個(gè)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)限的業(yè)主，但物業(yè)公司不具備這種資格，公司就決定新設(shè)亞華公司，由國(guó)投公司與物業(yè)公司共同出資注冊(cè)。 ? 亞華公司的人員來(lái)自于三部分：國(guó)投總部派出人員、物業(yè)公司派出人員和三吉利公司派出人員，目前共有 22人。所需交納的契稅為 140萬(wàn)元左右。 ? 目前，國(guó)際投資大廈正處于建設(shè)期，為了不影響大樓的建設(shè)，建議采用過(guò)渡方案，即同時(shí)保留物業(yè)公司和亞華公司的名稱。 70 優(yōu)缺點(diǎn)比較 說(shuō)明 ?亞華公司直接向物業(yè)公司匯報(bào)，物業(yè)公司向公司分管副總裁匯報(bào)； ?設(shè)置管理部和工程部對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)督和指導(dǎo)； 優(yōu)點(diǎn) ?最大限度保留目前亞華公司的人員和結(jié)構(gòu)，有利于過(guò)渡階段各項(xiàng)工作的開(kāi)展和以后的平穩(wěn)過(guò)渡； ?整個(gè)公司的管理部門分為三部分：內(nèi)部管理、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)，條塊清楚，責(zé)任清晰，利于管理； ?管理部和工程部對(duì)物業(yè)部進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，能夠更好地促進(jìn)物業(yè)部提高物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量 缺點(diǎn) ?亞華和物業(yè)同時(shí)作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)法人存在，使組織結(jié)構(gòu)變得冗余，加大了管理成本； ?物業(yè)一部和二部各有一套物業(yè)管理和服務(wù)人員，加大了人員協(xié)調(diào)工作的難度。 弊 1，從國(guó)投總部的角度看，不 利于統(tǒng)一管理； 2，國(guó)際投資大廈的物業(yè)管理 需重新組建，缺乏經(jīng)驗(yàn)； 3，損失了規(guī)模優(yōu)勢(shì)和連動(dòng)優(yōu) 勢(shì)，高級(jí)技術(shù)人才和富余人 力資源不能通用； 4，公司內(nèi)部形成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，容易造成資源浪費(fèi)，相互爭(zhēng)奪客源。 信息系統(tǒng)管理 信息系統(tǒng)管理 84 明確物業(yè)公司與天驛賓館和 華利大酒店的管理關(guān)系 ? 保持目前物業(yè)公司對(duì)天驛賓館和華利大酒店的管理關(guān)系。 。 ? 物業(yè)公司財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)落實(shí)公司總部的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（預(yù)算），分解落實(shí)天驛賓館和華利酒店相應(yīng)指標(biāo)。 79 ? 管理原則主要涉及業(yè)務(wù)管理、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理和信息系統(tǒng)管理四個(gè)方面 業(yè)務(wù)管理 財(cái)務(wù)管理 人力資源管理 信息系統(tǒng)管理 ? 業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略 ? 項(xiàng)目的投資決策 ? 項(xiàng)目的退出決策 ? 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 ? 財(cái)務(wù)管理 /會(huì)計(jì)管理 ? 帳戶管理 ? 融資和擔(dān)保 ? 資金管理 /理財(cái)運(yùn) 作 ? 利潤(rùn)的分配 ? 審計(jì) ? 人力資源規(guī)劃 ? 機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置 ? 招聘、培訓(xùn) ? 聘用和晉升 ? 業(yè)績(jī)考核 ? 薪酬、福利政策 ? 員工關(guān)系 ? 信息系統(tǒng)的籌劃、建設(shè)、維護(hù)和升級(jí) ? 信息管理 管理原則 80 ? 由總部根據(jù)公司制定的整體發(fā)展戰(zhàn)略，確定物業(yè)公司的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容； ? 物業(yè)公司根據(jù)總部制訂的整體發(fā)展戰(zhàn)略和限定的業(yè)務(wù)內(nèi)容，制訂本公司發(fā)展規(guī)劃并上報(bào)總部； ? 物業(yè)管理方面的具體經(jīng)營(yíng)問(wèn)題由物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)班子決策； ? 經(jīng)營(yíng)中的重大問(wèn)題由物業(yè)公司總經(jīng)理與分管副總裁商定；戰(zhàn)略方向重大問(wèn)題由總裁或總裁辦公會(huì)決定； ? 所有項(xiàng)目投資決策需報(bào)總裁辦公會(huì)審。 73 建議采取的實(shí)施步驟 ?物業(yè)公司在目前主要負(fù)責(zé)國(guó)投大廈的物業(yè)管理，并且作為國(guó)際投資大廈未來(lái)的物業(yè)管理者參與國(guó)際投資大廈物業(yè)管理準(zhǔn)備工作； ? 物業(yè)公司目前負(fù)責(zé)租售的所有房產(chǎn)由亞華公司進(jìn)行租售，相關(guān)人員轉(zhuǎn)入亞華公司； ?萬(wàn)通等房產(chǎn)的房產(chǎn)證轉(zhuǎn)入亞華公司； ?國(guó)際投資大廈建設(shè)完成后，物業(yè)公司注銷，所有資產(chǎn)并入亞華公司，所有人員、業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一管理； ?如有必要，將來(lái)可考慮亞華公司的改名與遷址等。 亞華公司經(jīng)理 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部 財(cái)務(wù)部 副經(jīng)理 副經(jīng)理 工程部 綜合管理部 前期設(shè)計(jì)部 業(yè)務(wù)部 69 過(guò)渡方案中物業(yè)公司和亞華公司職責(zé)說(shuō)明 職責(zé) 物業(yè)公司 現(xiàn)有物業(yè)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)； 現(xiàn)有酒店等項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與管理； 為公司提供服務(wù)與支持； 配合亞華公司開(kāi)展公司物業(yè)的推租、銷售業(yè)務(wù)； 與亞華公司配合做好國(guó)際投資大廈的物業(yè)管理前期工作。 地上面積（萬(wàn)平米） 地下面積（萬(wàn)平米） 固定房產(chǎn)價(jià)值（億元） 3%契稅（萬(wàn)元） 情況一 C出租 D出租 6010 2586 情況二 C出租 D出售 4736 1938 情況三 C出售 D出售 1276 1194 如果保留物業(yè)公司的名稱而取消亞華公司的名稱，需要交納的契稅費(fèi)用在千萬(wàn)元以上： 66 為了不影響國(guó)際投資大廈的建設(shè)進(jìn)程， 在目前建議采用過(guò)渡方案： 暫時(shí)同時(shí)保留物業(yè)公司和亞華公司的名稱 ? 從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，建議將亞華公司和物業(yè)公司合并，保留亞華公司的名稱，以使合并成本最低。 65 合并成本分析 ? 從公司的戰(zhàn)略高度來(lái)看，物業(yè)公司與亞華公司終將合并，合并的主要成本是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致的契稅。原準(zhǔn)備在新的辦公大樓建設(shè)任務(wù)完成以后即撤銷亞華公司。 ? 資源保障： 公司為物業(yè)公司提供了國(guó)投大廈和國(guó)際投資大廈兩座大樓的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)，還額外提供了萬(wàn)通等房產(chǎn)的租金收益，物業(yè)公司完全有能力提供充足的就業(yè)機(jī)會(huì)。 60 4. 服務(wù)保障職能的具體內(nèi)容 ?通過(guò)物業(yè)公司給國(guó) 投公司員工提供一 定的福利； ?用車服務(wù)和其他 物業(yè)公司獲得了萬(wàn)通等其他額外房產(chǎn)的租金收 益，因此必須承擔(dān)額外的服務(wù)保障職能。 ?職能： ? 國(guó)際投資大廈的銷售工作； ? 如果條件適合，進(jìn)行萬(wàn)通及其它房產(chǎn)的銷售； ? 進(jìn)行國(guó)投大廈、國(guó)際投資大廈、萬(wàn)通等房產(chǎn)的推租 . 58 2. 物業(yè)管理職能的具體內(nèi)容 ? 由服務(wù)理念倡導(dǎo)的內(nèi)容 ?公共專業(yè)服務(wù)的內(nèi)容： 業(yè)戶服務(wù)，維保服務(wù)，保安服務(wù) 保潔服務(wù)，綠化服務(wù)，接待服務(wù) 應(yīng)急服務(wù) ?非公共性服務(wù)的內(nèi)容： 便民服務(wù)，代辦服務(wù)，特約服務(wù) 社區(qū)文化服務(wù) ?法律明確的內(nèi)容 ?物業(yè)公用部分的日常維護(hù)和管理 ?物業(yè)公用設(shè)備設(shè)施及其運(yùn)行、使用的 日常維護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生、綠化管 理服務(wù)； ?物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通秩序與車輛停放 的管理服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、 消防等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)； ?物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)； ?物業(yè)資料的管理； ?其他事項(xiàng)。 ?維持天驛賓館和華利酒店經(jīng)營(yíng)；并擇機(jī)退出； ?盡快結(jié)束其它管理資產(chǎn)的收縮任務(wù)，年度未完成的轉(zhuǎn)入資產(chǎn)管理公司。 54 3. 對(duì)現(xiàn)有酒店投資項(xiàng)目加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，提高效益，并擇機(jī)轉(zhuǎn)讓退出 ? 酒店經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理是兩個(gè)不同的行業(yè)，它們之間的相關(guān)性不強(qiáng)； ? 物業(yè)公司兩個(gè)酒店的經(jīng)營(yíng)管理雖有所改善，但經(jīng)營(yíng)狀況并未根本好轉(zhuǎn)，仍處于虧損或微利的狀態(tài)，酒店經(jīng)營(yíng)難以成為利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)； ? 酒店不在公司業(yè)務(wù)選擇范圍內(nèi)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看應(yīng)逐步退出。 50 推租銷售業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)分開(kāi)，以保證積極的制衡關(guān)系 ? 推租、銷售業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)相分離可以形成相互制衡、相互監(jiān)督的關(guān)系，最大限度地