【正文】 保證公司的利益； ? 推租、銷售業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)相分離可以最大程度實(shí)現(xiàn)專業(yè)化分工，有利于更好地開展工作和管理； ? 推租、銷售業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)相分離并單獨(dú)考核，是目前房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的普遍做法。 47 公司物業(yè)宜統(tǒng)一管理 ? 從戰(zhàn)略的高度看，寫字樓推租和物業(yè)管理不在公司的選擇業(yè)務(wù)范圍之內(nèi)，都屬于公司系統(tǒng)內(nèi)的房產(chǎn)派生出來的輔助性業(yè)務(wù)，不宜分別設(shè)置機(jī)構(gòu)； ? 統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理有利于公司資源的統(tǒng)一調(diào)配，降低公司運(yùn)作成本，產(chǎn)生規(guī)模效益，有利于公司管理效率的提高； ? 統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理有利于促進(jìn)物業(yè)公司的管理水平和服務(wù)水平的提高； ? 物業(yè)管理業(yè)務(wù)的擴(kuò)大，可以產(chǎn)生更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，為公司的改革提供支持與保障。 但是，目前物業(yè)公司的定位不明確，職責(zé)不清晰，產(chǎn)權(quán)關(guān)系和管理關(guān)系沒有完全理順，多種業(yè)務(wù)并存，非物業(yè)管理的經(jīng)營業(yè)務(wù)并不能為物業(yè)公司帶來收益，且它們之間的相關(guān)性不強(qiáng)，還分散了物業(yè)公司的資源和精力，這在一定程度上影響了物業(yè)管理水平的提高。 43 外部物業(yè)調(diào)研的啟示 ? 寫字樓的推租業(yè)務(wù)與物業(yè)管理 業(yè)務(wù)分離 ，有利于保證業(yè)主與物業(yè)管理雙方的利益； ? 物業(yè)公司的人員薪酬標(biāo)準(zhǔn)完全按照 市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn) 制定，所有人員均與原單位完全脫離； ? 總公司與物業(yè)公司屬于母子公司形式，按照母子公司的管理模式進(jìn)行管理， 總公司控制 物業(yè)公司的重大決策行為。 42 外部訪談： 中電信息大廈物業(yè)公司 ? 人員：目前共有 70余人，主要部門負(fù)責(zé)人均由股東委派，專業(yè)技術(shù)性部門經(jīng)理聘請(qǐng)專業(yè)人員擔(dān)任； ? 大樓招租業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)分工明確，物業(yè)公司與業(yè)主屬于合同關(guān)系；餐飲部外包； ? 同工同酬，所有人員薪酬均以市場(chǎng)為準(zhǔn)； ? 目前物業(yè)管理費(fèi)： 1元 /平方米 其他與物業(yè)管理相關(guān)的工作全部外包。 ? 提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是物業(yè)管理的基本功能。 ? “大華冠頂物業(yè)”由臺(tái)資控股，并完全由臺(tái)方安排工作人員。 榮譽(yù)： “全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”； “北京市優(yōu)秀居住小區(qū)（大廈）”； “物業(yè)管理品牌企業(yè)”稱號(hào)。 延伸地區(qū)： 北京、上海、武漢、天津、青島等。 外部訪談： 36 北京萬通鼎安物業(yè)公司 外部訪談： 1995年成立，注冊(cè)資本金 100萬美元。 ? 社會(huì)化： 利用外包、合作等方式充分利用各種社會(huì)資源用以物業(yè)管理和服務(wù)。 ? 向國外先進(jìn)管理模式并軌 我國的物業(yè)管理在觀念上、服務(wù)上和管理模式上將逐步與國際接軌。 物業(yè)管理公司短期的盈利行為難以保證物業(yè)購買者和使用者的長期利益。 ? 物業(yè)公司應(yīng)向酒店、物業(yè)管理集團(tuán)方向發(fā)展，搞中檔酒店的連鎖經(jīng)營。 ? 不能面向社會(huì)開展業(yè)務(wù)，否則，就會(huì)影響到公司自有寫字樓的管理和對(duì)公司內(nèi)部的服務(wù)。 專題經(jīng)營分析： 25 對(duì)公司酒店類項(xiàng)目的處理建議 ? 在公司業(yè)務(wù)選擇中并沒有包含酒店經(jīng)營，因此，公司系統(tǒng)內(nèi)的酒店項(xiàng)目 原則上應(yīng)予以收縮 。 客房出租率達(dá)到 70％ 以上（ 據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn) ， 酒店客房出租率達(dá)到 70%—80%， 表明經(jīng)營狀況良好 ） 。 當(dāng)年計(jì)提折舊 130萬元 ， 累計(jì)提折舊 3700萬元 。 ?其它支出增長較多，主要包括車輛修理及保潔、食堂等的低值易耗品支出、給總部的一些福利、稅金等。 財(cái)務(wù)回報(bào)能力分析： 20 物業(yè)公司收入構(gòu)成 ?經(jīng)營收入主要來自于圍繞國投大廈物業(yè)管理與服務(wù)所形成的物業(yè)費(fèi)、餐飲及車隊(duì)收入等項(xiàng)目構(gòu)成。 物業(yè)公司實(shí)際經(jīng)營管理的資產(chǎn)總額近 11億元。 資料來源：國投物業(yè)公司 《 國投物業(yè)在發(fā)展中成長 》 內(nèi)部管理能力分析： 17 大部分國投大廈租戶對(duì)物業(yè) 公司的服務(wù)質(zhì)量表示較為滿意 %%%%%滿意 比較滿意 一般 較不滿意 不滿意80％以上的租戶在總體上對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)表示滿意或比較滿意；所有的被調(diào)查者都認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)水平基本能夠滿足自己的需求。 物業(yè)公司目前主要是從事公司自有物業(yè)的管理工作，國投大廈的物業(yè)管理是其最主要的職能。 資料來源： 《 物業(yè)公司 20xx年工作會(huì)議材料 》 物業(yè)公司的發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想與公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略 不相符 ； 物業(yè)公司的定位與其發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想也 不配套 。 10 物業(yè)公司的產(chǎn)權(quán)關(guān)系 國家開發(fā)投資公司 國投電力公司 國投創(chuàng)興公司 國投物業(yè)有限責(zé)任公司 70％ 7000萬 20％ 20xx萬 10％ 1000萬 40％ 4000萬 亞華公司 6000萬 60％ 北京分公司 國投電力公司和國投創(chuàng)興公司都是國投公司的全資子公司，因此實(shí)質(zhì)上物業(yè)公司是國投公司的全資子公司； 亞華公司在法律上是有限責(zé)任公司，但在公司內(nèi)部的管理上，對(duì)亞華公司與對(duì)物業(yè)公司一樣，也是按全資子公司來管理的。 1 國投物業(yè)公司改革方案 20xx年 3月 國投公司戰(zhàn)略發(fā)展部 北大縱橫管理咨詢公司 （第一階段報(bào)告） 2 本次物業(yè)公司改革的目標(biāo) ?明確物業(yè)公司的定位與職能 ?理順物業(yè)公司的管理關(guān)系 ?建立科學(xué)的管理體制和運(yùn)行機(jī)制 ?建立科學(xué)的考核機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制 3 第一階段報(bào)告內(nèi)容 一、物業(yè)公司的定位、職能與改革建議方案 二、物業(yè)公司的管理關(guān)系 4 一、物業(yè)公司的定位、職能 與改革建議方案 公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求 物業(yè)公司現(xiàn)狀分析 內(nèi)部訪談意見綜述 物業(yè)管理行業(yè)分析 外部物業(yè)管理訪談 ？ 物業(yè)公司的定位職能 改革建議方案 5 公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理提出的要求 公司發(fā)展目標(biāo)： 公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的總體要求是： 物業(yè)管理要為實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) 提供支持 。 7 公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求 物業(yè)公司現(xiàn)狀分析 內(nèi)部訪談意見綜述 物業(yè)管理行業(yè)分析 外部物業(yè)管理訪談 物業(yè)公司的定位職能 改革建議方案 8 公司物業(yè)管理的組織沿革 組織名稱 國投服務(wù) 中心 物業(yè)管理 分公司 國投大廈 管理中心 國投物業(yè)有限責(zé)任公司 北京分公司 亞華公司 決定設(shè)立日期 批準(zhǔn)設(shè)立文號(hào) 國投人 （ 95） 287號(hào) 國投人 （ 95） 288號(hào) 國投人 （ 97） 93號(hào) 國投經(jīng)（ 20xx） 52號(hào) 國投經(jīng) （ 20xx）37號(hào) 工商登記日期 注冊(cè)資本金 2300萬元 10000萬元 300萬元 10000萬元 10000萬元 決定撤銷日期 決定撤銷文號(hào) 國投經(jīng)（ 20xx）52號(hào) 國投人 （ 1998）25號(hào) 無文號(hào) 工商注銷日期 正在辦理 注銷手續(xù) 注銷 注銷 職能任務(wù) 辦公后勤服務(wù) 授權(quán)資產(chǎn)經(jīng)營管理、辦公后勤保障 國投大廈管理 寫字樓管理、物業(yè)管理、咨詢 國投大廈管理及其它房產(chǎn)經(jīng)營 國際投資大廈建設(shè) 法律地位 法人資格 內(nèi)部獨(dú)立核算 法人資格 法人資格 內(nèi)部獨(dú)立核算 法人資格 9 公司物業(yè)管理的組織沿革（圖示） 95 96 97 98 99 20xx 20xx 20xx 20xx 國投服務(wù)中心 物業(yè)管理分公司 國投大廈管理中心 國投物業(yè)有限公司 亞華公司 .28 2300萬 10000萬 300萬 10000萬 北京分公司 10000萬 公司的物業(yè)管理經(jīng)過改革，改變了過去一套人馬而三塊牌子同時(shí)并存的局面，組建了有限責(zé)任公司，但物業(yè)公司在公司內(nèi)部是按全資子公司來管理的。 ?發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想： ? 力爭在三至五年內(nèi)，將物業(yè)公司建成國內(nèi)一流品牌的酒店、物業(yè)管理企業(yè)。 ?福利 ： 通過物業(yè)公司給國投公司員工提供一定福利； ?后勤 ： 提供公務(wù)用車等方面的后勤服務(wù)。 ? 于 20xx年 7月獲得北京市質(zhì)量協(xié)會(huì)、北京用戶滿意工程聯(lián)合推進(jìn)辦公室聯(lián)合頒發(fā)的“用戶滿意工程證書”，被正式授予“用戶滿意物業(yè)企業(yè)”稱號(hào)。 注：滿分為 5分 顧客滿意度分析 ： 18 物業(yè)公司資產(chǎn)變化狀況 14773232 28341056231253251998241186337822941998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年負(fù)債 資產(chǎn)20xx年比上年度新增劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)華利酒店 3767萬元，萬通房產(chǎn) 4688萬元 20xx年比上年度新增劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)華利公司1350萬元，天驛賓館 1億元；總部拔付 1億投資亞華 20xx年比上年度減少對(duì)亞華投資 6000萬元 物業(yè)公司