【正文】 由 來 背景篇 投資保值型別墅 別墅住宅作為一種特殊的房產(chǎn)品，其擁有的土地面積是普通住宅所無法相比的。其它 此外還有旅游、酒店式別墅等，在此不作一一細(xì)述。圣淘沙花園、當(dāng)代藝墅等高檔樓盤借助環(huán)線交通優(yōu)勢及本身品位，也有效形成了買方市場。以典型的“新上海里弄人家”和“悅景園”堪稱此類物業(yè)的代表。近來，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風(fēng)格，相繼開發(fā)了定位于高級白領(lǐng)的別墅住宅。 別墅常識松江境內(nèi)莘公路沿線地區(qū) 西南樓市已燃起新一輪開發(fā)浪潮。滬青平公路（318國道）沿線地區(qū) 依托318國道的便捷優(yōu)勢，使規(guī)模性別墅住宅更添魅力。 別墅常識浦東板塊區(qū)域 繼浦東西北沿線形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東片的內(nèi)外環(huán)線之間，又形成了以張江、金橋、華夏、康橋為區(qū)域核心的別墅住宅區(qū)，湯臣豪園更是因高爾夫球場的附加值而爆棚滬上；康橋地區(qū)則嘗試投資別墅，以3000畝超大規(guī)模的康橋半島以“新獨院住宅”概念面市后，更將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，而陸續(xù)推出150—300萬獨立別墅，區(qū)域上市量也不亞于金橋。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很高要求，單棟價格基本在200萬元以上。因此，功能區(qū)分隔、使用功能的細(xì)分化、專門化，已是必然趨勢。這既是時代的要求，也是未來的趨勢。 交往區(qū)：早餐室、廚房、家庭室、陽光室等216。五大功能區(qū)的劃分使住宅科學(xué)體現(xiàn)了日常生活中對空間利用的規(guī)律，滿足了業(yè)主飲食起居，交流禮儀等各方面的家庭生活。 別墅物業(yè)較其它的物業(yè)而言本身面積比較大，它的客廳、臥室空間設(shè)計比較大氣，比如發(fā)展商常采用落地玻璃和陽光室，造成一種舒適性尤其是臥室，傳統(tǒng)的住宅若為15—20平方米之大，巨大的落地玻璃讓人直面自然與窗外的美景，陽光燦爛、空氣清新，對于別墅的居住者來說感到非常的舒適，從而體驗生活的輕松和閑致。 別墅產(chǎn)品的設(shè)計里面特別關(guān)心整個小區(qū)的規(guī)劃布局。中國園林造景離不開水，有水才能構(gòu)造山水般詩意的人生。別墅最主要的特色就是一個環(huán)境概念，別墅因為是貼著地面走的，它跟周圍的環(huán)境關(guān)系是非常重要的。 別墅小區(qū)的營造和優(yōu)化，已成為有力的市場競爭手段。 會所規(guī)格例舉A：娛樂休閑會所舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書館、健身房等；B：綜合功能型會所醫(yī)療保健、兒童樂園、老年活動中心等；C：豪華舒適型會所高爾夫球場、草地網(wǎng)球地、桑拿浴池、游泳池等別墅理應(yīng)有一個完整的設(shè)計、推廣、包裝體系。 完善成熟的配套設(shè)施；（配套賣點）216。 超大棟距，獨成逍遙天地；（布避賣點）216。 明智的投資，超值的回報（投資賣點）1—1別墅的由來1—2別墅的分類及其特性分述1—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1—4別墅市場構(gòu)成體系綜述1—5相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)背景篇導(dǎo)讀“綜合質(zhì)量”和“綜合環(huán)境”以人為本，強調(diào)“人與人、人與自然、人與建筑”的和諧統(tǒng)一是人們對生活的追求?！熬C合質(zhì)量”反映了人們對生活質(zhì)量的追求。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 客戶層面擴大前幾年，對別墅物業(yè)發(fā)生興趣的，大多來自文藝界、體育界、新聞界等文化含量較高的行業(yè)，而今天，不少上班族也開始放棄市中心地段物業(yè)，把目光投向市郊的別墅，這是客戶層面的變化。比如不少別墅出現(xiàn)券商角、作家角等，多少與購房者對別墅物業(yè)的追新求異有關(guān)。 別墅常識1—4別墅市場構(gòu)成體系綜述178。 華僑、海外同胞及留學(xué)內(nèi)地之家屬；178。 跨國公司區(qū)域經(jīng)理人、外資企業(yè)、中外合資企業(yè)總監(jiān)級以上人員178。 歸國留學(xué)生178。 有效目標(biāo)客源的甑選、定位及對這類人群的正確把握；203。 常見行銷策略為：216。 銷售方式多樣化（如帶租約銷售、以租代售、包租返利等多種銷售方式的使用）。 直效營銷模式具體舉措：216。 直效營銷推廣路徑推廣路徑選擇應(yīng)體現(xiàn)直效的特點，建立與有效客源程的直接交流平臺，促進有效溝通。 據(jù)不完全統(tǒng)計，從1992年起至今開發(fā)建造的各類別墅物業(yè)大約有160個，可建造總面積約在1000萬平方米左右，目前已交付使用或正建造的總量約在700成萬平米，致分布在徐匯、虹橋、青浦、莘松、嘉定、浦東等區(qū)域。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 公關(guān)營銷：如組織由目標(biāo)客源直接參與的各類聯(lián)誼會、酒會216。 “一對一”直效營銷“一對一”直效營銷是指營銷過程中間環(huán)節(jié)，達(dá)成產(chǎn)品與有效客源在同一界面，直接面對面，加強目標(biāo)命中率，促進銷售的實現(xiàn)，是一種實用、有效、節(jié)約成本的銷售模式。 廣告策略隨有效目標(biāo)客源而調(diào)整，輔助配合銷售進行；216。 行銷招待如何與之全面配合和銷售策略的靈活有效。 工薪階層別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 富裕的白領(lǐng)階層178。 文藝界、體育界、新聞界、作家、畫家等文化含量較高行業(yè)成功人士；178。 境外長期居住上海及附近區(qū)域 之外國籍專家、經(jīng)理等高級管理人士（包括港澳、臺等投資大陸的華裔人士）178。 值得關(guān)注的特別客層 值得注意的是，在上海別墅樓宇的購房者中，歸國留學(xué)生和外省市人士在增加，不少留學(xué)生回國后，開始追求與世界同步的居住方式，把市郊地段的低密度住宅，尤其是別墅物業(yè)作為重要的選購對象。 購房動機豐富原先的投資型、增值保值型、度假型的購買人士居多，而目前，生活類動機開始占上風(fēng)?？疾焓袌鲆痪€的購房者，我們又不難發(fā)現(xiàn)：別墅購房族正在發(fā)生質(zhì)的變化。這種“綜合環(huán)境”的營造提升了生活品味與生活質(zhì)量。因此，隨之而衍生出的“綜合質(zhì)量”與“綜合環(huán)境”的概念只得深入研究。 買一送一、再呈多個超大回扣；（實惠賣點）216。 崇尚個性住宅，品質(zhì)永恒；（無價賣點）216。 優(yōu)美健康的生態(tài)環(huán)境；（環(huán)境賣點）216。 關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)及安保設(shè)施和配套例舉A、 設(shè)備養(yǎng)護B、 24小時保修服務(wù)C、 養(yǎng)綠護綠D、 家政式社區(qū)服務(wù)小區(qū)就應(yīng)該是一個社區(qū)、一個城市、一個全面照顧、全員呵護的生活空間背景篇導(dǎo)讀1—1別墅的由來1—2別墅的分類及其特性分述1—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1—4別墅市場構(gòu)成體系綜述1—5相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)A、 24小時電子巡更B、 紅外線周界報警C、 一、二層設(shè)門磁、窗磁、三樓設(shè)門磁別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 人文環(huán)境是歷史積累起來的，自然環(huán)境包括山山水水，首先就是別墅物業(yè)的小區(qū)。 別墅區(qū)別其它物業(yè)的差別，就是它能夠密切的貼近自然。對于每個綠化小景又都力圖完美。背景篇導(dǎo)讀1—1別墅的由來1—2別墅的分類及其特性分述1—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1—4別墅市場構(gòu)成體系綜述1—5相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)1—3