房屋拆遷改造下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉稅焦點(diǎn)問(wèn)題(文件)
【正文】 地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。如：開(kāi)發(fā)企業(yè)買一塊地1000萬(wàn)元，由于這塊在上有房屋，需要拆遷，這時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)一是給錢，二是給房。被拆遷房屋為商業(yè)用房，重新購(gòu)置住宅的，能否享受契稅抵免政策？答：《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2005]45號(hào))第二條：“對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅”的規(guī)定，城鎮(zhèn)房屋拆遷契稅優(yōu)惠政策僅限住房。六、扣除憑據(jù)委托拆遷公司的，要有拆遷合同，拆遷公司開(kāi)具的建筑業(yè)發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)出具下列憑證可以稅前扣除：（1）政府規(guī)定的拆遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的文件；（2）被拆遷人簽字的收款收據(jù)或收條；支付給行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)的罰款、罰金、滯納金不得扣除，但因?yàn)檫`背經(jīng)濟(jì)合同支付給對(duì)方的違約金、罰款、滯納金、銀行罰息、訴訟費(fèi)等都屬于與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的支出，準(zhǔn)予稅前扣除?？纯词欠袷钦栈??！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過(guò)程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)[1997]87號(hào)）文件規(guī)定，對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的“銷售不動(dòng)產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。；土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的檢查土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。二是土地使用權(quán)出讓合同中明確由納稅人（承受方）負(fù)責(zé)拆遷或未明確拆遷者的，除按成交價(jià)格征收契稅外，對(duì)在土地使用權(quán)出讓環(huán)節(jié)之后發(fā)生的所有拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，均應(yīng)照章征收契稅。則用1000加500計(jì)算契稅；如果用房屋補(bǔ)償，“以房屋形態(tài)安置的，根據(jù)被拆遷房屋面積和被拆遷房屋地段每平方米應(yīng)支付的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及安置費(fèi)用核定其契稅計(jì)稅依據(jù)”的方法計(jì)算出額后再加上1000計(jì)算契稅。土地基準(zhǔn)地價(jià)：由縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)。財(cái)稅[2004]134號(hào)一、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。（2）視同銷售金額應(yīng)作為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，同時(shí)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本四、拆遷個(gè)人所得稅《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2005]45號(hào)）規(guī)定，對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。另外，要確認(rèn)按視同銷售收入，計(jì)入土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算，只需要預(yù)征。對(duì)等面積安置部分，其收入按安置房的價(jià)格計(jì)算，具體金額包含重置價(jià)和補(bǔ)差價(jià)。這樣的結(jié)果與現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)亩悇?wù)處理結(jié)果是一樣的。220：自國(guó)稅
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