【正文】 歷史文化名城泰州市的主城區(qū) ,具有 2100多年歷史 ,歷代人文薈萃，商賈云集，素有 “ 漢唐古郡，淮海名區(qū) ” 之稱。 海陵工業(yè)園區(qū)是海陵區(qū)精心打造并經(jīng)江蘇省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，系省沿 江重點(diǎn)開發(fā)園區(qū)，全面享受省級(jí)開發(fā)區(qū)和沿江開發(fā)各項(xiàng)優(yōu)惠政策。工業(yè)園區(qū)著力以高起點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì) ,高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施 ,零距離的服務(wù)承諾 ,優(yōu)惠的進(jìn)區(qū)政策 ,為投資創(chuàng)業(yè)者營(yíng)造 成本洼 地 ,服務(wù)高地 ,興業(yè)福地。 鐵路：泰州火車站位于園區(qū)北側(cè)，距離園區(qū)僅 2公 里。連接蘇北各地，距離國(guó)家一類開放口岸 —— 泰州港（可?？?5萬噸級(jí)貨輪） 僅 20公里左右。正在規(guī)劃建設(shè)中的泰州高教園區(qū)與海陵工業(yè)園僅一路之隔，將為企業(yè)提供強(qiáng)有力的研發(fā)支持。另外 “ 長(zhǎng)江三鮮 ” —— 刀魚、鰣魚、河豚亦是聞名遐邇。全市已累計(jì)辦成外商投資企業(yè)全區(qū)擁有掛果銀杏樹 6萬株，年產(chǎn)銀杏 100余萬公斤，素有 “ 銀杏之鄉(xiāng) ” 的美稱。 高港區(qū)南瀕長(zhǎng)江，北倚主城，是泰州市區(qū)的 “ 南大門 ” ，區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。售樓部為租用，地方較小，售樓部只有三人。 水岸帝景 “水岸帝景”為高港區(qū)重要招商引資項(xiàng)目，位于泰州市高港區(qū)核心板塊，東臨金港中路、南涉蔡圩河、西接向陽(yáng)路、北靠通港路。社區(qū)內(nèi)別墅、疊加花園洋房、多層、小高層、高層等物業(yè)類型齊全。對(duì)面為規(guī)劃 中的義烏大市場(chǎng)（包括文峰千家惠購(gòu)物中心）臨街店面三層售價(jià)200 多萬元。周邊有文峰千家惠、新城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、籌建中的義烏大市場(chǎng)、高港試驗(yàn)小學(xué)、高港人民醫(yī)院、行政區(qū)的西邊，但是整個(gè)社區(qū)缺乏別墅的尊貴感，道路與景觀規(guī)劃較差，沒有錯(cuò)落感。小區(qū)占地面積小，拆遷戶與商品房在同一小區(qū)內(nèi)，沒有任何阻隔，周邊生活便利，人氣較旺。分三期開發(fā)，第一期為：肯德基連鎖店高港文風(fēng)千家惠百貨商場(chǎng)，建筑面積 12600平方米， 2020年?duì)I業(yè)額為 5000萬元， 2020年?duì)I業(yè) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 額將突破 8000萬元。社區(qū)環(huán)境規(guī)劃較差，門禁比較原始，售樓人員沒有統(tǒng)一服裝，社區(qū)戶與戶之間的花園沒有隔離，建材質(zhì)量與普通社區(qū)一樣（窗戶），贈(zèng)送的入戶花園面積較大。 2)海陵區(qū)和高港區(qū)房?jī)r(jià)差異和一體化 城區(qū)與高港之間的收費(fèi)站在兩年之內(nèi)也會(huì)取消，加上泰州海陵區(qū)越來越高的房?jī)r(jià)（每平方米與高港區(qū)有 1000 左右的差價(jià)），會(huì)讓部分城區(qū)居民在本項(xiàng)目購(gòu)買住宅。具有區(qū)域增值概念；高港區(qū)規(guī)劃較好，交通便利，處城市郊區(qū)，空氣清新，環(huán)境宜人。 （ 2）售樓部簡(jiǎn)陋，布置簡(jiǎn)單 高港的大部分項(xiàng)目售樓部一般為租用城區(qū)門面房，如江平小區(qū)、府后人家、百年豪景等。 項(xiàng)目劣勢(shì) （企業(yè)品牌，位置，規(guī)模與配套等） 1）泰州土地供應(yīng)量大 （威脅點(diǎn)） 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 當(dāng)前泰州土地市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)寬松，土地上市量較大 ,而泰州市區(qū)人口有限，高港區(qū)人口更少，中遠(yuǎn)期內(nèi)房產(chǎn)品供需關(guān)系將趨于緩和； 2）周邊樓盤的競(jìng)爭(zhēng) （威脅點(diǎn)） 今后兩年在售樓盤的數(shù)量肯定放大（水岸帝景的 500 多畝就在我們項(xiàng)目的邊上），在本樓 盤銷售期將會(huì)出現(xiàn)消費(fèi)者享有多樣選擇的可能。高港區(qū)總?cè)丝谥挥?21 萬，處于開發(fā)的初級(jí)階段。 2）市政配套 目前市政商服等配套還待建設(shè)、社區(qū)氛圍的真正形成需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。同時(shí)在本案周邊范圍存在即將開的大盤如水岸帝景。如果我們做純別墅高檔社區(qū)，還可以吸引泰州市區(qū)、泰興、靖江的部分人群，甚至揚(yáng)中市的私營(yíng)企業(yè)業(yè)主、政府公務(wù)人員等。 小結(jié)：總的來說，高港區(qū) 規(guī)劃較好，交通便利，處城市郊區(qū)，空氣清新，環(huán)境宜人，市政配套和購(gòu)物等設(shè)施基本到位，適合居住。他們購(gòu)買此區(qū)域房屋的原因無疑是因?yàn)榇说貫樾聟^(qū)開發(fā)區(qū)，總體規(guī)劃較好，有很好的發(fā)展前景，還有就是此區(qū)域樓盤的銷售價(jià)格是泰州市行政區(qū)內(nèi)較低，屬于成長(zhǎng)區(qū)域的，環(huán)境也比較好。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將直接提高人民的生活水平，為了能住得更舒適，人們會(huì)將資金用于買房及住房方面，消費(fèi)人群的購(gòu)買實(shí)力進(jìn)一步加強(qiáng)； 2)置業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變 泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫明顯，購(gòu)房者的置業(yè)觀念逐漸形成，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)十分看好； 3)房?jī)r(jià)區(qū)域差異 當(dāng)前泰州總體房?jī)r(jià)處于穩(wěn)定上升階段 ,泰州和高港的房?jī)r(jià)差每平方在一千元左右，泰州正在向南區(qū)發(fā)展，隨著泰州和高港之間的收費(fèi)站的取消， 正在建設(shè)的泰州至常州、鎮(zhèn)江的長(zhǎng)江公路大橋建成后，揚(yáng)中到高港只有十五分鐘的車程。 周邊待開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品類型將會(huì)基本類似，市場(chǎng)同類競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)非常激烈 ,本案用地為 180 多畝，開發(fā)體量中等，作為別墅、部分高層用地體量偏小，無法形成規(guī)模效應(yīng) ,在競(jìng)爭(zhēng)中處不利地位。銷售管理松散，銷售人員較少，銷售資料缺乏管理，中午休息時(shí)間有的沒有值班人員，銷售跟蹤無，基本沒有主動(dòng)留客戶的聯(lián)系方式 （ 4）大部分項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)不合理 大部分項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)不合理， 廁所對(duì)著入戶門的較多，戶型設(shè)計(jì)不緊湊不實(shí)用，如有的 150 多的（銀杏苑、府后人家的高層、廣信臺(tái)灣商城的三期都市美好家園等）只做到三房?jī)蓮d。 5）目前高港的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)處于初級(jí)階段： （機(jī)會(huì)點(diǎn)） （ 1）大多社區(qū)規(guī)劃原始 社區(qū)規(guī)劃大多感覺原始，如銀杏苑、港城花園、港城花苑等。 4）本項(xiàng)目地理位置和周邊環(huán)境 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 本項(xiàng)目臨近高港區(qū)政府核心地段，東臨金港中路、北涉許莊河。 社區(qū)靠近野徐鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，周邊有很多小型工 廠，緊挨中國(guó)醫(yī)藥城，規(guī)劃中的泰州園博園。一期已經(jīng)銷售完畢，二期也銷售 50%，小高層均價(jià) 3480元每平方，三房 150平方的銷售完畢， 3846平的還有大部 分沒有銷售，二房一廳的銷售過半。 廣信 臺(tái)灣商城 廣信臺(tái)灣商城是泰州市重點(diǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目， 2020年正式開工，總用地 65畝，總建筑面積 12萬平方米，總投資 ，位于泰州市高港區(qū)的商業(yè)中心。周邊比較繁華，商鋪北面的 8000 元每平方，南面的 12000 元每平方。有 51 路和 16 路公交車，物業(yè)類型為多層、疊拼別墅和聯(lián)排別墅，位于高港區(qū)中心地段緊挨高港生育公園，社區(qū)內(nèi)保留有近百株銀杏樹。 金港花園 該項(xiàng)目是購(gòu)房者購(gòu)買政府規(guī)劃地塊之后自建物業(yè)，屬于高港區(qū)發(fā)展之初的特色形象。由鹽城市房地產(chǎn)有限公司、鹽城市眾興置業(yè)有限公司、鹽城正泰置業(yè)有限公司三家單位投資，江蘇兆達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。前三期已經(jīng)銷售完畢，四期別墅還有兩棟聯(lián)排，一棟已經(jīng)定出，一棟 317 平方，總價(jià) 119 萬。 二、周邊項(xiàng) 目 （最好做成表格） 府后人家： 項(xiàng)目占地 225 畝，多層、高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅的綜合性社區(qū)，項(xiàng)目位于區(qū)政府后面，高泰路與春港路交叉口，交通便利，有 51 路、 11 路、 16 路公交車，泰興到泰州的車從項(xiàng)目旁通過，南邊和西邊有兩條小河規(guī)劃較好，環(huán)境幽靜，景觀規(guī)劃有序，北邊是高港生態(tài)園，占據(jù)天時(shí)地利，入住率高。 第四部分 項(xiàng)目地塊分析 一、交通狀況 本案處于泰州高港區(qū)，臨近高港區(qū)政府核心地段，東臨金港中路，西邊靠近向陽(yáng)路，南臨通港路，項(xiàng)目周邊有 51 路和 16 路公交車，可直達(dá)泰州。境內(nèi)有全國(guó)最大的二氧化碳?xì)馓?，?chǔ)量達(dá) 1000億立方米，純度高達(dá) 99%；除二氧化碳?xì)馓锿?，泰興境內(nèi)還有全國(guó)稀有的黃金氣 體 —— 氦氣，純度遠(yuǎn)高于氦含量 %的工業(yè)品位，已探明地質(zhì)儲(chǔ)量 1036萬立方米；且泰興境內(nèi)還有豐富的礦泉水和優(yōu)質(zhì)石英砂。 泰興土壤肥沃，物產(chǎn)豐富。 泰州是著名的教育之鄉(xiāng)，基礎(chǔ)教育發(fā)達(dá)，職業(yè)技術(shù)教育覆蓋面廣，高等院校初具規(guī)模，人力資源素質(zhì)較高，且具有成本比較優(yōu)勢(shì)。 水運(yùn)：蘇中入江達(dá)海的 5條航道在此交匯。 公路：新 328國(guó)道從園區(qū)西、北側(cè)通過，直接連 接京滬、寧通、寧靖鹽高速公路。重點(diǎn)發(fā)展機(jī)械、電子、紡織、醫(yī)藥、食品、汽車及零部件六大產(chǎn)業(yè)板塊，并鼓勵(lì)和培植與此相關(guān)的大企業(yè)、大集團(tuán)和企業(yè)集群落戶園區(qū)。東西承接上海、南京兩大經(jīng)濟(jì)圈，南北聯(lián)接蘇南、蘇北兩大經(jīng)濟(jì)板塊，處于沿海與沿江 “ Ｔ ” 型國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)帶結(jié)合部，兼有沿海和沿江雙重地域優(yōu)勢(shì)，是長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈中工業(yè)發(fā)達(dá)、商貿(mào)繁榮的 15座城市之一。 高港區(qū)下轄永安洲、野徐、白馬 3 個(gè)鎮(zhèn)和口岸、刁鋪、許莊 3 個(gè)街道辦，面積 223 平方公里，人口 21 萬，是蘇北沿江富庶之地 。這里交通便捷，京滬高速、寧啟鐵路穿境而過，近鄰上海浦東、虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、南京祿口和常州國(guó)際機(jī)場(chǎng)，擁 有國(guó)家一類開放口岸 —— 泰州港，處于 “ 長(zhǎng)三角 ” 兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)， 即將規(guī)劃建設(shè)的泰州至常州、鎮(zhèn)江的長(zhǎng)江公路大橋就在本區(qū) ,2020 年建成后，揚(yáng)中市到高港區(qū)只需要 15 分鐘。 江蘇省的教育全國(guó)知名，教師收入僅次于公務(wù)員，高港有 4 所高中，有1000 多名教師。 2020年下半年將竣工投產(chǎn)。 2020年 — 2020年被評(píng)為江蘇省放心食品生產(chǎn)企 業(yè)、被江蘇省消費(fèi)者協(xié)會(huì)評(píng)為誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)單位。其中 “ 三泰 ” 系 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 列啤酒以其穩(wěn)定的質(zhì)量，卓越的品質(zhì)在歷次質(zhì)量評(píng)比中屢獲殊榮。到 “ 十一五 ”期末，可望實(shí)現(xiàn)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)銷售收入 400 億元，利稅 60 億元 ，匯集世界 500 強(qiáng)的跨國(guó)公司，建成后將容納幾萬人 揚(yáng)子江藥業(yè)是當(dāng)?shù)匦б孀詈玫钠髽I(yè)，全國(guó)除了西藏 /內(nèi)蒙古 /新疆鎮(zhèn)一級(jí)的醫(yī)院沒有進(jìn)入，全國(guó)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)皆有揚(yáng)子江藥業(yè)的產(chǎn)品， 2020 年銷售額達(dá)到 160億銷售額，創(chuàng)造利稅 16 億，員工近 9000 人，其中，銷售人員 6000 人，至少 2000個(gè)員工有私家車，每年有 300 個(gè)員工收入超過 50 萬 國(guó)電泰州火電廠，是華東地區(qū)最大的國(guó)家電廠，廠區(qū)正在建設(shè)中，目前一期員工有 1000 多人，工資 4000 元以上，且員工買房企業(yè)補(bǔ)貼 50000 元 中商集團(tuán)口岸船舶工業(yè)有限公司，固定員工 3000 多人，近幾年出口業(yè)務(wù)大增，通過對(duì)外承包等形式，總?cè)藬?shù)達(dá)到 7000 人左右， 2020 年銷售額 20 億，員工工資最低 1000 多（非固定員工），一般 20003000 元，部長(zhǎng)級(jí)別的補(bǔ)貼 20萬元購(gòu)車，科長(zhǎng)級(jí)別的補(bǔ)貼 15 萬元購(gòu)車，且每年補(bǔ)貼 20000 元燃油費(fèi) 口岸港務(wù)有限公司，國(guó)家一類開放港口，員工 2000 人左右，效益很好 新加坡益海糧油，投入幾個(gè)億建廠，效益很好 臺(tái)商有 156家，主要經(jīng)營(yíng)電子 /文具 /寵物飾品 /墻紙等 江蘇三泰啤酒集團(tuán)公司 坐落于長(zhǎng)江三角洲濱江城市 —— 泰州市高港區(qū)，寧通高速、京滬高速、沿江高等級(jí)公路等穿境而過，寧啟鐵路、泰州港和業(yè)已立項(xiàng)的泰州長(zhǎng)江公路大橋使這里的交通十分方便發(fā)達(dá)。（ 2020年 11月 27日泰州日?qǐng)?bào)） 中國(guó)（泰州）醫(yī)藥城 按照規(guī)劃，中國(guó)（泰州）醫(yī)藥城將整合全市醫(yī)藥資源，集研發(fā)、生產(chǎn)、商貿(mào) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 于一體，由一個(gè)醫(yī)藥主體區(qū)