【正文】 期的阻滯節(jié)點(diǎn)，最終順利確保項(xiàng)目全程市場化的成功運(yùn)作，確保項(xiàng)目單邊收益最大化的實(shí)現(xiàn)。 （四）廣告效應(yīng)的初級階段是創(chuàng)造預(yù)期的經(jīng)濟(jì) 效益，廣告效應(yīng)的高級階段是創(chuàng)造預(yù)期之外的品牌效應(yīng)。以此來達(dá)成主力、輔助媒體強(qiáng)勢互動(dòng)、聯(lián)合生輝的局面。 軟性廣告更多地是站在社會(huì)公益或社會(huì)全局觀的立場，渲染項(xiàng)目對生活方式、對地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、對社會(huì)民生、對地區(qū)國民經(jīng)濟(jì) 所能發(fā)揮的示范及引領(lǐng)性作用；而硬性廣告則是直接促進(jìn)銷售業(yè)績達(dá)成的助燃劑，同時(shí)也是測量市場體溫的溫度計(jì)。并為以后的樓盤開發(fā)奠定品牌基礎(chǔ)。 此資料來自企業(yè) （同上） ★ 軟文題材推薦 之七： “業(yè)主 VIP 消費(fèi)模式 ”時(shí)尚、實(shí)惠的幸福尚城 （展示幸福尚城不同的生活格調(diào)） ★ 軟文題材推薦之八： 幸福尚城物管八大宣言 （在軟文階段性的收尾部分推出本方物業(yè)管理硬件設(shè)施的強(qiáng)勢介紹以及《物業(yè)管理承諾書》的公開發(fā)布宣言） 軟文鋪墊周期 此資料來自企業(yè) 軟文系列炒作主要集中在內(nèi)部認(rèn)購期前后時(shí)段，其鋪墊的周期大致為 3 個(gè)月。因?yàn)樵谶@個(gè)時(shí)候，前期軟文的鋪墊已經(jīng)開始彰顯成效，目標(biāo)受眾踏勘項(xiàng)目的欲望與期望值正處于“臨界點(diǎn) ”，一旦公開進(jìn)行正面的商業(yè)性宣傳，正好切中市場需求，一切顯得順理成章。 軟性廣告發(fā)布選擇的版面以半版、 1/4 版專欄的規(guī)格形式為主，結(jié)合題材需要作相應(yīng)的配合性甄選。 此資料來自企業(yè) （注：至銷售推盤硬性廣告總體發(fā)布次數(shù)為 54 次，版面投放總共 30個(gè)整版左右， 其廣告投放執(zhí)行的頻率及形式將視彼此銷售反饋?zhàn)飨鄳?yīng)具體的調(diào)整）。 ◇ 要生活就要接近都市的核心。以期從售后服務(wù)體系方面匹配呼應(yīng)項(xiàng)目營銷主題定位，并且增強(qiáng)項(xiàng)目售價(jià)的支撐力。 （三）廣告投放費(fèi)用預(yù)估 建議本項(xiàng)目總體廣告投放費(fèi)用以 不低于總銷售收入的 2%為標(biāo)準(zhǔn)。 ★ 主題用最通俗易懂的語言，直接向目標(biāo)受眾傳遞了關(guān)于幸福尚城三個(gè)清晰的訊息。 硬性廣告的投放比例分配應(yīng)以 “重點(diǎn)突擊前期、平衡過渡中期、點(diǎn)式制導(dǎo)后期 ”為原則。 （二）硬性廣告的發(fā)布 前期廣告發(fā)布計(jì)劃扼要 ——軟性廣 告的發(fā)布 此資料來自企業(yè) 軟性廣告的發(fā)布主要集中在項(xiàng)目公開發(fā)售的前期，發(fā)布檔期將持續(xù) 3~5 個(gè)月，發(fā)布頻率為每周 1~2 篇，保持發(fā)布節(jié)奏的連貫和延續(xù)，每一期專題性軟文的推出均為下期預(yù)設(shè)懸念及鋪設(shè)臺(tái)階。 硬廣告介入的時(shí)機(jī) 硬廣告將會(huì)尋找內(nèi)部認(rèn)購 期行將結(jié)束、公開發(fā)售期尚未開始之恰當(dāng)時(shí)機(jī)適時(shí)介入。 軟文題材 系列化的軟文炒作主要是集中在項(xiàng)目公開發(fā)售之前的廣告鋪墊導(dǎo)引期，在鋪墊期擬安排 8~10 篇的軟文題材，從項(xiàng)目營造立意的各個(gè)角度來實(shí)施宣傳。保證對企業(yè)、樓盤的雙重推廣，以消弭人們對予疆房產(chǎn)公司的不了解而產(chǎn)生的不信任，最大化地樹立公司品牌。其中，在項(xiàng)目入市之前以及早期，廣告炒作行為主要是以軟性廣告的鋪墊與引導(dǎo)為主。 此資料來自企業(yè) （五）廣告原則上沒有 “高端 ”和 “平庸 ”之說，其中最大的界別在于，誰搭建了最快捷的輸送路徑，誰提供了最賞心的營養(yǎng)套餐，誰原創(chuàng)了最悅耳的廣告語境。 （二）廣告運(yùn)作本身不是單純意義上的包裝或者炒作，作為廣告一個(gè)動(dòng)態(tài)行進(jìn)中的戰(zhàn)術(shù)應(yīng)對系統(tǒng)，統(tǒng)領(lǐng)廣告策略的應(yīng)當(dāng)是市場行情和業(yè)態(tài)動(dòng)向。 四、銷售階 段性工作安排 （一）內(nèi)部認(rèn)購期 ■選擇銷控戶型進(jìn)行市場初探； ■檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)市場對項(xiàng)目品牌的初步認(rèn)知； ■入市價(jià)格在同業(yè)市場的真實(shí)評估； ■累積先期寶貴的購房人氣； （二）公開發(fā)售期 此資料來自企業(yè) ■認(rèn)籌客戶的簽約促進(jìn)，準(zhǔn)業(yè)主向真業(yè)主的身份轉(zhuǎn)換工作； ■通過市場初探，對到訪客戶進(jìn)行系統(tǒng)歸類分析，調(diào)整相應(yīng)定位； ■逐步提升銷售均價(jià)，強(qiáng)勢推出主力戶型； ■借助各項(xiàng)軟、硬媒介手段實(shí)施整合推廣，創(chuàng)造全疆熱點(diǎn)效應(yīng)，將項(xiàng)目全面推向市場； （三）強(qiáng)勢銷售期 ■各樓層戶型全面放開，持續(xù)穩(wěn)健提升銷售價(jià)格； ■利用工 程形象進(jìn)度的推進(jìn)，結(jié)合主力媒體的傳播效應(yīng)，順勢推出系列促銷活動(dòng)，進(jìn)一步激發(fā)潛在市場的購買欲望； ■將項(xiàng)目整行銷售順利帶入持銷期； （四）持續(xù)銷售期 ■充分利用工程形象及文化景觀形象的開放式展示，加強(qiáng)對目標(biāo)市場 此資料來自企業(yè) 傳播推廣的力度； ■憑借媒介聯(lián)動(dòng)，穿插各項(xiàng)不定期的針對性促銷活動(dòng)，最大限度地網(wǎng)羅市場空間； ■通過理性攀升，將銷售均價(jià)拉高至理想預(yù)期價(jià)位； （五）尾盤促銷期 ■主要結(jié)合策略性促銷，匹配相關(guān)優(yōu)惠折讓或優(yōu)惠饋贈(zèng)手段，重點(diǎn)突出潛在市場領(lǐng)域； ■利用現(xiàn)場文化人居品味諧趣盎然的實(shí)景效果，營造現(xiàn)場濃 郁的生活氣息，來敦促目標(biāo)客戶下定簽約； ■全面成功地完成項(xiàng)目最后的清盤沖刺工作； 綜上所述，項(xiàng)目整體銷售進(jìn)度過程，各個(gè)階段環(huán)節(jié)均處于緊密銜接的狀態(tài)。 （三）銷售培訓(xùn)計(jì)劃 整體專業(yè)化、系統(tǒng)化的銷售培訓(xùn)將囊括以下內(nèi)容： 地產(chǎn)專業(yè)知識、法律法規(guī)的熟知了解； 現(xiàn)場《百問百答》的深度演練； 現(xiàn)場接待接聽、跟蹤拜訪演示； 人員階段性考慮擇優(yōu)上崗； 此資料來自企業(yè) 三、銷售階段及進(jìn)度控制 （一）銷售階段 本司將整體銷售過程分為以下五個(gè)階段： ■內(nèi)部認(rèn)購期 ■公開發(fā)售期 ■強(qiáng)勢銷售期 ■持續(xù)銷售期 ■尾盤促銷 期 （二）銷售進(jìn)度（一期） 銷售階段 銷售時(shí)間段 相應(yīng)工程進(jìn)度 階段性銷售率 累積銷售率 此資料來自企業(yè) 內(nèi)部認(rèn)購期 （認(rèn)籌期） 八個(gè)月 含春節(jié)假期 三通一平 樁基礎(chǔ)工程 地下室工程 — — 公開發(fā)售期 一個(gè)月 主體工程 35％ 35％ 強(qiáng)勢銷售期 三個(gè)月 室外配套工程 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收 22％ 57％ 持續(xù)銷售期 三個(gè)月 項(xiàng)目入伙 28％ 85％ 尾盤促銷期 二個(gè)月 — 13～ 此資料來自企業(yè) 15％ 98～ 100％ 注：詳情請參見銷售進(jìn)度控制表 說明： 根據(jù)烏魯木齊未來兩年的市場競爭環(huán)境情況，我們擬定本項(xiàng)目從一期接受預(yù)訂（ 2020 年 8 月）至二期掃尾期（ 2020 年 12 月）結(jié)束先后共計(jì) 17 個(gè)月； 一期內(nèi)部認(rèn)購期間，可以利用先定先選 ① 和優(yōu)惠優(yōu)惠遞減 ② 的方式來累積潛在客戶，以確保開盤時(shí)的人氣及后期的銷售進(jìn)度； 為確保項(xiàng)目能順利搶灘烏魯木齊市場，工程方面要確保開盤前售樓處、看樓通道、樣板房等形象工程的 完工； 通過市場調(diào)查，與本項(xiàng)目同期開工的還有周邊的幾個(gè)項(xiàng)目，所以在一期內(nèi)部認(rèn)購期間必須通過軟文來炒作項(xiàng)目的概念，以此取得市場的廣泛認(rèn)同，搶占市場先機(jī)。 此資料來自企業(yè)