【正文】 項(xiàng)目對(duì)外交通狀況項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通均較為便利。上海師范大學(xué)奉賢校區(qū)，占地達(dá)200多畝，現(xiàn)有校舍面積7萬多平方米，設(shè)30個(gè)本科專業(yè)，教職工近500人。二、SWOT分析地塊地產(chǎn)因子分析所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價(jià)值之核心因素之一。地塊SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析考察本項(xiàng)目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢(shì)：◆ 地塊位于政府大力開發(fā)的海灣旅游度假區(qū)內(nèi)，可依托區(qū)域形成規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)前景看好；◆ 獨(dú)特的海景資源凸顯地塊的優(yōu)勢(shì)，與近郊眾多別墅樓盤形成市場(chǎng)區(qū)隔；◆ 地形方正，規(guī)模適中，適合營(yíng)造一個(gè)具較高品質(zhì)的生活社區(qū)；◆ 地塊內(nèi)現(xiàn)有的河浜，加以治理可成為項(xiàng)目?jī)?nèi)部的一大景觀。上述弱勢(shì)點(diǎn)都為暫時(shí)性的，只要規(guī)避得當(dāng)，可以進(jìn)行有效的弱化改善。第三部分 項(xiàng)目定位分析說明項(xiàng)目定位是依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，結(jié)合地塊實(shí)際情況作的前瞻性分析，并未綜合考慮資金流量、投資回報(bào)等敏感因素?！?針對(duì)部分潛在客戶群調(diào)查表明，隨著“5+2”生活模式的盛行，原來居住在市區(qū)中高收入階層的二次置業(yè)，也將購(gòu)房視線轉(zhuǎn)移至郊外，使市場(chǎng)購(gòu)買力隨之日趨健旺，類似本案這樣的住宅小區(qū)將是他們的首選。二、主力客戶群定位根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，本項(xiàng)目之主要客戶群應(yīng)包括：主力客戶群體職業(yè)特征家庭結(jié)構(gòu)可能購(gòu)樓類型私營(yíng)企業(yè)主各行業(yè)滿巢階段或空巢階段，一般有保姆處理家務(wù)。實(shí)用型及成熟型灰色收入者行政單位滿巢階段或空巢階段。豪華型及成熟型衣錦還鄉(xiāng)人士在沿海城市或海外有較高收入者多為家人購(gòu)置。比例：10％。三、項(xiàng)目定位在規(guī)劃思想中的體現(xiàn)本部份將依據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，提出我們對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)上的一些傾向性建議，以供參考。4）親水環(huán)境——柔性空間利用小區(qū)內(nèi)部的河浜，采用濱河景觀廊帶構(gòu)成居住區(qū)的一條柔性“邊界”，可接近的親水空間沿此邊界生長(zhǎng)的“指狀綠地”深入到小區(qū)內(nèi)部，使河面景觀向小區(qū)每一幢樓敞開。6）環(huán)藝設(shè)計(jì)細(xì)部小區(qū)內(nèi)道路可分為幾種不同主次的道路，如小區(qū)主干道、次干道、門口小道、散步道、庭園小徑等，把它們用不同的材料與色彩加以區(qū)分，同時(shí)區(qū)間所有的硬道路都做色彩處理，同外部城市道路有明顯的區(qū)分，使小區(qū)空間有明顯的歸屬感，同時(shí)也豐富了小區(qū)的道路網(wǎng)。56 / 56。功能藝術(shù)小品的導(dǎo)示牌、垃圾桶、座椅等的獨(dú)立設(shè)計(jì)、精心選材。居住區(qū)西北緣圈合形成盡端空間，東南向海面敝開，符合生態(tài)設(shè)計(jì)的“微氣候”原理，亦與中國(guó)風(fēng)水理論相合，西北緣封閉有利于冬季擋風(fēng)，東南向敞開，有利于引入東南風(fēng)，此格局能有效調(diào)節(jié)環(huán)境的微氣候。2）居住空間私密性適當(dāng)圍合的半私密空間，有利于產(chǎn)生歸屬和領(lǐng)域感。◆ 實(shí)用型和成熟型戶型為樓盤整體定位及與周邊樓盤差異型之集中體現(xiàn)，同時(shí)其合理的戶型面積易形成銷售熱點(diǎn)，建議首期戶型比加大此兩種戶型比例，亦可隨未來市場(chǎng)情況的變化而相應(yīng)作出及時(shí)調(diào)整。實(shí)用型l 戶型：4房2廳3衛(wèi)1工1廚l 面積：250－280平米l 比例：占20％。經(jīng)濟(jì)型及實(shí)用型證券投資行業(yè)及部分自由職業(yè)者工作場(chǎng)所、時(shí)間相對(duì)自由初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。成熟型及豪華型企業(yè)高級(jí)管理人員外企、合資企業(yè)及效益較好的國(guó)內(nèi)企業(yè)初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。該項(xiàng)目將定位于以下概念：◆ 上海市海灣旅游度假區(qū)的高尚生活圈概念；◆ 上海市郊大型別墅群概念；◆ 成功人士“5+2”嶄新生活模式的概念；◆ 利用地塊內(nèi)的水景資源及地勢(shì)的起伏和結(jié)構(gòu)的處理，做出傲視上海的海景住宅和生態(tài)住宅的概念；◆ 低容積率、低建筑密度、高綠化率塑造出真正高品質(zhì)的別墅群的概念；◆ 純正美式鄉(xiāng)村別墅建筑風(fēng)格的概念。符合對(duì)小區(qū)周邊市政配套要求高很 高高高符合小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高可達(dá)到建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)可達(dá)到容積率、覆蓋率要求無一般低低可達(dá)到對(duì)休閑空間，綠化要求無一般高很高具有品味的專用康樂、商務(wù)會(huì)所及小區(qū)內(nèi)環(huán)境可達(dá)到景觀要求無一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合以上分析表明，本項(xiàng)目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊.項(xiàng)目市場(chǎng)定位1）地產(chǎn)項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于：◆ 項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；◆ 市場(chǎng)調(diào)研反映的具有有效需求的市場(chǎng)空間；◆ 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。項(xiàng)目市場(chǎng)威脅分析◆ 項(xiàng)目周邊樓盤的競(jìng)爭(zhēng)威脅是顯而易見的，區(qū)域內(nèi)尚有少量待開發(fā)地塊，其內(nèi)部的地塊面積、地質(zhì)都與本地塊相似，將對(duì)本項(xiàng)目形成直接威脅?！?項(xiàng)目鄰近有主要交通干道，能遠(yuǎn)離城市的喧囂干擾，又可享受城市之便利繁華；項(xiàng)目弱勢(shì)分析當(dāng)然，在看到本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)同時(shí)，我們必須正視本項(xiàng)目存在的一些弱點(diǎn)：◆ 項(xiàng)目西面毗鄰海灣寢園，清明等時(shí)間往來人員過于嘈雜，可能影響部分客戶的判斷；◆ 項(xiàng)目當(dāng)前直入公共交通較為缺乏?！?地塊基本平整，地質(zhì)適宜作住宅建筑用途；◆ 地塊周邊交通路網(wǎng)順暢，但公共交通系統(tǒng)較為缺乏，且目前無直達(dá)本項(xiàng)目地塊入口的公交車；◆ 地塊周邊1公里半徑內(nèi)市政配套齊全，但缺乏大型超市及部分高檔娛樂場(chǎng)所；◆ 地塊西側(cè)約300米處為海灣寢園，可能使部分客戶產(chǎn)生排斥感；◆ 地塊所處為旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好，但西面的上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)可能造成部分空氣污染；◆ 水質(zhì)沒有大的污染。4） 文體、娛樂場(chǎng)所除卻海灣旅游區(qū)自身的休閑配套外，奉新鎮(zhèn)主要商業(yè)大街——奉炮公路上有眾多文體娛樂設(shè)施，配套完善。地塊與公共交通的連接－－亞交通條件地塊亞交通條件良好地塊往北即為莘奉金公路入口4．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查1）商店、購(gòu)物中心及菜市場(chǎng)距項(xiàng)目約5分鐘車程的奉新鎮(zhèn)上，有、奉新集市等購(gòu)物中心和肉菜市場(chǎng)。遠(yuǎn)景規(guī)劃A．莘奉金高速預(yù)計(jì)于年底建成通車，屆時(shí)，項(xiàng)目所處地塊交通將更為便捷。噪音污染地塊東臨莘奉公路，由于正處于施工期間，會(huì)造成一定的噪音污染，未來噪音污染狀況較輕。距地塊西面約300米為海灣寢園，清明等時(shí)間往來人員較為嘈雜，對(duì)本案臨近部分產(chǎn)生一定的影響。第三部分、地塊SWOT分析一、地塊環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查位置：奉賢海灣旅游度假區(qū)，東臨莘奉公路，南沿規(guī)劃中的海濱廣場(chǎng)，西近海灣寢園，北為規(guī)劃路。但由于樓盤之間較大的差異性，可能影響部分客戶對(duì)本區(qū)域的價(jià)格取向，有必要在本項(xiàng)目立項(xiàng)之初即考慮相應(yīng)區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的有效手段（此點(diǎn)將在下文詳細(xì)闡述我們的觀點(diǎn)）。而位于本項(xiàng)目東南側(cè)的棕櫚灘目前基礎(chǔ)設(shè)施已基本完成，拜耳眾多等國(guó)際知名公司業(yè)已開始興建廠房，而未來隨之而來的大批外企高級(jí)員工將形成一個(gè)相當(dāng)大的住宅消費(fèi)群，其較高的住宅消費(fèi)能力對(duì)別墅類物業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)大的促進(jìn)作用。一城就是按照上海城市總體規(guī)劃要求，建設(shè)杭州灣北岸的現(xiàn)代化濱海新城；一基地就是按照上海產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求，建設(shè)以機(jī)電一體化為特強(qiáng)產(chǎn)業(yè)、精細(xì)化工為特色產(chǎn)業(yè)的綜合工業(yè)基地；三區(qū)就是按照奉賢區(qū)位特點(diǎn)，建設(shè)杭州灣北岸的生態(tài)旅游新區(qū)、都市型與城郊型相結(jié)合的濱?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、瀕海臨江特色城鎮(zhèn)和社區(qū)文明的示范居住區(qū)。二、區(qū)域樓市分析區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)存在的三大利好樓市處于起步階段，潛力巨大奉賢于2001年8月撤縣建區(qū)，由于距離市區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)加之黃浦江的分割等因素影響，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一直發(fā)展較為緩慢；相比較目前房產(chǎn)開發(fā)“如火如荼”的松江等新區(qū)而言，整體市場(chǎng)正處于起步階段，當(dāng)前新建的商品房則主要集中在西渡、南橋及本案所處的海灣旅游度假區(qū)，消費(fèi)群則以奉賢區(qū)域性客戶為主。位于奉賢最南端，西毗中國(guó)化工城，東近浦東星火開發(fā)區(qū)。值得一提的是開發(fā)商對(duì)花園的處理，并非簡(jiǎn)單的鋪設(shè)草坪，而是采用植樹、造景等手段已替客戶基本布置，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境頗為吸引人。從其已售單位的客源分析，經(jīng)歷過國(guó)外生活的客戶占了其一半以上，這從另一方面表明了純休閑度假別墅在國(guó)內(nèi)仍處于