【正文】 ）景觀與建筑風(fēng)格（三）建筑戶型與面積設(shè)計(jì)五、鳳凰城二期項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)要求（構(gòu)想）（一）鳳凰城二期項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求（二）鳳凰城二期項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求六、鳳凰城二期的市場推廣策略（設(shè)計(jì)框架）規(guī)劃建筑面積30~40萬平米，平均住房市場價(jià)格在/平米之間，商業(yè)在元/平米左右。附件一：濟(jì)南市城市規(guī)劃研究在《濟(jì)南市城市空間戰(zhàn)略及新區(qū)發(fā)展研究》中，專家們針對(duì)城市總體發(fā)展戰(zhàn)略提出了“西進(jìn)、東串、南控、北待、中疏”的十字方針，建議濟(jì)南城市新區(qū)應(yīng)選擇在城區(qū)西部，二環(huán)路以西、京福高速公路以東地區(qū)，包括經(jīng)十路南、北片區(qū)，其中北片為新區(qū)主要發(fā)展用地。一帶指東部產(chǎn)業(yè)帶，主要包括王舍人、賢文、董家、郭店、孫村等，形成串珠式沿東西交通軸帶狀發(fā)展格局，人口發(fā)展規(guī)?？刂圃冢叮叭f至７０萬人，城市建設(shè)用地７０平方公里左右。城市景觀“三帶雙軸”“三帶”為：“藍(lán)帶”——濱河景觀帶，小清河以北至黃河之間的生態(tài)景觀特色帶；“綠帶”——山體景觀帶，以千佛山為主的東西向生態(tài)綠帶；“紅帶”——城市發(fā)展帶，特別強(qiáng)調(diào)“一城、一區(qū)、一帶”之間的生態(tài)保護(hù)隔離。根據(jù)現(xiàn)已開發(fā)兩項(xiàng)目的實(shí)際，二期項(xiàng)目將無疑在商業(yè)和生活配套上給與完善，在住宅品種上給予豐富。新校區(qū)規(guī)劃中不含教師宿舍，目前消防尚未詳細(xì)考慮教師歲學(xué)校東遷的問題，初步計(jì)劃明年為專用班車開通。該院每年進(jìn)行一住房調(diào)整，均由部分住房空置，雖每年有新教職工入院，但住房仍可滿足 。可以想象，在東部生活配套條件改觀后，該認(rèn)識(shí)可能會(huì)隨之發(fā)生變化，但這需要一定時(shí)間。這次重點(diǎn)考察了成熟教學(xué)生活區(qū)_——山師東路。總計(jì)約130家嗲面，餐飲阿含32%；美容10%；服裝20%；小型商店（含雜貨）10%；網(wǎng)吧10%；音像4%；%；%；診所2%,其它8%。別墅的單體形式全部采用歐美風(fēng)格。SUN、溪流SCENERY），簡稱5S。是健身、娛樂、商務(wù)活動(dòng)、旅游度假、進(jìn)餐的場地。別墅大社區(qū)中還為居民配有雙語學(xué)校、幼兒園、大型超市、快餐廳等，配套設(shè)施完備。屋面瓦，美國多彩玻纖瓦；上水管, 合資PE管。出口創(chuàng)匯3. 35億元。國際會(huì)展中心位于高新開發(fā)區(qū)中心區(qū)北部，廣場的主題——科技。齊魯軟件園位于高新區(qū)東區(qū)，現(xiàn)為核心區(qū)。已經(jīng)形成了一批在國際、國內(nèi)具有較高知名度的軟件產(chǎn)品，軟件產(chǎn)品300余種，從業(yè)人員6000多人。 2001年開工興建了14萬平方米軟件研發(fā)、生產(chǎn)大樓和5000平方米的培訓(xùn)中心大樓。目前，一期工程12萬平方米已開工建設(shè)，將于2002年8月竣工投入使用，一期工程有教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)室、學(xué)生餐廳、學(xué)生公寓、軟件研究中心、計(jì)算機(jī)中心等。未來10年，工業(yè)園將投資60億元，建設(shè)生態(tài)化廠房200余棟（建面300萬平米）。廠房8萬平米，倉儲(chǔ)23萬平米。齊魯納米港：工業(yè)南路北，劉志遠(yuǎn)路杯延長線議席。吸引組織微生物、酶飼料添加劑、等項(xiàng)目進(jìn)區(qū)，把生物醫(yī)藥建成開發(fā)區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)。輕騎摩托車、汽車產(chǎn)品：形成多品種、多規(guī)格、小批量、集約型的輕騎轎車產(chǎn)業(yè)基地。（2）黃金時(shí)代：規(guī)劃用地221畝，大體位于山大齊魯軟件學(xué)院北，估計(jì)為高檔公寓，估計(jì)建面在14~20萬之間?，F(xiàn)在推出的商用寫字樓售價(jià)2190元/平米起。屆時(shí)將在我市東部形成新的商業(yè)區(qū)。2005年5月，中心廣場將落成啟用。一期工程為高新區(qū)8條主干道的建設(shè)，總投資1800萬美元，目前已進(jìn)入建設(shè)高潮。（2）高新區(qū)下屬建設(shè)單位：管委會(huì)各區(qū)發(fā)展中心、管委會(huì)下屬濟(jì)南市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心、濟(jì)南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展中心等。由此可見歷史以往的“住東不住西”，以及東部高新產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛變化日新月異的影響巨大。二、被調(diào)查者在東部購房可能性統(tǒng)計(jì)分析：本次調(diào)查由于在房產(chǎn)會(huì)上進(jìn)行，可以看到正在購房的公眾比例很高，達(dá)到了近一半。從關(guān)注東部發(fā)展的角度看，在“二環(huán)東、但在附近區(qū)域”占到32%，高新區(qū)里占到25%，高新區(qū)東部占到15%，形勢還是不錯(cuò)。其結(jié)果且基本吻合。這一點(diǎn)同樣可從舜城零點(diǎn)進(jìn)行的濟(jì)南市住房消費(fèi)者總體需求調(diào)查中看到。六、被調(diào)查者希望的住房總價(jià)可以看到稍過一半的被調(diào)查者選擇了20~30萬元的住房總價(jià)。買方在實(shí)際購房行為中，會(huì)適中的承受更高一些的購房總價(jià)款壓力。該區(qū)域的住房消費(fèi)者應(yīng)是郊區(qū)盤重點(diǎn)研究的對(duì)象。可以聯(lián)想這與東部二環(huán)線附近線建成區(qū)的住宅主體建筑的形式有關(guān)。花園洋房（4或5層）占到了11%。周邊自然環(huán)境和社區(qū)綠化關(guān)注度在這次調(diào)查中特別突出，另外小區(qū)環(huán)境和庭院綠化的關(guān)注也較高，由此可見人們對(duì)住宅區(qū)大小居住生活環(huán)境的日趨重視。第 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頁。從總體分布看，其基本反映了濟(jì)南市居民家庭月收入的比例結(jié)構(gòu)。八、被調(diào)查者在東部購房最關(guān)心的問題統(tǒng)計(jì)本統(tǒng)計(jì)為問題次數(shù)累計(jì)統(tǒng)計(jì)。但從另一方面看。七、在東部購房的喜好房型統(tǒng)計(jì)54%選擇了多層（6層）。在30~60萬元之間的比例近20%。可見大家心目中住房總價(jià)比當(dāng)前市場上住房總價(jià)要低的多。80130的戶型面積選擇高達(dá)88%，可以看到普通公眾對(duì)住宅市場的呼喚。由此可見當(dāng)前住宅市場消費(fèi)群體的家庭結(jié)構(gòu)及基本需求。四、被調(diào)查者希望的房型分析本次調(diào)查反映了濟(jì)南市購房群體的總體狀況。三、被調(diào)查者在東部購房的選者統(tǒng)計(jì)：本問題設(shè)計(jì)為被調(diào)查者若在東部購房，會(huì)選擇的區(qū)域。被調(diào)查這種有17%的態(tài)度不明，值得注意和思考。調(diào)查地點(diǎn)集中在房展會(huì)期間，經(jīng)檢查后，采用有效樣本60份進(jìn)行簡單統(tǒng)計(jì)，并加以簡析如下：本次調(diào)查問卷中的東部，指西至東二環(huán)線，南至經(jīng)十東路南部，北至工業(yè)北路，東至東繞城高速附近的城區(qū)。三期工程為開發(fā)高檔商居小區(qū)即興建美景豪園。（3）大學(xué)科技園推出的寫字間售價(jià)為2300元/平米起，位于管委會(huì)南。位于高新區(qū)的中心區(qū)，設(shè)計(jì)高28層，是，工程由A座、B座、C座三大主體建筑構(gòu)成。（3）環(huán)?？萍紙@內(nèi)規(guī)劃有建面40萬平米的住宅小區(qū)——東方家園。3．2高新區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)（1）美景豪園：美港湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在高新區(qū)投資開發(fā)的三期工程，為開發(fā)高檔商居小區(qū)。光機(jī)電一體化工業(yè)園：機(jī)床儀表產(chǎn)品：以濟(jì)南機(jī)床四廠為中心，重點(diǎn)發(fā)展高精數(shù)控高效專用磨床、高精度外園磨床、機(jī)器人。綜合加工園區(qū)該園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展以科技為先導(dǎo)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)，有選擇的發(fā)展電子類產(chǎn)品、輕工類產(chǎn)品、包裝食品類產(chǎn)品，搞好來料加工、來料裝配、處延服務(wù)等，形成鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)改造與開發(fā)區(qū)直轄市發(fā)展的示范區(qū)。該區(qū)對(duì)區(qū)內(nèi)企業(yè)實(shí)行“免稅、保稅、退稅”的優(yōu)惠政策。出口加工區(qū)，北臨濟(jì)王公路，西靠繞城高速公路。目前環(huán)?？萍紙@總建設(shè)面積已超過25萬平方米，入園企業(yè)超過50家，濟(jì)南高新區(qū)擬用5年的時(shí)間，把環(huán)?？萍紙@建設(shè)成為符合ISO14000國家環(huán)境認(rèn)證的生態(tài)化科技工業(yè)園和山東最大的環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)區(qū)。主要以環(huán)保、節(jié)能、新材料、新能源、數(shù)字機(jī)電等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在正在積極創(chuàng)建國家級(jí)科技園區(qū)。建筑面積35萬平米。齊魯軟件園產(chǎn)業(yè)基地，由產(chǎn)業(yè)、教育、生活、休閑娛樂四個(gè)功能區(qū)組成，分兩期建成。現(xiàn)有一個(gè)軟件產(chǎn)業(yè)基地，三個(gè)軟件園分園，一個(gè)軟件學(xué)院和八個(gè)軟件人才培訓(xùn)基地?？萍嘉幕瘡V場作為中心區(qū)的綠化和景觀中心。重點(diǎn)建設(shè)以金融、中介服務(wù)、行政辦公、文化娛樂、IT行業(yè)為主的辦公用房。附件四：調(diào)查資料：濟(jì)南高新區(qū)3．1高新區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)查：1991年 3月 6日，國務(wù)院批準(zhǔn)成立國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。環(huán)保建材:外墻 中意合資全瓷仿石通體磚或pvc掛板。在健身娛樂城中有大型溫泉游泳池，多種方式溫泉浴的浴池。 社區(qū)配套 18洞72標(biāo)準(zhǔn)桿國際級(jí)標(biāo)準(zhǔn)球場。SILVA、運(yùn)動(dòng)國際標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)：◇◇住宅：國科國際高爾夫別墅是廣場項(xiàng)目的別墅區(qū)，總占地面積1500畝共有700余套別墅。現(xiàn)在該區(qū)學(xué)生約在3萬人左右，符合將來新建筑工程學(xué)院的規(guī)劃規(guī)模，加上該路段居民多為教師家屬和科研技術(shù)人員、小型商企業(yè)主等，所以該路段對(duì)鳳凰城二期項(xiàng)目商業(yè)區(qū)有很好的參照價(jià)值。三、周邊商業(yè)設(shè)施調(diào)查：距目前實(shí)際，鳳凰城二期項(xiàng)目將規(guī)劃由一個(gè)為3萬余師生和7000余居民服務(wù)的便利商業(yè)中心（街）。現(xiàn)在教職工對(duì)郊區(qū)就教和生活還沒有實(shí)質(zhì)感受，目前多數(shù)教職工對(duì)學(xué)校洞前有抵觸情緒，加上新校區(qū)處在郊區(qū)周邊配套尚不完善，大家為東部住房的心理預(yù)期極低，至少目前在東部購房的可能性很低。二、現(xiàn)校區(qū)教職工住房情況：