【正文】 關(guān)于工作方面的談話，不得泄漏用車人在車上關(guān)于工作方面的談話內(nèi)容，車內(nèi)客人談話時，除非客人主動搭話，不準隨便插話。 地產(chǎn)：是指土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱，包括供水、供熱、供電、供氣、排水、排污等地下管線以及地面道路等。 （ 2） 講求效益的原則。 征用條款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資是指投資者將資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲得不確定的收益，就是將資金用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的行為。 現(xiàn)房銷售 （ 1） 商品房現(xiàn)房的概念 商品房現(xiàn)房是指已經(jīng)完成房屋所有權(quán)初始登記，并取得房屋所有權(quán)證和國有土地使用證且尚未銷售的房屋。 （ 3） 商品房現(xiàn)房銷售，應(yīng)當符合以下條件 1） 現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； 2） 取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件； 3） 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 4） 已通過竣工驗收； 5） 供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； 6） 物業(yè)管理方案已 經(jīng)落實。其可用圖、檔、卡、冊等形式表現(xiàn)。 房屋所有權(quán)初始登記：在依法取得的土地上，新建成的房屋權(quán)利人持有關(guān)證明文件，到縣級以上的房產(chǎn)管理部門申請權(quán)屬登記。 1 房地產(chǎn)注銷登記：因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等原因?qū)е路康禺a(chǎn)權(quán)利喪失時 ,原權(quán)利人申請的注銷登記。 1 基準地價：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對不同級別的土地或者土地條件相當?shù)膭蛸|(zhì)地域，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。在我國，土地市場是政府壟斷的市場。 2 房地產(chǎn)抵押：房屋的所有者因借貸或為第三人擔保債務(wù)的履行，將房屋作為債權(quán)人對債務(wù)人不轉(zhuǎn)移占有而供作債權(quán)擔保的一種行為。 2 房地產(chǎn)咨詢：為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。 2 估價時點：評估價格所屬的特定時間，一般用年、月、日表示 。 3 商品房預(yù)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。 （ 3） 房改房：已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。其建房土地由政府劃撥，配售對象及配售價格由政府管理部門審核認定。 （ 11） 花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。 （ 13） 安居工程住房：是指直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。 按房屋用途分類 （ 1） 房屋用途應(yīng)按設(shè)計所規(guī)定的用途進行劃分。 （ 3） 成套住宅：是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。 （ 7） 公用設(shè)施用房：是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋。包括由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金 建設(shè)或購買的房產(chǎn)。 （ 4） 軍隊房產(chǎn)：是指中國人民解放軍部隊所有的房產(chǎn)。 （ 6） 私有 (自有 )房產(chǎn)：是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產(chǎn)，以及中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨資企業(yè)、私營合伙企業(yè)和私營有限責任公司）所投資建造、購買的房屋。 （ 10） 涉外房產(chǎn)：是指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)、外國政府、社會團體、國際性機構(gòu)所投資建造或購買的房產(chǎn)。 按房屋建筑結(jié)構(gòu)分類 （ 1） 鋼結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。 （ 4） 混合結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件 是用鋼筋混凝土和磚木建造的。 （ 6） 其他結(jié)構(gòu)：是指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都歸此類。房屋總 層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。 （ 4） 假 ? 層：是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。 。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。 （ 2） 地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在 以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1/2者。 按房屋建筑樓層分類 （ 1） 房屋層數(shù)：房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪177。 （ 5） 磚木結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。 （ 3） 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。 （ 12） 期 ? 房：指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。 （ 8） 股份制企業(yè)房產(chǎn)：是指股份制企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。 （ 5） 集體所有房產(chǎn)：是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。 （ 2） 直管房產(chǎn)：是指由政府接管、國家經(jīng)租、收購、新建、擴建的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)已正式劃撥給單位的除外），大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥借給單位使用。 （ 9） 經(jīng)營用房：是指各種開發(fā)、裝飾、中介公司等從事各類經(jīng)營業(yè)務(wù)活動所用的房屋。 （ 5） 集體宿舍：是指機關(guān)、學校、企事業(yè)單位的單身職工、學生居住的房屋。 （ 2） 住宅 ：是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。 （ 14） 經(jīng)濟適用住房：是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。 （ 12） 公寓式住宅：相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。 （ 9） 再上市房：是指職工按照房改政策購買的公有住房或經(jīng)濟適用房首次上市出售的房屋。 （ 6） 微利房：亦稱微利商品房，指由各級政府房產(chǎn)管理部門組織建設(shè)和管理，以低于市場價格和租金、高于福利房價格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會住房特困戶的房屋。 （ 4） 存量房：是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。但根據(jù)某些地方 的生活習慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。 3 房地產(chǎn)評估價格：專業(yè)估價人員按照房地產(chǎn)估價的規(guī)則，估 算和推斷的房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值。 2 房地產(chǎn)估價：專業(yè)估價人員根據(jù)估價目 的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。 2 房地產(chǎn)拍賣：以公開競賣的方式，從多數(shù)應(yīng)買人中選擇出價最高的人為買受人的房屋買賣行為 . 2 房屋租賃：由房屋的所有者或經(jīng)營者將其所有或經(jīng)營的房屋交給房屋的消費者使用，房屋消費者通過定期交付一定數(shù)額的租金，取得房屋的占有和使用權(quán)利的行為。 1 房屋三級市場：房屋出租、抵押、典當以及承租房屋的轉(zhuǎn)租及使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等部分產(chǎn)權(quán)交易的市場。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理抵押物或質(zhì)物或要求保證人承擔連帶償還本息的責任。 1 房地產(chǎn)抵押人：在房地產(chǎn)抵押合同依法成立時，房地產(chǎn)權(quán)利人以不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)占有的方式，向相對人提供債務(wù)履行擔保的債務(wù)人。 房地產(chǎn)變更登記：房地產(chǎn)權(quán)利人法定名稱 改變或房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更時，當事人申請權(quán)屬情況變化后的登記。 房地產(chǎn)金融：為房地產(chǎn)開發(fā)聚集、融通資金，提供資金結(jié)算、信貸、信托和咨詢的金融服務(wù)活動。 房地產(chǎn)使用權(quán)：依照法律法規(guī)規(guī)定對土地加以利用和對房屋依法占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。按規(guī)定，現(xiàn)房銷售，凡是已取得房屋所有權(quán)證之日起持房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書進行商品房現(xiàn)房銷售，將不再辦理商品房銷售許可證；已經(jīng)竣工但尚未取得房屋的所有權(quán)證書的，仍需按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證。 預(yù)售 （ 1） 預(yù)售的概念 預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先售給承購人，由承購人支付定金或房款的行為。同時提交項目建議書及批準文件； 建設(shè)用地選址批準之后，向城市規(guī)劃管理部門申請辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃委）； 向土地管理部門辦理建設(shè)用地批準書； 申請建設(shè)用地批準書的同時，向城市規(guī) 劃部門申請建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件，并預(yù)交 50%的建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費； 依法取得土地使用權(quán)，領(lǐng)取國有土地使用證（國土資源局）； 領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊。 （ 3） 全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。 按市場級別可分為 （ 1） 土地的買賣 （ 2） 商品房交易及增量房市場 （ 3） 二手房及存量房市場 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)的概念 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。 第 2篇 銷售基礎(chǔ)知識培訓 第 1章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是指土地建筑物及其他地上建筑物，包括物質(zhì)實體和依附于物質(zhì)實體的各種權(quán)益。出車回來，要檢查存油量，發(fā)現(xiàn)存油不足一格時，應(yīng)立即加油，不得出車時才臨時去加油； （ 3） 出車在外或出車歸來停放車輛，一定要注意停放地點和位置，不得在不準停車的路段或危險地段停車。 項目結(jié)案期 （ 1） 代理項目結(jié)算期間編制結(jié)算表，配合公司結(jié)算銷售收入，并上報公司財務(wù)部； （ 2） 負責給退款手續(xù)齊全的客戶退款。 （ 3） 根據(jù)辦理完畢的現(xiàn)金收付憑證和轉(zhuǎn)帳憑證，及時登記現(xiàn)金日記帳和存款明細帳，做到日清月結(jié)，帳庫、帳行相符；正確使用各種銀行結(jié)算憑證，及時與銀行對帳； （ 4） 嚴格執(zhí)行公司規(guī)定的庫存現(xiàn)金額，超定額的現(xiàn)金必須及時送存銀行，確保現(xiàn)金、支票的安全； （ 5） 掌管好出納圖章、空白支票和空白收據(jù)，及時傳遞會計憑證； （ 6） 外借款必須經(jīng)領(lǐng)導批準方可辦理，并負責及時結(jié)算或收回借款。 第 7章 項目出納職能職責 職位要求 基本要求 （ 1） 認同公司理想和核心價值觀，繼承公司傳統(tǒng)文化， 并使之完善與發(fā)揚； （ 2） 遵守公司紀律、嚴守公司、維護公司形象信譽； （ 3） 熱愛本職工作，以高度熱情全心投入，勇于并樂于承擔責任。 第 6章 項目客服職能職責 職位要求 基本要求 （ 1） 認同公司理想和核心價值觀，繼承公司 傳統(tǒng)文化，并使之完善與發(fā)揚； （ 2） 遵守公司紀律、嚴守公司、維護公司形象信譽； （ 3） 熱愛本職工作，以高度熱情全心投入，勇于并樂于承擔責任。 崗位要求 （ 1） 接聽電話時能做到面帶微笑，語言甜美，熱情洋溢； （ 2） 熱情、大方、自然； （ 3） 制造成交氛圍，為主任成交作配合工作要求 1） 密切關(guān)注每桌談判進展情況，主動予以配合； 2） 保持售樓處成交氛圍，動用一切資源組織全場造勢； 3） 研究配合方法，設(shè)計更多成交方案； 4） 主動、大膽； 5） 了解主任談判風格，相互達成默契。 （ 15） 有建議銷售主任、秘書晉升與淘汰的義務(wù)和權(quán)利。 （ 11） 幫助組員解決工作中遇到的 問題。 （ 7） 全力支持銷售經(jīng)理工作，積極貫徹經(jīng)理操盤思想。 崗位要求 （ 1） 接聽電話時能做到面帶微笑，語言甜美，熱情洋溢； （ 2） 熱情、大方、自然、主動、大膽； （ 3） 組織售樓處工作，處理日常事務(wù)，執(zhí)行公司規(guī)章制度，監(jiān)督紀律遵守工作要求 1） 作為管理者，大膽動用一切資源，將售樓處組織得井然有序； 2） 大公無私，本著公平、公正、公開的原則執(zhí)行獎罰； 3） 事無巨細，全面考慮 ，發(fā)現(xiàn)問題及時向經(jīng)理通報解決。 （ 5） 注重自身學習，全面提高綜合能力，打造自己成為合格的主管儲備人才。 崗位要求 （ 1） 全力支持銷售經(jīng)理工作，積極貫徹經(jīng)理操盤思想。 （ 12） 充滿團隊合作精神，積極推動銷售工作進展，并全力配合他人成交。 （ 8） 發(fā)揮強銷優(yōu)勢，第一時間促成交易