【正文】 發(fā)生 ，隨時關注天氣情況，有險情隱患及時通知游客，組織疏散逃離。對道路沿線的景觀采用“ 顯 佳景， 隱劣景” 的做法 ，合理組織 道路布局 ，突出 農(nóng)莊的景觀特點 。 ? 噪聲控制 合理布置將“動”“靜”兩種形式的旅游活動場所，在空間上進行一定的隔離； 土屋 KTV 和客房均采用夯土或石砌等形式，以具備良好的隔音效果；旅游旺季一般不進行工程施工；在公路兩側多種植樹木 。 ? 大氣保護 農(nóng)莊 內 目前空氣 清新，大氣環(huán)境質量優(yōu)良。 在 綜合服務區(qū)、野營拓展區(qū)各設沖水式公廁一處，蹲位分別為 15 個和 10 個；在山頂觀景臺附近設旱廁一處，蹲位 5 個 ， 廁所的建筑 形式、體量大小、色彩均應 與 周邊環(huán)境 協(xié)調 。 綜合服務區(qū)西北側上方閃窩中建變電房（機房）， 集中進行變壓、網(wǎng)絡信號分轉和衛(wèi)星電視信號分轉，機 房引出的輸電線路全部采用 地下敷設 接入。 在綜合服務區(qū)和野營拓展區(qū)分別修建 60m3和 20m3蓄水 池一座 以供生活用水，生產(chǎn)用水 取 山 塘水。 ? 游道 環(huán)線 規(guī)劃修建農(nóng)莊游道環(huán)線，主要包括登山游道和親水游道兩個部分，二者在野營拓展區(qū)連通。魅麗身影 —— 書畫攝影采風； 浪漫山谷 旅游節(jié)會 結合自身，關注時尚，結合 農(nóng)莊旅游項目 建設進度，旅游區(qū)可以選擇適時地組織、舉辦一些節(jié)會活動來進行促銷，提交下面這些 例子 以 拋磚引玉 ： 24 端午 相聚 銀發(fā)市場 保持項目的高曝光率，通過相關老年 對口管理機構或保健單位進行滲透式宣傳。 公關策略：應 關注 以下幾 種 公共關系的 建立與維系 ：媒體公關 —— 經(jīng)常性 、靈活性的 邀請 有關 媒體 前來報導采風 ；行業(yè)交流 23 —— 積極參與行業(yè)活動 ；匯報溝通 —— 與主管部門保持良好 溝通 ，爭取 其 理解和支持；社區(qū)公關 —— 支持和引導 社區(qū)居民 的參與和保護 。 游客到農(nóng)莊消費產(chǎn)品種類和數(shù)量都由其自身選擇，農(nóng)莊還可以根據(jù)游客對象、地點、時間、消費次數(shù) 的不同，實行 各種折扣活動 ，如對單位團體游客、旅行社團隊 、學生等實行優(yōu)惠價格，在黃金周、周末、旺季和淡季實行不同的價格，以及與各單位制定特約價格等。 市場營銷 22 ? 營銷意識 特色意識：所謂“人無我有，人有我優(yōu)”， 緊抓鄉(xiāng)土特色 ，形成 區(qū)域精品 ； 基地 意識：注重團體消費的 力量 ，立足 資源 ， 契合 需求，做“塊產(chǎn)品”； 炒作意識：新興旅游產(chǎn)品的適度炒作是有必要 的，有助于形成“人氣”。 旅游形象定位分析 基于將農(nóng)莊命名為“ 十八灣 ”生態(tài)休閑農(nóng)莊的前提， 通過 分析后將 農(nóng)莊的旅游 形象定位 如下。 ? 旅游形象的基本認知 旅游形象可以實現(xiàn)對內梳理關系、 統(tǒng)一 認識；對外明確地位，清晰印象。 20 野戰(zhàn)對抗場 ： 在燒烤場西北面山坡及山窩中設置野戰(zhàn)對抗場，滿足背包客及真人 CS 迷的需求。 林間拓展區(qū) ：在營地入口一側的臺地上及級緩坡地帶的林下設置拓展運動區(qū)，面積約 1 畝，巧妙運用樹干及地勢，設置秋千、梅花樁、索橋、獨木橋、單杠、過夾墻、信任背摔、挑柴擔、峽谷蕩躍等戶外游憩及拓展項目。 游道沿線通過雜木 清理，讓一些石壁、石罅露出來，從而成為景觀點。規(guī)劃在山頂上這棵梓樹上修建一個觀景臺，可實現(xiàn)樹上觀景。 花溪 ：從奇石草坪區(qū)開始，到蘭花基地止。 菜園 ：辟菜園子，種植時令蔬菜， 實現(xiàn) 農(nóng)莊 餐廳 部分有機蔬菜自給；各類蔬菜分壟而 植 ，在距離游道較近的 一端樹立木牌標明種類以利于游客識別， 并 留取少量空地以供游客體驗之用。 馬頭羊圍欄 ：在 現(xiàn)新房 子北面建一個馬頭羊圍欄，用以關養(yǎng)購買來的馬頭羊， 游客可體驗放羊、喂雞等 。 農(nóng)事體驗區(qū) 農(nóng)事體驗區(qū)主要是 分布在 田土區(qū)域，其主體是獼猴桃園。 磊石客房 ： 分期新建客房約 1000m2，包括 1 個小會議室 。 餐廳 ：在原老房子處 分期 新建及改造餐廳約 200m2，包括一個大廳和 6 個包廂 ，餐廳菜肴全部采用綠色原材料烹制而成，擬將土雞、山羊菜品打造成農(nóng)莊的特色招牌菜品。 游客 接待中心 ： 設 于 現(xiàn)老房子東面， 為游客提供 入住登記 、咨詢、導游 、寄存 、 休息 、購物 等服務， 占地 面積約 60m2， 1～2 層，內設 存放區(qū)、咨詢臺、 休息 區(qū) 、洗手間、 導游區(qū) 、小超市 。 各功能 區(qū)塊 之間并沒有嚴格的界線，它們是 部分重疊交叉的，進行分區(qū) 是為了 分析起來 更加明晰。 B 方案 第一天： 農(nóng)莊接待中心（ 9： 00） → 野營登記 → 山頂觀景臺 → 蘭花基地 → 花溪 → 午餐（ 11： 30） → 野戰(zhàn)對抗 → 土屋KTV（或棋牌） → 晚餐 （ 17： 00） → 篝火燒烤 ；第二天：早餐（ 8：00） → 四季花果園 → 土玩場 → 午餐 → 回程 （ 15： 00） 。 ? 跟 通過玩樂，強化紀念性的購買需求，產(chǎn)生 跟進式的購買 行為 ，如 購買水果、花卉、土特產(chǎn)等； 通過跟蹤服務，禪僧跟 進式的口碑， 促進“ 客帶客 ” 形式的市場拓展。 觀農(nóng)，觀賞農(nóng)作過程 、農(nóng)作器具 等。春有杜鵑、梨花、桃花、櫻花（可林間間植）、油菜花（外圍）；夏有 石榴 、 梔子 、 茉莉 、 鳳仙 、 文竹 、 仙人掌 、荷花 、 牽牛 等；秋有桂花、菊花、百合等；冬有 木瓜、 梅花、山茶、水仙、 一品紅、君 子 蘭、馬蹄蓮、仙客來、櫻草 等。該市場潛力不可低估，隨著政務活動的增加，其出游力將會有很大的增長空間。 山村酒店 、農(nóng)事體驗、生態(tài)餐飲、山野拓展、山地觀光 自由人市場 年齡在 18— 30 歲之間，已參加工作，收入中等水平的青年人群，傾向于價格合理、富有特色、功能多元化的旅游產(chǎn)品。不容易接受新鮮事物，但一旦接受可長期發(fā)展。出游主要集中在黃金周、工作日（公差）、帶薪假期等，這類人群一般喜歡“過夜游”，以滿足其差異化的生活需求。 這類專項旅游需求市場主要包括生態(tài)休閑市場、懷舊市場、自駕車市場、銀發(fā)市場、學生市場、自由人市場、本土消費市場、商務政務市場及香客市場等方面 ，通過分析我們可以得出結論，生態(tài)休閑市場、自駕車市場、學生市場、 9 本土消費市場和銀發(fā)市場是松華生態(tài)休閑農(nóng)莊的重點目標市場 ，而懷舊市場、自由人市場、商務政務市場不是我們的重點。 ? “ 鄉(xiāng)村特色 ” 倍受青睞 “ 鄉(xiāng)村特色 ” 普遍受到了游客的歡迎。 8 訪談得知，春季是鄉(xiāng)村美麗的季節(jié)、秋季是鄉(xiāng)村收獲的季節(jié)，最吸引人；部分人夏季嫌熱，多數(shù)人 冬季怕冷，人們難于選擇這樣的季節(jié)前往。說明鄉(xiāng)村本身的吸引力是休閑度假行為的首要 決定因素，而價格和費用問題關注程度并不高，這與異地觀光旅游有較大的區(qū)別。說明我國旅游業(yè)已從異地觀光旅游逐步走向了本地休閑與度假旅游，符合旅游業(yè)發(fā)展演進規(guī)律。 ? 存在明顯的理想時間距離 統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：對于城市周邊的休閑度假，所有游客有一個心目中理想的時間距離，即：游客休閑度假的理想距離圍繞 1～ 2 小時車距雙向遞減，集中度明顯。其中自駕車的比例高達 %，單位車占%。 ? 參 照群體作用顯著 調查顯示， %的游客是通過親友介紹，獲得休閑度假信息的。 通過最近的調查經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，長株潭 現(xiàn)實 旅游 客源市場的性別、 年齡、文化程度、職業(yè)與家庭人均月收入等指標都呈現(xiàn)相對分散分布，與長株潭建成區(qū)現(xiàn)有人口學特征接近，表明長株潭周邊休閑度假市場 發(fā) 育面寬廣，均衡度較好，說明了休閑度假產(chǎn)品能廣泛適應長株潭市場，潛力巨大。 ? 競爭威脅 周邊區(qū)域如本鎮(zhèn)龍泉村的旅游項 目對本項目存在一定的同質競爭威脅；各成名景區(qū)對本項目存在一定的屏蔽威脅；外圍農(nóng)民可能形成一定的分流威脅。 ? 政策機遇 新農(nóng)村建設對發(fā)展旅游業(yè)積極支持，目前經(jīng)濟 危機 形勢下拉動內需、加強基礎設施建設的政策，以及國家對于鄉(xiāng)村旅游的一貫支持等 一系列的 利好 政策 機遇 。規(guī)劃區(qū) 毗鄰長株潭城市群 ，與 周邊 主要城市 均能 快速 便捷地到達，距 寧鄉(xiāng) 50 公里，距 長沙 80 公里，距 湘潭 85 公里，距 株洲 100 公里。目前，該項目主要存在 以下 問題： ? 整個生態(tài)休閑農(nóng)莊還沒有確定一個明確的 區(qū)域界線 ； ? 當前的獼猴桃基地老板沒有兩側山林的承包權，而要 開發(fā)和保持谷中良好的生態(tài)環(huán)境和景觀條件，就必須維護兩側山林的完好； ? 基礎設施方面 ， 入口道路 還沒有硬化，山谷中的供水和景觀用水是個難題，供 電情況 也 不理想； ? 目前的開發(fā)商實力不強，資金上存在缺口 ；沒有旅游經(jīng)營 經(jīng)驗， 需要一個具備較強旅游市場開拓能力的 合作 伙伴 ； ? 休閑農(nóng)莊的具體項目 、產(chǎn)品 的形式和特色 等方面 ， 尚 沒有一個明晰的概念。 總體思路 依托環(huán)境、氣候、景觀、物產(chǎn) 4 大 優(yōu)良 資源，開發(fā) 山村酒店 、生態(tài)餐飲、 農(nóng)事體驗 、山野拓展 、山地觀光 5 種 旅游產(chǎn)品， 設置綜合服務區(qū)、農(nóng)事體驗區(qū)、 景 觀游憩 區(qū) 、 野營 拓展區(qū)、森林保育區(qū) 5 個 旅游功能 區(qū) ， 盡快解決路、電、水 3 大 基礎 問題， 重點抓好 產(chǎn)品設計和市場營銷 2 項 關鍵 工作，將 農(nóng)莊 打造成為長沙市大河西鄉(xiāng)村旅游的 1 顆 新 星 。 發(fā)展目標 ? 近 期：項目啟動初期，主要以推介休閑型旅游產(chǎn)品為主，在2020 年實現(xiàn) 50 人 /日的接待規(guī)模 ，在 2020 年達到 100 人 /日的接待規(guī)模， 2020 年 進入鄉(xiāng)村旅游服務接待單位名錄， 2020 2 年 被評為 四 星級農(nóng)家樂； ? 中期 ：隨著互補型優(yōu)良資金的加入，旅游產(chǎn)品將逐步由休閑型向度假休閑并重轉變，形成 200 人 /日的接待規(guī)模，并不斷進行景觀建設 ， 2020 年 被 評為 五星級農(nóng)家樂 ； ? 后期：結合市場需求 進一步 進行產(chǎn)品更新和轉型， 成為 寧鄉(xiāng)縣 域內獨一無二的 山 村旅游目的地 ， 2019 年 被評為 AAA 級旅游景區(qū) 。依據(jù) 規(guī)劃項目的資源條件、資金實力 、市場趨勢 等各種情況 ，將 松華生態(tài)休閑農(nóng)莊旅游發(fā)展期限劃分為近、中、遠三個 時段 ，分別對應于 2020 年 2020年、 2020 年 2020 年、 2020 年 2020 年。08′38″E，西至 112176。 ***某某莊園 旅游項目 可行性研究報告 ***人民政府 二〇 一四 年 七 月 1 目 錄 第一章 項目概況 .................................................................................................................................................1 項目選址 ................................................................................................................................................. 1 項目分期 ................................................................................................................................................. 1 指導思想 ................................................................................................................................................