【正文】 .... 25 電力電訊配套 ...................................................................................................................................... 25 環(huán)衛(wèi)設(shè)施配套 ...................................................................................................................................... 26 解說系統(tǒng)配套 ...................................................................................................................................... 26 2 第七章 環(huán)保及旅游安全 ................................................................................................................................. 27 環(huán)境質(zhì)量保護(hù) ...................................................................................................................................... 27 旅游安全 ............................................................................................................................................... 28 景區(qū)防災(zāi) ............................................................................................................................................... 28 第八章 投資估算與效益分析 ........................................................................................................................ 29 投資估算及項(xiàng)目分期 ......................................................................................................................... 29 資金籌措 ............................................................................................................................................... 31 效益分 析 ............................................................................................................................................... 31 1 第一章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目選址 項(xiàng)目 位于 寧鄉(xiāng)縣 ***松華村 大沖里 ， 為 一 處 狹長山谷 ，南北兩端分別以 古塘 堤壩 和 李家墳山 處 山頂 為界，東西兩側(cè) 各 以山脊為界。 大致范圍為 :南至 28176。10′20″N，北至 28176。11′10″N，東至112176。08′38″E，西至 112176。08′19″E。該區(qū)域 東西 平均 寬 約 200m，南北 長 約 ， 總面積約 30ha（ 合 450 畝 ） 。 項(xiàng)目分期 旅游開發(fā) 是一項(xiàng)長期、漸進(jìn)的 工 程。依據(jù) 規(guī)劃項(xiàng)目的資源條件、資金實(shí)力 、市場趨勢(shì) 等各種情況 ，將 松華生態(tài)休閑農(nóng)莊旅游發(fā)展期限劃分為近、中、遠(yuǎn)三個(gè) 時(shí)段 ，分別對(duì)應(yīng)于 2020 年 2020年、 2020 年 2020 年、 2020 年 2020 年。近 、 中期 著重于項(xiàng)目建設(shè) 、游憩方式的摸索和 市場 的 拓展 ，遠(yuǎn)期則注重 產(chǎn)品更新轉(zhuǎn)型 。 指導(dǎo) 思想 腳踏實(shí)地，因地制宜，緊抓特色，滾動(dòng)發(fā)展。 要認(rèn)清優(yōu)勢(shì)與不足，本著經(jīng)濟(jì)可行的原則，充分利用本地資源物產(chǎn)，吸引互補(bǔ)型的優(yōu)良資金， 堅(jiān)持“特色就是生命”， 打造極具鄉(xiāng)土氣息的特色產(chǎn)品，先易后難，分期分片，滾動(dòng)發(fā)展。 發(fā)展目標(biāo) ? 近 期：項(xiàng)目啟動(dòng)初期，主要以推介休閑型旅游產(chǎn)品為主，在2020 年實(shí)現(xiàn) 50 人 /日的接待規(guī)模 ，在 2020 年達(dá)到 100 人 /日的接待規(guī)模， 2020 年 進(jìn)入鄉(xiāng)村旅游服務(wù)接待單位名錄， 2020 2 年 被評(píng)為 四 星級(jí)農(nóng)家樂； ? 中期 ：隨著互補(bǔ)型優(yōu)良資金的加入，旅游產(chǎn)品將逐步由休閑型向度假休閑并重轉(zhuǎn)變，形成 200 人 /日的接待規(guī)模，并不斷進(jìn)行景觀建設(shè) ， 2020 年 被 評(píng)為 五星級(jí)農(nóng)家樂 ； ? 后期：結(jié)合市場需求 進(jìn)一步 進(jìn)行產(chǎn)品更新和轉(zhuǎn)型， 成為 寧鄉(xiāng)縣 域內(nèi)獨(dú)一無二的 山 村旅游目的地 ， 2019 年 被評(píng)為 AAA 級(jí)旅游景區(qū) 。 項(xiàng)目 定位 總體定位：長沙大河西 鄉(xiāng)村 旅游的 一顆新星 。 產(chǎn)品定位： 以 山村酒店 、 生態(tài)餐飲 為重點(diǎn)，以 農(nóng)事體驗(yàn) 、山地觀光 、 山野拓展 為輔助 。 市場定位： 積極溶入大溈山旅游線 ， 近期以 寧鄉(xiāng)縣及長沙市區(qū) 為主要市場；中期 開始拓展株洲、湘潭及周邊其他 城區(qū) 市場 。 總體思路 依托環(huán)境、氣候、景觀、物產(chǎn) 4 大 優(yōu)良 資源，開發(fā) 山村酒店 、生態(tài)餐飲、 農(nóng)事體驗(yàn) 、山野拓展 、山地觀光 5 種 旅游產(chǎn)品， 設(shè)置綜合服務(wù)區(qū)、農(nóng)事體驗(yàn)區(qū)、 景 觀游憩 區(qū) 、 野營 拓展區(qū)、森林保育區(qū) 5 個(gè) 旅游功能 區(qū) ， 盡快解決路、電、水 3 大 基礎(chǔ) 問題， 重點(diǎn)抓好 產(chǎn)品設(shè)計(jì)和市場營銷 2 項(xiàng) 關(guān)鍵 工作，將 農(nóng)莊 打造成為長沙市大河西鄉(xiāng)村旅游的 1 顆 新 星 。 近期重點(diǎn) 建 好水電路，搞成綜合區(qū)，摸索好 的 玩法，打開市場 局面 。 3 第二章 項(xiàng)目 開發(fā)條件 分析 現(xiàn)狀和問題 規(guī)劃區(qū) 所在山谷中有昊天園林工程實(shí)業(yè)有限公司建設(shè)的獼猴桃基地，該基地由湖南省農(nóng)科院提供技術(shù)支持，通過 8 年持續(xù)投入和建設(shè)，已基本建成并實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)收益。對(duì)于旅游開發(fā)， 該基地老板也已有所謀劃和行動(dòng)，做了一些基礎(chǔ)工作，打下了好的基礎(chǔ)。目前，該項(xiàng)目主要存在 以下 問題： ? 整個(gè)生態(tài)休閑農(nóng)莊還沒有確定一個(gè)明確的 區(qū)域界線 ； ? 當(dāng)前的獼猴桃基地老板沒有兩側(cè)山林的承包權(quán)，而要 開發(fā)和保持谷中良好的生態(tài)環(huán)境和景觀條件，就必須維護(hù)兩側(cè)山林的完好； ? 基礎(chǔ)設(shè)施方面 ， 入口道路 還沒有硬化，山谷中的供水和景觀用水是個(gè)難題，供 電情況 也 不理想； ? 目前的開發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)，資金上存在缺口 ；沒有旅游經(jīng)營 經(jīng)驗(yàn)， 需要一個(gè)具備較強(qiáng)旅游市場開拓能力的 合作 伙伴 ； ? 休閑農(nóng)莊的具體項(xiàng)目 、產(chǎn)品 的形式和特色 等方面 ， 尚 沒有一個(gè)明晰的概念。 主要優(yōu)勢(shì) ? 環(huán)境優(yōu)勢(shì) 林茂土凈，水清氣潔， 環(huán)境清幽 。 ? 景觀優(yōu)勢(shì) 植被 茂盛 ，林相優(yōu)美，流水潺潺，春有杜鵑，秋有紅葉，具備 很 好的景觀資源 條件 ，是開發(fā)鄉(xiāng)村旅游的好地方。 4 ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)良、交通便捷、可進(jìn)入性強(qiáng)。規(guī)劃區(qū) 毗鄰長株潭城市群 ，與 周邊 主要城市 均能 快速 便捷地到達(dá)，距 寧鄉(xiāng) 50 公里，距 長沙 80 公里，距 湘潭 85 公里，距 株洲 100 公里。 ? 后起優(yōu)勢(shì) 規(guī)劃區(qū) 此前未有過 旅游經(jīng)營，還是一張白紙， 而且 本身規(guī)模較小， 可塑性 、靈活性 極強(qiáng)，同時(shí)又具備生態(tài)農(nóng)業(yè)等良好基礎(chǔ)條件， 只要合理規(guī)劃科學(xué)發(fā)展，后起 優(yōu)勢(shì)明顯。 主要機(jī)遇 ? 氛圍機(jī)遇 規(guī)劃區(qū)處于大溈山旅游區(qū)范 圍內(nèi)，臨近密印寺、溈山漂流 、 峽溪漂流 、 千佛洞、三福門 及清羊湖 等景區(qū) ， 只要找準(zhǔn)定位，就一定能利用好這種 旅游行業(yè) 發(fā)展 的 氛圍。 ? 市場機(jī)遇 城市居民離退休者、家庭、自駕車者、機(jī)關(guān)團(tuán)體等市場主體的旅游消費(fèi)需求持續(xù) 增長 ， “長假改短，短假增多”， 短途旅游、郊野旅游越來越盛行，對(duì)鄉(xiāng)村旅游的需求量越來越大。 ? 政策機(jī)遇 新農(nóng)村建設(shè)對(duì)發(fā)展旅游業(yè)積極支持，目前經(jīng)濟(jì) 危機(jī) 形勢(shì)下拉動(dòng)內(nèi)需、加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的政策，以及國家對(duì)于鄉(xiāng)村旅游的一貫支持等 一系列的 利好 政策 機(jī)遇 。 主要 劣勢(shì) 、 威脅 ? 名氣劣勢(shì) 旅游經(jīng)營完全要從 零 開始，沒有半點(diǎn) 知名度 。 ? 資源劣勢(shì) 雖然規(guī)劃區(qū)內(nèi)景觀相對(duì)良好，但不能成其為吸引力因素，游客不會(huì)因?yàn)檫@里的 風(fēng)景 而來到這里 ； 此外，水資 5 源不足， 供水、 水景營造及相關(guān)活動(dòng) 的組織 成為 難題 。 ? 生態(tài)威脅 規(guī)劃區(qū)面積較小，生態(tài)系統(tǒng)單一而脆弱，面臨火災(zāi)、洪災(zāi) 、雷電災(zāi)害 、蟲害 等多種威脅。 ? 競爭威脅 周邊區(qū)域如本鎮(zhèn)龍泉村的旅游項(xiàng) 目對(duì)本項(xiàng)目存在一定的同質(zhì)競爭威脅；各成名景區(qū)對(duì)本項(xiàng)目存在一定的屏蔽威脅；外圍農(nóng)民可能形成一定的分流威脅。 尤其是在目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)形勢(shì)下， 對(duì)于 剛剛踏進(jìn)旅游行業(yè)的 經(jīng)營者來 說，所可能面對(duì)的挑戰(zhàn) 更是未知的 。 第三章 市場分析及 產(chǎn)品構(gòu)建 長株潭 城市居民休閑度假市場 的 總體特征 筆者對(duì)曾參與規(guī)劃編制的 長株潭地區(qū) 某景區(qū)所進(jìn)行的調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行了引用： ? 市場面寬，潛力巨大 市場面的寬度可以通過游客的人口學(xué)特征來反映。當(dāng)現(xiàn)實(shí)市場的人口學(xué)特征越接近客源地的人口學(xué)特征，市場發(fā)育面就越均衡。 通過最近的調(diào)查經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，長株潭 現(xiàn)實(shí) 旅游 客源市場的性別、 年齡、文化程度、職業(yè)與家庭人均月收入等指標(biāo)都呈現(xiàn)相對(duì)分散分布，與長株潭建成區(qū)現(xiàn)有人口學(xué)特征接近，表明長株潭周邊休閑度假市場 發(fā) 育面寬廣，均衡度較好，說明了休閑度假產(chǎn)品能廣泛適應(yīng)長株潭市場，潛力巨大。 ? 旅游活動(dòng)注重親情 出游方式是旅游消費(fèi)行為的重要 征之 6 一，游客選擇不同的出游方式，反映了內(nèi)心深處的心理需要指向。 最近的相關(guān)調(diào)查 數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)游客是與家人一起（ %）或親友結(jié)伴（ %）前往休閑度假，由單位組織的占 21%。家庭市場與親友 市場是長株潭休閑度假市場的重心，也是區(qū)別于標(biāo)準(zhǔn)觀光旅游 重要特征。 ? 參 照群體作用顯著 調(diào)查顯示， %的游客是通過親友介紹，獲得休閑度假信息的。其次是旅游宣傳冊(cè)（ %）等，這反映了參照群體口碑宣傳對(duì)游客的出游決策存在著高影響現(xiàn)象，從另一個(gè)方面也揭示了休閑度假開發(fā)必須重視游客經(jīng)歷對(duì)潛在市場的作用。同時(shí)，網(wǎng)絡(luò)（ %）已成為人們獲取旅游信息新興途徑和選擇旅游目的地的重要參考，應(yīng)加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)營銷的力度。 ? 自駕游與單位組織漸成主流 調(diào)查表明，汽車是目前出游最主要的交通工具。其中自駕車的比例高達(dá) %，單位車占%。這種結(jié)構(gòu)在客觀上受到交通條件的制約，在 主觀上，也反映了特定人群的偏好。這與異地觀光旅游多選擇飛機(jī)、火車與長途汽車有較大差異。指示休閑度假地建設(shè)中應(yīng)充分注重道路、停車場的建設(shè)，加強(qiáng)交通組織的管理。 ? 存在明顯的理想時(shí)間距離 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：對(duì)于城市周邊的休閑度假，所有游客有一個(gè)心目中理想的時(shí)間距離，即：游客休閑度假的理想距離圍繞 1～ 2 小時(shí)車距雙向遞減，集中度明顯。隨著