【正文】 初步可研初步規(guī)劃 規(guī)劃要點規(guī)劃條件 項目建議書 四源、市政、電信方案 審定方案通知書 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 規(guī)劃方案 單體方案 工程預(yù)算 24 一級流程 二級關(guān)鍵流程 關(guān)鍵流程輸入輸出重要信息描述（續(xù)） 項目實施 洽商 變更 進度 控制 資金 控制 質(zhì)量 控制 ?重大設(shè)備、材料采購流程 ?項目整體驗收流程 ?項目部專業(yè)人員調(diào)配流程 竣工銷售 客戶服務(wù) 竣工驗收 售房 物業(yè)服務(wù) 預(yù)售許可證 預(yù)售契約 立契 產(chǎn)權(quán)證 施工合同 驗貨證明和付款通知 25 目錄 182。 流程優(yōu)化的原則和目標(biāo) 182。 ? 客戶服務(wù)中心的定位不清楚 ? 在項目部與遠嘉交工的期間我們遇到很多服務(wù)不到位的情況 ? 層高的問題主要是銷售人員混淆了 —凈高與層高的概念 ， 層高當(dāng)然比凈高要高；但在同一房間中出現(xiàn)不同凈高的問題 ， 屬于工程質(zhì)量控制不嚴(yán)的結(jié)果 ? 公司的市場調(diào)查一般是在立項之后才進行，但只是針對一個項目，缺少連續(xù)的積累。1 中遠航運物流關(guān)鍵流程優(yōu)化建議報告 2 目錄 182。 關(guān)鍵流程優(yōu)化方案 3 中遠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的演變決定了運營系統(tǒng)的現(xiàn)狀 ? 適應(yīng)市場環(huán)境而不是做行業(yè)創(chuàng)新者 ? 暫時犧牲利益 ? 保證品質(zhì) ? 努力建立品牌 ? 開發(fā)相關(guān)多業(yè)務(wù)試探 運營系統(tǒng)現(xiàn)狀 ?運營系統(tǒng)多變、缺乏穩(wěn)定性 ?高層運作理念領(lǐng)先 ?開發(fā)運營系統(tǒng)相對不能適應(yīng)業(yè)務(wù)快速發(fā)展 ?非開發(fā)業(yè)務(wù)管理管理缺乏針對性、方向性 業(yè)務(wù)模式 ? 開發(fā)業(yè)務(wù)采用項目驅(qū)動模式，目前擴展十分迅速 ? 圍繞開發(fā)業(yè)務(wù)逐步形成多種業(yè)務(wù)的子公司組合 4 業(yè)務(wù)發(fā)展快、組織劃分專業(yè)化導(dǎo)向不足且多變從而中遠房地產(chǎn)的運營系統(tǒng)已經(jīng)不能適應(yīng)未來業(yè)務(wù)高速發(fā)展的需求 ? 目標(biāo)體系不明，預(yù)算制定及控制責(zé)任集中于領(lǐng)導(dǎo)團隊，沒有落實于職能部門，事后彌補多于事前規(guī)劃 ? 部門劃分專業(yè)導(dǎo)向不清，沒有關(guān)鍵節(jié)點控制，職責(zé)不清而形成層層上報機制，造成流程復(fù)雜化 ? 中遠房地產(chǎn)對開發(fā)價值鏈中的前期策劃、工程監(jiān)理、銷售等外包環(huán)節(jié)并沒有形成最有效的協(xié)調(diào)管理 ? 中遠房地產(chǎn)沒有建立有效的成本控制體系 ? 對下屬子公司的經(jīng)營管理上“行政管理”為主； ? 融資渠道不穩(wěn)定造成資金成本高，另外專業(yè)職能、經(jīng)驗不足也是主要原因 ? 業(yè)務(wù)高速發(fā)展，沒有固化流程可以使項目知識技能、經(jīng)驗教訓(xùn)得到積累 計劃預(yù)算 目標(biāo)體系 業(yè)務(wù)流程 公司整體預(yù)算 項目預(yù)算 外包管理 成本管理 資金管理 項目運作流程 知識管理 質(zhì)量管理 經(jīng)營管理流程 開發(fā)主業(yè) 資產(chǎn)運營 資源配置 管理制度 支持體系 購并交易流程 各子公司運作 5 過去快速發(fā)展的業(yè)務(wù)對預(yù)算制定的準(zhǔn)確執(zhí)行要求不高，目前的公司計劃預(yù)算更多依賴公司核心層責(zé)任心控制，未形成公司保障體系 ?公司業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)不清晰，導(dǎo)致預(yù)算制定缺乏指引；使預(yù)算難以在公司整體規(guī)劃下進行 ?各個部門在缺乏公司要求和預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的情況下制定預(yù)算，預(yù)算的合理性難以保證 ?公司層面與各個部門就預(yù)算溝通不夠，而是由高層自行修改 ?預(yù)算沒有滾動調(diào)整， 執(zhí)行不嚴(yán)格 公司整體預(yù)算 項目預(yù)算一次性制定，缺乏動態(tài)調(diào)整 項目預(yù)算 預(yù)算管理不嚴(yán)格，更多依靠核心領(lǐng)導(dǎo)人員的個人責(zé)任心控制為主，未在公司形成體系 —— 創(chuàng)業(yè)期的典型特點 公司業(yè)務(wù)發(fā)展模式導(dǎo)致運營系統(tǒng)重點在于追求效率、品質(zhì)而一定程度犧牲收益為特點 —— 搶時間、建品牌； 本次流程重組工作中將優(yōu)化 《 經(jīng)營計劃與預(yù)算調(diào)整流程 》 《 項目投資收益預(yù)算流程 》 6 公司上下已經(jīng)充分意識到在開發(fā)業(yè)務(wù)流程中各個環(huán)節(jié)中存在著一定不足 前期 決策 設(shè)計 施工 銷售與 客戶服務(wù) 訪談中聽到的聲音 ? 總工辦不參與產(chǎn)品開發(fā) ， 使得工程人員與市場有脫節(jié) ， 另外總工辦的人員對市場的把握能力尚有欠缺； ? 國內(nèi)外設(shè)計的接口不好 ? 前期設(shè)計時間延誤的原因還在于前期策劃中營銷策劃 、 開發(fā)及設(shè)計分別為遠嘉 、 市場開發(fā)部及總工辦負責(zé) ， 三條線銜接不暢 ? 項目經(jīng)驗無法積累傳遞 ? 市場的需求不能很快反應(yīng)到工程部門 ? 工程質(zhì)量的控制主要由監(jiān)理公司負責(zé) ， 但監(jiān)理公司是抽查 ， 對質(zhì)量控制不夠嚴(yán)格 ， 我們應(yīng)更多的參與質(zhì)量工作 ， 但全面抽查需要考慮成本 。 中遠房地產(chǎn)流程體系診斷 182。 流程優(yōu)化的原則和目標(biāo) 182。 關(guān)鍵流程優(yōu)化方案 ? 中遠房地產(chǎn)流程體系描述 ? 關(guān)鍵流程的優(yōu)化建議 ? 關(guān)鍵流程的操作規(guī)范 26 中遠房地產(chǎn)開發(fā)項目確定流程 ? 流程設(shè)計原則：為董事會投資決策做出有力判斷依據(jù)，強化市場營銷 部的決策支持功能 ? 流程控制重點：市場營銷部主導(dǎo)，相關(guān)職能部門配合，形成能夠 為決策提供有力依據(jù)的分析報告 ? 流程總負責(zé)人：總經(jīng)理 ? 流程輸入輸出信息： 開發(fā)項目確定 項目信息 開發(fā)項目可研建議書 董事會決策 開發(fā)項目可行性運作方案 27 工程技術(shù)部 財務(wù)部 外部顧問 中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 市場營銷部 責(zé)任人 備注 中遠房地產(chǎn)開發(fā)項目確定流程 董事會 流程 開發(fā)項目確定流程 流程文件編號： 流程協(xié)調(diào)控制部門：市場營銷部 總責(zé)任人 ： 總經(jīng)理 本流程共 3 頁之第 1 頁 流程制訂人 ： 審核 : 簽署 : 生效日期 : 總經(jīng)理辦公會 1 項目機會 尋找、篩選 市場營銷部 總經(jīng)理 初步論證 不通過 經(jīng)營管理部 初步立項 分析 專家意見 項目初步 論證 審議 市場營銷部總經(jīng)理 各部門總經(jīng)理 市場營銷部總經(jīng)理 總經(jīng)理 1 通過 28 工程技術(shù)部 財務(wù)部 外部顧問 中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 市場營銷部 責(zé)任人 備注 中遠房地產(chǎn)開發(fā)項目確定流程（續(xù)） 3 董事會 流程 開發(fā)項目確定流程 流程文件編號： 流程協(xié)調(diào)控制部門：市場營銷部 總責(zé)任人 ： 總經(jīng)理 本流程共 3 頁之第 2 頁 流程制訂人 ： 審核 : 簽署 : 生效日期 : 總經(jīng)理辦公會 開發(fā)項目 可研建議書 2 市場營銷部總經(jīng)理 開發(fā)項目可 行性運作方案 經(jīng)管部總經(jīng)理 經(jīng)營管理部 不通過 財務(wù)信 息支持 工程技術(shù) 分析 投資收 益分析 各項專業(yè)分析 項目機會 研究 審議 2 各部門總經(jīng)理 市場營銷部總經(jīng)理 總經(jīng)理 市場調(diào)研 項目投資 風(fēng)險及操 作論證 3 項目談判 項目機會尋找 通過 專家意見 29 工程技術(shù)部 財務(wù)部 外部顧問 中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 市場營銷部 責(zé)任人 備注 中遠房地產(chǎn)開發(fā)項目確定流程（續(xù)） 董事會 流程 開發(fā)項目確定流程 流程文件編號： 流程協(xié)調(diào)控制部門：市場營銷部 總責(zé)任人 ： 總經(jīng)理 本流程共 3 頁之第 3 頁 流程制訂人 ： 審核 : 簽署 : 生效日期 : 總經(jīng)理辦公會 經(jīng)營管理部 市場營銷部總經(jīng)理 董事長 項目機 會尋找 通過 審議 決策 通過 不通過 項目投資 風(fēng)險及操 作論證 在董事會批準(zhǔn) 的年度計劃內(nèi) 項目核心 人員確定 3 投資委員會 通過 不通過 總經(jīng)理 經(jīng)管部總經(jīng)理 總經(jīng)理 總經(jīng)理 在董事會批準(zhǔn)的年度計劃內(nèi)只需報董事會被案 不在董事會批準(zhǔn)的年度計劃內(nèi)需報投資委員會論證，董事會決策 否 是 備案 30 中遠房地產(chǎn)設(shè)計方案確定流程 ? 流程設(shè)計原則：工程、市場人員以及相關(guān)方面能夠?qū)υO(shè)計充分發(fā)表自己 意見 ? 流程控制重點：明確“審圖”節(jié)點，解決過去存在著的規(guī)劃設(shè)計 和施工圖設(shè)計銜接不暢的問題