【正文】 話語是常聽見的，培訓(xùn)人員和企業(yè)管理者也感覺很尷尬。企業(yè)高層必須要深刻了解到員工的培訓(xùn)計(jì)劃與企業(yè)未來的發(fā)展戰(zhàn)略是緊密結(jié)合的，培訓(xùn)一定要兼顧企業(yè)將來的發(fā)展，培訓(xùn)不僅僅是補(bǔ)救手段，不應(yīng)僅僅停留在了工作需求層面，而應(yīng)該考慮員工和企業(yè)雙層面的長遠(yuǎn)發(fā)展需求。 3. 培訓(xùn)方式重“教”輕“學(xué)” 。殊不知當(dāng)今的時(shí) 5 代，知識(shí)變革迅速，原有的知識(shí)隨著社會(huì)的發(fā)展，企業(yè)環(huán)境的改變，大部分會(huì)變的不適用 ,假如企業(yè)的管理層不進(jìn)行自我提高、缺乏相應(yīng)的管理知識(shí)和管理技能，缺少創(chuàng)新思維和手段，將不能夠擔(dān)當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)前進(jìn)的重任。 (二 ) 企業(yè)員工培訓(xùn)需求分析 【企業(yè)員工培訓(xùn)需求相關(guān)的書籍，引用】 3 1. 培訓(xùn)需求的確定 要不要進(jìn)行培訓(xùn) ,如何進(jìn)行培訓(xùn) ,在決定進(jìn)行培訓(xùn)之前 ,管理者首先應(yīng)該進(jìn)行培訓(xùn)需求確定。 3. 根據(jù)績效差異的重要性來確定培訓(xùn)需求 只有績效和行為差異對(duì)組織有負(fù)面不良影響時(shí) ,這個(gè)績效和行為的層面才值得重視。因?yàn)榕嘤?xùn)不僅僅能提高員工的技術(shù)和增加員工知識(shí) ,而且是能夠引導(dǎo)員工的行為規(guī)范。 房產(chǎn)：建立在地面上的房屋，例如住房 地產(chǎn)：土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，例如供水、供電、地面道路 權(quán)益包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán) 二、 房地產(chǎn)市場 是指房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等交易場所，包括房屋現(xiàn)貨和期貨的交易場所。又稱 增量房 地產(chǎn)市場。又稱 存量房 地產(chǎn)市場。 三級(jí)市場轉(zhuǎn)移需交的稅費(fèi) ： 賣方應(yīng)交的稅費(fèi)有： (1) 營業(yè)稅：為售價(jià)的 5%； (2) 城建維護(hù)稅：為售價(jià)為的 0 05%； (3) 印花稅：為售價(jià)的 0 05%； (4) 有所得的，單位須交所得額 15%的單位所得稅，個(gè)人須交 20%的個(gè)人所 4 《 xxxxx》 7 得稅； (5) 有增值的，須交增值額 20%的土地增值費(fèi)。（經(jīng)濟(jì)適用房只售不租） ④城鎮(zhèn)租房 按樓體高度 ①低層 13 層 ②多層 46 層：多采用磚混結(jié)構(gòu)，造價(jià)低 ③小高層： 79 層，設(shè)置電梯，多采用鋼筋混凝土，板式樓 ④高層： 10 層以上 ⑤超高層： 40 層以上 按樓體結(jié)構(gòu)形式 ①磚混：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊來砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 ②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋主要的承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、房 8 屋蓋板等用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充，這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。是現(xiàn)在小高層住宅采用較多的結(jié)構(gòu)！ ⑤鋼結(jié)構(gòu)：以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu) ⑥磚木結(jié)構(gòu)：建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，樓屋架等用木結(jié) 構(gòu)。 四、住宅類型 一般分類 ： ①躍層式住宅： 是指一套住宅占有兩個(gè)樓層，由內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下樓層。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大 ，布局緊湊，功能明確，相互干擾較 小。上下兩層均計(jì)算建筑面積。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元。《房地產(chǎn)證》記載的內(nèi)容包括權(quán)利人狀況，土地及房屋等。 以上條件需準(zhǔn)備的材料：身份證（申請為一人以上者，各人均需要提供）、戶口本、職業(yè)、收入證明、貸款人所在單位的營業(yè)執(zhí)照、個(gè)人人名章及照片等 根據(jù)建設(shè)部《城 市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押： 權(quán)屬有爭議的； 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的； 10 列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的共他建筑物； 依法已公告列入拆遷范圍的； 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的； 依法不得抵押的。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場價(jià)格形成過程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。 資本化率是用以將純收益資本化 (或轉(zhuǎn)化 )為價(jià)格的比率。 房屋重置價(jià)格 是假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí)，必要的建造費(fèi)用加平均利潤。 房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估： 這類評(píng)估是購房者尋求金融支持時(shí)，對(duì)自己所抵押的房屋的價(jià)值而進(jìn)行的評(píng)估，它必須由金融部門指定或委派的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估一經(jīng)確定，具備法律效力、形成法律文件、對(duì)雙方有約束力。 12 房地產(chǎn)估價(jià)的全稱是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員模擬市場的價(jià)格形成過程將房地產(chǎn)價(jià)格顯 現(xiàn)出來，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。 ２、房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)不可移動(dòng)、不可隱藏，具有長期使用性和保值性，是一種用于履行債務(wù)的良好擔(dān)保品，因此在向銀行申請貸款時(shí)，銀行需要從抵押貸款的角度，委托專業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以證實(shí)其價(jià)值。 ４、房地產(chǎn)糾紛處理 房地產(chǎn)糾紛有一 類是由遺產(chǎn)分配、共有財(cái)產(chǎn)分割等引起的。隨著社會(huì)的發(fā)展，估價(jià)機(jī)構(gòu)的服務(wù)領(lǐng)域?qū)⒃絹碓綇V。 13 替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價(jià)格趨于一致。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的原則 ：估價(jià)時(shí)點(diǎn)又稱 : 估價(jià)基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、估價(jià)時(shí)間，是一個(gè)具體的日期，通常年、月、日表示，估價(jià)額是該是該日期的價(jià)格。 制定工作計(jì)劃 實(shí)地查勘收集資料：實(shí)地查勘是房地產(chǎn)評(píng)估工作的一項(xiàng)重要的步驟，并要做記錄。按理說，如果住宅的效用相近，那么房價(jià)理應(yīng)差不多。 市場比較法的優(yōu)點(diǎn)是具有很強(qiáng)的 現(xiàn)實(shí)性，適用范圍寬，簡單明了，易于采用。如果在某個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場比較法可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。 第二，使用市場比較法隱含著這樣一個(gè)假設(shè)：在房地產(chǎn)市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。如果市場不穩(wěn)定，房價(jià)暴漲暴跌，那么采用市場比較法的困難就很大。 按照房地產(chǎn)未來的收益來估計(jì)房價(jià)的做法稱為收益還原法。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本。當(dāng)期的利率好說，困難在于未來利率的不確定性，利率的變動(dòng)給還原利率的計(jì)算帶來了不確定性。 事實(shí)上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。 三、 成本估價(jià)法?？墒?，許多房地產(chǎn)商最不喜歡的就是這個(gè)成本估價(jià)法，因?yàn)楸患訑?shù)中有兩項(xiàng)見不得陽光，即開發(fā)商的利潤和行賄成本，如果 說房價(jià)的構(gòu)成很復(fù)雜，也主要是這個(gè)原因。否則，房地產(chǎn)商是無論如何也不會(huì)接手這個(gè)項(xiàng)目的。有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于建筑費(fèi)用、銷售費(fèi)用、資金成本、應(yīng)繳納稅費(fèi)等項(xiàng)成本早已心中有數(shù)。如果說房地產(chǎn)商有什么商業(yè)秘密的話，最高的商業(yè)秘密就是他們可接受的利潤標(biāo)準(zhǔn)。他們最終實(shí)現(xiàn)的利潤率究竟是多少，這正是我們需要認(rèn)真研究的課題。通過單純的書面培訓(xùn)已不足以讓評(píng)估人員快速的掌握工作。 根據(jù)以上培訓(xùn)過程中出現(xiàn)的問題，我國企業(yè)可以采取以下解決方案： 1. 重新認(rèn)識(shí)培訓(xùn) 培訓(xùn)不是單純的理論，而是要通過培訓(xùn)，讓企業(yè)員工盡快 的了解企業(yè)、了解自身的工作，通過最快的方式讓員工可以融入工作環(huán)境之中。 17 參考文獻(xiàn) : [1]蕭鳴政 .人力資源管理 [M].北京 :中央廣播電視大學(xué)出版社 ,2021. [2]勞動(dòng)和社會(huì)保障部 ,中國就業(yè)培訓(xùn)技術(shù)指導(dǎo)中心 .企業(yè)人力資源管理 [M].北京 :中國勞動(dòng)和社會(huì)保障出版社 ,2021. [3]企業(yè)員工管理方法研究組 .企業(yè)員工培訓(xùn)方法 [M].北京 :中國經(jīng)濟(jì)出版社 ,2021. １］余世維：贏在執(zhí)行 ［Ｍ］．中國社會(huì)科學(xué)出版社，2021 ［２］李玉海：注重企業(yè)培訓(xùn)，應(yīng)對(duì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)［Ｊ］．商場現(xiàn)代化，2021（３） ［３］雷 昊 安 華：中國國有企業(yè)培訓(xùn)的問題分析和思路整合［Ｊ］．商場現(xiàn)代化，2021（２） 。 3. 利用公司內(nèi)部的培訓(xùn)資源，節(jié)約培訓(xùn)成本 培訓(xùn)不僅要考慮培訓(xùn)的效果，還要考慮培訓(xùn)的成本。而是在完成簡單的培訓(xùn)之后直接讓其上崗作業(yè)。而使用較早數(shù)據(jù)進(jìn)行培訓(xùn)則會(huì)造成信息滯后，評(píng)估價(jià)值不準(zhǔn)確，評(píng)估結(jié)果不嚴(yán)謹(jǐn)。倘若如此，這些房地產(chǎn)公司都 應(yīng)當(dāng)被樹立為雷鋒式的企業(yè)。地價(jià)高了，利潤就降低。假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性分析。 房地產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，首先要估計(jì)出它的銷售價(jià)值，然后扣除正常的土地開發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用，建筑施工費(fèi)用，銷售費(fèi)用，資金成本（利