房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告(文件)
【正文】 意識(shí)中為保險(xiǎn)又增加了 一枚重重的砝碼。因此在樓盤的促銷中可以以此作為一種新的賣點(diǎn)，吸引廣大投資者的投資性消費(fèi)。暴利的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，投資者們也就理性的選擇了放棄。而其他的外部信息諸如“政府的政策法規(guī)”和“行情走勢(shì)”的影響也是不容忽視的。投資者們一方面對(duì)自己的能力持懷疑態(tài)度，另一方面又根據(jù)自己的主觀意愿進(jìn)行投資，這可能是造成投資失敗的主要原因之 一。因此，這些專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)盡快擴(kuò)大自己的影響，在投資這個(gè)廣闊又具潛力的市場(chǎng)上找到自己的空間；同時(shí)還要爭(zhēng) 取與政府的密切關(guān)系，根據(jù)政策及時(shí)調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)方式和理念，以達(dá)到與投資者雙贏的結(jié)果。（吳泓，周海婷 ） 報(bào)告分為市場(chǎng)調(diào)查策劃部分（包含市場(chǎng) 調(diào)查目的、市場(chǎng)調(diào)查方法、市場(chǎng)調(diào)查時(shí)間安排、市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容設(shè)計(jì)）和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告部分。 2021 年實(shí)踐教學(xué)時(shí)就項(xiàng)目的調(diào)研做匯報(bào) ,對(duì)調(diào)研成果做說(shuō)明，對(duì)調(diào)查經(jīng)歷成功和失敗做總結(jié)。 目前部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍存在采取各種手段隱瞞、轉(zhuǎn)移預(yù)收款收入，虛列或高估成本等混亂現(xiàn)象，房地產(chǎn)投資主體多元化和納稅人的稅法遵從度不高使得稅源監(jiān)控力度和深度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。最后是受各種因素的干擾，稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅違法行動(dòng)打擊力度不夠，往往以補(bǔ)代罰，以罰代刑，沒(méi)有形成稅法的威懾力量，助長(zhǎng)了偷逃稅現(xiàn)象的產(chǎn)生和蔓延。 二、二手房交易中存在的主要征管問(wèn)題 （一）二手房交易形式日益增多，稅收征管手段相對(duì)滯后。據(jù)《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》報(bào)道，自房產(chǎn)新政實(shí)施以來(lái)，一些二手房交易假借“贈(zèng)與”或“遺產(chǎn)繼承”等方式，偷逃國(guó)家稅款，并出現(xiàn)日益增多趨勢(shì)。一是成交價(jià)格核實(shí)難。但由于缺乏對(duì)二手房交易價(jià)格信息足夠的掌握，當(dāng)?shù)卣块T難以制定較為合理的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，稅務(wù)機(jī)關(guān)也就難以取得有力證據(jù)證明交易合同的虛假性。但由于許多自建自用住房的個(gè)人在完工辦證后將有關(guān)資料遺失，或?qū)儆谒椒柯?lián)建形式根本沒(méi)有相關(guān)資料，因而導(dǎo)致稅務(wù)部門不能認(rèn)定。房管部門也沒(méi) 有現(xiàn)成的歷史資料可供查詢，對(duì)此，稅務(wù)部門只能依據(jù)街道或單位出示的相關(guān)證明，將二手房按照家庭唯一生活用房處臵。至今未明確房屋買賣合同真?zhèn)舞b別的權(quán)力機(jī)關(guān)，也未明確房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的鏈條機(jī)制，以及相關(guān)部門之間的權(quán)力與義務(wù)，房屋交易的稅收沒(méi)有有效監(jiān)控手段，易導(dǎo)致稅款流失；三是檢查監(jiān)督力度不夠。一是加大新聞媒體宣傳。 （二）改 進(jìn)征管手段，提高征管力度。稅務(wù)部門也可以委托有關(guān)部門代征代扣各項(xiàng)稅款。一是對(duì)合同銷售價(jià)格與測(cè)定價(jià)接近的實(shí)行查驗(yàn)征收。三是舉報(bào) 與查處并舉。加強(qiáng)部門間的協(xié)調(diào)配合，對(duì)房地產(chǎn)稅收實(shí)施一體化軟件管理是從源頭上加強(qiáng)二手房交易稅收控管的重要途徑。計(jì)劃部門要將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)審批及投資計(jì)劃定期向稅務(wù)部門通報(bào)；國(guó)土部門要憑完稅憑證和轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)發(fā)票辦理土地使用證；城建部門應(yīng)將辦 理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工許可證開(kāi)具情況定期向稅務(wù)部門通報(bào)；房管部門必須憑納稅人的完稅憑證，銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票方可辦理房屋權(quán)屬登記或變更登記，嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”；地稅部門根據(jù)各部門提供的信息實(shí)施稅收征管。不僅對(duì)現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行信息共享，還要對(duì)以往的建設(shè)項(xiàng)目資料進(jìn)行收集，整合資源，對(duì)房屋用途改變情況進(jìn)行跟蹤管理。同時(shí)，地稅部門還要充分利用房地產(chǎn)管理信息庫(kù)，及時(shí)判斷納稅人房屋性質(zhì)，掌握稅源變化情況，調(diào)整工作重點(diǎn)；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行單項(xiàng)管理，采取一戶一檔形式，跟蹤監(jiān)控商品房 的銷售進(jìn)度、辦理產(chǎn)權(quán)證情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題。明確各部門工作職責(zé)，房管、國(guó)土、城建等部門每半年對(duì)各地段房產(chǎn)交易平均價(jià)格進(jìn)行測(cè)算，報(bào)當(dāng)?shù)卣_定后公布，同時(shí)制定具體的處罰措施，由政府指定專門機(jī)構(gòu)監(jiān)督執(zhí)行，確保稅務(wù)部門對(duì)住宅性質(zhì)（普通與非普通）、成交價(jià)格能及時(shí)科學(xué)確定。稅務(wù)機(jī)關(guān)和有關(guān)部門對(duì)有意虛假交易進(jìn)行偷、逃稅的，采取聯(lián)合行動(dòng)，加大綜合檢查、處罰力度，達(dá)到處罰一個(gè)、整治一方的目的。二是對(duì)合同銷售價(jià)明顯低于市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)又無(wú)正當(dāng)理由的，實(shí)行核定征收。 （三）采取有效措施，有效控制虛假交易。特別是要重點(diǎn)抓好發(fā)票管理，實(shí)現(xiàn)以票控稅。二是加強(qiáng)法制宣傳，通過(guò)典型案例廣泛宣傳稅收違法的法律責(zé)任，提醒市民遵紀(jì)守法。 三、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)稅收管理的對(duì)策及建議 （一）積極宣傳房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策。一是信息不能共享。個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。現(xiàn)行政策規(guī)定：個(gè)人自建自 用住房銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。一些納稅人為了逃避稅收，合謀降低合同成交價(jià)格。而面對(duì)這些虛假的二 手房交易花樣，稅務(wù)機(jī)關(guān)、房管部門應(yīng)及時(shí)出臺(tái)相應(yīng)的征管措施。 2021 年，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā) [2021]37號(hào)）規(guī)定：從 2021 年 6 日 1 日起，對(duì)購(gòu) 2 買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。二手房交易涉及稅收金額雖然不大，但多屬個(gè)人交易，納稅人眾多，通過(guò)加強(qiáng)二手房交易過(guò)程中稅收征管，實(shí)現(xiàn)應(yīng)收盡收，必將對(duì)維護(hù)稅收秩序、營(yíng)造優(yōu)良納稅氛圍 產(chǎn)生不可估量的效果。但是由于稅務(wù)部門與這些行政部門沒(méi)有切實(shí)建立長(zhǎng)期有效的信息交換和溝通制度，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中難以有效地參與管理和監(jiān)控，給房地產(chǎn)企業(yè)造成了偷逃稅的機(jī)會(huì)。我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步擴(kuò)大，國(guó)家為規(guī)范市場(chǎng)、平抑房?jī)r(jià)，出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策
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