房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查報告(文件)
【正文】 意識中為保險又增加了 一枚重重的砝碼。因此在樓盤的促銷中可以以此作為一種新的賣點，吸引廣大投資者的投資性消費。暴利的機(jī)會越來越少，投資者們也就理性的選擇了放棄。而其他的外部信息諸如“政府的政策法規(guī)”和“行情走勢”的影響也是不容忽視的。投資者們一方面對自己的能力持懷疑態(tài)度，另一方面又根據(jù)自己的主觀意愿進(jìn)行投資，這可能是造成投資失敗的主要原因之 一。因此，這些專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)盡快擴(kuò)大自己的影響，在投資這個廣闊又具潛力的市場上找到自己的空間；同時還要爭 取與政府的密切關(guān)系，根據(jù)政策及時調(diào)整自己的經(jīng)營方式和理念，以達(dá)到與投資者雙贏的結(jié)果。（吳泓，周海婷 ） 報告分為市場調(diào)查策劃部分（包含市場 調(diào)查目的、市場調(diào)查方法、市場調(diào)查時間安排、市場調(diào)查內(nèi)容設(shè)計）和房地產(chǎn)市場調(diào)查報告部分。 2021 年實踐教學(xué)時就項目的調(diào)研做匯報 ,對調(diào)研成果做說明，對調(diào)查經(jīng)歷成功和失敗做總結(jié)。 目前部分房地產(chǎn)開發(fā)商仍存在采取各種手段隱瞞、轉(zhuǎn)移預(yù)收款收入，虛列或高估成本等混亂現(xiàn)象，房地產(chǎn)投資主體多元化和納稅人的稅法遵從度不高使得稅源監(jiān)控力度和深度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。最后是受各種因素的干擾，稅務(wù)部門對房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅違法行動打擊力度不夠，往往以補(bǔ)代罰，以罰代刑，沒有形成稅法的威懾力量，助長了偷逃稅現(xiàn)象的產(chǎn)生和蔓延。 二、二手房交易中存在的主要征管問題 （一）二手房交易形式日益增多，稅收征管手段相對滯后。據(jù)《中國稅務(wù)報》報道，自房產(chǎn)新政實施以來，一些二手房交易假借“贈與”或“遺產(chǎn)繼承”等方式，偷逃國家稅款，并出現(xiàn)日益增多趨勢。一是成交價格核實難。但由于缺乏對二手房交易價格信息足夠的掌握，當(dāng)?shù)卣块T難以制定較為合理的市場指導(dǎo)價，稅務(wù)機(jī)關(guān)也就難以取得有力證據(jù)證明交易合同的虛假性。但由于許多自建自用住房的個人在完工辦證后將有關(guān)資料遺失，或?qū)儆谒椒柯?lián)建形式根本沒有相關(guān)資料，因而導(dǎo)致稅務(wù)部門不能認(rèn)定。房管部門也沒 有現(xiàn)成的歷史資料可供查詢，對此，稅務(wù)部門只能依據(jù)街道或單位出示的相關(guān)證明，將二手房按照家庭唯一生活用房處臵。至今未明確房屋買賣合同真?zhèn)舞b別的權(quán)力機(jī)關(guān)，也未明確房屋轉(zhuǎn)讓過程中的鏈條機(jī)制，以及相關(guān)部門之間的權(quán)力與義務(wù)，房屋交易的稅收沒有有效監(jiān)控手段，易導(dǎo)致稅款流失；三是檢查監(jiān)督力度不夠。一是加大新聞媒體宣傳。 （二）改 進(jìn)征管手段，提高征管力度。稅務(wù)部門也可以委托有關(guān)部門代征代扣各項稅款。一是對合同銷售價格與測定價接近的實行查驗征收。三是舉報 與查處并舉。加強(qiáng)部門間的協(xié)調(diào)配合，對房地產(chǎn)稅收實施一體化軟件管理是從源頭上加強(qiáng)二手房交易稅收控管的重要途徑。計劃部門要將房地產(chǎn)開發(fā)立項審批及投資計劃定期向稅務(wù)部門通報；國土部門要憑完稅憑證和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票辦理土地使用證；城建部門應(yīng)將辦 理房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工許可證開具情況定期向稅務(wù)部門通報；房管部門必須憑納稅人的完稅憑證，銷售不動產(chǎn)發(fā)票方可辦理房屋權(quán)屬登記或變更登記，嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”；地稅部門根據(jù)各部門提供的信息實施稅收征管。不僅對現(xiàn)有的開發(fā)項目進(jìn)行信息共享，還要對以往的建設(shè)項目資料進(jìn)行收集，整合資源，對房屋用途改變情況進(jìn)行跟蹤管理。同時，地稅部門還要充分利用房地產(chǎn)管理信息庫，及時判斷納稅人房屋性質(zhì)，掌握稅源變化情況，調(diào)整工作重點；對房地產(chǎn)開發(fā)項目實行單項管理，采取一戶一檔形式，跟蹤監(jiān)控商品房 的銷售進(jìn)度、辦理產(chǎn)權(quán)證情況，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。明確各部門工作職責(zé)，房管、國土、城建等部門每半年對各地段房產(chǎn)交易平均價格進(jìn)行測算，報當(dāng)?shù)卣_定后公布，同時制定具體的處罰措施，由政府指定專門機(jī)構(gòu)監(jiān)督執(zhí)行，確保稅務(wù)部門對住宅性質(zhì)（普通與非普通）、成交價格能及時科學(xué)確定。稅務(wù)機(jī)關(guān)和有關(guān)部門對有意虛假交易進(jìn)行偷、逃稅的，采取聯(lián)合行動，加大綜合檢查、處罰力度，達(dá)到處罰一個、整治一方的目的。二是對合同銷售價明顯低于市場指導(dǎo)價又無正當(dāng)理由的，實行核定征收。 （三）采取有效措施，有效控制虛假交易。特別是要重點抓好發(fā)票管理，實現(xiàn)以票控稅。二是加強(qiáng)法制宣傳，通過典型案例廣泛宣傳稅收違法的法律責(zé)任，提醒市民遵紀(jì)守法。 三、加強(qiáng)對房地產(chǎn)稅收管理的對策及建議 （一）積極宣傳房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策。一是信息不能共享。個人轉(zhuǎn)讓自用 5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。現(xiàn)行政策規(guī)定：個人自建自 用住房銷售時免征營業(yè)稅。一些納稅人為了逃避稅收，合謀降低合同成交價格。而面對這些虛假的二 手房交易花樣，稅務(wù)機(jī)關(guān)、房管部門應(yīng)及時出臺相應(yīng)的征管措施。 2021 年，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā) [2021]37號）規(guī)定：從 2021 年 6 日 1 日起，對購 2 買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。二手房交易涉及稅收金額雖然不大，但多屬個人交易，納稅人眾多，通過加強(qiáng)二手房交易過程中稅收征管，實現(xiàn)應(yīng)收盡收，必將對維護(hù)稅收秩序、營造優(yōu)良納稅氛圍 產(chǎn)生不可估量的效果。但是由于稅務(wù)部門與這些行政部門沒有切實建立長期有效的信息交換和溝通制度，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中難以有效地參與管理和監(jiān)控，給房地產(chǎn)企業(yè)造成了偷逃稅的機(jī)會。我縣房地產(chǎn)市場逐步擴(kuò)大，國家為規(guī)范市場、平抑房價，出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策
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