【正文】 房型，低層住宅采用有天有“地”的層層退臺(tái)的房型，做到家家有花園，另外在高層中可以采用觀光電梯，最大限度利用景觀優(yōu)勢(shì)，很好的擺脫高層尤其是 7層以下銷(xiāo)售緩慢困境。 會(huì) 所： 高端項(xiàng)目基本都設(shè)有會(huì)所，由于本項(xiàng)目相對(duì)較小，配置專(zhuān)門(mén)會(huì)所可能性不大。 三、物業(yè)配比： 基于項(xiàng)目目前地塊現(xiàn)狀和控規(guī)，下面對(duì)項(xiàng)目各種物業(yè)類(lèi)型配比作一分析，為開(kāi)發(fā)商提供開(kāi)發(fā)參考： 各物業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況： 首先我們先對(duì)溧陽(yáng)市場(chǎng)上各種物業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售現(xiàn)狀簡(jiǎn)單分析一下，以便給隨后的物業(yè)配比提供整體的一個(gè)規(guī)劃思路 高層 ： 高層的建筑成本相對(duì)多層產(chǎn)品高，按溧陽(yáng)目前的市場(chǎng)條件，在保證相同的利潤(rùn)前提下去化不如多層產(chǎn)品速度快，因此在規(guī)劃小區(qū)物業(yè)類(lèi)型上我們整體思路是小高層按規(guī)劃要求的 15000 平方米進(jìn)行規(guī)劃。 花園洋房： 花園洋房是介于別墅與普通公寓之間的一個(gè)市場(chǎng)化概念，在建筑學(xué)上并沒(méi)有硬性的指標(biāo)。 假設(shè) 其他物業(yè)全部為多層： 多層建筑面積 =其他物業(yè)用地面積 *容積率 =19230*=23076 平方米 則： 多層建筑面積 其他物業(yè)建筑面積 說(shuō)明項(xiàng)目如果采取高層 +多層的形式開(kāi)發(fā)容積率將超過(guò) 假設(shè) 其他物業(yè)全部為花園洋房： 花園洋房建筑面積 =其他物業(yè)用地面積 *容積率 =19230*=15384 平方米 則： 花園洋房建筑面積 其他物業(yè)建筑面積 說(shuō)明項(xiàng)目如果采取高層 +花園洋房的形式開(kāi)發(fā)容積率將低于 ，不能充分利用容積率 同樣如果采取高層 +聯(lián)排別墅的形式開(kāi)發(fā)容積率也將低于 ，不能充分利用容積率 結(jié)論： 從上面分析可以看出項(xiàng)目住宅最好的開(kāi)發(fā)方案是采用高層 +多層 +花園洋房或者高層 +多層 +聯(lián)排別墅相結(jié)合的方式開(kāi)發(fā)，具體三種物業(yè)形態(tài)的比例計(jì)算如下： 模型一、高層 +多層 +花園洋房 設(shè)： X=多層建筑面積， Y=花園洋房建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X=7962 平方米 Y=11268 平方米 小區(qū)多層建筑面積和花園洋房建筑面積分別是 7962 平方米和 11268 平方米。 五、價(jià)格定位 定價(jià)原則與理論 ? 房地產(chǎn)定價(jià)的方法中，市場(chǎng)比較定價(jià)法是其中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的一種定價(jià)方法，長(zhǎng)期以來(lái)，英、美、日本、香港等地在房地產(chǎn)定 價(jià)和估價(jià)中均廣泛采用市場(chǎng)比較定價(jià)法。 具體定價(jià)方法 ? 以市場(chǎng)比較定價(jià)法來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，通常 需要進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正等。交易當(dāng)時(shí)價(jià)格 100% 區(qū)域因素修正 =對(duì)象區(qū)域價(jià)格247。 銷(xiāo)售單價(jià)預(yù)估： 我們認(rèn)為， 本案在 與其他項(xiàng)目各方面的比較中，優(yōu)勢(shì)比較明顯，與目前市場(chǎng)在售高檔住宅項(xiàng)目的比較中，本案的可發(fā)揮空間更大，這導(dǎo)致了本案在價(jià)格定位上將處于上風(fēng) —— 價(jià)格較周邊市場(chǎng)增幅 為 5%以上 。 。 在銷(xiāo)售定價(jià)策略上，我們建議采用低開(kāi)高走、小幅快跑并階段調(diào)整的策略。實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格 100% ? 在具體核算定價(jià)過(guò)程中，我 們擬訂了多個(gè)實(shí)例交易對(duì)象，如 天目國(guó)際村、龍泉山莊、嘉豐其計(jì)算公式如下： 待定價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格＝交易實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正 其中，交易情況修正 =正常情況價(jià)格247。市場(chǎng)比較定價(jià)法，就是在求取定價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了 交易的類(lèi)似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的既知價(jià)格，修正得出待定價(jià)的對(duì)象房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種方法。 四、客源定位 結(jié)合本項(xiàng)目自身各方面條件和預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格，本項(xiàng)目定位于溧陽(yáng)市場(chǎng)上的高端住宅，其客源具有以下特征： 身份：； 私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 ，企事業(yè)中高層白領(lǐng)、 醫(yī)生、律師、公務(wù)員 、外地在溧工作人士、有先見(jiàn)之明的投資者等 年齡： 2545 歲左右； 家庭結(jié)構(gòu)：青年夫婦／三口之家； 教育程度：高中以上； 收入水平：家庭年收入６萬(wàn)以上； 支付能力：首付 10 萬(wàn)～ 30 萬(wàn)元，月供 20205000 元以 下； 購(gòu)買(mǎi)模式： 90％以上按揭； 車(chē)輛狀況：目前 40％～ 50％擁有率； 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：自用為主（ 90％），投資為輔（ 10％）； 由于溧陽(yáng)高端住宅客源相對(duì)較少，而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，所以本項(xiàng)目在于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中吸引和爭(zhēng)奪相同類(lèi)型的客源。 規(guī)劃物業(yè)類(lèi)型建筑面積配比核算： 高層用地面積： 因?yàn)楸景父邔优R河規(guī)劃，其后面只考慮退讓紅線，而不用考慮與后面建筑的樓間距問(wèn)題，因此其占地為基地面積與退讓面積之和約計(jì) 3000 平方米； 保留建筑用地面積： 保留建筑建筑面積 /保留建筑容積率 =6480/=5890 平方米； 商業(yè)建筑用地面積： 商業(yè)建筑用地面積按 2500 平方米計(jì)算； 項(xiàng)目新建面積： 總建筑面積 保留建筑面積 =428006480=36320 平方米； 其他物業(yè)建筑面積： 項(xiàng)目新建面積 高層 建筑面積 商業(yè)面積 =36320150002020=19320 平方米； 其他物業(yè)用地面積： 總用地面積 高層用地面積 保留建筑用地面積 商業(yè)用地面積=30620300058902500 =19230 平方米 多層容積率： 純多層的容積率在 左右，這里按 計(jì)算； 花園洋房容積率： 花園洋房的容積率一般在 之間，這里按 計(jì)算。本案地塊相對(duì)小且單位成本高，因此建議如果在項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃別墅物業(yè)，盡量將該物業(yè)總價(jià)控制在 80 萬(wàn)以?xún)?nèi)。 物業(yè)管理： 在物業(yè)管理公司方面可以引進(jìn)較發(fā)達(dá)地區(qū)知名物業(yè)管理公司作為顧問(wèn)，這些公司有豐富的物業(yè)管理 經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范化的操作流程，個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)。 我們市場(chǎng)調(diào)查顯示過(guò)大房型銷(xiāo)售緩慢，在目前政策面向空的情況下，建議產(chǎn)品方面盡量控制單套 面積，控 制單套總價(jià)，不宜采用過(guò)大房型面積。中央景觀區(qū)水景可以發(fā)揮小區(qū)臨河的優(yōu)勢(shì)，采用 護(hù)城河的凈化水，節(jié)省成本；另外在小區(qū)沿護(hù)城河邊有市政規(guī)劃的沿河綠化帶，其中可以點(diǎn)綴一些親水小品，如建造一些沿河實(shí)木步道及掬水臺(tái)臨與河上，供居民晨練、散步、消夏、釣魚(yú)之用。將窗和陽(yáng)臺(tái)作為一個(gè)“立體”的建筑元素進(jìn)行設(shè)計(jì)，使立面凹凸有致，光影效果強(qiáng)烈，極具現(xiàn)代感和視覺(jué)沖擊力，創(chuàng)造出豐富的韻律感。溫暖木質(zhì)百頁(yè)憑添室內(nèi)外光影變化：木質(zhì)百頁(yè)為素雅的立面增添了一抹暖色，同時(shí)也創(chuàng)造出豐富的室內(nèi)外光影效果。 沿大營(yíng)巷布置商業(yè)用房，由于大營(yíng)巷商業(yè)氣氛不強(qiáng)，建議只做一層商業(yè)，在靠近城南醫(yī)院一側(cè)可視性佳可以考慮建造 1000平方米左右的三層商業(yè)，商業(yè)部分一樓挑高至 ，在不增加容積率的情況下，可以增加商業(yè)部分的價(jià)值。通過(guò)大面積的落地窗、木材、紅磚、石材等不同顏色材料的對(duì)比，從而體現(xiàn)現(xiàn)代美式風(fēng)格的輕快、休閑特征，達(dá)到環(huán)境景觀與室內(nèi)空間融合的效果。 規(guī)劃理念： 規(guī)劃設(shè)計(jì)主要針對(duì)溧陽(yáng)市中高收入階層的私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者以及文化素質(zhì)較高的醫(yī)生、律師、公務(wù)員等度身定做，以 “建筑與自然和諧親近”為設(shè)計(jì)理念，滿足項(xiàng)目業(yè)主的回歸自然的需求，力求達(dá)到生活與自然空間完美結(jié)合。 觀、建筑設(shè)計(jì)公司諸如： 加拿大 P+H、易道（上海）、老圃（上 海）、上海會(huì)元等。 開(kāi) 發(fā) 建 議 篇 由于本項(xiàng)目占地面積在溧陽(yáng)市屬于較小規(guī)模的項(xiàng)目，因此更利于我們利用細(xì)分市場(chǎng)，造就小而精的精品。 ? 本案屬舊區(qū)中的開(kāi)發(fā)，且地塊 西部有一凸出三角部分，規(guī)劃設(shè)計(jì)易受影響。 ? 地塊周邊較少可開(kāi)發(fā)用地，土地稀缺性顯現(xiàn)，利于本案產(chǎn)品提升品質(zhì)。 ? 項(xiàng)目體量小、開(kāi)發(fā)周期較短，中短期市場(chǎng)易于把握。 地塊外部開(kāi)發(fā) ? 基價(jià)較高，無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，不利于與外圍樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)。 交通環(huán)境 ? 臨南大街城市主干道，交通相對(duì)便利。 地塊內(nèi)部開(kāi)發(fā)條件 ? 項(xiàng)目水岸景觀線長(zhǎng)，可利用空間大。 項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 28940 ㎡ （約 畝） 用地性質(zhì) 居住用地 總建筑面積 42800 ㎡ 容積率 ＜ 建筑密度 ＜ 27% 綠地率 ＞ 30% 住宅建筑日曬系數(shù) ＞ 1： 小區(qū)出入口 出入口設(shè)置于地塊南面大營(yíng)巷 停車(chē)指標(biāo) 室內(nèi)小汽車(chē)停車(chē)位不少于 1 輛 /戶 地塊開(kāi)發(fā)條件 —— 優(yōu)勢(shì) —— 宏觀區(qū)位 ? 位于市中心鬧中取靜黃金地段，居住環(huán)境較佳。 項(xiàng)目地塊周邊交通狀況 —— 項(xiàng)目臨南大街、平陵路、東大街等城市交通主干道。 景觀：主要為 護(hù)城河水景、高靜園、五亭園公園綠地景觀及規(guī)劃中的護(hù)城河沿線景觀。 ? 地塊處于溧陽(yáng)市重要的城市主干線 — 南大街，目前南大街是溧陽(yáng)市商業(yè)、金融核心處。 項(xiàng) 目 分 析 篇 地塊區(qū)位關(guān)系 —— 地塊位于溧陽(yáng)市老城區(qū)中心地段，護(hù)城河南側(cè)，西臨南大街，南 靠大營(yíng)巷，離溧陽(yáng)市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。 在園藝規(guī)劃上，幾乎所有的樓盤(pán)均有集中式綠化和中心休閑式 廣場(chǎng)，而噴泉及水景的配置率相對(duì)較低，多集中在一些樓盤(pán)設(shè)計(jì)理念較為先進(jìn)的外來(lái)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目（南大街廣場(chǎng)、水韻華庭）和別墅型項(xiàng)目?jī)?nèi)（天目國(guó)際村、龍泉山莊）。溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售中，主要面向的客源為市區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的收入較高的合資企業(yè)、私營(yíng)業(yè)主以及個(gè)體營(yíng)業(yè)者，工薪階層相對(duì)較少，也有少量集一家三代收入置業(yè)者，另有一部分效益較好的企事業(yè)單位包括政府機(jī)關(guān)公務(wù)員。據(jù)分析有二個(gè)主要原因；一方面是市場(chǎng)上幾乎各項(xiàng)目中都規(guī)劃有聯(lián)排或雙拼別墅，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈。 高總價(jià)住宅的銷(xiāo)售也基本達(dá)到了總量體的 2/3 左右，這說(shuō)明區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者以收入較高合資企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體營(yíng)業(yè)者為主。 小高層、高層與多層住宅相比，其銷(xiāo)售率比多層房稍微有些差別，多層住宅 的銷(xiāo)售率普遍要高于高層住宅銷(xiāo)售率。另外位于護(hù)城河南、 東大街北占地 32960 平方米，總建43480 平方米的繅絲廠地塊于今年 4 月 26 日拍賣(mài)成交，但由于該地塊屬毛地出讓?zhuān)懿疬w影響預(yù)計(jì)施工、銷(xiāo)售時(shí)間靠后。 工程進(jìn)度 從工程進(jìn)度上看，除了景鴻花園屬于準(zhǔn)現(xiàn)房外，其他項(xiàng)目大都處為施工階段（南大街廣場(chǎng)、嘉豐 從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，小高層住宅銷(xiāo)售一般是在開(kāi)盤(pán)之初能夠吸引一部分積累客戶，但受景觀因素影響，客戶大多看好較高樓層，后期 17 層在景觀、得房率及使用成本與多層相比并不具優(yōu)勢(shì)，因此銷(xiāo)售不盡如人意。新城高層和龍泉山莊疊加，一般價(jià)格在 3000 元 /平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷(xiāo)售均價(jià)也達(dá)到了 24802850 元 /平方米之間。 銷(xiāo)售價(jià)格 115138115 130125139105 124110135100 120 140嘉豐 一方面資金方面力有不逮，另一方面消費(fèi)引導(dǎo)也較少。小高層、高層住宅相對(duì)較少，僅有嘉豐由于地段不同，取得土地時(shí)間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)別，容積率最低的為天目國(guó)際村， 500 多畝土地上，僅規(guī)劃建造 11 萬(wàn)平方米住宅，容積率僅為 ，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產(chǎn)品品質(zhì)，因而 該小區(qū)別墅售價(jià)高達(dá) 5000 元 /平方米以上，開(kāi)創(chuàng)了溧陽(yáng)住宅銷(xiāo)售價(jià)格在溧陽(yáng)市住宅中也是最高。 社區(qū)規(guī)劃 在社區(qū)規(guī)劃上，溧陽(yáng)市仍以多層為主，小高層作為一種發(fā)展趨勢(shì)，正慢慢被市場(chǎng)接受，除此之外，在開(kāi)發(fā)區(qū)和市區(qū)近郊也會(huì)有一部分低密度別墅項(xiàng)目且別墅產(chǎn)品呈放量走勢(shì)，后市供應(yīng)量偏高。新城 溧陽(yáng)市嘉豐房地產(chǎn)有限公司 342500 380600 多層 、高層公寓 2300（一期 722） 87— 190 三房 120138 高層 3080 多層 2950 2020/9 7278888 景鴻花園 溧陽(yáng)申大置業(yè)有限公司 126400 120390 公寓、雙拼別墅 別墅： 38 公寓：1100 別墅： 190—210 公寓： 85135 三房 114 —131 別墅：3850 公寓：2580 準(zhǔn)現(xiàn)房 7296881 水韻華庭 常州廣安房地產(chǎn)有限公司 41000 40700 公寓、聯(lián)排別墅 266(聯(lián)排20) 115— 150 三房 120 —140 公寓：2650 別墅：4000 結(jié)構(gòu)封頂 2020/11 7100999 桃源里 溧陽(yáng)昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 20200 20200 公寓 168 78— 160 二房、三房 95— 123 均價(jià)：2680 2020 底 7301845 南大街廣場(chǎng) 武進(jìn)蘭新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司