【正文】 房型，低層住宅采用有天有“地”的層層退臺的房型，做到家家有花園，另外在高層中可以采用觀光電梯，最大限度利用景觀優(yōu)勢，很好的擺脫高層尤其是 7層以下銷售緩慢困境。 會 所： 高端項目基本都設(shè)有會所，由于本項目相對較小，配置專門會所可能性不大。 三、物業(yè)配比： 基于項目目前地塊現(xiàn)狀和控規(guī)，下面對項目各種物業(yè)類型配比作一分析，為開發(fā)商提供開發(fā)參考： 各物業(yè)市場銷售狀況： 首先我們先對溧陽市場上各種物業(yè)產(chǎn)品市場銷售現(xiàn)狀簡單分析一下，以便給隨后的物業(yè)配比提供整體的一個規(guī)劃思路 高層 ： 高層的建筑成本相對多層產(chǎn)品高，按溧陽目前的市場條件，在保證相同的利潤前提下去化不如多層產(chǎn)品速度快，因此在規(guī)劃小區(qū)物業(yè)類型上我們整體思路是小高層按規(guī)劃要求的 15000 平方米進行規(guī)劃。 花園洋房： 花園洋房是介于別墅與普通公寓之間的一個市場化概念，在建筑學(xué)上并沒有硬性的指標。 假設(shè) 其他物業(yè)全部為多層： 多層建筑面積 =其他物業(yè)用地面積 *容積率 =19230*=23076 平方米 則： 多層建筑面積 其他物業(yè)建筑面積 說明項目如果采取高層 +多層的形式開發(fā)容積率將超過 假設(shè) 其他物業(yè)全部為花園洋房： 花園洋房建筑面積 =其他物業(yè)用地面積 *容積率 =19230*=15384 平方米 則： 花園洋房建筑面積 其他物業(yè)建筑面積 說明項目如果采取高層 +花園洋房的形式開發(fā)容積率將低于 ，不能充分利用容積率 同樣如果采取高層 +聯(lián)排別墅的形式開發(fā)容積率也將低于 ，不能充分利用容積率 結(jié)論： 從上面分析可以看出項目住宅最好的開發(fā)方案是采用高層 +多層 +花園洋房或者高層 +多層 +聯(lián)排別墅相結(jié)合的方式開發(fā)，具體三種物業(yè)形態(tài)的比例計算如下： 模型一、高層 +多層 +花園洋房 設(shè)： X=多層建筑面積， Y=花園洋房建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X=7962 平方米 Y=11268 平方米 小區(qū)多層建筑面積和花園洋房建筑面積分別是 7962 平方米和 11268 平方米。 五、價格定位 定價原則與理論 ? 房地產(chǎn)定價的方法中，市場比較定價法是其中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的一種定價方法，長期以來，英、美、日本、香港等地在房地產(chǎn)定 價和估價中均廣泛采用市場比較定價法。 具體定價方法 ? 以市場比較定價法來求取房地產(chǎn)的價格時，通常 需要進行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正等。交易當(dāng)時價格 100% 區(qū)域因素修正 =對象區(qū)域價格247。 銷售單價預(yù)估： 我們認為， 本案在 與其他項目各方面的比較中，優(yōu)勢比較明顯，與目前市場在售高檔住宅項目的比較中，本案的可發(fā)揮空間更大，這導(dǎo)致了本案在價格定位上將處于上風(fēng) —— 價格較周邊市場增幅 為 5%以上 。 。 在銷售定價策略上，我們建議采用低開高走、小幅快跑并階段調(diào)整的策略。實例房地產(chǎn)價格 100% ? 在具體核算定價過程中，我 們擬訂了多個實例交易對象，如 天目國際村、龍泉山莊、嘉豐其計算公式如下： 待定價對象房地產(chǎn)的價格＝交易實例房地產(chǎn)的價格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正 其中，交易情況修正 =正常情況價格247。市場比較定價法，就是在求取定價對象房地產(chǎn)的價格時，將估價對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了 交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的既知價格，修正得出待定價的對象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格的一種方法。 四、客源定位 結(jié)合本項目自身各方面條件和預(yù)計銷售價格，本項目定位于溧陽市場上的高端住宅，其客源具有以下特征： 身份：； 私營業(yè)主、個體經(jīng)營者 ，企事業(yè)中高層白領(lǐng)、 醫(yī)生、律師、公務(wù)員 、外地在溧工作人士、有先見之明的投資者等 年齡： 2545 歲左右； 家庭結(jié)構(gòu)：青年夫婦／三口之家； 教育程度：高中以上； 收入水平：家庭年收入６萬以上； 支付能力：首付 10 萬～ 30 萬元，月供 20205000 元以 下； 購買模式： 90％以上按揭； 車輛狀況：目前 40％～ 50％擁有率； 購買動機：自用為主（ 90％），投資為輔（ 10％）； 由于溧陽高端住宅客源相對較少，而競爭對手眾多，所以本項目在于競爭對手的市場競爭中吸引和爭奪相同類型的客源。 規(guī)劃物業(yè)類型建筑面積配比核算： 高層用地面積： 因為本案高層臨河規(guī)劃，其后面只考慮退讓紅線，而不用考慮與后面建筑的樓間距問題，因此其占地為基地面積與退讓面積之和約計 3000 平方米； 保留建筑用地面積： 保留建筑建筑面積 /保留建筑容積率 =6480/=5890 平方米； 商業(yè)建筑用地面積： 商業(yè)建筑用地面積按 2500 平方米計算； 項目新建面積： 總建筑面積 保留建筑面積 =428006480=36320 平方米； 其他物業(yè)建筑面積： 項目新建面積 高層 建筑面積 商業(yè)面積 =36320150002020=19320 平方米； 其他物業(yè)用地面積： 總用地面積 高層用地面積 保留建筑用地面積 商業(yè)用地面積=30620300058902500 =19230 平方米 多層容積率： 純多層的容積率在 左右，這里按 計算； 花園洋房容積率： 花園洋房的容積率一般在 之間，這里按 計算。本案地塊相對小且單位成本高，因此建議如果在項目內(nèi)規(guī)劃別墅物業(yè)，盡量將該物業(yè)總價控制在 80 萬以內(nèi)。 物業(yè)管理： 在物業(yè)管理公司方面可以引進較發(fā)達地區(qū)知名物業(yè)管理公司作為顧問，這些公司有豐富的物業(yè)管理 經(jīng)驗，規(guī)范化的操作流程，個性化的物業(yè)服務(wù)。 我們市場調(diào)查顯示過大房型銷售緩慢，在目前政策面向空的情況下，建議產(chǎn)品方面盡量控制單套 面積，控 制單套總價，不宜采用過大房型面積。中央景觀區(qū)水景可以發(fā)揮小區(qū)臨河的優(yōu)勢，采用 護城河的凈化水，節(jié)省成本；另外在小區(qū)沿護城河邊有市政規(guī)劃的沿河綠化帶，其中可以點綴一些親水小品，如建造一些沿河實木步道及掬水臺臨與河上，供居民晨練、散步、消夏、釣魚之用。將窗和陽臺作為一個“立體”的建筑元素進行設(shè)計，使立面凹凸有致，光影效果強烈，極具現(xiàn)代感和視覺沖擊力，創(chuàng)造出豐富的韻律感。溫暖木質(zhì)百頁憑添室內(nèi)外光影變化：木質(zhì)百頁為素雅的立面增添了一抹暖色，同時也創(chuàng)造出豐富的室內(nèi)外光影效果。 沿大營巷布置商業(yè)用房，由于大營巷商業(yè)氣氛不強，建議只做一層商業(yè)，在靠近城南醫(yī)院一側(cè)可視性佳可以考慮建造 1000平方米左右的三層商業(yè)，商業(yè)部分一樓挑高至 ，在不增加容積率的情況下，可以增加商業(yè)部分的價值。通過大面積的落地窗、木材、紅磚、石材等不同顏色材料的對比，從而體現(xiàn)現(xiàn)代美式風(fēng)格的輕快、休閑特征，達到環(huán)境景觀與室內(nèi)空間融合的效果。 規(guī)劃理念： 規(guī)劃設(shè)計主要針對溧陽市中高收入階層的私營業(yè)主和個體經(jīng)營者以及文化素質(zhì)較高的醫(yī)生、律師、公務(wù)員等度身定做，以 “建筑與自然和諧親近”為設(shè)計理念，滿足項目業(yè)主的回歸自然的需求，力求達到生活與自然空間完美結(jié)合。 觀、建筑設(shè)計公司諸如： 加拿大 P+H、易道（上海）、老圃（上 海）、上海會元等。 開 發(fā) 建 議 篇 由于本項目占地面積在溧陽市屬于較小規(guī)模的項目，因此更利于我們利用細分市場，造就小而精的精品。 ? 本案屬舊區(qū)中的開發(fā)，且地塊 西部有一凸出三角部分，規(guī)劃設(shè)計易受影響。 ? 地塊周邊較少可開發(fā)用地，土地稀缺性顯現(xiàn)，利于本案產(chǎn)品提升品質(zhì)。 ? 項目體量小、開發(fā)周期較短，中短期市場易于把握。 地塊外部開發(fā) ? 基價較高，無價格優(yōu)勢，不利于與外圍樓盤競爭。 交通環(huán)境 ? 臨南大街城市主干道，交通相對便利。 地塊內(nèi)部開發(fā)條件 ? 項目水岸景觀線長，可利用空間大。 項目地塊經(jīng)濟技術(shù)指標 總用地面積 28940 ㎡ （約 畝） 用地性質(zhì) 居住用地 總建筑面積 42800 ㎡ 容積率 ＜ 建筑密度 ＜ 27% 綠地率 ＞ 30% 住宅建筑日曬系數(shù) ＞ 1： 小區(qū)出入口 出入口設(shè)置于地塊南面大營巷 停車指標 室內(nèi)小汽車停車位不少于 1 輛 /戶 地塊開發(fā)條件 —— 優(yōu)勢 —— 宏觀區(qū)位 ? 位于市中心鬧中取靜黃金地段，居住環(huán)境較佳。 項目地塊周邊交通狀況 —— 項目臨南大街、平陵路、東大街等城市交通主干道。 景觀：主要為 護城河水景、高靜園、五亭園公園綠地景觀及規(guī)劃中的護城河沿線景觀。 ? 地塊處于溧陽市重要的城市主干線 — 南大街，目前南大街是溧陽市商業(yè)、金融核心處。 項 目 分 析 篇 地塊區(qū)位關(guān)系 —— 地塊位于溧陽市老城區(qū)中心地段，護城河南側(cè)，西臨南大街，南 靠大營巷，離溧陽市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。 在園藝規(guī)劃上，幾乎所有的樓盤均有集中式綠化和中心休閑式 廣場，而噴泉及水景的配置率相對較低，多集中在一些樓盤設(shè)計理念較為先進的外來開發(fā)商項目（南大街廣場、水韻華庭）和別墅型項目內(nèi)（天目國際村、龍泉山莊）。溧陽市高端住宅市場銷售中，主要面向的客源為市區(qū)和開發(fā)區(qū)內(nèi)的收入較高的合資企業(yè)、私營業(yè)主以及個體營業(yè)者，工薪階層相對較少，也有少量集一家三代收入置業(yè)者，另有一部分效益較好的企事業(yè)單位包括政府機關(guān)公務(wù)員。據(jù)分析有二個主要原因；一方面是市場上幾乎各項目中都規(guī)劃有聯(lián)排或雙拼別墅，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重、競爭激烈。 高總價住宅的銷售也基本達到了總量體的 2/3 左右，這說明區(qū)域內(nèi)購房者以收入較高合資企業(yè)、私營企業(yè)和個體營業(yè)者為主。 小高層、高層與多層住宅相比，其銷售率比多層房稍微有些差別，多層住宅 的銷售率普遍要高于高層住宅銷售率。另外位于護城河南、 東大街北占地 32960 平方米，總建43480 平方米的繅絲廠地塊于今年 4 月 26 日拍賣成交，但由于該地塊屬毛地出讓，受拆遷影響預(yù)計施工、銷售時間靠后。 工程進度 從工程進度上看，除了景鴻花園屬于準現(xiàn)房外，其他項目大都處為施工階段（南大街廣場、嘉豐 從目前的市場表現(xiàn)來看，小高層住宅銷售一般是在開盤之初能夠吸引一部分積累客戶，但受景觀因素影響，客戶大多看好較高樓層，后期 17 層在景觀、得房率及使用成本與多層相比并不具優(yōu)勢，因此銷售不盡如人意。新城高層和龍泉山莊疊加，一般價格在 3000 元 /平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷售均價也達到了 24802850 元 /平方米之間。 銷售價格 115138115 130125139105 124110135100 120 140嘉豐 一方面資金方面力有不逮，另一方面消費引導(dǎo)也較少。小高層、高層住宅相對較少，僅有嘉豐由于地段不同，取得土地時間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)別，容積率最低的為天目國際村， 500 多畝土地上，僅規(guī)劃建造 11 萬平方米住宅，容積率僅為 ，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產(chǎn)品品質(zhì)，因而 該小區(qū)別墅售價高達 5000 元 /平方米以上，開創(chuàng)了溧陽住宅銷售價格在溧陽市住宅中也是最高。 社區(qū)規(guī)劃 在社區(qū)規(guī)劃上，溧陽市仍以多層為主，小高層作為一種發(fā)展趨勢，正慢慢被市場接受，除此之外，在開發(fā)區(qū)和市區(qū)近郊也會有一部分低密度別墅項目且別墅產(chǎn)品呈放量走勢，后市供應(yīng)量偏高。新城 溧陽市嘉豐房地產(chǎn)有限公司 342500 380600 多層 、高層公寓 2300（一期 722） 87— 190 三房 120138 高層 3080 多層 2950 2020/9 7278888 景鴻花園 溧陽申大置業(yè)有限公司 126400 120390 公寓、雙拼別墅 別墅： 38 公寓：1100 別墅： 190—210 公寓： 85135 三房 114 —131 別墅：3850 公寓：2580 準現(xiàn)房 7296881 水韻華庭 常州廣安房地產(chǎn)有限公司 41000 40700 公寓、聯(lián)排別墅 266(聯(lián)排20) 115— 150 三房 120 —140 公寓：2650 別墅：4000 結(jié)構(gòu)封頂 2020/11 7100999 桃源里 溧陽昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20200 20200 公寓 168 78— 160 二房、三房 95— 123 均價：2680 2020 底 7301845 南大街廣場 武進蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司