【正文】 經(jīng)營向集約化經(jīng)營、由滿足人們旅游的基本需求向提供高質(zhì)量的 旅游服務(wù)轉(zhuǎn)變，而“十二五”規(guī)劃更是將其定位為國民經(jīng)濟戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。 據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國 GDP 每增長 1 個百分點，全國可新提供80 多萬個就業(yè)崗位，而房地產(chǎn)投資每增加 10%，大約可以拉動 GDP 增長 個百分點，則可提供 40 多萬個就業(yè)崗位。 園區(qū)建成后，在園區(qū)內(nèi)設(shè)立園區(qū)管委會、園區(qū)物業(yè)管理公司和世界民居博覽園管理有限公司。設(shè)立這些機構(gòu)旨在為園區(qū)內(nèi)居民、游客以及團體開辦活動等提供應(yīng)有的服務(wù)和必須的支持。集可持續(xù)發(fā)展的城市經(jīng)濟、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、高效能的社會服務(wù)、獨特的城市風(fēng)貌、高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境和高水平的物業(yè)管理于一體，真正成為西安第二生活區(qū)和國際化的旅游小鎮(zhèn)。各級政府、機關(guān)單位、公司團體都是我們的潛在消費者，也是我們開發(fā)的重點，將 成為客源構(gòu)成的絕對主力。近年來在我國興起了一批旅游城鎮(zhèn) ,如以“小橋、流水、人家”的江南水鄉(xiāng)風(fēng)情為特色的江南古鎮(zhèn)周莊 ,有獨特魅力和濃郁民族風(fēng) 情的云南麗江古城 ,以及分別以歷史文化、民族風(fēng)情、丹霞地貌、美食文化、生態(tài)旅游、休閑度假等為主題旅游品牌的桂林的興安、龍勝、陽朔等縣 ,利用主題特色，形成了旅游競爭優(yōu)勢使其脫穎而出 ,成為我國旅游業(yè)的新星。而意大利的麗暉谷則是以滑雪和戶外運動為主題的旅游小鎮(zhèn)、法國的楓丹白露則是以皇家歷史建筑、大型原生態(tài)森林和濃郁的藝術(shù)氣息構(gòu)成了一個浪漫、詩意的主題小鎮(zhèn)以及其他歐美知名小鎮(zhèn)都以自然、音樂、藝術(shù)、運動等為主題的城鎮(zhèn)。 區(qū)域旅游發(fā)展背景 商州區(qū)以江山生態(tài)環(huán)境風(fēng)景區(qū)為骨干的旅游資源豐富、 特色鮮明，但由于產(chǎn)品開發(fā)滯后、旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)配套設(shè)施欠缺，資源優(yōu)勢尚未轉(zhuǎn)化為市場優(yōu)勢。 世界民居博覽園項目可行性研究報告 10 第三章 市場可行性分析 商州區(qū)作為文化旅游小鎮(zhèn)的外部環(huán)境，其良好的交通區(qū)位條件、地方政策環(huán)境和自然工程條件等，為項目的順利實施營造了良好的環(huán)境條件。毗鄰 312 國道，洛洪公路，以及新建的滬陜高速穿腹而過，交通十分便利，景點有江山風(fēng)景區(qū)。商州地處我國南北自然分界線 —— 秦嶺的腹地，地跨長江、黃河兩大流域，氣候溫潤，冬無嚴寒，夏無酷暑。目前，國家已把該區(qū)確定為全國生態(tài)建設(shè)試點示范區(qū)，國家南水北調(diào)重要水源涵養(yǎng)區(qū)。未來五年，商州旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的總體思路是：圍繞建設(shè)具有世界特色的 中國最佳生態(tài)休閑旅游地，著力打造集自然觀光、休閑居住、養(yǎng)生度假、國際會議為一體的生態(tài)休閑旅游板塊。依托便利的交通優(yōu)勢、開放的政策條件和優(yōu)美的自然環(huán)境大力開發(fā)具有世界各地民居特色的純生態(tài)園區(qū) 世界民居博覽園項目，將為商州地方經(jīng)濟文化發(fā)展起到巨大推動作用。 項目的開發(fā)理念是 由原始到現(xiàn)代，由中國到世界，整體勾畫出《世界民居博覽園》的多文化、多民族、純生態(tài)社會形態(tài)，形成極強的感召力和吸引力。 （ 5） 古代文明與現(xiàn)代科技完美結(jié)合，打造即體現(xiàn)古代文明又有現(xiàn)代科技的建筑，經(jīng)濟適用。以世界 地圖東西兩半球各大洲位置為基本布局， 各地傳統(tǒng)民居貫穿整個園區(qū)，包括歐洲風(fēng)情園、亞洲特色民居主題園、非洲特色民居主題園、大洋洲特色民居主題園以及中國五十六個民族傳統(tǒng)民居園區(qū)等。 ④ 優(yōu)良的配套服務(wù)設(shè)施。 建筑立面體現(xiàn)典雅細膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽光露臺，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。 ⑶ 對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。 4． 地下室設(shè)計 地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。 三層及其以下為低區(qū)供水，有專用管網(wǎng)保證其水量和水壓。 世界民居博覽園項目可行性研究報告 18 第五章 節(jié)能節(jié)水措施 根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》（國發(fā)〔 20xx〕 28 號）、以及國家發(fā)改委、科技部、財政部、建設(shè)部、國家質(zhì)檢總局、國家環(huán)?？偩?、國管局、中央管理局關(guān)于印發(fā)《“十一五”十大重點節(jié)能工程實施意見的通知》（發(fā)改環(huán)資〔 20xx〕 1457 號）的有關(guān)精神，該項目主要從以下幾方面考慮分析： 用能標準和節(jié)能規(guī)范 相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范和產(chǎn)業(yè)政策 本項目的建設(shè)在用能、節(jié)能方面嚴格按照國家的相關(guān)法規(guī) 和政策執(zhí)行，所依據(jù)的法律法規(guī)和政策包括： 《中華人民共和國節(jié)約能源法》； 《中華人民共和國可再生能源法》； 《中華人民共和國環(huán)境保護法》； 《中華人民共和國建筑法》； 《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進法》； 《中華人民共和國水污染防治法》； 《能源標準管理辦法》； 《節(jié)約用電管理辦法》； 《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》。 建筑節(jié)能涉及多方面，是一個系統(tǒng)工程，彼此之間具有相互聯(lián)系的聯(lián)動效應(yīng)。項目 建成后主要耗用能源為 水、電 、太陽能、沼氣、地?zé)?。保證舒適、健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源 （太陽能與地?zé)崮埽?，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對 能源的需求和對空氣的污染，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。 樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰， 240 厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹 20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為 k=()。 供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。該閥門可隨室外氣溫變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。 建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 地基處理采用 CFG 樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用 UPVC 管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用 SBS 防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃氣采用 磁卡燃氣表；電表為DDY17 磁卡電表；水表采用 ZS2 遠程控制裝置； GRC 隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機硅廚廁防水技術(shù)。 設(shè)置地下水箱，回收屋面雨水作為澆灑綠地和道路用水，室外部分地面采用滲水磚使雨水回滲。配電設(shè)計應(yīng)節(jié)約有色金屬，本項目合理地選用銅鋁材質(zhì)的導(dǎo)體。屋內(nèi)住宅選用 T8 高頻熒光燈管。 1． 空氣質(zhì)量 環(huán)境空氣質(zhì)量達到國家 GB30951996 一類地區(qū)中的二 級標準。 5． 生態(tài)保護覆蓋率 100%。 3． 區(qū)域發(fā)展原則 盡可能將園區(qū)與地方特色經(jīng)濟相結(jié)合，將景區(qū)建設(shè)與區(qū)域生態(tài)環(huán)境綜合整治相結(jié)合，并與區(qū)域環(huán)境保護規(guī)劃方案相協(xié)調(diào)。 環(huán)境現(xiàn)狀及環(huán)境影響因素分析 環(huán)境現(xiàn)狀 1． 水環(huán)境質(zhì)量 世界民居博覽園項目可行性研究報告 27 項目地水質(zhì)純凈無污染。 環(huán)境影響因素分析 1． 項目施工期 項目建設(shè)過程中，場地平整、掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運輸、設(shè)備裝配等施工行為，在一定時段內(nèi)都將會對周圍環(huán)境造成一定影響。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作過程中世界民居博覽園項目可行性研究報告 28 產(chǎn)生的塵埃排放物，會在短期內(nèi)大大影響當(dāng)?shù)氐目諝赓|(zhì)量。 ⑶ 廢渣 園 區(qū)建成后，其排放的主要固體污染物有畜禽糞便和生活垃圾。揚塵嚴重時實行灑水作業(yè)，汽車駛出工地要對輪胎進行清洗，防止泥土帶入觀光區(qū)。推廣使用無鉛汽油。 推行節(jié)約用水的獎勵措施，逐步實行定額用水制度，規(guī)劃建設(shè)中水處理設(shè)施，提高水的重復(fù)利用率。 世界民居博覽園項目可行性研究報告 30 5． 環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施 旅游觀光區(qū)的公共廁所按每平方公里不少于 3 座設(shè)置，公廁間距為8001000 米，積極推廣生態(tài)公廁。 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施 1． 安全施工保障 措施 ① 選擇先進、經(jīng)濟、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，保證施工過程的本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。 ⑤ 建立安全施工責(zé)任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。 世界民居博覽園項目可行性研究報告 32 ③ 研究、推廣先進的職全危害控制技術(shù)，采用職業(yè)安全健康管理體系，促進項目職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。 消防設(shè)計 1． 設(shè)計依據(jù)與原則 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB5001620xx 《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GBJ14090 《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 GB5008420xx 《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 GB5001698 《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》 GB5022295 本項目防火設(shè)計原則是從總平面布局，建筑平面布置、細部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿足消防及安全施工、經(jīng)營的需要。 3． 室內(nèi)裝修防火 室內(nèi)消防應(yīng)嚴格按照《建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計規(guī)范》 （ GB502221995）世界民居博覽園項目可行性研究報告 33 執(zhí) 行，根據(jù)功能和所處位置不同，采用不同的裝修標準，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規(guī)范要求的耐火極限。 7． 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 園區(qū)內(nèi)的各棟每層均按規(guī)范要求設(shè)置 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采用 SN65 型室內(nèi)消火栓帶啟動按鈕，保證設(shè)置間距不大于 50 米并有 2 股水柱同時達到室內(nèi)任何部位。 第二階段用 3 年時間完成后面基本項目的開發(fā)建設(shè)，即 20xx 年 10月開始建設(shè)如下工程： ⑴ 商業(yè)街建設(shè)工程； ⑵ 商山洛水大酒店建設(shè)項目； ⑶ 各種特色民居建設(shè)項目； ⑷ 森林墓園建設(shè)項目； ⑸ 學(xué)校、醫(yī)院 、療養(yǎng)院 建設(shè)項目； ⑹ 其他 高檔住宅 建設(shè)項目。運用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動合理組織起來，形成一個明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而又互相促進的管理網(wǎng)絡(luò)和有機的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標準化，從而建造出人人滿意 的工程園區(qū)。在建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制過程中，全面工程方面招標投標， 有利于運用競爭機制，使資金得到經(jīng)濟的、有效的使用，確保招標項目質(zhì)量優(yōu)化。 2． 招標是企業(yè)提高投資效益，無償獲得經(jīng)濟、科技信息，與國內(nèi)外市場接軌的有效途徑。 在招標投標過程中，投標方為了經(jīng)濟利益，市場份額，企業(yè)信譽等各方面考慮，都力爭中標，而價格是否較低是評標的中標的重要依據(jù)之一，因此，投標方往往在投標過程中競相壓價，爭取中標。 5． 招標制度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購過程的透明化。 但是，影響一個招投標項目成功與否的因素是多方面的，其中任何一個因素不配合，就有可能造成招標項目的失敗。 第三， 公司 在其采購行為納入招標程序后，由于招標機構(gòu)自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標途徑的多樣性，常常會爭取到眾多的潛在投標人。 3． 招投標程序的規(guī)范運作是招標項目成功的堅實支柱。 4． 招投標機構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標項目成功的基本保證。 招標機構(gòu)如果與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質(zhì)的專家建立了融洽的、長期的工作關(guān)系，則在招標過程的招標文件審核和開標評標中，采購業(yè)主和招標機構(gòu)就有很大把握邀請到專業(yè)配置合理的專家評委，基于這些專家長期在自己研究領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗，他們常常會給采購業(yè)主從各方面提供合理的、關(guān)鍵的意見和建議，完善招投標文件或?qū)⑴c投標的設(shè)備給予公正的評價，招標項目由此可在發(fā)標階段尋找到更多投標人，采購業(yè)主則可在評標階段了解投標人更全面的情況，這在技術(shù)方面對招投 標項目的成功是一個有力的保障。在項目定標， 公司 與中標人簽定。 一個招投標項目的運作并不是從發(fā)標到開標、定標的簡單過程，從招投標從業(yè)人員角度說，它是包含了項目前期和后期兩個階段的較長周期的工作。由于招標機構(gòu)在招標項目中位置的特殊性，參與主持評標工作的招標機構(gòu)成員往往世界民居博覽園項目可行性研究報告 39 會在評標委員會中占一席之地，這都需要招標從業(yè)人員嚴格自律，遵守《招標投標法》和國家有關(guān)招標管理的規(guī)定，尊重評標委員會的決定，不做損害采購業(yè)主利益的 事。然而，由于招投標的重要意義已經(jīng)被社會普遍接受和認識，越來越多的機構(gòu)看好這個市場的前景，紛紛進入。 2． 招投標文件技術(shù)及商務(wù)條款的編制是否合理是招投標項目成功的關(guān)鍵。 首先， 公司 應(yīng)對招投標這種采購方式有一定的了解，信任這種方式，并希望通過招投標帶給企業(yè)良好的效益。隨著我國加入 WTO 和經(jīng)濟的飛速發(fā)展，企業(yè)的采購行為將進一步規(guī)范化，招標投標制度將會越來越多來地運用于各個領(lǐng)域，為我國經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展作出更大的貢獻。 由于當(dāng)今科學(xué)技術(shù)更新快，產(chǎn)品更新升級換代的周期縮短，因此，有世界民居博覽園項目可行性研究報告 37 時時間對企業(yè)來說就意味著效益。由此，會產(chǎn)生一系 列弊端：投資總量難以調(diào)控，投資結(jié)構(gòu)不夠合理，低水平重復(fù)建設(shè)過多，投資效益低下，銀行不良貸款增加，貸款資金本息不能如期收回。 改革開放以來，我國經(jīng)濟有了飛速發(fā)展。嚴格執(zhí)行?？顚Ｓ?、專項管理、單獨核算的規(guī)定，任何單位和個人不得超范圍支出和超標準開支，更不得截留和挪用項目資金；要建立、健全項目會計核算和內(nèi)部稽核制度，對項目資金實行全過程的財務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴格項目資金竣工決算，規(guī)范項目的業(yè)績考評和追蹤問效。檢查方法有以下三種 : ⑴ 建立項目實施進度報表； ⑵ 派出常駐人員，現(xiàn)場進行檢查； ⑶ 定期召開現(xiàn)場會議。 世界民居博覽園項目可行性研究報告 34 第八章 項目實施進度 項目實施進度安排 在項目開發(fā)建設(shè)上，