【正文】 地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 價(jià)格策略 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 後續(xù)專(zhuān)題 ? 《 新景觀豪宅價(jià)值體系策劃 》 ? 《 半島俱樂(lè)部 — 會(huì)所功能設(shè)臵市場(chǎng)研究報(bào)告 》 ? 《 泛湖景園林景觀體系概念策劃 》 ? 《 森林半島泛會(huì)所概念策劃 》 ? 《 主題景觀商業(yè)街區(qū)研究 》 ? 《 戶(hù)型開(kāi)間尺度的研究 》 ? 《 車(chē)位配比的關(guān)係市場(chǎng)研究報(bào)告 》 ? 《 入戶(hù)大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)研究報(bào)告 》 ? 《 公共裝修標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)研究報(bào)告 》 ? 《 交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)研究報(bào)告 》 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 專(zhuān)案區(qū)域及產(chǎn)品分析 區(qū)域內(nèi)外價(jià)值比較 區(qū)域既有客群研究及客群訪談 在產(chǎn)品與客群需求及價(jià)值構(gòu)成下的定位 針對(duì)目標(biāo)客群的價(jià)格定位 一期產(chǎn)品推貨模式建議 在專(zhuān)案定位及行銷(xiāo)模式下的執(zhí)行 索引 Index 產(chǎn)品關(guān)鍵字 專(zhuān)案價(jià)值 客群構(gòu)成 項(xiàng)目定位 價(jià)格定位 推貨方式 行銷(xiāo)計(jì)劃 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 滻、灞水交匯于西安東北，匯入渭水。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 專(zhuān)案開(kāi)發(fā)指標(biāo)： 總占地：２５００畝 住宅用地占５４％； 混合用地占１５％； 公建用地占６％； 道路用地占１５％； 綠地用地占１０％ 容積率：２ .２９ 建築密度：３ .５萬(wàn)平米／畝 專(zhuān)案指標(biāo)：包含 525畝大型城市公建的 2500畝大盤(pán) 關(guān)鍵字： 525畝超大型城市公建 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 入戶(hù)花園、轉(zhuǎn)角飄窗，功能增加，亮點(diǎn)突出 關(guān)鍵字：產(chǎn)品居住附加值 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 雙入戶(hù)，動(dòng)靜分離，兩梯兩戶(hù)，主人區(qū)與傭人區(qū)界線分明 關(guān)鍵字：居住尊貴感 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 區(qū)域外價(jià)值比較 :唯一的濱河城區(qū) 滻河 市府政務(wù)版塊 西 鹹 一 體 化 傳統(tǒng)西安城市 現(xiàn)代都市圈 東方文化領(lǐng)地 再生人文景觀 傳統(tǒng)工業(yè)區(qū) 本案 西安唯一的濱河片區(qū) 四區(qū)兩基地最為重要的區(qū)域 因?yàn)槲ㄒ坏某鞘袨I河 — 滻河帶來(lái)濱河居住區(qū)的形成 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 區(qū)域來(lái)源 職業(yè) 購(gòu)買(mǎi)戶(hù)型 購(gòu)買(mǎi)原因 東郊： 75% 工薪族： 75% 110140三室 自然環(huán)境 西安其他區(qū)域： 10% 生意人： 25% 110140三室 自然環(huán)境 外地： 15% 110140三室 自然環(huán)境 沁水新城 主力購(gòu)買(mǎi)人群主要是城東區(qū)經(jīng)濟(jì)效益較好的企事業(yè)單位職工，以及項(xiàng)目輻射整個(gè)西安城區(qū)的消 費(fèi)者。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 6%11%64%18%8%6%4%1%82%東郊城南北郊西高新城內(nèi)西郊居住區(qū)域意向區(qū)域 62%44%29%17%39%32%21%17%38%城北東郊城內(nèi)可能買(mǎi) 不確定 不可能潛在客戶(hù)的區(qū)域流向 區(qū)域客戶(hù)對(duì)專(zhuān)案的意向 從潛在客戶(hù)的流向來(lái)看： 東郊客戶(hù)區(qū)域情結(jié)重，僅少量外流 城內(nèi)客戶(hù)外流現(xiàn)象較明顯 城南對(duì)其他區(qū)域客戶(hù)吸引力較大 從潛在客戶(hù)對(duì)專(zhuān)案意向來(lái)看： 東郊、城北區(qū)域客戶(hù)對(duì)專(zhuān)案意向較高，其次是城南，再次是城內(nèi) 受訪客群區(qū)域流向 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 客群歸類(lèi) — 核心客戶(hù) 主客群 ?大東郊客群 東郊商圈個(gè)體經(jīng)營(yíng)老闆、企事業(yè)單位中層管理人員、大 中院校教職工二次臵業(yè)者 ?輔客群 城北客群、部分城內(nèi)及城南客群 項(xiàng)目提供價(jià)值： 濱水、生態(tài)、頂級(jí)物業(yè)、配套、改善型居住 項(xiàng)目未來(lái)延展價(jià)值： 名盤(pán)、成熟、城市屬性、 成熟的滻河產(chǎn)業(yè)帶 ＋ 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 ?新疆區(qū)域 西安本地人士因工作、生意需要外流群體。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 本案 SLOGAN及案名 恒基 〃 水岸都市 濱河 〃 水岸 〃 都市 〃 生態(tài) 〃 人居 此岸彼岸 繁華三千 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 城北 參考項(xiàng)目：白樺林居 4360元／平米 本案周邊 曲江 參考項(xiàng)目：中海國(guó)際社區(qū) 5500元／平米 城東 參考項(xiàng)目：就掌燈 4788元／平米 高新 參考項(xiàng)目：蘭亭坊 5800元／平米 以城市圈層發(fā)展為比對(duì) 參考項(xiàng)目 20xx 均價(jià)元／平米 水岸東方 3100 沁水新城 3350 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 一期規(guī)劃體量及產(chǎn)品分類(lèi) 商業(yè)面積 1500平方米 會(huì)所面積 470平方米 總套數(shù) :981戶(hù) 車(chē)位 :1950個(gè) 容積率 : 綠化率 :＞ 42% 套型建築面積＞ 90m2為主體 :61,320m2,占 % 套型建築面積＜ 90m2為主體 :43,956m2,占 % 幼兒園 中心景觀 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 第二批：區(qū)域內(nèi)外環(huán)境較差產(chǎn)品推售，便於借助首批推售提升價(jià)格，約總量的 25%，約定 26000平方米。 約占專(zhuān)案總體量的 50%， 約 52500平方米。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 一期產(chǎn)品推貨方案三 : 產(chǎn)品由較差到好到最好 形成價(jià)格由平向中高到高的走勢(shì) 針對(duì)總價(jià)承受力較弱的客群奠定基礎(chǔ)，完成量的積累與突破 與周邊專(zhuān)案形成跟隨與競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài) 中心景觀 第一批：區(qū)域內(nèi)外環(huán)境較差產(chǎn)品推售，完成量的積累。 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。
。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 行銷(xiāo)計(jì)劃 在專(zhuān)案定位及行銷(xiāo)模式下的執(zhí)行 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 第二批：推售區(qū)內(nèi)便利性較好產(chǎn)品，與通透性產(chǎn)品，完成專(zhuān)案形象提升，占總體量的 40%，約 420xx平方米。 第三批：區(qū)內(nèi)外環(huán)境最差產(chǎn)品 推售，在項(xiàng)目整體形象下自然去化，約占總體量的 25%，約26000平方米。 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 一期產(chǎn)品推貨方案一 : 用較好產(chǎn)品快速建立專(zhuān)案展示面與形象氣質(zhì) 展示專(zhuān)案與周邊專(zhuān)案特質(zhì)的不同之處 用最好的產(chǎn)品獲取高價(jià)值產(chǎn)品推售額度 貨量推售價(jià)格形成高平高的走勢(shì) 包容兩種層次的客群，保證貨源的去化。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 即本案的入市均價(jià)策略為 領(lǐng)跑大城東就掌燈價(jià)格 4788元 /平方米 插位於曲江與高新最高均價(jià) (55005800元 /平方米 ) 以年增幅 8%為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 本案明年入市實(shí)收均價(jià)為 : 本案入市實(shí)收價(jià)格發(fā)展預(yù)判 以 5200— 5800元 /平方米之間為入市均價(jià) 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 城北 政府北遷，帶來(lái)區(qū)域發(fā)展新格局 04年 05年 06年 90萬(wàn)元 /畝 120萬(wàn)元 /畝 200萬(wàn)元 /畝 04年 05年 06年 70萬(wàn)元 /畝 90萬(wàn)元 /畝 120萬(wàn)元 /畝 城東集中了大量企事業(yè)單位和批發(fā)市場(chǎng)；滻灞河生態(tài)區(qū)的建立，城東開(kāi)發(fā)建設(shè)力度加大 曲江 旅遊和文化帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，成為新的旅遊亮點(diǎn)，起點(diǎn)高，發(fā)展快 04年 05年 06年 110萬(wàn)元 /畝 160萬(wàn)元 /畝 240萬(wàn)元 /畝 以區(qū)域地價(jià)為基準(zhǔn) 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 項(xiàng)目定位 在產(chǎn)品核心力與客群需求 及價(jià)值構(gòu)成下的定位 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 輔客群 ?各區(qū)域投資客戶(hù) 項(xiàng)目提供價(jià)值： 規(guī)劃前景、濱水、頂級(jí)物業(yè)、配套 項(xiàng)目未來(lái)延展價(jià)值： 名盤(pán)、成熟、城市屬性、 成熟的滻河產(chǎn)業(yè)帶 客群歸類(lèi) — 省內(nèi)客戶(hù) ＋ 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 以項(xiàng)目為原點(diǎn)進(jìn)行輻射，範(fàn)圍以滻河西岸東郊為主，城北為輔， 部分城內(nèi)、城南的偏心圓，以滻河以西的東郊客戶(hù)為主。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 受訪者比較贊同的對(duì)本區(qū)域的評(píng)價(jià)62%46%28%11%12%距主城位置很近，交通十分方便，將是很好的居住區(qū)域這個(gè)區(qū)域的樓盤(pán)價(jià)格相對(duì)便宜，有升值空間那里的形象不太好，但如有大型的高質(zhì)素樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，我會(huì)改變對(duì)那里的印象那里印象不太好，感覺(jué)不適宜居住，以后也不會(huì)有什么好的住宅樓盤(pán)近三年內(nèi)不看好城市東部發(fā)展，不想考慮在這個(gè)區(qū)域買(mǎi)房子受訪客群的屬性及對(duì)區(qū)域的認(rèn)識(shí) 買(mǎi)房最主要目的選項(xiàng)173%5%4%4%4%3%3%2% 2%自用（長(zhǎng)期定居）為將來(lái)自己養(yǎng)老時(shí)用自用（度假時(shí)居?。樽优?gòu)房投資，購(gòu)買(mǎi)后出租為父母養(yǎng)老方便工作改善居住投資，升值后轉(zhuǎn)售[針對(duì)不考慮在此買(mǎi)房者]您為什么不考慮在那里買(mǎi)房2%7%10%10%12%12%15%0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16%其他擔(dān)心樓盤(pán)的配套不完善太偏遠(yuǎn)、配套不足擔(dān)心治安問(wèn)題擔(dān)心區(qū)域居住人口過(guò)于雜亂對(duì)該地段不感興趣擔(dān)心樓盤(pán)的房?jī)r(jià)太高最為敏感為價(jià)格因素 以居住為主體 占到訪問(wèn)群體的 98% 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 客群構(gòu)成 區(qū)域既有客群研究及客群訪談 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 專(zhuān)案關(guān)鍵字 唯一的濱河片區(qū) 未來(lái)城市副中心 525畝超大型城市公建 城市尺度 \舒適的城市空間 居住 \住宅 緊湊型戶(hù)型，景觀與居住舒適度優(yōu)於西安目前產(chǎn)品 共同構(gòu)成本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力 濱河都市居住 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 大開(kāi)間、大客廳， 2梯 2戶(hù)， 4房功能齊全 關(guān)鍵字：緊湊與舒適融合 大戶(hù)型附加衣帽間 南向次衛(wèi)是由于受到總平面布臵寬度的局限，無(wú)法設(shè)臵在北面。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 首期用地：以居住為主體 ,交通便達(dá) . 遠(yuǎn)離濱水 臨西臨高速 居住面積達(dá) 綠化率高達(dá) 42% 關(guān)鍵字：居住 \住宅 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 關(guān)鍵字：唯一的濱河片區(qū) 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 城北板塊 城內(nèi) 高新板塊 城南板塊 城西板塊 地理位臵：西安唯一濱河片區(qū)的核心帶 西安地處關(guān)中平原 中華民族和黃河文化的主要發(fā)祥地。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 謝謝聆聽(tīng)！ 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 城東非別墅項(xiàng)目 最高價(jià) 均價(jià) 參考年增長(zhǎng)率 預(yù)計(jì) 20xx年中的均價(jià) 就掌燈 6900 4788 % 5203 曲江非別墅項(xiàng)目 最高價(jià) 均價(jià) 參考年增長(zhǎng)率 預(yù)計(jì) 20xx年中的均價(jià) 中海國(guó)際社區(qū) 7000 5300 % 5758 高新非別墅項(xiàng)目 最高價(jià) 均價(jià) 參考年增長(zhǎng)率 預(yù)計(jì) 20xx年中的均價(jià) 蘭亭坊 7500 5800 % 6300 項(xiàng)目入市實(shí)收均價(jià)初探 按以上的分析， 預(yù)計(jì)本案檔次的項(xiàng)目若在 20xx年中入市， 正常的均價(jià)可在 5200－ 5600元 /㎡ 之間； 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 領(lǐng)跑型價(jià)格策略 立足城東，領(lǐng)跑城東， 參考曲江、高新，尉求價(jià)格平衡點(diǎn) . 專(zhuān)案的定位及客戶(hù)群定位，決定專(zhuān)案是立足於城東的區(qū)域人居領(lǐng)導(dǎo)者，因而項(xiàng)目?jī)r(jià)格應(yīng)立足於城東，領(lǐng)跑城東。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 推貨建議 ? 綜合工程配合、面市形象、貨量搭配等考慮， 建議採(cǎi)用：模式二。 三梯四戶(hù)， 135平方三房， 145平方三房，主朝向 南向，中心園林 戶(hù)型 二房 三房 合計(jì) 面積 85 122 135 145 套數(shù) 512 512 228 128 1380 產(chǎn)品描述 二梯四戶(hù) ,南向 ,望組團(tuán)園林 二梯四戶(hù) ,南北向 ,望組團(tuán)園林 三梯四戶(hù) ,南向望中心湖景園林 三梯四戶(hù) ,南北向 ,望中心湖景園林 總面積 43520 62464 30780 18560 155324 二期貨源 樣板區(qū) 合富輝煌房地產(chǎn)華西總部 amp。 合富輝煌房地產(chǎn)（陝西） 房行東方 ? 四期共 1棟 33層及 1棟 45層五梯十戶(hù)超高層； ? 產(chǎn)品為 50㎡ 一房、 80㎡ 的二房及 1