【正文】 萬科金地保利等品牌開發(fā)商先入市，已經取得市場的認知及美譽 政府對區(qū)域未來發(fā)展的推進速度 二次置業(yè)對升級產品的需求 濱湖地產帶來的生活新體驗 丁香新城未來在交通，商業(yè)，旅游等方面的發(fā)展 機會 人群＞ 目標消費群洞察 樹 根 目標客戶群消費洞察 洋房 ●大中型私企法人、業(yè)主 ● 體育文藝界名人●企事業(yè)單位領導●高級公務員 高層、小高層 ●公務員●教師●醫(yī)生和少量白領●六零一所科研人員 ●私營業(yè)主 人群＞ 目標消費群洞察 樹 根 消費人群推斷 完成或接近完成原始積累；家庭消費周期在滿巢二期與三期，具備較強購買力。 人群＞ 城市文化肌理 樹 根 沈陽是一個具有強烈消費欲望和能力的城市 。 課題 ? 營銷觀 —— 連接建筑與生活的現(xiàn)在與未來 實踐“空間所能提供的美好的生活品質和精神象征”， 將策劃端與傳播端結合，生產出將“建筑、體驗與向往”統(tǒng)一的產物。Shenyang Concept Advertising Co.,Ltd. 理念行銷營銷思考方法 多維度整合行銷系統(tǒng) 多維度整合行銷系統(tǒng) 整合服務的高度流程作業(yè)，零缺陷服務系統(tǒng) 消費分眾精度群分以及消費心理精度觸點 產品條件與價值等深的深度挖掘 企業(yè)品牌的廣度維護系統(tǒng) ? 契機 —— 連接城市發(fā)展的現(xiàn)在與未來 未來 5到 7年，丁香湖新城將成為以濕地和西北楔綠地為主要特征的生態(tài)商貿居住服務區(qū) —— 這是華潤置地的契機，更是責任。使本案不僅局限在項目高度，最終領導區(qū)域成為繼棋盤山、蒲河之后的另一生態(tài)休閑旅游度假區(qū)，這也是本次提報希望達成的目的。 人群＞ 消費習慣洞察 樹 根 衣： LV、 Dior、 Prada、 Armani 奢侈品牌消費能力超越京滬 食：沈陽在高端文化娛樂的支出 07年度增長 % 行：沈陽市內五區(qū)私家車日均增長速度約 300輛 衣、食、住、行 人群＞ 消費習慣洞察 樹 根 住 居住形勢新體驗 稀缺資源的占有 國際先進文化的附加 高品牌趨向 健康 自我價值實現(xiàn) 生活和精神 雙重附加值 高生活品質追求 精神層面 物質層面 市場＞ 內部與外部競爭 樹 根 區(qū)域內的競爭 2023年商品房上市面積 ，消化面積 。 現(xiàn)階段購房動機作為第二居住場所，待區(qū)域發(fā)展成熟，將作為第一居住場所 構成及動機 一期以區(qū)域內及皇姑區(qū)，北站以北的沈河、和平區(qū)域為主，后幾期將會以吸納全市的高端客戶群為目標 追求高生活品質 一旦具備消費能力和“準”消費能力，消費動機產生較早， 消費生命周期相對較短 對新文化、強勢文化、異域文化具有很強吸納力 非理性狀態(tài)和理性狀態(tài)之間 —— 務實與追求“心理性”消費之間徘徊 特征 人群＞ 目標消費群洞察 樹 根 他們高知或閱歷豐富，注重生活品質、功效，追求和肯定物質利益，同時具備社會責任感和家庭責任感，對待西方文化具有感召力。萬科１ 5年在沈，盡管單價高于同區(qū)域同等產品近千元，擁有萬科物業(yè)依然是城市“榮耀”的符號意義 關注產品與社會地位相匹配，整體包括社區(qū)文化以及主體概念上能夠滿足作為“第一居所”的心理和社交需求高知的特性決定了國外先進文化的感染力 人群＞ 目標消費群洞察 樹 根 消費特征 城市的居住欲望 —— 擇水而居 沈陽作為一個缺水的城市，決定了城市高端人群的居住取向，渾河、蒲 河、南北運河等等，稀缺的水資源成為居住價值的最大利益方面體現(xiàn)。 主題社區(qū)概念 國際濱湖主題社區(qū) 主題概念 樹 干 可持續(xù)發(fā)展生態(tài)建筑群落 主題概念 樹 干 主題建筑策劃原則 與生態(tài)共生、可持續(xù)發(fā)展、環(huán)保 生態(tài)建筑的設計原則 熱工環(huán)境 : 通過自然通風 ,建立自然空氣循環(huán)系統(tǒng) ,引入清新空氣 ,同時達到宜人的溫度適度。 對各種使用者的全面考慮 ,包括對老弱病殘孕等特殊使用者的關懷。 湖畔漫步、游湖、休憩、居住 觀景 呼吸，休養(yǎng)，度假 ；節(jié)能，無噪聲等污染 主題規(guī)劃＞ 整體規(guī)劃 樹 冠 此主題項目規(guī)劃讓客戶體會到了“親湖”“觀湖”“感湖”的客戶最大價值 三湖九溪與建筑共融共生形成 可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)建筑群落 三湖九溪，戶戶水景 湖溪與丁香湖，內外呼應，營造出戶戶水景的碧水環(huán)境。 因為碼頭就在組團中建成，最終可以實現(xiàn)“出門可以直接劃船去丁香湖” 航道 碼頭 在園區(qū)內三湖九溪的規(guī)劃中，湖與岸的連接處采用軟堤形式，整體規(guī)劃上更接近自然本色，喚起客戶童年的記憶與親切感。 ● 建議項目內臨近丁香湖公園的園區(qū)西側規(guī)劃高層湖景大宅 在園區(qū)西側部分規(guī)劃有湖景大宅，可以遠觀丁香湖，使購買者感知丁香湖的魅力，讓購買者實實在在的享受到丁香湖景觀的附加值和園區(qū)內在的水系景觀。該類產品成為高端群體的“玩具”和追求華潤品牌的高收入、低儲蓄青年群體追崇對象。 魅力之城面積段為熱銷產品，是本項目洋房產品的戶型面積區(qū)間。由于市場上洋房產品供不應求，所以建議品質與萬科等同，擺放位置非臨街即可，盡量避免擋光。如萬科魅力之城，金地國際花園等。 在傳播上要能夠涵蓋“湖文化”的核心生活體驗；能夠傳達“國際濱湖主題社區(qū)”的生活方式、社區(qū)規(guī)模與城市的中間態(tài)、發(fā)展形勢 主題傳播＞ 案名 樹 冠 連接現(xiàn)實與想象的中間態(tài)； 連接城市未來與現(xiàn)在的中間態(tài)； 連接內湖與外湖 的中間態(tài)； 連接生態(tài)與居住文化的中間態(tài) 。 華潤 城： 88萬平的恢弘體量。簡單的說，“湖文化”是現(xiàn)代人尋回自我居住理想的“路” 高知高閱歷的消費群體、高質高體量的項目氣質、深遠的湖畔生活想象； “華潤”的 企業(yè)公民氣質、“湖”主題生活社區(qū)的向往、“高生活質量”的追求； “湖文化”在本土的現(xiàn)實意義 “湖文化”的形而上