【正文】 立永嘉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；羅東是中心城市地區(qū)的組成部分，是永嘉城市跨溪發(fā)展重要部分，是該核心相對獨(dú)立的組團(tuán)。東接沿海高速公路。 ② 沿楠溪江發(fā)展軸 楠溪江縱貫永嘉縣域，省道仙清線依江而行，構(gòu)成區(qū)域內(nèi)部北向發(fā)展軸，該軸線上分布縣城上塘鎮(zhèn) 、黃田鎮(zhèn)、巖 頭等重要城鎮(zhèn)，是縣域中腹地帶。項目資金到位良好，資金來源主要是非國有企業(yè)的民間開發(fā)。非住宅項目投資雖然僅有 億元，但也獲得同步增長，其中：商業(yè)營業(yè)用房 億元，同比增長近 2倍；其他項目 億元，同比增長 倍。 上半年房地產(chǎn)投資總額占全社會投資總額的 47%，房地產(chǎn)開發(fā)投資是永嘉縣投資增長的主動力。境內(nèi)八 山一水一分田，地勢平緩，三面環(huán)山，一面瀕水，四季分明，光照充足，降水充沛，無霜期長，土壤肥沃，自然條件好。 上塘鎮(zhèn)地處永嘉沿江金色工業(yè)帶、沿溪綠色旅游風(fēng)光帶、沿山特色農(nóng)業(yè)帶三大經(jīng)濟(jì)板塊交匯處。上塘城區(qū) 永興路 、碼道西街、越江大橋相繼 通車 ,中塘溪濱河公園 、永嘉廣場相繼投入使用。項目東臨美麗的楠溪江，視野寬廣，風(fēng)景絕佳；項目北臨環(huán)城路，交通便利，地理位置十分優(yōu)越，居住和商業(yè)價值極具潛力。 上塘各住宅區(qū)房價 較低， 環(huán)城西路一帶每平方在 2200元左右，環(huán)城北路每平方 在 2021元上下，望江路附近每平米 1500元左右。環(huán)城北路一帶商品房較去年同期相比，每平方上漲 300500元，現(xiàn)成交價格在 2500元 /㎡左右。 下堡舊城改造是現(xiàn)房產(chǎn)市場上的又一個熱點，政府對其周邊的相關(guān)文、教、衛(wèi)、體等配套投入甚多，所以使得該地區(qū)的住宅也贏得了群眾的歡迎，成交價在 2500元 /㎡左右。 大交通網(wǎng)絡(luò)的即將形成給上塘鎮(zhèn) 房產(chǎn)開發(fā)帶來 了利好消息：溫州 —— 諸暨段高速公路將經(jīng)過縣城；中塘通向橋下的公路即將建成，有望年內(nèi)通車；溫州到三江隧道具體方案已經(jīng)落實；上塘正要新建另一條通往甌北的公路，可將上塘與甌北縮短 7公里路程；永興路與越江大橋相連指日可待。 今年 1~4 月份 ， 期房限轉(zhuǎn)和全額征收營業(yè)稅政策的影響， 溫州二手 房市場買賣雙方陷入觀望和對峙狀態(tài)，導(dǎo)致二手房市場交易量跌入低谷據(jù)統(tǒng)計，二手房交易 377 件，同比下降了 %，交易面積 萬平方米，同比下降了 %，交易金額 億元，同比增加%。 溫州的樓市走勢與商品住宅市場的供求關(guān)系聯(lián)系密切。對此， 諸永高速過境的沿途 的房產(chǎn)開發(fā)很可能會熱起來。溫州市區(qū)到楠溪江中心景區(qū)的時間將縮短到 30分鐘左右。另外，諸永高速公路建成后，到杭州等省內(nèi)城市也將更便捷，也就是 說，將有更多的省內(nèi)外的游客到楠溪江來。 當(dāng)前在上塘鎮(zhèn)購房的人主要是為了解決居住問題，一次置業(yè) 為主？ 主要購買的群體是國家公務(wù)員，企、事業(yè)單位工作人員，私企從業(yè)人員等。近幾年新建的幾個樓盤已預(yù)售一 空，市場上進(jìn)行交易的基本為二手房，從市場行情來看，甌北的樓市 較穩(wěn)定。商業(yè)房價位都在 10000 元 /㎡ — 20210）元 /㎡之間（具體價格看附表）。 經(jīng) 過長期積累的住房消費(fèi)需求壓力在今后將轉(zhuǎn)為平穩(wěn)發(fā)展，價格漲幅將有所 回落。而楠江中路出售的話，均價每平方在 萬左右，對雙塔路較好的位置而言，一個平方 萬似乎是購房者已能接 受的。 這個樓盤在甌 北鎮(zhèn)，雖然不會對濱江麗景造成直接的沖擊，但是也要考慮 上塘 一部分 客戶會舍棄上塘轉(zhuǎn)而去購買甌北的房子，也有 在 永嘉投資的客戶在選擇中偏愛甌北 ，因此該樓盤會對本案造成間接沖擊。小區(qū)占地面積 3萬多平方米，總建筑面積近 7萬平方米，35%的綠化率，由 9幢小高層和 10 幢多層組成約 500余戶。商鋪 序號 地址 面積 價格 類型 備注 1 新世紀(jì)公寓店面 4700 元 /㎡ 店面 中間 2 新世紀(jì)公寓 （ 1040）㎡ 5500 元 /㎡ 店面 邊間 3 金泰大廈 1400020210 元 /㎡ 店面 公司出售 4 廣場路 70 號 27 ㎡ 25 萬 店面 5 廣場路 64 號店面 （ 3040）㎡ 7200 元 /年 店面出租 去年的價格 6 電大對面 ㎡ 17 萬 店面 7 環(huán)城西路 587 號 大概 30 ㎡ 10000 元 /年 店面出租 店面 8 環(huán)城北路店面西邊間 100 ㎡ 33 萬 店面 500 元 /月租 9 永建路 231 號 39000 元 /年 店面出租 地段好 10 電影院旁邊 4000060000 元 /年 店面出租 地段好 11 縣前路 82 號 20210 元 /年 店面出租 12 縣前路 91 號 17000 元 /年 店面出租 消費(fèi)群體分析 （再補(bǔ)充） 上塘鎮(zhèn) 2021年總戶數(shù) 31996戶，總?cè)丝?101876 人，其中非農(nóng)人口 38215 人。上塘鎮(zhèn)的樓盤開發(fā)尚處于發(fā)展階段，有一定的自住消費(fèi)群體 ，加上濱江麗景擁有大自然的良好品牌，其地理位置和戶型設(shè)計 都勝人一籌，具備良好的性價比，只要價格定位合理，銷售前景比較樂觀 。 本方案所有產(chǎn)型均朝南向或東南向，具有良好的日照條件和景觀條件，臨街部分充分結(jié)合造型，利用飄板、陽臺等建筑構(gòu)件的變化創(chuàng)造豐富的建筑形態(tài)并有效減弱城市噪聲的影響 。 建設(shè)大廈、消防大樓、衛(wèi)生大樓、人民法院大樓 、人民檢察院大樓、公安大樓、鎮(zhèn)政府大樓等公建項目都將動工或竣工，硬件設(shè)施的完善 給 上塘 帶來更多的契機(jī) 。江景樓盤 ，帶來的 寬闊 視覺享受。 大自然的品牌 在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)具備相當(dāng)?shù)闹?，消費(fèi)者對其開發(fā)的樓盤有很高的信任度和美譽(yù)度 。 位置處于永嘉腹地，經(jīng)濟(jì)相對不發(fā)達(dá)，購買力較低。缺乏景觀優(yōu)勢。上塘鎮(zhèn) 正處于發(fā)展時期 。 楠溪江畔 親水樓盤具備很強(qiáng)的競爭力 。位處溫州腹地，很難吸引外地的客戶前來購買 。更多的開發(fā)商前來上塘鎮(zhèn)投資，競爭更加激烈。 （ 2） 諸永高速的動工以及楠溪江沿線開發(fā)給上塘鎮(zhèn)帶來良好契機(jī)。 （ 6） 高層樓盤容積率很高，在景觀享受上具備一定的缺陷。上塘鎮(zhèn)最好的品質(zhì) 住宅 以 居住為主， 兼顧投資和旅游配套的功能 （ 3） 客戶定位 ① 從客戶需求角度分析 這種勾劃企業(yè)形象和所提供的價值，以使目標(biāo)顧客理解和正確認(rèn)識本公司有別于其競爭者的象征的行為，就是市場定位。 CIS主要通過對企業(yè)的一切可視事物，即其形象中的有形部分進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)計、控制和傳播，突出一個一貫化的形象，給目標(biāo)可戶、公眾和社會造成視覺上的沖擊，使之認(rèn)識、熟悉、達(dá)到強(qiáng)化識別的目的。 （ 1）黃金地段 （ 2） 江景親水樓盤 （ 3）全明設(shè)計，通透空間 顯示獨(dú)特的競爭優(yōu)勢 （ 1） 建立與市場定位相一致的形象 （ 2） 鞏固與市場定位相一致的形象 （ 3） 矯正與市場定位不一致的形象 三、 客戶定位 消費(fèi)群體 第一層面 ：上塘鎮(zhèn)鋼性需求的客戶 第二層面 ：永嘉縣其他地方前來上塘置業(yè)和投資的人 第三層面 ：溫州市區(qū)及 外來的投資者 客戶特征 —— 住宅購買者特征 （ 1） 年齡特征：一般在 3050歲之間 （ 2） 工作特性 ：公務(wù)員或企、事業(yè)單位從業(yè)人員，個體老板。 （ 5） 家庭情況：一般為已婚夫妻，有小孩。 從總體概念上闡述 （ 1） 、觀楠溪江水，品高遠(yuǎn)人生 （ 2）、 市中心江景房，演繹從容生活 （ 3） 、好房子，江風(fēng)中自由呼吸 （ 4） 、自然就在呼吸間 （ 5） 與江為鄰，清新自然 維持銷售 全面的人力推廣配合后續(xù)炒作，對有意向尚未成交的客戶實施重點突破，并向投資客戶展開推廣，維持銷售。 軟硬廣告全面推進(jìn) 促銷廣告 戶外廣告造勢：護(hù)欄布標(biāo)、車體布標(biāo)、 T 型旗全面推出 內(nèi)部認(rèn)購結(jié)束，開始公開發(fā)售 促銷活動： 公開發(fā)售優(yōu)惠倒計時 報紙媒體 售點廣告 戶外廣告 宣傳資料 維 持 期 以銷售政策及適當(dāng)媒體支持，維持銷售。 —— 邀請 準(zhǔn)業(yè)主參加，獲得口碑宣傳 —— 邀請新聞媒體參與，獲得新聞支持 —— 執(zhí)行細(xì)則 (暫略 ) （ 3）造勢期 本階段主要對樓盤進(jìn)行全方位介紹 ，從點面入手介紹樓盤的優(yōu)秀品質(zhì) ，并以感召力的語言使目標(biāo)客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望。 活動目標(biāo) —— 讓目標(biāo)客戶對物業(yè)有一個全面認(rèn)識 —— 以公開發(fā)售優(yōu)惠倒計時刺激意向客戶快速落單 —— 通過現(xiàn)場人氣，制造緊張氣氛，促進(jìn)成交 —— 以優(yōu)惠倒計時制造升值形象 B、 正式公開發(fā)售 發(fā)售當(dāng)天，舉行盛大的開盤發(fā)售儀式，邀請政府、經(jīng)濟(jì)人士、目標(biāo)客戶及媒體記者參與。 —— 售后回租主要針對投資人，投資人購買 商鋪或商場鋪位 后，可由開發(fā)公司回租，開發(fā)商委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，租賃期間獲得收益回報，并向投資者付給 68%的租金回報。 五 、價格策略 定價策略 （ 1） 建議采用低開高走的策略。 制定均價 （ 1）均價的確定 確定市場調(diào)查的范圍和重點。 在銷售過程要確定不同樓層的房子有不同的價格。 使用權(quán)銷售 提供 515年使用權(quán)銷售，主推 10 年使用權(quán)銷售， 制定 價格 （不提供優(yōu) 惠） 。 七、 相關(guān)主題活動 “六一”親子活動 濱江麗景全家樂看房活動 準(zhǔn)業(yè)主 節(jié)日聚會 。售后回租客戶可享受 68%/年的收益回報。 頂層、帶花園等的特殊單位應(yīng)特殊考慮。 根據(jù)銷售的各個時期和低開高走的價格策略，制定各個時段最適合的均價。 —— 低開高走可塑造升值形象，引起市場緊張，促進(jìn)成單率、提高銷量。 —— 以租待 售，開發(fā)商先將物業(yè)租賃給客戶經(jīng)營，一年內(nèi)客戶可優(yōu)先購買該房產(chǎn)，年租金可作為首付款由開發(fā)商返還。 ① 小量媒體支持， 告知促銷內(nèi)容 —— 重在促銷傳播 ② 強(qiáng)化人力推廣及以促銷為內(nèi)容的宣傳單張派發(fā) —— 降低成本 ③ 對公開發(fā)售期未成交的客戶作重