【正文】 （平方米） 新興駿景園 東郊金花北路 369 號 18 萬 3． 2 塔樓、板樓 38160 紫昕花庭 東二環(huán)金花北路 301 號 14． 5萬 3． 75 塔樓、板樓 68139 就掌燈 東二環(huán)東，臨老動物園 11． 7萬 2． 12 板樓，洋房 102182 紫薇家天下 整個社區(qū) 規(guī)劃設(shè)計 10 棟住宅，包括 3 棟 5＋ 1 式花園洋房， 3 棟小高層住宅及 4 棟高層住宅；綠地覆蓋率 30％； 2 萬平米自有商業(yè)配套 。 景觀設(shè)計： 中央公園、吊橋、雕塑公園、流泉公園、蓮花池、文化廣場、兒童游戲場。 規(guī)劃 600 米德式風(fēng)情商業(yè)街，地上、地下停車場 320 個，卡式管理系統(tǒng)。 南邊和北邊組團(tuán)規(guī)劃是以小高層為主，單棟設(shè)計成 45 度的角，成東南朝向。 小區(qū)中心園林 15000 多 M178。 二期 1 號樓推出“超空間生活概念”， 120190 ㎡躍層、錯躍設(shè)計，革命性的 6 米挑空設(shè)計，充分體現(xiàn)光照、景觀的空間優(yōu)勢。2300 平米中心景觀。 一、 目標(biāo)客戶定位 重點目標(biāo)客戶 ? 批發(fā)市場私營業(yè)主 ? 大中型企業(yè)管理人員 ? 自由職業(yè)者 ? 改善居住條件的城東居民 ? 高校及醫(yī)院工作者 ? 城內(nèi)拆遷居民 目標(biāo)客戶特征：習(xí)慣于在城東生活和工作，具一定文化品味，追求高品質(zhì)生活。開盤均價平層戶型控制在 3400 元 /平方米（精裝修 400 元 /平方米）； LOFT 均價 4700 元 /平方米；商鋪價格 6000 元 /平方米（毛坯）。 東二環(huán)及老動物園周邊市政配套齊全，生活方便。 品牌優(yōu)勢。 二、本項目劣勢 地理位置郊區(qū)化。 地塊狹長，進(jìn)深短，不利于產(chǎn)品規(guī)劃及景觀設(shè)計。 三、風(fēng)險分析 政府宏觀政策調(diào)控，新政頻頻推出，潛在購房客戶持幣待購。 土地升值潛力大。 西安市已進(jìn)入新的經(jīng)濟(jì)周期，發(fā)展快速，未來城市規(guī)劃中，浐、灞、渭河生態(tài)治理是重點之一，將提升城東總體形象，改善生態(tài)環(huán)境。 地塊平整，利于房屋建設(shè)，北側(cè)高壓塔線及村民自建房屋，需制定方案實時解決。 可借助“東尚”品牌和銷售勢頭。 。 本項目需對產(chǎn)品精細(xì)研究，注重景觀、戶型設(shè)計及營銷推廣，推出高性價比、平民化的品牌樓盤。 市場需求量大，區(qū)域稀缺同質(zhì)產(chǎn)品，可快速占領(lǐng)市場。 第 19 頁 西安東尚新城可行性分析報告 綜 述 項目周邊交通順暢，交通管網(wǎng)成熟，環(huán)境稍顯雜亂，屬市民心目 中“郊區(qū)”概念。 若南地塊共同開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃，可塑造大盤形象。 潛在同 質(zhì)新樓盤推出，引發(fā)競爭。 項目西側(cè)幸福中路為北向單行線，交通不便。 附近高品質(zhì)生活配套少， 到達(dá)大型購物場所、醫(yī)療機(jī)構(gòu)均需乘坐車輛，略有不便。 專業(yè)團(tuán)隊。 除東 尚在產(chǎn)品及營銷上有一定創(chuàng)新，其他樓盤在產(chǎn)品設(shè)計、細(xì)節(jié)規(guī)劃上仍有很多不完善之處，創(chuàng)新空間較大。 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)：◇容積率 ◇板塔結(jié)合◇集中供暖◇ 4 小時熱水◇同層排水 三、項目入市時機(jī) ：◇ 2021 年 3 月開工 ◇ 2021 年 6 月預(yù)售 第 16 頁 西安東尚新城可行性分析報告 四、項目營銷（略） 五、項目測算及資金籌措方案（略） 第 17 頁 西安東尚新城可行性分析報告 第五章 項目優(yōu)劣勢、機(jī)會、風(fēng)險分析 一、本項目優(yōu)勢 在成熟高新區(qū)、西區(qū)房價居高不下、北區(qū)發(fā)展相對滯后的情況下，市場勢必將眼光投向正處于發(fā)展階段、尚未成熟的城東，區(qū)域未來發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。 戶 型：以實用小戶型為主，二居控制在 80100 平米左右，三居控制在100140 平米左右。 第 15 頁 西安東尚新城可行性分析報告 第四章 項目市場定位 綜合考慮項目投放市場的時間點、所處的地理位置、地塊自身條件、市場需求走勢，現(xiàn)階段項目周邊成熟及繁華氛圍亟待 培養(yǎng)， 項目不具備走高端市場的硬性條件，建議項目規(guī)劃走西安市中端市場路線 ，為中等收入人群打造房屋。 巧克力公寓 由兩棟 19 層、 15 層高層組成。設(shè)計有“陽光島”主題景觀，東高西低自然循環(huán)，及園林小品、小水景、立體綠化等構(gòu)成的下沉式廣場。最東邊是獨立的 2 棟高層，設(shè)計為小戶型。整體規(guī)劃呈“ S”狀規(guī)劃，東西長，南北窄的長方形狀，社區(qū)主入口在臨東二環(huán)路東邊。 新興駿景園 將項目 規(guī)劃為兩個部分，西臨二環(huán)路的區(qū)域為 大商業(yè) 及辦公商住區(qū)域；東部為 普通住宅 ，為 高層 和 小高層 ；之間 保留了數(shù)十年原生大樹。一期多層現(xiàn)已售完，二期小高層 共有住房 190 余套，面積 130平米和 140 平米左右，比較單一。 第 12 頁 西安東尚新城可行性分析報告 城東 板塊 重點 項目分析 （平均套數(shù)以總成交套數(shù)除統(tǒng)計月份得出，東尚數(shù)據(jù)來自銷售現(xiàn)場，其余數(shù)據(jù)來自西安市房地產(chǎn)交易管理中心）： 項目名稱 統(tǒng)計月份 （ 2021 年） 總成交套數(shù) 平均套數(shù) 總成交均價 （ /平方米） 總成交 面積 東尚 7月 11 月 476 套 95 套 4595 元 34954 平米 紫薇家天下 4月 10 月 211 套 30 套 3025 元 20243 平米 沁水新城 6月 10 月 248 套 50 套 3317 元 31014 平米 新興駿景園 1月 10 月 275 套 28 套 3052 元 26890 平米 紫昕花庭 1月 10 月 352 套 35 套 3140 元 41221 平米 就掌燈 4月 10 月 67 套 10 套 3867 元 4460 平米 東尚因一期推出 LOFT，單價高于其他樓盤。 六、區(qū)域 重點競爭 項目對比分析