【正文】 西 安 東 尚 新 城 項(xiàng) 目 可行性分析報(bào)告 國(guó) 世 通 地 產(chǎn) 營(yíng)銷(xiāo)管理中心市場(chǎng)部 二零零五年十二月 目 錄 第 一章 城市區(qū)域環(huán)境分析 .......................... 1 第二章 項(xiàng)目宗地情況 .............................. 2 第三章 市場(chǎng)分析 ................................. 3 第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ............................. 15 第五章 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)分析 ................ 17 綜 述 ......................................... 19 第 1 頁(yè) 西安東尚新城可行性分析報(bào)告 第一章 城市區(qū)域環(huán)境分析 一、西安市的過(guò)去與現(xiàn)狀 西安，取 安定西北 之意，古稱(chēng)長(zhǎng)安，現(xiàn)為陜西省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通的中心。西安市轄新城 區(qū) 、碑林 區(qū) 、蓮湖 區(qū)、 雁塔 區(qū) 、灞橋 區(qū) 、未央?yún)^(qū) 、閻良 區(qū)、 長(zhǎng)安 區(qū) 、臨潼 區(qū) 、藍(lán)田 區(qū) 、周至 區(qū) 、戶(hù)縣、高陵 十一個(gè)行政區(qū) 。 西安南依秦嶺，北臨渭河 ， 地處關(guān)中中部，海拔 400 米， 地勢(shì)東南高，西北低。 氣候?qū)倥瘻貛В募痉置?，一月份最冷，平均氣溫?cái)z氏零下 1． 3 度。七月份最熱，平均氣溫為攝氏 26． 7 度。 年平均降水量 毫米，降水天數(shù)約 110天，雨季在 910 月，平均風(fēng)速 米 /秒。 西安 是中國(guó)歷代建都最久 的城市，為我國(guó)六大古都之一 ，也是漢唐兩代時(shí)期著名的絲綢之路的起點(diǎn)。 歷史上， 先后 有 10 個(gè)朝代建都西安，長(zhǎng)達(dá) 1100 余 年 。漢代張騫出使西域，唐代玄奘天竺取經(jīng)，出發(fā)地和歸宿都在西安。在近代， 1936年 12 月 12 日，以張學(xué)良為首的東北軍和以楊虎城為首的西北軍，發(fā)動(dòng)了震驚中外的 西安事變 。 現(xiàn)今， 西安 已 從一個(gè)消費(fèi)城市變?yōu)橐蛔屡d的工業(yè)城市，其中紡織 、 航空、電子工業(yè)在全國(guó)舉足輕重。中國(guó)的衛(wèi)星監(jiān)視中心設(shè)在這里。西安有正規(guī)大學(xué) 24所；科研綜合能力僅次于北京和上海，名列全國(guó)第三。 西安是大西北的門(mén)戶(hù)，也是全國(guó)陸路和航空交通 運(yùn)輸?shù)闹袠兄?，公路四通八達(dá)，鐵路和航班連接全國(guó)各大城市，并與香港、日本、新加坡通航。作為全國(guó)旅游熱點(diǎn)城市，西安 近年每 年接待 近 百萬(wàn)海內(nèi)外游客。 二、城市規(guī)劃分析 西安市第十三屆人大常委會(huì)第 21 次會(huì)議通過(guò)《西安市 20212020 城市總體規(guī)劃》?！兑?guī)劃》針對(duì)西安市發(fā)展面臨的“瓶頸”問(wèn)題，按照“九宮一局，棋盤(pán)路網(wǎng)，軸線(xiàn)突出，一城多心”的空間布局模式，著力突出歷史文化名城的保護(hù)規(guī)劃、新城規(guī)劃、交通與基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃和生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃，解決西安新時(shí)期城市發(fā)展 第 2 頁(yè) 西安東尚新城可行性分析報(bào)告 存在的問(wèn)題。 ? 在城市格局方面采取拉大城市骨架，發(fā)展外圍 新區(qū)；優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，完善城市功能；降低中心密度，保護(hù)古城風(fēng)貌；顯山露水增綠，塑造城市個(gè)性；南北拓展空間， 東西延伸發(fā)展 的城市布局原則，城市未來(lái)主要向西南、東北方向發(fā)展。 ? 綜合治理渭、灞、浐河，規(guī)劃渭、灞、浐河成為城市內(nèi)河，形成高尚住區(qū)和旅游度假區(qū)及城市新的副中心。 ? 近期規(guī)劃在二環(huán)商業(yè)帶上，安排新建 1520 家大型超市，超市間距離控制在兩公里左右。 ? 到 2021 年完成“六橫、七縱、兩環(huán)”的城區(qū)公交骨架線(xiàn)網(wǎng)體系架構(gòu)。 西安的悠久與獨(dú)特，展示著它的與眾不同。城市規(guī)劃向利好方向發(fā)展，也將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)更好的機(jī)遇。 第二章 項(xiàng)目宗地情況 一、項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目位于西安市東二環(huán)韓森路延長(zhǎng)線(xiàn)上，距東二環(huán)約三公里，隸屬新城區(qū)韓森寨，西側(cè)緊臨幸福中路和萬(wàn)壽路，東側(cè)臨國(guó)家二級(jí)企業(yè)華山機(jī)械廠(chǎng) 。 可用建設(shè)用地 公頃。 二、土地 現(xiàn)狀 拆遷工作：該項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償及房屋拆遷工作已完畢。 市政條件：該項(xiàng)目市政完備。項(xiàng)目西側(cè)緊臨成熟市政路，南側(cè)道路已鋪好柏油路面，與韓森路連接；電、上水、下水、污水、通訊均已引至紅線(xiàn)外側(cè)，場(chǎng)地內(nèi)土地平整，具備開(kāi)工條件。 本項(xiàng)目地塊狹長(zhǎng)，基本呈“一”字型，南北長(zhǎng)約 120 米，東西寬 米 。 地形利于增加小區(qū)采光面積；不利于景觀(guān)組團(tuán)及樓座的安排。建議在對(duì)日照分析及居住心理分析基礎(chǔ)上，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，精心規(guī)劃樓座與景觀(guān)。 第 3 頁(yè) 西安東尚新城可行性分析報(bào)告 地塊北面約四十米處，有一組 高壓電力線(xiàn)塔 ，使項(xiàng)目居住舒適度大幅降低，將對(duì)銷(xiāo)售及未來(lái)居住造成影響， 建議將其引埋至地下 。 三、項(xiàng)目地段分析 東尚新城所在區(qū)域城東韓森寨，處于長(zhǎng)樂(lè)路與咸寧路之間，隸屬新城區(qū)，名字由韓森冢（又名韓信墳、秦莊襄王墓）得來(lái)。西安人的歷史觀(guān)念里，這片區(qū)域有郊區(qū)印象，繁華程度遠(yuǎn)不如東大街、西高新、城南等地。 項(xiàng)目周邊現(xiàn)在環(huán)境稍差，與東二環(huán)金花路附近相比顯得落后 。但交通狀況良好，距東二環(huán)約三公里，公車(chē)車(chē)程約十分鐘。項(xiàng)目西面是五六十年代的蘇式公房建筑，建筑年代較早，格局陳舊；東面是五六十年代西安大建設(shè)時(shí)期興建的六大工廠(chǎng)之一 —— 華山機(jī)械廠(chǎng)，屬中國(guó)兵器制造集團(tuán)下屬單位，國(guó)家二級(jí)企業(yè)；北面 有部分農(nóng)民自建宅，多為自用或出租，本項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)影響其樓體采光，應(yīng)作好與居民直接協(xié)調(diào)的準(zhǔn)備 ；南面臨住宅規(guī)劃用地，占地約 75 畝，土地現(xiàn)狀與本項(xiàng)目基本雷同， 如定位相似，將產(chǎn)生市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。但如果 與本地塊一并規(guī)劃，共同開(kāi)發(fā)，可塑造大盤(pán)氣勢(shì) 。 城東歷來(lái)是西安商賈云集之福地，這里最早崛起 8 個(gè) 大型批發(fā)市場(chǎng)， 30 個(gè)中小市場(chǎng)。現(xiàn)已發(fā)展成為西北最具規(guī)模的市場(chǎng)群落。商貿(mào)、金融、交通、教育、酒店、文化、娛樂(lè)、服務(wù)業(yè)等興旺發(fā)達(dá)。但多較為集中，批發(fā)市場(chǎng)除少數(shù)幾個(gè)分布在咸寧東路兩側(cè)，其余多集中在金花北路和長(zhǎng)樂(lè)路附近，服務(wù)、娛樂(lè)等配套也多集中在東二環(huán)附近。 第三章 市 場(chǎng) 分 析 一、 西安市宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析 （數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截至 2021年底，源自西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)） 寺院 第 4 頁(yè) 西