【正文】 ,086 2,353 3,573 10,097 2,353 4,275 4,497 1,597 22,819 8 辦證費(fèi)用 187 169 193 192 586 1,327 1,749 1,255 450 4,782 9 稅費(fèi) 12,818 11,496 12,984 13,124 1,362 12,282 64,066 28,847 31,366 18,728 6,687 149,694 10 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6,642 6,642 13,824 13,824 三、項(xiàng)目利潤(rùn)（萬(wàn)元 ） 88,239（信托期間） 285,563（項(xiàng)目整體） 四、項(xiàng)目回報(bào)率 % % 五、權(quán)益凈利率 % % 六、年化權(quán)益凈利率 % % 備注：項(xiàng)目利潤(rùn) = 項(xiàng)目收入合計(jì) — 項(xiàng)目成本合計(jì) 項(xiàng)目回報(bào)率 = 項(xiàng)目利潤(rùn) / 項(xiàng)目成本合計(jì) 100%； 權(quán)益凈利率 = 項(xiàng)目利潤(rùn) / 權(quán)益資本（ 億元）； 年化權(quán)益凈利率（信托期間） = 權(quán)益凈利率 / 信托存續(xù)期間（ 3 年）；年化權(quán)益凈利率（項(xiàng)目整體） = 權(quán)益凈利率 / 項(xiàng)目存續(xù)期間（ 6 年） 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 第 28 頁(yè) 六 、項(xiàng)目 現(xiàn)金流預(yù)測(cè) （假設(shè)取得開(kāi)發(fā)貸） 項(xiàng)目方 現(xiàn)金流量預(yù)測(cè) 單位（人民幣：萬(wàn)元） 蜀 都 新 城 項(xiàng) 目 整 體 開(kāi) 發(fā) 期 間 （六年） 2020 年 11～ 12月 2020 年 上半年 2020 年 下半年 2020 年 上半年 2020 年 下半年 2020 年 上半年 2020 年 7～ 10月 信托結(jié)束 2020 年 11～ 12月 2020 年 上半年 2020 年 下半年 2020 年 上半年 2020 年 下半年 2020 年 上半年 2020 年 7～ 10月 項(xiàng)目結(jié)束 貨幣資金余額 (期初） 24,000 5,886 20,008 20,814 33,192 48,161 58,137 3,370 23,925 3,675 47,014 84,788 211,293 254,836 現(xiàn)金流入： 經(jīng)營(yíng) 活動(dòng) 流入 住宅銷售收入 【注 1】 9,913 73,282 58,567 53,105 35,484 32,022 28,559 85,678 73,850 50,194 50,194 50,194 25,097 商業(yè)銷售收入 【注 1】 18,770 37,540 27,284 34,105 1,171 2,343 87,348 164,725 商業(yè)租金收入 【注 1】 799 799 799 799 400 籌資活動(dòng)流入 信托 投資 【注 2】 50,000 銀行 貸款 【注 3】 38,000 48,000 股東注資 現(xiàn)金流入合計(jì) 50,000 66,683 110,822 133,851 87,210 36,283 33,992 30,902 86,477 74,649 137,942 214,919 50,194 25,097 現(xiàn)金流出： 經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 流出 土地出讓金 支出 【注 4】 67,816 22,970 38,908 前期工程費(fèi)支出 【注 1】 4,321 1,682 1,682 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)支出 【注 1】 19,891 50,153 81,841 38,205 15,456 9,616 6,411 52,334 19,232 19,232 36,175 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)支出 【注 1】 1,229 3,010 5,045 2,591 1,013 679 453 3,528 1,358 1,358 2,554 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)支出 【注 1】 437 1,145 1,128 729 397 167 111 334 334 334 56 管理費(fèi)用 支出 【注 5】 298 894 1,137 1,380 1,380 1,380 920 460 1,380 1,380 1,380 1,380 1,380 920 營(yíng)銷費(fèi)用支出 【注 1】 668 3,669 3,456 2,356 766 680 594 1,781 3,403 3,500 5,206 1,016 508 住宅銷售稅費(fèi) 【注 6】 743 5,496 5,393 5,569 2,661 2,402 2,142 5,736 5,559 3,765 5,973 4,255 2,127 商業(yè)銷售稅費(fèi) 【注 6】 1,408 2,816 18,496 19,411 88 176 19,985 37,070 商業(yè)租賃稅費(fèi) 【注 6】 44 44 44 44 22 籌資活動(dòng)流出 信托 投資本益 【注 2】 。 銷售與租賃預(yù)計(jì) 1 號(hào)地塊 2 號(hào)地塊 3 號(hào)地塊 4 號(hào)地塊 5 號(hào)地塊 6+7號(hào)地塊 8 號(hào)地塊 9 號(hào)地塊 一、 住宅銷售均價(jià)（元 /㎡ ） 5,500 5,500 5,500 5,500 5,500 6,000 6,500 6,500 二 、 商業(yè)銷售均價(jià) （ 元 /㎡） 14,600 14,600 14,600 14,600 14,600 17,500 17,500 三、商業(yè)年單位租金（元 /㎡ /年） 100 100 四、車位銷售均價(jià)（元 /個(gè)） 70,000 70,000 70,000 70,000 70,000 70,000 70,000 備注： 商業(yè)銷售均價(jià)為對(duì)不同樓層售價(jià)的加權(quán)平均值，其中 8 號(hào)地塊的商鋪主要集中在價(jià)位較高的 1～ 2 樓，因此均價(jià)較高。同時(shí)在房地產(chǎn)消費(fèi)方面，除了部分由企業(yè)解決的集體宿舍，當(dāng)?shù)卣A(yù)計(jì)還將產(chǎn)生近 2 萬(wàn)套商品住房的市場(chǎng)需求。 富士康為郫縣帶來(lái)的不僅是其自身龐大的企業(yè)架構(gòu)和人員，還將帶來(lái)整個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈（包括上百家上游的供應(yīng)商，以及大量下游的物流運(yùn)輸企業(yè)）。此次項(xiàng)目公司能夠比較順利地洽得該地塊也主要因?yàn)楫?dāng)?shù)卣爸行诺禺a(chǎn)比較看好項(xiàng)目公司目前的控股股東川宏 金沙 十多年經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)的能力，希望能引入沃爾瑪、居然之家等大型商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，并借助該商業(yè)地塊商業(yè)氛圍的形成，完善整個(gè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)功能布局，實(shí)現(xiàn)郫縣核心商圈由老城區(qū)向新城區(qū)的轉(zhuǎn)移，進(jìn)而提升“中信未來(lái)城”的整體市場(chǎng)價(jià)值， 也進(jìn)一步帶動(dòng)周邊住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格的全面提升。 （ 2） 教育資源 高校外部效益作用 由包括西南交通大學(xué)在內(nèi)多所大學(xué)和職業(yè)技術(shù)學(xué)院所組成的郫縣高校聚集區(qū)，高等院校及二級(jí)院校 15 所，在校師生達(dá) 20 萬(wàn)人。 本 項(xiàng)目用地介于郫縣老城區(qū)及高新西區(qū)之間的蜀都新城，屬郫縣城市新城發(fā)展區(qū)域， 也是整個(gè)郫縣的行政商務(wù)配套中心區(qū)， 是郫縣與高新區(qū)、成都主城區(qū)之間連接的重要連接“紐帶”。 其中西高新板塊價(jià)格已經(jīng)達(dá)到70008000 元 /平米，華潤(rùn)等推出的部分樓盤(pán)價(jià)格甚至已經(jīng)達(dá)到了約 10000 元 /平米，而與其僅兩站之隔（快鐵約 67 分鐘車程）的郫縣板塊目前均價(jià)僅 50005500元 /，存在著比較明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì) 。同時(shí)，快鐵的首發(fā)站 “成都站（火車北站） ”將與地鐵 1 號(hào)線對(duì)接，而其 “犀浦站 ”將與地鐵 2 號(hào)線同站換乘。國(guó)際花都 900000 5000 郫縣蜀都新城南北大道 綠地集團(tuán) 四季豪庭 207632 5000 367 304 郫縣西區(qū)大道 108號(hào) 成都天之府實(shí)業(yè) 本項(xiàng)目位于整個(gè)“中信 未來(lái)城”的最核心商圈附近，地理位置較其他項(xiàng)目更優(yōu)，故本項(xiàng)目的售價(jià)將略高于周邊項(xiàng)目，略高的售價(jià)及較低的土地成本，將為本項(xiàng)目提供較大的利潤(rùn)空間和安全邊際。西郡英華 106567 6300 177 81 郫縣紅光港通北一路 567號(hào) 中鐵置業(yè) 龍湖土地供給的稀缺性為項(xiàng)目周邊房?jī)r(jià)的穩(wěn)定及增長(zhǎng)提供有效的保證。 土地成本價(jià)及樓面成本價(jià)均較市場(chǎng)價(jià)格有約 20%30%的折價(jià)，為項(xiàng)目的安全邊際及盈利前景提供了一定的保證。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %。全年民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值達(dá) 億元，增長(zhǎng) %，占 GDP 的比重為 %，對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率為％。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為 ::。這些投資規(guī)模大、技術(shù)含量高、市場(chǎng)效益好和帶動(dòng)能力強(qiáng)的項(xiàng)目入駐郫縣境內(nèi)，初步形成從原材料、零部件到加工、包裝、物流等上中下游配套產(chǎn)業(yè)鏈，使郫縣經(jīng)濟(jì)駛上了以龍頭企業(yè)為引擎、特色產(chǎn)業(yè) 為依托，產(chǎn)業(yè)集群快速崛起的發(fā)展快車道。因此，可以說(shuō) “快鐵 ”從真正的大眾意義上實(shí)現(xiàn)了郫縣與成都的無(wú)縫連接，毫無(wú)疑問(wèn)，成灌快鐵 的 開(kāi)通 ， 縮短了郊區(qū)與城區(qū)的 “距離 ”。 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 第 15 頁(yè) 公路： 國(guó)道 317 線、成灌高速、繞城高速、成鐵西環(huán)線等近 10 條主干道縱貫東西 ， 已形成 “ 三橫六縱一圈 ” 的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系 。 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 第 14 頁(yè) 郫縣的 科 教資源 豐富 。C 左右。 郫縣氣候宜人，屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，雨量充沛。 20202020年成都 市GDP010002020300040005000GDP（單位：億元）GDP 總值 2371 2750 3901 GDP 增速 % % % % %2020 2020 2020 2020 2020 本文檔 是純 word 文檔，可以任您自由編輯修改，下載后雙擊頁(yè)眉頁(yè)腳后可用 delete 鍵刪除， 網(wǎng)友（洪楓）為您奉獻(xiàn)， ： 332985688， 主頁(yè) 第 13 頁(yè) 郫縣 — 成都西部新城