【正文】 上述因素。 可行性研究 前期工作 樓盤銷售 開發(fā)建設(shè) 項(xiàng)目融資 辦理手續(xù) 施工準(zhǔn)備 土地開發(fā) 七通一平 投資機(jī)會(huì)尋找 與方案篩選 物業(yè)管理 社區(qū)經(jīng)營(yíng) 土地供應(yīng)商 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) 其它信息中介機(jī)構(gòu) 資金供應(yīng) 建筑供應(yīng)商 營(yíng)銷策劃代理 物業(yè)管理企業(yè) 市場(chǎng)研究 銷售支持 方案創(chuàng)意 開發(fā)建設(shè) 墊資支持 中介融資 融資咨詢 規(guī)劃設(shè)計(jì) 信息咨詢 物業(yè)管理 支持活動(dòng) 供應(yīng)商 工程招投標(biāo) 施工建設(shè)管理 客戶管理 銷售管理 投資決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 市場(chǎng)研究 產(chǎn)品定位 物業(yè)管理招標(biāo) 移交物業(yè) 尋找機(jī)會(huì) 收集信息 投資分析 開發(fā)企業(yè)主體活動(dòng) 利潤(rùn) 空間 利潤(rùn) 空間 縱向 橫向 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是功能性的，開發(fā)模式具有創(chuàng)新性 ：房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是為人們提供“居住工作” 的場(chǎng)所，其產(chǎn)品是功能性的，但對(duì)于開發(fā)企業(yè)來講，開發(fā)功能性產(chǎn)品的商業(yè)模式具有創(chuàng)新性。 房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值環(huán)節(jié)眾多 ：房地產(chǎn)業(yè)和別的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性很強(qiáng)，比如建筑業(yè)，因此，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中有多個(gè)創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié)。即對(duì)于自身能力不足的價(jià)值環(huán)節(jié)，要采取外包合作等多種方式，以求降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于自身能力所及的價(jià)值要留個(gè)自己，把開發(fā)業(yè)務(wù)做專。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈 對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價(jià)值的認(rèn)識(shí) 形成龍騰對(duì)價(jià)值追求的認(rèn)識(shí) 注重開發(fā)模式的選擇與創(chuàng)造 對(duì)“槐房項(xiàng)目” 運(yùn)作的思考 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 細(xì)分參數(shù)選擇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)可以按不同的參數(shù)選擇作出不同的市場(chǎng)細(xì)分，依為龍騰 戰(zhàn)略業(yè)務(wù)選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品為細(xì)分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分 為：危改市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、別墅市場(chǎng)、對(duì)北京市相關(guān)細(xì)分市場(chǎng)狀 況作出分析。 市場(chǎng)供應(yīng)： 總體供應(yīng)量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對(duì)比重較?。簧虡I(yè)用房供應(yīng)規(guī)模更趨于大、中型，物 業(yè)面積總體在 3—5萬平米之間居多。 市場(chǎng)預(yù)測(cè)： 中西部和北部最具發(fā)展?jié)摿?，南部仍是下風(fēng)水地帶。經(jīng)過近三年的實(shí)踐，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)取得了較好的成效，依 《 建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃剛要 》 ， 政府明確提出發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的住宅建設(shè)，增加住房的有效供給，發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè) 和裝修裝飾業(yè)。北京市批準(zhǔn)科教文衛(wèi)等單位定向建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目 87個(gè)，總規(guī)模，已開工 144萬平方米，竣工 40萬平方米。 戶型需求：從居室類型來看，主要有一層導(dǎo)四居及躍層等類型，不同項(xiàng)目所占比例略有差異。 一、需求預(yù)測(cè) “十五”期間北京市城鎮(zhèn)居民居住水平依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平預(yù)測(cè)戶均建筑面積 70平米為下限， 90平米為 上限，人均下限 23平米，上限 30平米。它們對(duì)住房的需求和獲得 住房的渠道受多因素影響，其中“房改加危改”政策是影響比較大的一個(gè)因素。根據(jù)北京市政府的“十 五”規(guī)劃，未來 5年內(nèi)將基本完成城區(qū)現(xiàn)有 303萬平方米危舊房改造，這給房地產(chǎn)開發(fā)帶來 新的發(fā)展機(jī)會(huì) 。 “以房改帶危改”產(chǎn)生的歷史背景 北京市大規(guī)模的危舊房改造始于九十年代初， 10年來全市累計(jì)開工改造危舊小區(qū) 168片， 竣工 53片，竣工面積達(dá) 1450萬平方米，拆除危舊房屋 499萬平方米，動(dòng)遷居民 18． 4萬戶，取 得了一定成效。居民按房改成本價(jià)和經(jīng)濟(jì)適用房政策購(gòu)房 。今年， 宣武區(qū)計(jì)劃今年內(nèi) “ 危改 ” 十七片小區(qū)，崇文區(qū)計(jì)劃 年內(nèi)多片小區(qū)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，豐臺(tái)區(qū)計(jì)劃年內(nèi)開工 7片地區(qū)，西城區(qū)計(jì)劃年內(nèi)動(dòng)工 “ 豐盛 ” 小區(qū)。危舊房改造市場(chǎng)缺口很大，對(duì)開發(fā)商來講，蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。 數(shù)據(jù)來源： 《 北京市統(tǒng)計(jì)年鑒 》 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市建筑業(yè)現(xiàn)狀 2020年北京市建筑業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。強(qiáng)化建筑工程招投標(biāo)制，加強(qiáng)合同管理，全市取得合法開工手續(xù)的招標(biāo)工程的合同備案率達(dá)到 100%。全市建筑企業(yè)施工科技含量提高，技術(shù)裝備率和動(dòng)力裝備率分別達(dá)到 8233元 /人和 6千瓦 /人，比 1995年增長(zhǎng) %和 %。從建設(shè)部獲悉，到2020年，我國(guó)建筑業(yè)總產(chǎn)值將達(dá)到２６７００億 元，年均增長(zhǎng)７．５％；建筑業(yè)增加值達(dá)到８５００億元，年均增長(zhǎng)率７．１％， 占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比例達(dá)到６．７％。 二、企業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì) 面對(duì) WTO建筑企業(yè)發(fā)展呈分化狀態(tài)，即各類大型的總承包企業(yè)到具體的施工企業(yè)的分化 大企業(yè)業(yè)務(wù)選擇面擴(kuò)大，中小型建筑企業(yè)業(yè)務(wù)選擇呈專業(yè)化發(fā)展態(tài)勢(shì) 工程管理、施工技術(shù)水平等是決定企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要要素 三、建筑產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì) 綠色建筑是未來北京住宅建筑業(yè)發(fā)展的態(tài)勢(shì) 人性化、智能化、自然化建筑產(chǎn)品是未來發(fā)展的趨勢(shì) 四、政府管理 政府在資質(zhì)審定、工程招投標(biāo)管理、質(zhì)量管理等各個(gè)方面都要加強(qiáng)，市場(chǎng)化運(yùn)作日趨成熟 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之三：裝飾業(yè) 北京市裝飾業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 發(fā)展歷史： 我國(guó)現(xiàn)代建筑裝飾行業(yè)從改革開放一起步即自發(fā)地進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，是我國(guó)市場(chǎng)化最早、程度最高的產(chǎn)業(yè)之一；我國(guó)建筑裝飾市場(chǎng)從改革開放一出現(xiàn)需求即主動(dòng)向外商開放，早已國(guó)際化早于國(guó)產(chǎn)化，是全球建筑裝飾市場(chǎng)的重要組成部分。 我國(guó)建筑裝飾行業(yè)發(fā)展的軌跡來看 ，旅游業(yè)的發(fā)展是我國(guó)建筑裝飾行業(yè)興起并形成的直接報(bào)動(dòng)力；家庭裝飾的發(fā)展是我國(guó)建筑裝飾行業(yè)壯大并可持續(xù)發(fā)展的源泉。但是由于國(guó)家規(guī)定從 1999年起今后三年內(nèi)嚴(yán)格限制批準(zhǔn)新建一般性的旅游飯店項(xiàng)目，因此飯店裝飾將主要集中在原有飯店的改造方面。 經(jīng)濟(jì) ： 豐臺(tái)區(qū)為北京市西南的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。區(qū)屬及鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè) 1000多家，包括機(jī)械、汽車、儀表、冶金、紡織、建材、五金、化工、食品、工藝美術(shù)等十幾個(gè)行業(yè)。南四環(huán)的開通和五環(huán)路的規(guī)劃改善了一些項(xiàng)目的交通。第三條公路京開高速路北京段起自豐臺(tái)花鄉(xiāng)境內(nèi)的南三環(huán)玉泉營(yíng)立交橋。 環(huán)境 ： 1984年以來，豐臺(tái)區(qū)改建了長(zhǎng)辛店、南苑公園，新建了豐臺(tái)花園、玩芳亭公園、槐樹釣 魚公園和占地 1200畝的鷹山森林公園、占地 2020畝的花鄉(xiāng)森林公園。這些商 家的出現(xiàn)，繁榮了南城市場(chǎng)，為南城經(jīng)濟(jì)全面提升打下良好的基礎(chǔ)。 豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境概述 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 北京市區(qū)總體規(guī)劃分析 北京市 “ 十五 ” 時(shí)期城市化發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃為 的發(fā)展提供了政策性支持空間： 依據(jù) 《 北京市 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要 》 北京提出要 “ 實(shí)施城市化戰(zhàn)略，加快郊區(qū)城市化進(jìn)程， 提高市區(qū)現(xiàn)代化水平 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略。以推進(jìn)郊區(qū)城市化為核心，把衛(wèi)星城和小城鎮(zhèn)建設(shè)作為帶 動(dòng)郊區(qū)城市化的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，完善衛(wèi)星城功能，加快小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)步伐，形成對(duì)市區(qū)人口和農(nóng)村 人口有雙重吸引力的城鎮(zhèn)體系，促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，顯著提高郊區(qū)城市化水平，促進(jìn)城 市體系進(jìn)一步完善和城市發(fā)展質(zhì)量不斷提高，構(gòu)建起現(xiàn)代化國(guó)際性大都市的基本框架。 ?建設(shè)方式 ：在綠化隔離帶建設(shè)中引進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制和企業(yè)行為是一種有益嘗試，它不僅能加快城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)代化步伐，改變“臟亂差”的村鎮(zhèn)面貌，改善投資和村民生產(chǎn)生活環(huán)境，而且能保證綠化建設(shè)的質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。而區(qū)域價(jià)值鏈分析不同于前述分析，它更多的是從產(chǎn)業(yè)各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中呈現(xiàn)的特性來分析的，依據(jù)對(duì)產(chǎn)業(yè)價(jià)值環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中的特性，結(jié)合產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的分析，從而為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供依據(jù)。 從前述房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析，房地產(chǎn)業(yè)的某些中介“產(chǎn)品”服務(wù)可以跨越區(qū)域，即指：規(guī)劃 設(shè)計(jì)方案、資金提供、營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理服務(wù)、其它信息服務(wù)等。這種差異性的體現(xiàn)在于：地產(chǎn)開發(fā)模式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)品質(zhì)、價(jià)值追求理念、消費(fèi)者 的觀念等各個(gè)方面。 在同一個(gè)大區(qū)域，同任何產(chǎn)業(yè)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)品分布也有區(qū)域特征。 豐臺(tái)區(qū)地域廣闊，區(qū)域內(nèi)各類廠礦分布眾多，但比較分散，占地廣闊，這類企業(yè)目前發(fā)展的 態(tài)勢(shì)和政府相關(guān)政策（搬遷、拍賣等）也為豐臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的另一重要價(jià)值空間。 在具體的業(yè)務(wù)品種選擇上，要依據(jù)區(qū)域資源做出合理的選擇。 說明：企業(yè)財(cái)富價(jià)值的創(chuàng)造首先是源于某一個(gè)區(qū)域，而第一個(gè)區(qū)域是否有能為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的發(fā)展 空間是決定企業(yè)能否成功的重要因素，尤如李嘉誠(chéng)起步于香港一樣，豐臺(tái)區(qū)未來發(fā)展的大環(huán)境是決 定 企業(yè)發(fā)展的空間首要因素。 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)一： 以龍騰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為依托，做房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)二 ：以北京周邊整個(gè)城鎮(zhèn)化建設(shè)為目標(biāo)業(yè)務(wù)選擇 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)三 ：爭(zhēng)取北京市奧運(yùn)項(xiàng)目建設(shè) 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)四 ：以豐臺(tái)區(qū)域關(guān)系為依托，繼續(xù)考慮各類區(qū)域公 共建筑建設(shè) 視角一 視角二 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)一： 拓展市場(chǎng)開拓能力，走工程總承包業(yè)務(wù)之路 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)二 ：優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源，探索“分公司”管理模式 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)三 ：形成專業(yè)化工程管理公司，向工程中介領(lǐng)域轉(zhuǎn)化 立足豐臺(tái)住宅施工項(xiàng)目 （含龍騰開發(fā)項(xiàng)目） 面向北京市其它項(xiàng)目 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)分析之三：裝修裝飾業(yè) 公裝 家裝 新建裝飾工程 改造裝飾工程 視角一 視角二 旅游飯店、機(jī)關(guān)辦公樓、寫字樓和盈利的服務(wù)行業(yè)的公共建筑是重點(diǎn)，其中旅游景點(diǎn)的賓館飯店位居選擇首位，在豐臺(tái)區(qū)機(jī)關(guān)辦公樓是 的首選 公裝的改造裝飾工程量將明顯大于新建裝飾工程量 現(xiàn)階段家裝的新建工程量潛力巨大，未來 裝飾戶的改造裝飾工程量將有明顯增加 立足于豐臺(tái)區(qū)，選擇現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)所對(duì)應(yīng)的市場(chǎng) 家裝不僅是居民居民自己消費(fèi)，現(xiàn)在更多的是投資于租賃 全國(guó)整體看，公裝市場(chǎng)新建裝飾工程較少，但北。但這些機(jī)會(huì)不一定 都是 可以選擇的，這些機(jī)會(huì)是不考慮企業(yè)實(shí)力的而客觀描述的。 追求在區(qū)域內(nèi)創(chuàng)造價(jià)值空間首先從抓控土地資源和房產(chǎn)開發(fā)開始， 謀取豐臺(tái)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭地位。 三、區(qū)域價(jià)值鏈分析結(jié)論： 龍騰要根植于豐臺(tái)，做豐臺(tái)區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 二、豐臺(tái)區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值空間 豐臺(tái)區(qū)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相對(duì)落后，限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但在“南城開發(fā)”的大環(huán)境下， 也表明未來豐臺(tái)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。這是由房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè) 性質(zhì)決定的 ——即政府政策影響力大、資金投入巨大、投資回收周期長(zhǎng)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大等。這導(dǎo)致 房地產(chǎn)業(yè)中任何相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)品的提供最終落實(shí)于“某一片土地”，體現(xiàn)于在這塊土地上建造的“房屋”。 一、房地產(chǎn)是一種典型的區(qū)域經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)的終端產(chǎn)品（房屋）是固定于某一區(qū)域的，不可移動(dòng)。或者說，對(duì)綠色居住環(huán)境的追求會(huì)使得此類地區(qū)的房產(chǎn)將吸引眾多的購(gòu)買者，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來講，有必要進(jìn)行土地儲(chǔ)備，捕獲商機(jī)。 附：北京市區(qū)總體規(guī)劃圖 區(qū)域環(huán)境分析 北京市綠化隔離帶建設(shè)分析 ——“槐房項(xiàng)目”屬于綠化隔離帶項(xiàng)目 區(qū)域環(huán)境分析 ?建設(shè)目的 ： 綠化隔離地區(qū)的綠化建設(shè)要達(dá)到生態(tài)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的最佳結(jié)合，興綠與富民并舉的要求，緊密結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，利用區(qū)位、地理優(yōu)勢(shì)，一改過去單純綠化的觀念，大膽探索綠色產(chǎn)業(yè)建設(shè)的新思路，把綠化美化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展融為一體，調(diào)動(dòng)了農(nóng)民的積極性和創(chuàng)造性。 豐臺(tái)待開發(fā)的兩個(gè)邊緣集團(tuán)： 依北京市城市規(guī)劃，未來將在城區(qū)周邊建設(shè)十個(gè)人口居住中心， 稱“十大邊緣集團(tuán)”，其中地處豐臺(tái)有“豐臺(tái)”和“南苑”兩個(gè)集團(tuán)，對(duì)龍騰來講也是一個(gè)潛在 的投資機(jī)會(huì)。 90 年代以后，豐臺(tái)區(qū)旅游業(yè)發(fā)展十分迅速，先后建成了世界公園、青龍湖公園等一批新的景點(diǎn)， 已形成了盧溝橋文化旅游區(qū)、花鄉(xiāng)萬畝旅游度假區(qū)、青龍湖郊野休閑度假區(qū)三大旅游區(qū)的發(fā)展 格局。目前豐臺(tái)段路內(nèi)綠化及兩 側(cè)輔路綠化面積將達(dá)５２．８萬平方米，這將極大改善豐臺(tái)區(qū)大氣質(zhì)量和居住環(huán)境，不僅如此， 北京市綠化隔離帶建設(shè)將進(jìn)一步全面提高綠化面積。以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，十幾年來已建成了北大地、 六里橋、七里莊等 6個(gè)住宅小區(qū)，配合市有關(guān)部門開發(fā)建設(shè)了方莊、太平橋、西羅園、劉家窯 等 4個(gè)大型住宅小區(qū)，其中方莊住宅區(qū)為當(dāng)時(shí)本市最大的高標(biāo)準(zhǔn)綜合住宅區(qū)。豐臺(tái)區(qū)的永南路是北京的南中軸路南北縱貫豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)境內(nèi)，北起南三環(huán)木樨園立交橋。 豐臺(tái)區(qū)是首都重要的副食品基地之一，擔(dān)負(fù)著首都市場(chǎng)蔬菜、肉食、魚、蛋、奶、干鮮果品等十幾種副食品的供應(yīng)，有首都 “ 蔬菜王國(guó) ” 的譽(yù)稱。 豐臺(tái)區(qū)是北京的科研基地和工業(yè)基地之一。因此，在體制上，根據(jù) 《 中共中央關(guān)于國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展若干重大問題的決定 》 和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神，我國(guó)裝飾行業(yè)不僅屬于“有的地區(qū)和有的行業(yè)也可以例外”的