【正文】 企業(yè)計(jì)算，平均規(guī)模不足 3萬平方米。而且政府有關(guān)部門將開展對閑置建設(shè)用地、開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)企業(yè)的清查工作，將優(yōu)化重組現(xiàn)有的大量散、亂、差小型企業(yè)，實(shí)行大公司戰(zhàn)略。萬通、萬科、太合等也同時(shí)在城里和郊區(qū)推出不同檔次、不同規(guī)模的項(xiàng)目，氣勢逼人。在搜房交易數(shù)據(jù)庫中，規(guī)模小于或等于 5萬平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占總在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)的 ％，遠(yuǎn)大于上半年新開盤項(xiàng)目中同規(guī)模項(xiàng)目比重 (％ )，開發(fā)規(guī)模較小的項(xiàng)目比重降低。實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積２４９．５萬平方米，其中住宅銷售２３６萬平方米，同比分別增長８．５％和７．１％。全國商品住宅平均售價(jià)為 2138元，同比增長 %，其中北京增幅達(dá)到 ％。同時(shí)，人們對住房消費(fèi)的呈現(xiàn)出個(gè)性化需求趨勢。互聯(lián)網(wǎng)、信息化的發(fā)展也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來新的變革要求。 3. 改善城鄉(xiāng)居民的居住條件，是21世紀(jì)初政府提高人民生活的主要目標(biāo)和內(nèi)容。 外資進(jìn)入將興起一輪新的發(fā)展高潮 ：（ 1）外資為北京房地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要的資金來源。大企業(yè)將從資金、土地儲(chǔ)備、市場營銷等各個(gè)環(huán)節(jié)主導(dǎo)市場。 服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高 ：房地產(chǎn)業(yè)是以開發(fā)業(yè)務(wù)為核心的綜合行業(yè)體系。 三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品 住宅質(zhì)量全方位的提高 1．住宅品種進(jìn)一步向多樣化發(fā)展 （ 1）住宅檔次多樣化。 3．住宅環(huán)境設(shè)計(jì)以生態(tài)領(lǐng)先，向生態(tài)、美化、人文的需要全面發(fā)展。 中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展以及加入 WTO后外資大量涌入，外商對住房需求和商業(yè)用房需求將大量增加； 經(jīng)濟(jì)發(fā)展、戶籍制度改革和外商進(jìn)入中國，人們工作的流動(dòng)性加強(qiáng)，使得“住宅”租賃成為未來房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的一個(gè)重要市場 住房需求年齡結(jié)構(gòu)明顯，年齡在 25——39歲之間的人群成為主力購房者 舊城改造區(qū)的居民和中低收入者是危改房和經(jīng)濟(jì)適用房的主要購房群體 二、需求特點(diǎn) 對均好性要求更高 購房者除了對住宅質(zhì)量、戶型、會(huì)所、交通等方面繼續(xù)關(guān)注，還對新技術(shù)、新材料的使用、節(jié)能、環(huán)保、智能化但能夠提出新的需求，特別對社區(qū)景觀和環(huán)境方面提出新的要求。 龍騰如果選擇“危改項(xiàng)目”，“房改帶危改”的政策會(huì)使得危改區(qū)居民大多選擇回遷，這樣有 效避免這種各類產(chǎn)品之間的替代效應(yīng)。那么龍騰 開發(fā)公司的企業(yè)定位基礎(chǔ)就是是“以創(chuàng)新的開發(fā)方式為區(qū)域居民提供功能產(chǎn)品的服務(wù)”。從價(jià)值鏈上可知，為開發(fā)商提供各類資源供應(yīng)的供應(yīng)方都要參與對開發(fā)價(jià)值的分配。 房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終價(jià)值體現(xiàn)是各個(gè)價(jià)值環(huán)節(jié)緊密合作的結(jié)果 。 商業(yè)用房市場分析 北京市寫字樓市場分析 別墅市場分析 經(jīng)濟(jì)適用房市場分析（政策性強(qiáng)） 危改房市場分析 （政策性強(qiáng)） 其它商品住宅（完全商品化開發(fā)的住宅項(xiàng)目、綠化隔離帶等有政策性的開發(fā)項(xiàng)目） 商業(yè)類 住宅類 北京市商業(yè)用房市場分析 說明：本節(jié)市場分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義 上的商鋪和店鋪等。而且區(qū)域分布差異明顯，大型商業(yè)房集中于三環(huán)內(nèi)的東城、西城、 朝陽、海淀四區(qū)，豐臺(tái)區(qū)大型店鋪近乎沒有。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 北京市寫字樓市場分析 市場現(xiàn)狀 一、市場供應(yīng) 北京市寫字樓市場供應(yīng)量呈現(xiàn)擴(kuò)張趨勢，其中西部是市場供應(yīng)擴(kuò)大的主體 寫字樓市場供應(yīng)板塊區(qū)域分別差距明顯，主要集中于朝陽、海淀、西城、東城四區(qū) 二、市場需求 以 IT、網(wǎng)絡(luò)等高科技概念為核心的新經(jīng)濟(jì)極大刺激對寫字樓市場的需求，其中，互聯(lián)網(wǎng)、 高科技、保險(xiǎn)和金融機(jī)構(gòu)是市場需求的主力軍 隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中國即將加入 WTO，外資機(jī)構(gòu)在寫字樓租賃市場也體現(xiàn)出強(qiáng)大的 實(shí)力 需求的地域差異比較明顯，中關(guān)村和 CBD成為需求最旺盛的地域 三、市場價(jià)格 租賃市場活躍，租金大幅上揚(yáng) 寫字樓銷售有價(jià)無市，成交主要集中在中關(guān)村地區(qū) 發(fā)展前景 一、市場供應(yīng)量繼續(xù)加大，對大規(guī)模的寫字樓需求增加，大型開發(fā)商已經(jīng)介入 二、市場需求繼續(xù)放大，但全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢增加了不確定性因素 經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，加入 WTO，外資公司涌入將對寫字樓市場產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的推動(dòng)作用 2020年奧運(yùn)為寫字樓市場創(chuàng)造潛在的商機(jī) 高科技相關(guān)產(chǎn)業(yè)和中資公司的發(fā)展對高檔寫字樓市場需求保持旺盛增長 銀行信貸政策支持推動(dòng)市場需求擴(kuò)大 三、價(jià)格方面 旺盛的市場需求和有效供給不足決定了北京市寫字樓市場后市保持上揚(yáng)態(tài)勢 四、區(qū)域分布 以中關(guān)村為的高科技園區(qū)和朝陽的 CBD為最具發(fā)展?jié)摿?，主要是中西部和東部地區(qū)。可以預(yù)見，經(jīng)濟(jì)適用房將成為未來住宅市場發(fā)展的重要組成部分之一，應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)商重點(diǎn) 關(guān)注的細(xì)分市場之一。 二、市場需求 需求對象： 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，目前對開盤的不同的項(xiàng)目，購房主體有所不同，存在單位集體購房和個(gè)人購房兩大類。 三、目前經(jīng)濟(jì)適用房市場的各項(xiàng)政策還不完善 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區(qū)，而南部地區(qū)沒有形成 規(guī)模性的經(jīng)濟(jì)適用房，但是依據(jù)北京市政府開發(fā)南城的戰(zhàn)略部署和南部的危房改造和城鎮(zhèn)建 設(shè)都要求加大該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，所以，龍騰要關(guān)注南城的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，尋 求政府支持。 北京市城鎮(zhèn)居民住宅需求總量預(yù)測，從近期看，按滿足居民基本生活需求低限標(biāo)準(zhǔn)測算，每年約需 住房 900多萬平方米，從長遠(yuǎn)看，每年約需 1200萬平方米。 二、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 依據(jù)前述分析，以中低收入者為標(biāo)準(zhǔn)，北京是經(jīng)濟(jì)適用房總體供應(yīng)在年 600萬平方米左右； 對供應(yīng)結(jié)構(gòu)，每年單位自建房保持年 130萬 150萬，房改帶危改政策的回遷在 60％以上，年供應(yīng) 180 萬平方米，二、三級市場年供應(yīng) 150萬平方米，集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房平均每年約在 150萬平方米。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細(xì)分分析 一、危舊房改造市場背景介紹 北京市危舊房改造的形式： （ 1） 以房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)危改 ——政策依據(jù) ： 《 關(guān)于調(diào)整本市城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法的批復(fù) 》 （京政函 〔 2020〕 60號）。但隨著危改逐步向城中心區(qū)發(fā)展，由于舊城區(qū)人口密度大，市政條件差，規(guī) 劃限制相對較嚴(yán)，危改工作難度加大。多渠道籌集資金、盡可能縮短工期 . 危舊房改造的實(shí)施原則 :危舊房改造的實(shí)施原則是“統(tǒng)一規(guī)劃、市政先行、市區(qū)分工、市場運(yùn)作、 精心組織”，并在“以區(qū)為主”的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動(dòng)各方的積極性，多方式、多渠道推進(jìn)危改。其中， 豐臺(tái)區(qū)待改造的危舊房很多。 未來的幾年里，危舊房改造和市政設(shè)施建設(shè)將促進(jìn)北京南城的房地產(chǎn)市場發(fā)展 “房改帶危改”的危改形式是政府政策性強(qiáng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，各級政府發(fā)揮很大的作用， 而豐臺(tái)區(qū)又是危改的重點(diǎn)區(qū)域之一，龍騰可以很好的利用自身在豐臺(tái)區(qū)的關(guān)心資源，主 抓危改項(xiàng)目，而且“以房改帶危改”的政策內(nèi)容使投資危改的開發(fā)商整體降低了在征地、 規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套建設(shè)和市場銷售等各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)的費(fèi)用和不確定風(fēng)險(xiǎn)。全年建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，比上年增長 %。工程質(zhì)量明顯提高，全市工程優(yōu)良品率達(dá) %，比上年提高 。 《 北京市 2020年統(tǒng)計(jì)公報(bào) 》 幾個(gè)特點(diǎn)： 建筑業(yè)隨國民經(jīng)濟(jì)的增長呈穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢 建筑市場日趨規(guī)范，建筑激烈，行業(yè)整體利潤偏低 政府管理部門在工程施工的管理、技術(shù)操作規(guī)范管理大大加強(qiáng) 工程項(xiàng)目管理得以推廣和應(yīng)用，施工企業(yè)自身管理加強(qiáng) 建筑行業(yè)的科技含量增多，新技術(shù)、新材料在建筑施工企業(yè)應(yīng)用增多 建筑業(yè)從業(yè)人員過多， “ 壓級壓價(jià)、索要回扣、墊資接工程 ” 現(xiàn)象嚴(yán)重 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市建筑業(yè)發(fā)展前景 一、市場走勢 ： 入世給中國建筑業(yè)帶來良好的發(fā)展機(jī)遇和巨大的挑戰(zhàn)（對 講，更多的是挑戰(zhàn)） 奧運(yùn)為北京建筑業(yè)帶來巨大商機(jī) 國民經(jīng)濟(jì) 以７％以上的速度持續(xù)穩(wěn)定的增長，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和空 間。 我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷 擴(kuò)大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場。我國建筑裝飾行業(yè)已具有二十多年的市場國際化和國產(chǎn)化的經(jīng)驗(yàn) 。 我國旅游業(yè)近年來增長 10％， 1997年以來遇到了前所未有的壓力， 1999年減緩，越居世界第六位。 我國裝飾企業(yè) 90％以上為非國有企業(yè) 。工業(yè)經(jīng)濟(jì)、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。已有 55種產(chǎn)品獲國優(yōu)、部優(yōu)、市優(yōu)產(chǎn)品稱號。以豐臺(tái)區(qū)為例，四環(huán)路在豐臺(tái)境內(nèi)的長度為１９．１公里，占了全程總數(shù)的三分之一，與京石、京開兩條高速公路交匯，與京廣、京原、京哈等１２條鐵路交叉，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目正陽小區(qū)、青塔二期、今日家園就在四環(huán)附近。 城市建設(shè) :豐臺(tái)區(qū)的城市建設(shè)起步晚，發(fā)展快。同時(shí)，全區(qū)的綠化美化水 平不斷提高，許多住宅小區(qū)和道路濃蔭匝地、異彩紛呈，環(huán)境優(yōu)美。 旅游 ： 旅游已被列入豐臺(tái)區(qū) “ 四大功能 ” 之一，在全區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中占有重要地位。這客觀上加快了房地產(chǎn)、住宅建筑和裝飾業(yè)的發(fā)展，為 發(fā)展提供了宏觀的政策性支持空間。 豐臺(tái)有大量的危舊房改造項(xiàng)目： 豐臺(tái)區(qū)有大量的危舊房改造項(xiàng)目，（對于具體的數(shù)據(jù)，有待于 各區(qū)的危改規(guī)劃，沒有能夠查資料得到，建議龍騰通過區(qū)里房管局等單位對豐臺(tái)未來危改規(guī)劃得到 詳細(xì)了解），這對龍騰的發(fā)展是良好的機(jī)會(huì)。 ?潛在商機(jī) ：由于未來綠化隔離帶地區(qū)具有良好的生態(tài)環(huán)境，因此，在該地區(qū)附近進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)是具有較強(qiáng)的升值潛力的。這里僅就房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域價(jià)值鏈做出分析。但土地提供不能跨越區(qū)域。 縱觀所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不論是大型還是小型），在對房地產(chǎn)進(jìn)行投資決策時(shí)，首先是區(qū)域 選擇，并且區(qū)域的選擇是有限的，這同零售業(yè)等產(chǎn)業(yè)追求規(guī)模無限擴(kuò)大有所不同。比如在北京，高檔寫字樓、經(jīng) 濟(jì)適用房、不同檔次的住宅樓都體現(xiàn)出依據(jù)區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r的不同而呈現(xiàn)出分布不均的特點(diǎn)。 豐臺(tái)區(qū)內(nèi)有眾多部隊(duì)集中居住區(qū)，部隊(duì)后勤（包括住房）社會(huì)化改革后，這類單位也是房地產(chǎn) 開發(fā)不可忽視的一個(gè)價(jià)值追求對象。 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域價(jià)值鏈分析 附：北京市現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品分布特征 北 東北 東 東南 南 西南 西 西北 CBD 商業(yè)區(qū) 危改區(qū) 危改區(qū) 待開發(fā)區(qū)域 危改區(qū) 待開發(fā)資源集聚 經(jīng)濟(jì)適用房 商品住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 高檔住宅 別墅 寫字樓 科技園區(qū) 教育區(qū)、學(xué)生公寓 政府辦公區(qū) 經(jīng)濟(jì)適用房 商品住宅區(qū) 區(qū)域環(huán)境分析 豐臺(tái) 區(qū)域價(jià)值追求模式 區(qū)域環(huán)境分析 豐臺(tái)及周邊區(qū)域 土地資源 房產(chǎn) 開發(fā)資源 區(qū)域發(fā)展 要求 人力資源 企業(yè)內(nèi) 部資源 企業(yè)外 部資源 和發(fā)展機(jī)會(huì) 區(qū)域各 類資源 組織資源 內(nèi)部各類 資源 捕獲發(fā) 展機(jī)會(huì) 集聚區(qū) 域資源 優(yōu)化企 業(yè)資源 利潤空間 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域價(jià)值追求分析 是起家于豐臺(tái)、立足于豐臺(tái)的施工企業(yè)，企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r受豐臺(tái)區(qū)發(fā)展?fàn)顩r的直接影響，即 豐臺(tái)區(qū)域未來的經(jīng)濟(jì)和環(huán)境發(fā)展態(tài)勢決定了 區(qū)域價(jià)值追求空間的大小 豐臺(tái)區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展內(nèi)在要求賦予了 這些立足于豐臺(tái)的企業(yè)以發(fā)展的機(jī)會(huì) 能否有效利用區(qū)域內(nèi)各類資源是影響企業(yè)發(fā)展和追求利潤空間的重要因素 企業(yè)內(nèi)部資源配置狀況也影響到企業(yè)的利潤空間 在“南城開發(fā)”的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)、建筑裝飾業(yè)是區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)，豐臺(tái)區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢首 先從這兩個(gè)支柱行業(yè)開始。 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)分析之一：房地產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)一 ：房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù) ——開發(fā)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì) 住宅類項(xiàng)目：豐臺(tái)區(qū)地產(chǎn)開發(fā)（比如“槐房項(xiàng)目”前期倒手） 綠化隔離帶項(xiàng)目（“槐房項(xiàng)目”） 豐臺(tái)區(qū)危舊房改造項(xiàng)目 “豐臺(tái)”和“南苑”兩大邊緣集團(tuán)項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 商業(yè)性開發(fā)項(xiàng)目：商業(yè)用房 寫字樓 商務(wù)區(qū)（ CBD） 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)二 ：房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈其它業(yè)務(wù)機(jī)會(huì) 物業(yè)管理 社區(qū)經(jīng)營 旅居服務(wù)、房屋銀行等新的中介服務(wù) 綜合以上分析，結(jié)合目前發(fā)展?fàn)顩r和未來的發(fā)展前景，對 企業(yè) 面臨的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)做出如下簡單描