【正文】 分析之二：建筑業(yè) 北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史 建筑企業(yè)統(tǒng)計(jì)個(gè)數(shù)05001000150020201990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999年份企業(yè)個(gè)數(shù)建筑業(yè)房屋建筑施工面積0100020203000400050006000700080001991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020年份建筑業(yè)房屋建筑施工面積 單位：萬(wàn)平方米建筑業(yè)增加值1984198619881990199219941996199820201 2 3 4 5 6 7 8 9 10年份建筑業(yè)增加值 單位：億元建筑企業(yè)增加個(gè)數(shù)相對(duì)較少 建筑業(yè)產(chǎn)值增加趨勢(shì)穩(wěn)定，和國(guó)民經(jīng)濟(jì) 發(fā)展呈正相關(guān) 建筑業(yè)房屋施工面積增長(zhǎng)速度較快 建筑業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)中所占比重僅次于工業(yè)和農(nóng)業(yè)，而高于商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 危舊房改造房市場(chǎng)分析 二、危舊房改造市場(chǎng)現(xiàn)狀 “ 三區(qū)五片 ” 試點(diǎn)取得良好效果： “三區(qū)五片”是“以房改帶危改”形式的試點(diǎn)工程，它們?cè)? 實(shí)踐中取得了很好的效果，開(kāi)發(fā)資金大體平衡，施工工期短，居民大多都回遷入住，具體操作方 式都是下一步危舊房改造值得效仿的工程。 （ 2） 以市政道路及重點(diǎn)構(gòu)成建設(shè)拆遷帶動(dòng)危改 ——政策依據(jù) ： 《 關(guān)于市政建設(shè)重點(diǎn)工程有關(guān)規(guī)定的通知 》 （京政發(fā) 〔 1998〕 18號(hào)）。 通過(guò)對(duì)北京市城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)和購(gòu)房支付能力分析，近幾年內(nèi)約 77％的居民家庭以及新參加工作 的職工和市政重點(diǎn)工程拆遷戶(hù)，可支付房?jī)r(jià)在每平方米 3000—4500元，戶(hù)均面積在 60—120平方米。其中，個(gè)人購(gòu)房中，從職業(yè)上劃分，主要有公務(wù)員、教師、國(guó)企職工、外私企職工等，另外還有部分拆遷戶(hù)購(gòu)房。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 別墅市場(chǎng)分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀 一、市場(chǎng)供應(yīng) 隨著近年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，別墅市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量明顯增加 別墅市場(chǎng)區(qū)域分布不均衡，主要集中于東北部、北部、西北部，這三個(gè)區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)量的 60％以上，而東部和東南部的別墅市場(chǎng)開(kāi)始升溫，也占到 25％以上，南部和西南部占有率不到10%。它是地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分之一。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須對(duì)縱向的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行一體化整合。 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 消費(fèi)者情況 供應(yīng)鏈狀況 進(jìn)入者威脅 替代品分析 龍騰應(yīng)對(duì)策略 參與競(jìng)爭(zhēng) 避開(kāi)直接競(jìng)爭(zhēng) 另辟新渠道 對(duì)供應(yīng)商的選擇要 科學(xué)合理的思考 和規(guī)劃 挖掘潛在消費(fèi)市場(chǎng) 避開(kāi)完全商品化 開(kāi)發(fā) 選擇好適合自己 發(fā)展起步的領(lǐng)域 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈 分析說(shuō)明 ：房地產(chǎn)業(yè)具有其自己獨(dú)特的行業(yè)特性，從不同的角度有不同的分析方法。 包括 CBD在內(nèi)的新型的商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品發(fā)展迅速 北京將在朝陽(yáng)建設(shè)大型的 CBD，而以中關(guān)村科技區(qū)為代表的新型的寫(xiě)字樓產(chǎn)品開(kāi)發(fā)也將呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì) 四、政府行為及其它 企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化 消費(fèi)者行為日趨理性，開(kāi)發(fā)商投資行為也必將日趨理性，要求開(kāi)發(fā)商不能盲目投資，不盲目追求高利潤(rùn)，要做好投資決策等。北京市現(xiàn)在基本形成了以經(jīng)紀(jì)業(yè)、評(píng)估業(yè)、咨詢(xún)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)為主的 4大房地產(chǎn)服務(wù)專(zhuān)業(yè)。（ 2）外資帶來(lái)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的新觀(guān)念。 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) 整體發(fā)展前景看好 以中國(guó)加入 WTO和北京申奧成功為契機(jī)，以及 《 中國(guó)“十五”建設(shè)計(jì)劃 》 提出住房建設(shè)目標(biāo)作為政策導(dǎo)向，可以認(rèn)為北京房地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊。 個(gè)人購(gòu)房已成為住宅市場(chǎng)主力軍 ： 2020年上半年在商品住宅銷(xiāo)售面積中，銷(xiāo)售給個(gè)人的達(dá)到２２１．３萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)１７．８％。新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目大于或等于 100萬(wàn)平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占 ％，也超過(guò)全部在售項(xiàng)目同等規(guī)模的比重。大企業(yè)將進(jìn)一步主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如：：華遠(yuǎn)集團(tuán)現(xiàn)在正在全面熱銷(xiāo) 4個(gè)項(xiàng)目，即華亭嘉園、華清嘉園、鳳凰城和陽(yáng)光華苑， 2020年銷(xiāo)售額達(dá)20億元，在北京市場(chǎng)占有率達(dá)到 5％。 投資品種多樣化，住宅投資居主導(dǎo)地位 ： 北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資品種日益增多，如高低檔住宅，經(jīng)濟(jì)適用房、危改房、高低檔寫(xiě)字樓、商業(yè)用房、 CBD等。這客觀(guān)上就要求國(guó)家的政策要為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供良好的政策支持。四是加入ＷＴＯ給建筑業(yè)帶來(lái)的機(jī)遇 ?以建筑和房地產(chǎn)業(yè)為背景的裝修裝飾業(yè)是極具發(fā)展前景的行業(yè)之一： 在 《 建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃綱要 》中明確提出要發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)。即居民住房由過(guò)去的實(shí)物分配變?yōu)樨泿呕峙洌铀偻菩凶》孔杂谢?其次， 在我們對(duì)企業(yè)進(jìn)行總體診斷的基礎(chǔ)上，從考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度對(duì) 企業(yè)內(nèi)部狀況進(jìn)行了詳細(xì)分析。在這部分分析中，重點(diǎn)分析了北京市房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境。 ?中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期 ： 新時(shí)期的標(biāo)志是伴隨著住房政策的出臺(tái)而出現(xiàn)的，其標(biāo)志有：一是城鎮(zhèn)住房體制的質(zhì)變。三是西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，大規(guī)模的重點(diǎn)工程建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將為建筑業(yè)提供新的市場(chǎng)發(fā)展空間。到 2020年末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到 22平方米，基本實(shí)現(xiàn)平均每戶(hù)擁有一套功能相對(duì)齊全、綜合質(zhì)量相對(duì)較高的住宅；農(nóng)村人均住宅建筑面積達(dá)到 30平方米。 投資資金來(lái)源多元化 ： 隨著市場(chǎng)化改革進(jìn)程加快，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資資金來(lái)源渠道多元化，國(guó)家投資比重逐漸減少，房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速，一些大企業(yè)通過(guò)上市融資 。而且政府有關(guān)部門(mén)將開(kāi)展對(duì)閑置建設(shè)用地、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)企業(yè)的清查工作，將優(yōu)化重組現(xiàn)有的大量散、亂、差小型企業(yè)，實(shí)行大公司戰(zhàn)略。在搜房交易數(shù)據(jù)庫(kù)中，規(guī)模小于或等于 5萬(wàn)平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占總在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)的 ％，遠(yuǎn)大于上半年新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中同規(guī)模項(xiàng)目比重 (％ )，開(kāi)發(fā)規(guī)模較小的項(xiàng)目比重降低。全國(guó)商品住宅平均售價(jià)為 2138元，同比增長(zhǎng) %，其中北京增幅達(dá)到 ％。互聯(lián)網(wǎng)、信息化的發(fā)展也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的變革要求。 外資進(jìn)入將興起一輪新的發(fā)展高潮 ：（ 1）外資為北京房地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要的資金來(lái)源。 服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高 ：房地產(chǎn)業(yè)是以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為核心的綜合行業(yè)體系。 3．住宅環(huán)境設(shè)計(jì)以生態(tài)領(lǐng)先，向生態(tài)、美化、人文的需要全面發(fā)展。 龍騰如果選擇“危改項(xiàng)目”，“房改帶危改”的政策會(huì)使得危改區(qū)居民大多選擇回遷，這樣有 效避免這種各類(lèi)產(chǎn)品之間的替代效應(yīng)。從價(jià)值鏈上可知，為開(kāi)發(fā)商提供各類(lèi)資源供應(yīng)的供應(yīng)方都要參與對(duì)開(kāi)發(fā)價(jià)值的分配。 商業(yè)用房市場(chǎng)分析 北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 別墅市場(chǎng)分析 經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析（政策性強(qiáng)） 危改房市場(chǎng)分析 （政策性強(qiáng)） 其它商品住宅（完全商品化開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目、綠化隔離帶等有政策性的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目） 商業(yè)類(lèi) 住宅類(lèi) 北京市商業(yè)用房市場(chǎng)分析 說(shuō)明：本節(jié)市場(chǎng)分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義 上的商鋪和店鋪等。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀 一、市場(chǎng)供應(yīng) 北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量呈現(xiàn)擴(kuò)張趨勢(shì)，其中西部是市場(chǎng)供應(yīng)擴(kuò)大的主體 寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)板塊區(qū)域分別差距明顯，主要集中于朝陽(yáng)、海淀、西城、東城四區(qū) 二、市場(chǎng)需求 以 IT、網(wǎng)絡(luò)等高科技概念為核心的新經(jīng)濟(jì)極大刺激對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求，其中，互聯(lián)網(wǎng)、 高科技、保險(xiǎn)和金融機(jī)構(gòu)是市場(chǎng)需求的主力軍 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中國(guó)即將加入 WTO，外資機(jī)構(gòu)在寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)也體現(xiàn)出強(qiáng)大的 實(shí)力 需求的地域差異比較明顯，中關(guān)村和 CBD成為需求最旺盛的地域 三、市場(chǎng)價(jià)格 租賃市場(chǎng)活躍，租金大幅上揚(yáng) 寫(xiě)字樓銷(xiāo)售有價(jià)無(wú)市，成交主要集中在中關(guān)村地區(qū) 發(fā)展前景 一、市場(chǎng)供應(yīng)量繼續(xù)加大，對(duì)大規(guī)模的寫(xiě)字樓需求增加，大型開(kāi)發(fā)商已經(jīng)介入 二、市場(chǎng)需求繼續(xù)放大，但全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢增加了不確定性因素 經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，加入 WTO，外資公司涌入將對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的推動(dòng)作用 2020年奧運(yùn)為寫(xiě)字樓市場(chǎng)創(chuàng)造潛在的商機(jī) 高科技相關(guān)產(chǎn)業(yè)和中資公司的發(fā)展對(duì)高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求保持旺盛增長(zhǎng) 銀行信貸政策支持推動(dòng)市場(chǎng)需求擴(kuò)大 三、價(jià)格方面 旺盛的市場(chǎng)需求和有效供給不足決定了北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)后市保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì) 四、區(qū)域分布 以中關(guān)村為的高科技園區(qū)和朝陽(yáng)的 CBD為最具發(fā)展?jié)摿Γ饕侵形鞑亢蜄|部地區(qū)。 二、市場(chǎng)需求 需求對(duì)象： 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前對(duì)開(kāi)盤(pán)的不同的項(xiàng)目，購(gòu)房主體有所不同，存在單位集體購(gòu)房和個(gè)人購(gòu)房?jī)纱箢?lèi)。 北京市城鎮(zhèn)居民住宅需求總量預(yù)測(cè)，從近期看，按滿(mǎn)足居民基本生活需求低限標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，每年約需 住房 900多萬(wàn)平方米，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，每年約需 1200萬(wàn)平方米。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 一、危舊房改造市場(chǎng)背景介紹 北京市危舊房改造的形式： （ 1） 以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)危改 ——政策依據(jù) ： 《 關(guān)于調(diào)整本市城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法的批復(fù) 》 （京政函 〔 2020〕 60號(hào)）。多渠道籌集資金、盡可能縮短工期 . 危舊房改造的實(shí)施原則 :危舊房改造的實(shí)施原則是“統(tǒng)一規(guī)劃、市政先行、市區(qū)分工、市場(chǎng)運(yùn)作、 精心組織”，并在“以區(qū)為主”的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動(dòng)各方的積極性，多方式、多渠道推進(jìn)危改。 未來(lái)的幾年里，危舊房改造和市政設(shè)施建設(shè)將促進(jìn)北京南城的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 “房改帶危改”的危改形式是政府政策性強(qiáng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，各級(jí)政府發(fā)揮很大的作用， 而豐臺(tái)區(qū)又是危改的重點(diǎn)區(qū)域之一，龍騰可以很好的利用自身在豐臺(tái)區(qū)的關(guān)心資源，主 抓危改項(xiàng)目，而且“以房改帶危改”的政策內(nèi)容使投資危改的開(kāi)發(fā)商整體降低了在征地、 規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套建設(shè)和市場(chǎng)銷(xiāo)售等各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)的費(fèi)用和不確定風(fēng)險(xiǎn)。工程質(zhì)量明顯提高，全市工程優(yōu)良品率達(dá) %，比上年提高 。 我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民住宅建設(shè)規(guī)模將不斷 擴(kuò)大，為建筑業(yè)提供了廣闊的市場(chǎng)。 我國(guó)旅游業(yè)近年來(lái)增長(zhǎng) 10％， 1997年以來(lái)遇到了前所未有的壓力， 1999年減緩，越居世界第六位。工業(yè)經(jīng)濟(jì)、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。以豐臺(tái)區(qū)為例，四環(huán)路在豐臺(tái)境內(nèi)的長(zhǎng)度為１９．１公里，占了全程總數(shù)的三分之一，與京石、京開(kāi)兩條高速公路交匯，與京廣、京原、京哈等１２條鐵路交叉，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目正陽(yáng)小區(qū)、青塔二期、今日家園就在四環(huán)附近。同時(shí)，全區(qū)的綠化美化水 平不斷提高，許多住宅小區(qū)和道路濃蔭匝地、異彩紛呈，環(huán)境優(yōu)美。這客觀(guān)上加快了房地產(chǎn)、住宅建筑和裝飾業(yè)的發(fā)展，為 發(fā)展提供了宏觀(guān)的政策性支持空間。 ?潛在商機(jī) ：由于未來(lái)綠化隔離帶地區(qū)具有良好的生態(tài)環(huán)境，因此，在該地區(qū)附近進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是具有較強(qiáng)的升值潛力的。但土地提供不能跨越區(qū)域。比如在北京，高檔寫(xiě)字樓、經(jīng) 濟(jì)適用房、不同檔次的住宅樓都體現(xiàn)出依據(jù)區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r的不同而呈現(xiàn)出分布不均的特點(diǎn)。 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域價(jià)值鏈分析 附：北京市現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品分布特征 北 東北 東 東南 南 西南 西 西北 CBD 商業(yè)區(qū) 危改區(qū) 危改區(qū) 待開(kāi)發(fā)區(qū)域 危改區(qū) 待開(kāi)發(fā)資源集聚 經(jīng)濟(jì)適用房 商品住宅 經(jīng)濟(jì)適用房 高檔住宅 別墅 寫(xiě)字樓 科技園區(qū) 教育區(qū)、學(xué)生公寓 政府辦公區(qū) 經(jīng)濟(jì)適用房 商品住宅區(qū) 區(qū)域環(huán)境分析 豐臺(tái) 區(qū)域價(jià)值追求模式 區(qū)域環(huán)境分析 豐臺(tái)及周邊區(qū)域 土地資源 房產(chǎn) 開(kāi)發(fā)資源 區(qū)域發(fā)展 要求 人力資源 企業(yè)內(nèi) 部資源 企業(yè)外 部資源 和發(fā)展機(jī)會(huì) 區(qū)域各 類(lèi)資源 組織資源 內(nèi)部各類(lèi) 資源 捕獲發(fā) 展機(jī)會(huì) 集聚區(qū) 域資源 優(yōu)化企 業(yè)資源 利潤(rùn)空間 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域價(jià)值追求分析 是起家于豐臺(tái)、立足于豐臺(tái)的施工企業(yè)，企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r受豐臺(tái)區(qū)發(fā)展?fàn)顩r的直接影響，即 豐臺(tái)區(qū)域未來(lái)的經(jīng)濟(jì)和環(huán)境發(fā)展態(tài)勢(shì)決定了 區(qū)域價(jià)值追求空間的大小 豐臺(tái)區(qū)未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展內(nèi)在要求賦予了 這些立足于豐臺(tái)的企業(yè)以發(fā)展的機(jī)會(huì) 能否有效利用區(qū)域內(nèi)各類(lèi)資源是影響企業(yè)發(fā)展和追求利潤(rùn)空間的重要因素 企業(yè)內(nèi)部資源配置狀況也影響到企業(yè)的利潤(rùn)空間 在“南城開(kāi)發(fā)”的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)、建筑裝飾業(yè)是區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)，豐臺(tái)區(qū)未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)首 先從這兩個(gè)支柱行業(yè)開(kāi)