【正文】 開不利政策 加強(qiáng)自身建設(shè) 龍騰控制成本的能力 對(duì)銷售價(jià)格的制定 主要是大企業(yè)的優(yōu)勢(shì) 加強(qiáng)對(duì)成本的控制 做好價(jià)值分析 避開直接競(jìng)爭(zhēng) 房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)商分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 合作開發(fā)可以選擇 利用其它方式融資 （槐房項(xiàng)目做的不錯(cuò)） 房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈： 土地供應(yīng)方 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) 其它信息中介機(jī)構(gòu) 資金供應(yīng) 建筑供應(yīng)商 營(yíng)銷策劃代理 物業(yè)管理 配套設(shè)施 重要性 供應(yīng)能力 供方產(chǎn)業(yè)價(jià) 值占有力 應(yīng)對(duì)策略 供應(yīng)方式 有償出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 行政劃撥 ???? ????? ??? ????? ???? ????? 自由資金 預(yù)收賬款 銀行貸款 房產(chǎn)抵押貸款 債券融資 股票融資 合作開發(fā) 其它 自己銷售（可以委托策劃） 經(jīng)紀(jì)銷售（公開報(bào)價(jià)、獨(dú)家代理或獨(dú)家銷售權(quán)、多重開價(jià)、凈開價(jià)） 自設(shè)物業(yè)管理公司 外包（議標(biāo)、公開招標(biāo)） 公開招標(biāo) 邀請(qǐng)招標(biāo) 議標(biāo) 建筑和裝飾可以考慮 招投標(biāo)能力差 自己沒有土地儲(chǔ)備 市場(chǎng)運(yùn)作土地是趨勢(shì) 自我供應(yīng)能力差 利用豐臺(tái)區(qū)政府支持 選擇危改項(xiàng)目，避免 征用土地 通過其它關(guān)系資源 自有資金不足 機(jī)構(gòu)融資能力差 債券、股票融資行不通 整體融資能力較差 土地價(jià)值居高不下 地產(chǎn)商利潤(rùn)較高 供方價(jià)值占有力最強(qiáng) 設(shè)計(jì)招標(biāo) 自選中介 沒有自己的規(guī)劃 設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) 缺乏良好的規(guī)劃 設(shè)計(jì)人員 分析市場(chǎng)信息能力不足 沒有銷售經(jīng)驗(yàn) 可以選擇經(jīng)紀(jì)銷售 沒有經(jīng)驗(yàn) 選擇外包 也可以考慮自設(shè) 好的規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品是 開發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵 價(jià)值占有力適中 融資方式的不同決定 了供方價(jià)值占有能力 關(guān)鍵看融資手段 供方價(jià)值占有力最低 建筑業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈所致 需要評(píng)估 建筑 的供應(yīng)能力 價(jià)值占有力較強(qiáng)， 銷售環(huán)節(jié)直接決定 整個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn) 是穩(wěn)定的持續(xù)現(xiàn)金流入 對(duì)開發(fā)商價(jià)值 占有影響較小 選擇其它物業(yè)公司 自設(shè)物業(yè)公司 保證持續(xù)現(xiàn)金流 依據(jù)項(xiàng)目性質(zhì) 決定銷售方式 銷售方式要多樣化 招標(biāo)方式確定建筑商 以一定比例給 建筑 引入好的融資人員 和金融機(jī)構(gòu)建立 良好的關(guān)系 開辟多種融資渠道 首先要提示自身對(duì) 規(guī)劃謀計(jì)的認(rèn)識(shí) 把握未來產(chǎn)品設(shè)計(jì) 的市場(chǎng)信息 房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)（買方）分析 一、需求結(jié)構(gòu) 隨著住房體制的不斷改革，居民個(gè)人將取代集團(tuán)購(gòu)房成為房地產(chǎn)中住宅市場(chǎng)的消費(fèi)主體。主要體現(xiàn)在以下 3個(gè)方面：（ 1）已有服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，提高水平；（ 2）新的服務(wù)品種和服務(wù)觀念不斷出現(xiàn)，專業(yè)深化、細(xì)化；（ 3）外資服務(wù)企業(yè)源源進(jìn)入。 二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì) 大企業(yè)在對(duì)市場(chǎng)的影響力越來越大 ： 這將表現(xiàn)在包括開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等各個(gè)相關(guān)企業(yè)。 2. 北京申奧成功和中國(guó)進(jìn)入WTO，將進(jìn)一步擴(kuò)大北京對(duì)海外的吸引力，全方位擴(kuò)大海外對(duì)北京房地產(chǎn)的需求。 消費(fèi)概念在發(fā)生變化： 住房投資作為一種新的投資手段越來越受到人們的重視，在住宅銷售中，相當(dāng)比重是銷售給這類人群的。 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)） 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀（續(xù)） 二、消費(fèi)市場(chǎng) 住宅需求增長(zhǎng)比重較大 ： 據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年北京市商品房竣工面積２２９．２萬平方米，其中住宅１７９．３萬平方米，同比分別增長(zhǎng)１５．２％和２０．４％。當(dāng)代集團(tuán)也同時(shí)推出當(dāng)代城市家園、當(dāng)代青云科技大廈、當(dāng)代萬國(guó)城，開發(fā)規(guī)模達(dá) 100萬平方米。 2020 年北京市房地產(chǎn)建設(shè)新開工面積020040060080010001200140016001800新開工面積 住宅 別墅和高級(jí)公寓 經(jīng)濟(jì)適用房 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 其他單位：萬平方米北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分布%普通住宅公寓經(jīng)濟(jì)適用房別墅寫字樓商業(yè)用房 開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、總體規(guī)模小 ： 根據(jù)北京市工商局統(tǒng)計(jì)， 2020年底全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 3929家，其中2020年新注冊(cè) 1167家，而北京市場(chǎng)上在售的項(xiàng)目，據(jù)搜房數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)總共約 950個(gè)，僅掌握在 510個(gè)開發(fā)商手中，也就是說，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)沒有項(xiàng)目做。 因此需要 建筑在新形勢(shì)下進(jìn)行重新定位，尋求發(fā)展良機(jī)； 裝修裝飾業(yè)是技術(shù)含量較高，人員素質(zhì)要求高，并且極具發(fā)展前景的行業(yè)，但需要 做好擴(kuò)充企業(yè)實(shí)力、做好市場(chǎng)定位等各方面的工作。 ?加入 WTO，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)都有重大影響 ： 中國(guó)加入 WTO即將成為事實(shí)，加入 WTO對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)可達(dá)兩個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)造 1000萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，在拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的前提下，客觀上推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三是消費(fèi)主體由過去的集體購(gòu)房變?yōu)榫幼≌邆€(gè)人。 第四部分是在前三部分分析的基礎(chǔ)上，對(duì) 企業(yè)未來發(fā)展目標(biāo)做出初步定位，提出了企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略思想和模式。報(bào)告主體部分分為六大部分，即：外部環(huán)境分析、企業(yè)內(nèi)部分析、產(chǎn)業(yè)選擇和業(yè)務(wù)組合、企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和整體發(fā)展戰(zhàn)略、 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和戰(zhàn)略實(shí)施。 整體戰(zhàn)略核心思想 建筑業(yè)主導(dǎo) 引入房地產(chǎn) 開發(fā)業(yè)務(wù) 培育裝飾業(yè)務(wù) 發(fā)展建筑 業(yè)務(wù) 追求區(qū)域發(fā)展 附加值業(yè)務(wù) 房屋持續(xù)經(jīng)營(yíng) 一體化 經(jīng)營(yíng) 整體轉(zhuǎn)型 （現(xiàn)在） 2020年以后 ——“持續(xù)經(jīng)營(yíng)”階段 2020年－ 2020年 ——“企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型”階段 2020年－ 2020年 ——“成長(zhǎng)發(fā)展”階段 一體化經(jīng)營(yíng)期 轉(zhuǎn)型過渡期 根植豐臺(tái)區(qū)域 成功轉(zhuǎn)型 （ 2020） 拓展其 它業(yè)務(wù) 橫向一體化 橫向一體化 總目錄 產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合 發(fā)展目標(biāo)與整體發(fā)展戰(zhàn)略 4 3 外部環(huán)境分析 1 5 6 2 企業(yè)內(nèi)部分析 戰(zhàn)略實(shí)施 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 外部環(huán)境分析 1 ? 宏觀大勢(shì)分析 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)分析 ?中國(guó)經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)步發(fā)展的勢(shì)頭 ： 中國(guó)政府制定的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃綱要提出未來五年國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度預(yù)期為 7％ 。一是國(guó)民經(jīng)濟(jì)將以７ ８％的速度持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境和廣闊空間。同時(shí)，北京為 2020奧運(yùn)大量的基建投入有相當(dāng)部分是屬于建筑和裝飾業(yè)的。 北京市歷年房地產(chǎn)投資額 24 01002003004005006001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2020年份投資額 單位：億元房地產(chǎn)投資額資料數(shù)據(jù)來源： 《 北京市統(tǒng)計(jì)年鑒 》 （歷年） 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀 一、投資領(lǐng)域 房地產(chǎn)開發(fā)速度增長(zhǎng)較快 ： 據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局信息，上半年北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資２４８．９億元，同比增長(zhǎng)５３．１％，達(dá)到１９９６年以來最高水平，比全社會(huì)投資增速高１９．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小，仍是市場(chǎng)一大特點(diǎn)。在新開盤項(xiàng)目中開發(fā)規(guī)模在 10萬平方米以下的仍占多數(shù)，為 ％。 房地產(chǎn)銷售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng) ： 上半年全國(guó)商品房平均售價(jià)為 2284元，比去年同期增長(zhǎng) ％。 三、政策及其它 政府加大對(duì)住房體制改革的力度，各類政策不斷出臺(tái) ： 北京市新近出臺(tái)房地產(chǎn)方面的政策很多，從經(jīng)濟(jì)適用房到危舊房改造，從土地一級(jí)市場(chǎng)到二級(jí)市場(chǎng)，繼續(xù)推進(jìn)房改是政策出臺(tái)的 大方向。 21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)市場(chǎng)全面穩(wěn)定增長(zhǎng)，是指：需求總規(guī)模的擴(kuò)大、需求品種結(jié)構(gòu)的全面上升、需求增長(zhǎng)的持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)較穩(wěn)定三層意思； 運(yùn)行機(jī)制基本完成市場(chǎng)化，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈 1．土地出讓的市場(chǎng)化水平會(huì)極大提高； 公有住房市場(chǎng)化改革接近完成。 房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展 ： 房地產(chǎn)作為一個(gè)大的市場(chǎng)，開發(fā)企業(yè)將更專業(yè)的選擇細(xì)分市場(chǎng)尋求發(fā)展（如萬科只做北京、上海、深圳、天津四個(gè)城市的商品住宅，北京城建要?jiǎng)冸x建筑，只做房地產(chǎn)） 信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中全面發(fā)揮重要作用 ：一是信息技術(shù)設(shè)施大量運(yùn)用在新建的中高檔住宅和一般辦公樓、商業(yè)樓盤中；二是一部分已經(jīng)建成的中高檔樓盤實(shí)施信息化改造；三是直接為房地產(chǎn)交易服務(wù)的商業(yè)性網(wǎng)站發(fā)揮作用；四是管理部門和中大型企業(yè)的信息化管理走向成熟。（ 3）住宅風(fēng)格的多樣化和創(chuàng)新。比如：“房屋租賃”對(duì)“房屋銷 售”會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)，這要看人們的購(gòu)買力、消費(fèi) 背景或消費(fèi)意識(shí)。從房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈上看，就是要對(duì)橫向水平鏈 進(jìn)行整合，對(duì)各個(gè)階段的時(shí)間、精力等投入作出合理規(guī)劃和組織。因此要求開發(fā)商要選擇或開創(chuàng)良好的開發(fā)模式（商業(yè)模式）。 市場(chǎng)區(qū)域分布典型特點(diǎn)： 餐飲服務(wù)業(yè)：方莊、東直門、亞運(yùn)村；服裝服飾業(yè)：王府井、西單；通訊經(jīng)營(yíng)業(yè)：公主墳、西直門 電腦、 IT業(yè)：中關(guān)村。北京綜合開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房分布：東部四個(gè)，南部 2個(gè)，西部 5個(gè)，北部 5個(gè)，東北部 3個(gè)，東南部 2個(gè)，西南部 3個(gè)，共計(jì) 24個(gè)；這 24小區(qū)承諾建筑面積 620萬平方米。所以說，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的整體發(fā)展前景是良好的。 危舊房改造房市場(chǎng)分析 2020年 3月，北京市政府實(shí)行 《 北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行） 》 （京政辦發(fā) [2020]19號(hào)）在崇文、宣武和豐臺(tái)三區(qū)五片進(jìn)行試點(diǎn)。 以“房改帶危改”的主要政策內(nèi)容： 變“要我危改”為“我要危改”； 按解危與適當(dāng)解困的原 則安置危改居民 。預(yù)計(jì)五年累計(jì)竣工住宅 6000萬平方米， 力爭(zhēng)基本完成城區(qū)現(xiàn)有的 300萬平方米危舊房改造，到 2020年，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達(dá)到 18平方米。全市建筑施工面積 ，比上年增長(zhǎng) %，比 1995年增長(zhǎng) %；竣工面積 ，比上年增長(zhǎng) %，五年累計(jì)竣工，比 “ 八五 ” 期間增長(zhǎng) %。由此將拉動(dòng)全社會(huì)建筑業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 。 裝飾材料，三星級(jí)以上水準(zhǔn)的中高檔飾材現(xiàn)仍主要依靠進(jìn)口；裝飾設(shè)計(jì)，普遍缺乏創(chuàng)意，尚處幼稚階段，特別在高檔、合資工程中，歐美設(shè)計(jì)公司占主導(dǎo)，我國(guó)裝飾設(shè)計(jì)很難涉足；裝飾施工因我國(guó)的低成本，仍能占據(jù)大部市場(chǎng)份額。 發(fā)展前景： 建筑裝飾行業(yè)作為我國(guó)一大朝陽產(chǎn)業(yè)，顯示著蓬勃發(fā)展的趨勢(shì)，市場(chǎng)前景十分廣闊 裝飾人員素質(zhì)、裝飾材料選擇、裝飾設(shè)計(jì)和施工工藝水平是決定企業(yè)未來發(fā)展?fàn)顩r的核心競(jìng)爭(zhēng)要素 裝飾企業(yè)也同建筑企業(yè)一樣，在業(yè)務(wù)上呈專業(yè)化發(fā)展，企業(yè)實(shí)力呈分化趨勢(shì) 區(qū)域環(huán)境分析 豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境概述 說明：豐臺(tái)區(qū)域環(huán)境分析主要是在豐臺(tái)整體環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，從北京市城市 發(fā)展總體規(guī)劃的角度對(duì)豐臺(tái)區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行分析。 交通 ：伴隨著南四環(huán)路的竣工，北京南城建設(shè)步伐正在全面加快。 目前隨著南城開發(fā)和北京市整體規(guī)劃發(fā)展的要求，豐臺(tái)區(qū)的城市建設(shè)將步入更快的發(fā)展時(shí) 期，危舊房改造和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)都迅速開展起來。目前有旅游涉外星級(jí)賓館 14家，旅游定點(diǎn)企業(yè) 22家，旅行社 20家。 ?建設(shè)階段 ：綠化建設(shè)，用３年時(shí)間完成原定１０年的任務(wù)，前期主要使無地面建筑的廢棄地和耕地實(shí)現(xiàn)綠化，目前已完成３萬多畝，第二期工程主要結(jié)合拆違章建筑和舊村改造進(jìn)行。這決定了房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)價(jià)值 活動(dòng)的地域特性。 實(shí)際例子：天鴻集團(tuán)就是立足于北京的區(qū)域企業(yè)（政府支持背景）；像華遠(yuǎn)、萬通等也只是選擇 北京、上海、廣州、海南等幾個(gè)區(qū)域，而不可能全國(guó)性擴(kuò)張。 龍騰要抓控區(qū)域內(nèi)部資源，充分利用區(qū)域外部資源，如利用外來的的資金、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、營(yíng) 銷策劃等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中可以流動(dòng)的要素。 產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)分析之二：建筑業(yè) 建筑業(yè)整體產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)還是很多，北京申奧成功帶來市政、交通、 住宅建設(shè)、公共建筑等諸多機(jī)會(huì)，西部大開發(fā)也帶來西部市場(chǎng)的各類 建設(shè)機(jī)會(huì)，這里僅就 建筑所面臨的一些機(jī)會(huì)做出分析。 通過在豐臺(tái)房地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域的發(fā)展，隨著豐臺(tái)整體發(fā)展水平的提高，企業(yè)集聚了良好的內(nèi)部 資源，繼續(xù)尋求區(qū)域內(nèi)其它資源，鞏固在豐臺(tái)的地位，繼而向周邊地區(qū)擴(kuò)展。 目前，豐臺(tái)區(qū)有大