【正文】 綜合以上分析，結合目前發(fā)展狀況和未來的發(fā)展前景，對 企業(yè)面臨的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機會做出如下簡單描述。一期規(guī)劃建設用地，其居住用地，可建住宅，其中農(nóng)民一期拆遷， 平方米作為商品房。商貿(mào)公司處于停業(yè)階段，公司準備放棄和知名度很小。原有施工對起家的企業(yè)創(chuàng)業(yè)者群體，在新形勢下意識和能力相對滯后，工作定位模糊；在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型時期，第二代創(chuàng)業(yè)者群體尚未形成，企業(yè)新老員工更替是突出問題之一?，F(xiàn)階段企業(yè)的資金壓力比較大，建筑公司債權債務問題比較突出 戰(zhàn)略五要素分析要素分析 不利 發(fā)展的因素戰(zhàn)略要素企業(yè)性質(zhì)發(fā)展階段企業(yè)家精神內(nèi)部資源外部資源有利 發(fā)展的因素發(fā)展方向和途徑有限責任公司民營性質(zhì)股權集中整體轉(zhuǎn)型期龍騰創(chuàng)業(yè)期建筑和裝飾發(fā)展期務實的作風良好的戰(zhàn)略意識強烈追求發(fā)展的意識創(chuàng)新的精神施工隊起家多年建筑從業(yè)經(jīng)驗豐臺區(qū)良好的關系資源房地產(chǎn)市場看好WTO帶來機遇和挑戰(zhàn)申奧成功、南城開發(fā)為企業(yè)迎來發(fā)展良機豐臺區(qū)政府支持民營性質(zhì)賦予企業(yè)追求發(fā)展的活力股權集中使得法人意志強企業(yè)資金規(guī)模弱非股份有限公司，融資能力較弱民營性質(zhì)，對企業(yè)領導素質(zhì)要求高股份公司、上市公司需要不斷改革把握了轉(zhuǎn)型的良好時機“槐房項目 ”目前運作比較成功 發(fā)展，裝修裝飾業(yè)具有很強的發(fā)展?jié)摿?。建筑業(yè)務： 建筑業(yè)務是 的傳統(tǒng)業(yè)務，但是在整個建筑市場中， 的品牌和“槐房項目 ”運作目標定位仍不明確產(chǎn)業(yè)機會一： 以龍騰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務為依托，做房產(chǎn)建設項目產(chǎn)業(yè)機會二 ：以北京周邊整個城鎮(zhèn)化建設為目標業(yè)務選擇產(chǎn)業(yè)機會三 ：爭取北京市奧運項目建設產(chǎn)業(yè)機會四 ：以豐臺區(qū)域關系為依托，繼續(xù)考慮各類區(qū)域公 追求在區(qū)域內(nèi)創(chuàng)造價值空間首先從抓控土地資源和房產(chǎn)開發(fā)開始，謀取豐臺區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭地位。這導致房地產(chǎn)業(yè)中任何相關業(yè)務產(chǎn)品的提供最終落實于 “某一片土地 ”，體現(xiàn)于在這塊土地上建造的 “房屋 ”。附：北京市綠化隔離地區(qū)規(guī)劃圖 區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域價值鏈分析 說明： 如前對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析一樣，產(chǎn)業(yè)價值鏈是針對具體產(chǎn)業(yè)從 “ 初期投入到最終產(chǎn)出 ” 之間一系列的價值活動來講的，對房地產(chǎn)業(yè)來講就是從最初的土地投入到最終的房屋產(chǎn)出進行分析的，可見產(chǎn)業(yè)價值鏈分析只是從單純的產(chǎn)業(yè)價值創(chuàng)造的系列活動角度進行分析的。以推進郊區(qū)城市化為核心，把衛(wèi)星城和小城鎮(zhèn)建設作為帶動郊區(qū)城市化的重點環(huán)節(jié)，完善衛(wèi)星城功能，加快小城鎮(zhèn)開發(fā)建設步伐，形成對市區(qū)人口和農(nóng)村人口有雙重吸引力的城鎮(zhèn)體系，促進人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，顯著提高郊區(qū)城市化水平，促進城市體系進一步完善和城市發(fā)展質(zhì)量不斷提高，構建起現(xiàn)代化國際性大都市的基本框架。這些商家的出現(xiàn)，繁榮了南城市場，為南城經(jīng)濟全面提升打下良好的基礎。第三條公路京開高速路北京段起自豐臺花鄉(xiāng)境內(nèi)的南三環(huán)玉泉營立交橋。區(qū)屬及鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè) 1000多家，包括機械、汽車、儀表、冶金、紡織、建材、五金、化工、食品、工藝美術等十幾個行業(yè)。因此，在體制上，根據(jù)《中共中央關于國有企業(yè)改革和發(fā)展若干重大問題的決定》和中央經(jīng)濟工作會議的精神，我國裝飾行業(yè)不僅屬于 “有的地區(qū)和有的行業(yè)也可以例外 ”的行業(yè)，而且屬于國有經(jīng)濟退出的行業(yè)。 裝飾材料，三星級以上水準的中高檔飾材現(xiàn)仍主要依靠進口；裝飾設計，普遍缺乏創(chuàng)意，尚處幼稚階段，特別在高檔、合資工程中，歐美設計公司占主導，我國裝飾設計很難涉足；裝飾施工因我國的低成本，仍能占據(jù)大部市場份額。由此將拉動全社會建筑業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 。強化建筑工程招投標制，加強合同管理，全市取得合法開工手續(xù)的招標工程的合同備案率達到 100%。未來的幾年里，危舊房改造和市政設施建設將促進北京南城的房地產(chǎn)市場發(fā)展“房改帶危改 ”的危改形式是政府政策性強的房地產(chǎn)投資項目，各級政府發(fā)揮很大的作用，而豐臺區(qū)又是危改的重點區(qū)域之一，龍騰可以很好的利用自身在豐臺區(qū)的關心資源，主抓危改項目，而且 “以房改帶危改 ”的政策內(nèi)容使投資危改的開發(fā)商整體降低了在征地、規(guī)劃設計、配套建設和市場銷售等各個價值鏈環(huán)節(jié)的費用和不確定風險。多渠道籌集資金、盡可能縮短工期 .危舊房改造的實施原則 :危舊房改造的實施原則是 “統(tǒng)一規(guī)劃、市政先行、市區(qū)分工、市場運作、精心組織 ”，并在 “以區(qū)為主 ”的基礎上，充分調(diào)動各方的積極性，多方式、多渠道推進危改。（ 3） 以房改帶動危改（目前的主要形式） —— 政策依據(jù) ：《關于印發(fā)北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）的通知》 （京政辦發(fā)〔 2023〕 19號，簡稱《危改辦法》）。根據(jù)北京市政府的 “十五 ”規(guī)劃，未來 5年內(nèi)將基本完成城區(qū)現(xiàn)有 303萬平方米危舊房改造，這給房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的發(fā)展機會 。經(jīng)濟適用房建設供應布局：危舊房改造地區(qū)是重點之一，分散集團式供應（十大邊緣集團供應）中南部是未來發(fā)展重點區(qū)域之一，經(jīng)濟適用房布局要依據(jù)未來北京是交通規(guī)劃地段。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析經(jīng)濟適用房市場分析北京市經(jīng)濟適用住房發(fā)展前景 經(jīng)濟適用房作為政府主力推廣的項目，在未來實現(xiàn)國家城鎮(zhèn)建設目標中具有很重要的地位，政府政策導向也會傾向于擴大經(jīng)濟適用房建設。 以中關村為的高科技園區(qū)和朝陽的 CBD為最具發(fā)展?jié)摿?，主要是中西部和東部地區(qū)。高科技相關產(chǎn)業(yè)和中資公司的發(fā)展對高檔寫字樓市場需求保持旺盛增長總體供應量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對比重較小；商業(yè)用房供應規(guī)模更趨于大、中型，物業(yè)面積總體在 3—5 萬平米之間居多。即對于自身能力不足的價值環(huán)節(jié)，要采取外包合作等多種方式，以求降低風險，對于自身能力所及的價值要留個自己，把開發(fā)業(yè)務做專?？尚行匝芯?前期工作 樓盤銷售開發(fā)建設項目融資辦理手續(xù)施工準備土地開發(fā)七通一平投資機會尋找與方案篩選物業(yè)管理社區(qū)經(jīng)營土地供應商 建筑規(guī)劃設計機構其它信息中介機構 資金供應 建筑供應商 營銷策劃代理 物業(yè)管理企業(yè)市場研究銷售支持方案創(chuàng)意開發(fā)建設墊資支持中介融資融資咨詢規(guī)劃設計信息咨詢物業(yè)管理支持活動供應商工程招投標施工建設管理客戶管理銷售管理投資決策規(guī)劃設計市場研究產(chǎn)品定位物業(yè)管理招標移交物業(yè)尋找機會收集信息投資分析開發(fā)企業(yè)主體活動利潤空間利潤空間縱向橫向 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是功能性的，開發(fā)模式具有創(chuàng)新性 ：房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是為人們提供 “居住工作 ”的場所，其產(chǎn)品是功能性的，但對于開發(fā)企業(yè)來講，開發(fā)功能性產(chǎn)品的商業(yè)模式具有創(chuàng)新性。銷售可能會受到 “經(jīng)濟適用房 ”購房者除了對住宅質(zhì)量、戶型、會所、交通等方面繼續(xù)關注，還對新技術、新材料的使用、節(jié)能、環(huán)保、智能化但能夠提出新的需求，特別對社區(qū)景觀和環(huán)境方面提出新的要求。中國經(jīng)濟的強勁發(fā)展以及加入 WTO后外資大量涌入，外商對住房需求和商業(yè)用房需求將大量增加；經(jīng)濟發(fā)展、戶籍制度改革和外商進入中國，人們工作的流動性加強，使得 “住宅 ”租賃成為未來房地產(chǎn)業(yè)消費的一個重要市場住房需求年齡結構明顯，年齡在 25——39 歲之間的人群成為主力購房者舊城改造區(qū)的居民和中低收入者是危改房和經(jīng)濟適用房的主要購房群體二、需求特點對均好性要求更高設計人員分析市場信息能力不足沒有銷售經(jīng)驗可以選擇經(jīng)紀銷售沒有經(jīng)驗選擇外包也可以考慮自設好的規(guī)劃設計產(chǎn)品是開發(fā)項目成功的關鍵價值占有力適中融資方式的不同決定了供方價值占有能力關鍵看融資手段供方價值占有力最低建筑業(yè)競爭激烈所致需要評估 建筑股票融資合作開發(fā) 城鎮(zhèn)住房體制（房改）將進一步深化發(fā)展： 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析21世紀初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展前景分析中關系龍騰發(fā)展的因素 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析現(xiàn)狀前景現(xiàn)狀與前景描述 對龍騰發(fā)展的利好因素 對龍騰發(fā)展的不利因素房地產(chǎn)開發(fā)速度增長較快住宅需求增長比重較大房地產(chǎn)銷售價格繼續(xù)上揚開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小個人購房已成為住宅市場主力軍新項目規(guī)模仍偏小大企業(yè)在市場中占主導地位進入門檻提高整體發(fā)展前景看好需求全面穩(wěn)定增長住宅質(zhì)量全方位的提高運行機制基本完成市場化， 競爭更加激烈外資進入將興起一輪新的高潮服務業(yè)全面發(fā)展提高信息技術、互聯(lián)網(wǎng)技術在房地產(chǎn) 市場中全面發(fā)揮重要作用房地產(chǎn)相關企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展企業(yè)和消費者行為都更具理性化政府行為將加強北京市房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展期，龍騰選擇進入有發(fā)展前景房地產(chǎn)相關的中介服務業(yè)全面發(fā)展可以為龍騰發(fā)展提供咨詢支持（如中原物業(yè)咨詢）北京市房地產(chǎn)業(yè)的總需求呈擴大趨勢，需求結構多樣化發(fā)展，為龍騰發(fā)展提供了選擇適宜自身發(fā)展的細分市場的機會大企業(yè)對市場影響力會影響到龍騰進入門檻提高使龍騰經(jīng)營風險增大開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、市場競爭激烈，主要體現(xiàn)在以下 3個方面：（ 1）已有服務企業(yè)競爭加劇，提高水平；（ 2）新的服務品種和服務觀念不斷出現(xiàn)，專業(yè)深化、細化；（ 3）外資服務企業(yè)源源進入。二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢大企業(yè)在對市場的影響力越來越大 ： 這將表現(xiàn)在包括開發(fā)企業(yè)和中介服務機構等各個相關企業(yè)。 4.需求全面穩(wěn)定增長 1個人購買面積占到商品住宅銷售面積的９３．８％，比上年提高７．８個百分點。商品房銷售面積比竣工面積多２０．３萬平方米。 新項目規(guī)模仍偏小 ： 據(jù) :搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，今年上半年新開盤項目有 145個，平均項目規(guī)模 。通過對企業(yè)開發(fā)規(guī)模進行統(tǒng)計，開發(fā)規(guī)模最大的前 100家企業(yè)，其項目占到市場全部在售項目總規(guī)模的 62％，平均開發(fā)規(guī)模 ；剩余 400余家企業(yè)所占市場份額不足 40％，平均開發(fā)規(guī)模 。資料數(shù)據(jù)來源：《北京市統(tǒng)計年鑒》（歷年） 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀一、投資領域房地產(chǎn)開發(fā)速度增長較快 按標準的行業(yè)分類，裝修裝飾是屬于建筑業(yè)一類的，但從 實際業(yè)務經(jīng)營角度出發(fā)，把裝修同時，北京為 2023奧運大量的基建投入有相當部分是屬于建筑和裝飾業(yè)的。一是國民經(jīng)濟將以７ ８％的速度持續(xù)穩(wěn)定地增長，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境和廣闊空間?！?持續(xù)經(jīng)營 ”階段2023年－ 2023年——“ 企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 ”階段2023年－ 2023年——“ 成長發(fā)展 ”階段一體化經(jīng)營期轉(zhuǎn)型過渡期根植豐臺區(qū)域成功轉(zhuǎn)型（ 2023）拓展其它業(yè)務橫向一體化橫向一體化總目錄產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務組合發(fā)展目標與整體發(fā)展戰(zhàn)略 4 3外部環(huán)境分析 1 5 6 2 企業(yè)內(nèi)部分析戰(zhàn)略實施企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃外部環(huán)境分析1? ?中國經(jīng)濟將保持穩(wěn)步發(fā)展的勢頭 ： 中國政府制定的國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 “ 十五 ” 計劃綱要提出未來五年國民經(jīng)濟保持較快發(fā)展速度，經(jīng)濟增長速度預期為 7％ 。整體戰(zhàn)略核心思想建筑業(yè)主導 引入房地產(chǎn) 開發(fā)業(yè)務培育裝飾業(yè)務發(fā)展建筑業(yè)務追求區(qū)域發(fā)展附加值業(yè)務房屋持續(xù)經(jīng)營一體化經(jīng)營整體轉(zhuǎn)型（現(xiàn)在）2023年以后 第四 部分是在前三部分分析的基礎上，對 企業(yè)未來發(fā)展目標做出初步定位，提出了企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略思想和模式。三是消費主體由過去的集體購房變?yōu)榫幼≌邆€人。?加入 WTO，對中國經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)都有重大影響 ： 中國加入 WTO即將成為事實，加入 WTO對中國經(jīng)濟增長的貢獻可達兩個百分點，創(chuàng)造 1000萬個就業(yè)機會，在拉動中國經(jīng)濟增長的前提下，客觀上推進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此需要 建筑在新形勢下進行重新定位，尋求發(fā)展良機；裝修裝飾業(yè)是技術含量較高，人員素質(zhì)要求高，并且極具發(fā)展前景的行業(yè)，但需要 做好擴充企業(yè)實力、做好市場定位等各方面的工作。但依企業(yè)實力不同投資品種也有所差別，通過下面圖表可知，住宅投資在市場中居主導地位。今年下半年，華遠將推出 4個新項目：峻峰華亭、新青年公寓、麗華中心、翡翠城，總體市場價值達 44億元，今明兩年在北京市場的占有率將擴大到 15％。新開盤項目規(guī)模有逐漸變大的趨勢，但增長趨勢并不顯著。房地產(chǎn)中介服務業(yè)全面發(fā)展 ： 包括金融、營銷、管理等各類房地產(chǎn)經(jīng)紀中介業(yè)務呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。 3.外資進入將興起一輪新的發(fā)展高潮 ：（ 1）外資為北京房地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要的資金來源。服務業(yè)全面發(fā)展提