【正文】 分析，結(jié)合目前發(fā)展?fàn)顩r和未來的發(fā)展前景，對(duì) 企業(yè)面臨的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)做出如下簡(jiǎn)單描述。一期規(guī)劃建設(shè)用地，其居住用地，可建住宅，其中農(nóng)民一期拆遷， 平方米作為商品房。商貿(mào)公司處于停業(yè)階段，公司準(zhǔn)備放棄和知名度很小。原有施工對(duì)起家的企業(yè)創(chuàng)業(yè)者群體，在新形勢(shì)下意識(shí)和能力相對(duì)滯后，工作定位模糊；在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)期，第二代創(chuàng)業(yè)者群體尚未形成，企業(yè)新老員工更替是突出問題之一?，F(xiàn)階段企業(yè)的資金壓力比較大，建筑公司債權(quán)債務(wù)問題比較突出 戰(zhàn)略五要素分析要素分析 不利龍騰發(fā)展的因素戰(zhàn)略要素企業(yè)性質(zhì)發(fā)展階段企業(yè)家精神內(nèi)部資源外部資源有利龍騰發(fā)展的因素發(fā)展方向和途徑有限責(zé)任公司民營(yíng)性質(zhì)股權(quán)集中整體轉(zhuǎn)型期龍騰創(chuàng)業(yè)期龍騰建筑和裝飾發(fā)展期務(wù)實(shí)的作風(fēng)良好的戰(zhàn)略意識(shí)強(qiáng)烈追求發(fā)展的意識(shí)創(chuàng)新的精神施工隊(duì)起家多年建筑從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐臺(tái)區(qū)良好的關(guān)系資源房地產(chǎn)市場(chǎng)看好WTO帶來機(jī)遇和挑戰(zhàn)申奧成功、南城開發(fā)為企業(yè)迎來發(fā)展良機(jī)豐臺(tái)區(qū)政府支持民營(yíng)性質(zhì)賦予企業(yè)追求發(fā)展的活力股權(quán)集中使得法人意志強(qiáng)企業(yè)資金規(guī)模弱非股份有限公司，融資能力較弱民營(yíng)性質(zhì)，對(duì)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)要求高股份公司、上市公司需要不斷改革把握了轉(zhuǎn)型的良好時(shí)機(jī)“槐房項(xiàng)目 ”目前運(yùn)作比較成功 發(fā)展，裝修裝飾業(yè)具有很強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿?。建筑業(yè)務(wù)： 建筑業(yè)務(wù)是 龍騰的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，但是在整個(gè)建筑市場(chǎng)中，龍騰的品牌和“槐房項(xiàng)目 ”運(yùn)作目標(biāo)定位仍不明確產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)一： 以龍騰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為依托，做房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)二 ：以北京周邊整個(gè)城鎮(zhèn)化建設(shè)為目標(biāo)業(yè)務(wù)選擇產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)三 ：爭(zhēng)取北京市奧運(yùn)項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)四 ：以豐臺(tái)區(qū)域關(guān)系為依托，繼續(xù)考慮各類區(qū)域公 追求在區(qū)域內(nèi)創(chuàng)造價(jià)值空間首先從抓控土地資源和房產(chǎn)開發(fā)開始，謀取豐臺(tái)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭地位。這導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)中任何相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)品的提供最終落實(shí)于 “某一片土地 ”，體現(xiàn)于在這塊土地上建造的 “房屋 ”。附：北京市綠化隔離地區(qū)規(guī)劃圖 區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域價(jià)值鏈分析 說明： 如前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析一樣，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)轻槍?duì)具體產(chǎn)業(yè)從 “ 初期投入到最終產(chǎn)出 ” 之間一系列的價(jià)值活動(dòng)來講的，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來講就是從最初的土地投入到最終的房屋產(chǎn)出進(jìn)行分析的，可見產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析只是從單純的產(chǎn)業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的系列活動(dòng)角度進(jìn)行分析的。以推進(jìn)郊區(qū)城市化為核心，把衛(wèi)星城和小城鎮(zhèn)建設(shè)作為帶動(dòng)郊區(qū)城市化的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，完善衛(wèi)星城功能，加快小城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)步伐，形成對(duì)市區(qū)人口和農(nóng)村人口有雙重吸引力的城鎮(zhèn)體系，促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，顯著提高郊區(qū)城市化水平，促進(jìn)城市體系進(jìn)一步完善和城市發(fā)展質(zhì)量不斷提高，構(gòu)建起現(xiàn)代化國(guó)際性大都市的基本框架。這些商家的出現(xiàn)，繁榮了南城市場(chǎng)，為南城經(jīng)濟(jì)全面提升打下良好的基礎(chǔ)。第三條公路京開高速路北京段起自豐臺(tái)花鄉(xiāng)境內(nèi)的南三環(huán)玉泉營(yíng)立交橋。區(qū)屬及鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè) 1000多家，包括機(jī)械、汽車、儀表、冶金、紡織、建材、五金、化工、食品、工藝美術(shù)等十幾個(gè)行業(yè)。因此，在體制上，根據(jù)《中共中央關(guān)于國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展若干重大問題的決定》和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神，我國(guó)裝飾行業(yè)不僅屬于 “有的地區(qū)和有的行業(yè)也可以例外 ”的行業(yè)，而且屬于國(guó)有經(jīng)濟(jì)退出的行業(yè)。 裝飾材料，三星級(jí)以上水準(zhǔn)的中高檔飾材現(xiàn)仍主要依靠進(jìn)口；裝飾設(shè)計(jì)，普遍缺乏創(chuàng)意，尚處幼稚階段，特別在高檔、合資工程中，歐美設(shè)計(jì)公司占主導(dǎo)，我國(guó)裝飾設(shè)計(jì)很難涉足；裝飾施工因我國(guó)的低成本，仍能占據(jù)大部市場(chǎng)份額。由此將拉動(dòng)全社會(huì)建筑業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 。強(qiáng)化建筑工程招投標(biāo)制，加強(qiáng)合同管理，全市取得合法開工手續(xù)的招標(biāo)工程的合同備案率達(dá)到 100%。未來的幾年里，危舊房改造和市政設(shè)施建設(shè)將促進(jìn)北京南城的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展“房改帶危改 ”的危改形式是政府政策性強(qiáng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，各級(jí)政府發(fā)揮很大的作用，而豐臺(tái)區(qū)又是危改的重點(diǎn)區(qū)域之一，龍騰可以很好的利用自身在豐臺(tái)區(qū)的關(guān)心資源，主抓危改項(xiàng)目，而且 “以房改帶危改 ”的政策內(nèi)容使投資危改的開發(fā)商整體降低了在征地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套建設(shè)和市場(chǎng)銷售等各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)的費(fèi)用和不確定風(fēng)險(xiǎn)。多渠道籌集資金、盡可能縮短工期 .危舊房改造的實(shí)施原則 :危舊房改造的實(shí)施原則是 “統(tǒng)一規(guī)劃、市政先行、市區(qū)分工、市場(chǎng)運(yùn)作、精心組織 ”，并在 “以區(qū)為主 ”的基礎(chǔ)上，充分調(diào)動(dòng)各方的積極性，多方式、多渠道推進(jìn)危改。（ 3） 以房改帶動(dòng)危改（目前的主要形式） —— 政策依據(jù) ：《關(guān)于印發(fā)北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）的通知》 （京政辦發(fā)〔 2023〕 19號(hào)，簡(jiǎn)稱《危改辦法》）。根據(jù)北京市政府的 “十五 ”規(guī)劃，未來 5年內(nèi)將基本完成城區(qū)現(xiàn)有 303萬平方米危舊房改造，這給房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的發(fā)展機(jī)會(huì) 。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)供應(yīng)布局：危舊房改造地區(qū)是重點(diǎn)之一，分散集團(tuán)式供應(yīng)（十大邊緣集團(tuán)供應(yīng)）中南部是未來發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)適用房布局要依據(jù)未來北京是交通規(guī)劃地段。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析北京市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展前景 經(jīng)濟(jì)適用房作為政府主力推廣的項(xiàng)目，在未來實(shí)現(xiàn)國(guó)家城鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)中具有很重要的地位，政府政策導(dǎo)向也會(huì)傾向于擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。 以中關(guān)村為的高科技園區(qū)和朝陽的 CBD為最具發(fā)展?jié)摿?，主要是中西部和東部地區(qū)。高科技相關(guān)產(chǎn)業(yè)和中資公司的發(fā)展對(duì)高檔寫字樓市場(chǎng)需求保持旺盛增長(zhǎng)總體供應(yīng)量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對(duì)比重較?。簧虡I(yè)用房供應(yīng)規(guī)模更趨于大、中型，物業(yè)面積總體在 3—5 萬平米之間居多。即對(duì)于自身能力不足的價(jià)值環(huán)節(jié)，要采取外包合作等多種方式，以求降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于自身能力所及的價(jià)值要留個(gè)自己，把開發(fā)業(yè)務(wù)做專?？尚行匝芯?前期工作 樓盤銷售開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目融資辦理手續(xù)施工準(zhǔn)備土地開發(fā)七通一平投資機(jī)會(huì)尋找與方案篩選物業(yè)管理社區(qū)經(jīng)營(yíng)土地供應(yīng)商 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)其它信息中介機(jī)構(gòu) 資金供應(yīng) 建筑供應(yīng)商 營(yíng)銷策劃代理 物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)研究銷售支持方案創(chuàng)意開發(fā)建設(shè)墊資支持中介融資融資咨詢規(guī)劃設(shè)計(jì)信息咨詢物業(yè)管理支持活動(dòng)供應(yīng)商工程招投標(biāo)施工建設(shè)管理客戶管理銷售管理投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)研究產(chǎn)品定位物業(yè)管理招標(biāo)移交物業(yè)尋找機(jī)會(huì)收集信息投資分析開發(fā)企業(yè)主體活動(dòng)利潤(rùn)空間利潤(rùn)空間縱向橫向 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是功能性的，開發(fā)模式具有創(chuàng)新性 ：房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是為人們提供 “居住工作 ”的場(chǎng)所，其產(chǎn)品是功能性的，但對(duì)于開發(fā)企業(yè)來講，開發(fā)功能性產(chǎn)品的商業(yè)模式具有創(chuàng)新性。銷售可能會(huì)受到 “經(jīng)濟(jì)適用房 ”購(gòu)房者除了對(duì)住宅質(zhì)量、戶型、會(huì)所、交通等方面繼續(xù)關(guān)注，還對(duì)新技術(shù)、新材料的使用、節(jié)能、環(huán)保、智能化但能夠提出新的需求，特別對(duì)社區(qū)景觀和環(huán)境方面提出新的要求。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展以及加入 WTO后外資大量涌入，外商對(duì)住房需求和商業(yè)用房需求將大量增加；經(jīng)濟(jì)發(fā)展、戶籍制度改革和外商進(jìn)入中國(guó)，人們工作的流動(dòng)性加強(qiáng)，使得 “住宅 ”租賃成為未來房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的一個(gè)重要市場(chǎng)住房需求年齡結(jié)構(gòu)明顯，年齡在 25——39 歲之間的人群成為主力購(gòu)房者舊城改造區(qū)的居民和中低收入者是危改房和經(jīng)濟(jì)適用房的主要購(gòu)房群體二、需求特點(diǎn)對(duì)均好性要求更高設(shè)計(jì)人員分析市場(chǎng)信息能力不足沒有銷售經(jīng)驗(yàn)可以選擇經(jīng)紀(jì)銷售沒有經(jīng)驗(yàn)選擇外包也可以考慮自設(shè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品是開發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵價(jià)值占有力適中融資方式的不同決定了供方價(jià)值占有能力關(guān)鍵看融資手段供方價(jià)值占有力最低建筑業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈所致需要評(píng)估 建筑股票融資合作開發(fā) 城鎮(zhèn)住房體制（房改）將進(jìn)一步深化發(fā)展： 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析21世紀(jì)初北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展前景分析中關(guān)系龍騰發(fā)展的因素 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析現(xiàn)狀前景現(xiàn)狀與前景描述 對(duì)龍騰發(fā)展的利好因素 對(duì)龍騰發(fā)展的不利因素房地產(chǎn)開發(fā)速度增長(zhǎng)較快住宅需求增長(zhǎng)比重較大房地產(chǎn)銷售價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小個(gè)人購(gòu)房已成為住宅市場(chǎng)主力軍新項(xiàng)目規(guī)模仍偏小大企業(yè)在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位進(jìn)入門檻提高整體發(fā)展前景看好需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng)住宅質(zhì)量全方位的提高運(yùn)行機(jī)制基本完成市場(chǎng)化， 競(jìng)爭(zhēng)更加激烈外資進(jìn)入將興起一輪新的高潮服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn) 市場(chǎng)中全面發(fā)揮重要作用房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展企業(yè)和消費(fèi)者行為都更具理性化政府行為將加強(qiáng)北京市房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展期，龍騰選擇進(jìn)入有發(fā)展前景房地產(chǎn)相關(guān)的中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展可以為龍騰發(fā)展提供咨詢支持（如中原物業(yè)咨詢）北京市房地產(chǎn)業(yè)的總需求呈擴(kuò)大趨勢(shì)，需求結(jié)構(gòu)多樣化發(fā)展，為龍騰發(fā)展提供了選擇適宜自身發(fā)展的細(xì)分市場(chǎng)的機(jī)會(huì)大企業(yè)對(duì)市場(chǎng)影響力會(huì)影響到龍騰進(jìn)入門檻提高使龍騰經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大開發(fā)企業(yè)數(shù)量多、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，主要體現(xiàn)在以下 3個(gè)方面：（ 1）已有服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，提高水平；（ 2）新的服務(wù)品種和服務(wù)觀念不斷出現(xiàn)，專業(yè)深化、細(xì)化；（ 3）外資服務(wù)企業(yè)源源進(jìn)入。二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)大企業(yè)在對(duì)市場(chǎng)的影響力越來越大 ： 這將表現(xiàn)在包括開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等各個(gè)相關(guān)企業(yè)。 4.需求全面穩(wěn)定增長(zhǎng) 1個(gè)人購(gòu)買面積占到商品住宅銷售面積的９３．８％，比上年提高７．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積比竣工面積多２０．３萬平方米。 新項(xiàng)目規(guī)模仍偏小 ： 據(jù) :搜房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)，今年上半年新開盤項(xiàng)目有 145個(gè)，平均項(xiàng)目規(guī)模 。通過對(duì)企業(yè)開發(fā)規(guī)模進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，開發(fā)規(guī)模最大的前 100家企業(yè)，其項(xiàng)目占到市場(chǎng)全部在售項(xiàng)目總規(guī)模的 62％，平均開發(fā)規(guī)模 ；剩余 400余家企業(yè)所占市場(chǎng)份額不足 40％，平均開發(fā)規(guī)模 。資料數(shù)據(jù)來源：《北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》（歷年） 北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析 北京房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀一、投資領(lǐng)域房地產(chǎn)開發(fā)速度增長(zhǎng)較快 按標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)分類，裝修裝飾是屬于建筑業(yè)一類的，但從龍騰實(shí)際業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，把裝修同時(shí)，北京為 2023奧運(yùn)大量的基建投入有相當(dāng)部分是屬于建筑和裝飾業(yè)的。一是國(guó)民經(jīng)濟(jì)將以７ ８％的速度持續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)，為建筑業(yè)的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境和廣闊空間?！?持續(xù)經(jīng)營(yíng) ”階段2023年－ 2023年——“ 企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 ”階段2023年－ 2023年——“ 成長(zhǎng)發(fā)展 ”階段一體化經(jīng)營(yíng)期轉(zhuǎn)型過渡期根植豐臺(tái)區(qū)域成功轉(zhuǎn)型（ 2023）拓展其它業(yè)務(wù)橫向一體化橫向一體化總目錄產(chǎn)業(yè)選擇與業(yè)務(wù)組合發(fā)展目標(biāo)與整體發(fā)展戰(zhàn)略 4 3外部環(huán)境分析 1 5 6 2 企業(yè)內(nèi)部分析戰(zhàn)略實(shí)施企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃外部環(huán)境分析1? ?中國(guó)經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)步發(fā)展的勢(shì)頭 ： 中國(guó)政府制定的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “ 十五 ” 計(jì)劃綱要提出未來五年國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度預(yù)期為 7％ 。整體戰(zhàn)略核心思想建筑業(yè)主導(dǎo) 引入房地產(chǎn) 開發(fā)業(yè)務(wù)培育裝飾業(yè)務(wù)發(fā)展建筑業(yè)務(wù)追求區(qū)域發(fā)展附加值業(yè)務(wù)房屋持續(xù)經(jīng)營(yíng)一體化經(jīng)營(yíng)整體轉(zhuǎn)型（現(xiàn)在）2023年以后 第四部分是在前三部分分析的基礎(chǔ)上，對(duì)龍騰企業(yè)未來發(fā)展目標(biāo)做出初步定位，提出了企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略思想和模式。三是消費(fèi)主體由過去的集體購(gòu)房變?yōu)榫幼≌邆€(gè)人。?加入 WTO，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)都有重大影響 ： 中國(guó)加入 WTO即將成為事實(shí)，加入 WTO對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)可達(dá)兩個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)造 1000萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，在拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的前提下，客觀上推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此需要 龍騰 建筑在新形勢(shì)下進(jìn)行重新定位，尋求發(fā)展良機(jī)；裝修裝飾業(yè)是技術(shù)含量較高，人員素質(zhì)要求高，并且極具發(fā)展前景的行業(yè)，但需要 龍騰 做好擴(kuò)充企業(yè)實(shí)力、做好市場(chǎng)定位等各方面的工作。但依企業(yè)實(shí)力不同投資品種也有所差別，通過下面圖表可知，住宅投資在市場(chǎng)中居主導(dǎo)地位。今年下半年，華遠(yuǎn)將推出 4個(gè)新項(xiàng)目：峻峰華亭、新青年公寓、麗華中心、翡翠城，總體市場(chǎng)價(jià)值達(dá) 44億元，今明兩年在北京市場(chǎng)的占有率將擴(kuò)大到 15％。新開盤項(xiàng)目規(guī)模有逐漸變大的趨勢(shì)，但增長(zhǎng)趨勢(shì)并不顯著。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)全面發(fā)展 ： 包括金融、營(yíng)銷、管理等各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介業(yè)務(wù)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 3.外資進(jìn)入將興起一輪新的發(fā)展高潮 ：（ 1）外資為北京房地產(chǎn)的發(fā)展提供了重要的資金來源。服務(wù)業(yè)全面發(fā)展提高 ：房地產(chǎn)