【正文】 項目）商業(yè)類住宅類北京市商業(yè)用房市場分析說明：本節(jié)市場分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義上的商鋪和店鋪等。而且區(qū)域分布差異明顯，大型商業(yè)房集中于三環(huán)內(nèi)的東城、西城、朝陽、海淀四區(qū)，豐臺區(qū)大型店鋪近乎沒有。 市場區(qū)域分布典型特點：餐飲服務(wù)業(yè)：方莊、東直門、亞運村；服裝服飾業(yè)：王府井、西單；通訊經(jīng)營業(yè)：公主墳、西直門電腦、 IT業(yè)：中關(guān)村。北京市寫字樓市場供應(yīng)量呈現(xiàn)擴張趨勢，其中西部是市場供應(yīng)擴大的主體以 IT、網(wǎng)絡(luò)等高科技概念為核心的新經(jīng)濟極大刺激對寫字樓市場的需求，其中，互聯(lián)網(wǎng)、高科技、保險和金融機構(gòu)是市場需求的主力軍需求的地域差異比較明顯，中關(guān)村和 CBD成為需求最旺盛的地域三、市場價格寫字樓銷售有價無市，成交主要集中在中關(guān)村地區(qū)發(fā)展前景一、市場供應(yīng)量繼續(xù)加大，對大規(guī)模的寫字樓需求增加，大型開發(fā)商已經(jīng)介入二、市場需求繼續(xù)放大，但全球經(jīng)濟發(fā)展速度放慢增加了不確定性因素銀行信貸政策支持推動市場需求擴大三、價格方面 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析別墅市場分析市場現(xiàn)狀一、市場供應(yīng)隨著近年經(jīng)濟的持續(xù)增長，別墅市場供應(yīng)數(shù)量明顯增加別墅市場區(qū)域分布不均衡，主要集中于東北部、北部、西北部，這三個區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)量的 60％以上，而東部和東南部的別墅市場開始升溫，也占到 25％以上，南部和西南部占有率不到10%。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析市場現(xiàn)狀一、市場供應(yīng) 目前北京市經(jīng)濟適用房總體供應(yīng)不均衡，北多南少。單位購房，如玉海園項目，單位購房占到 65％，所以對這類隱性的單位購房值得關(guān)注。所以說，經(jīng)濟適用房建設(shè)的整體發(fā)展前景是良好的。通過對中低收入家庭住房需求、供應(yīng)分析，年需房量在 600萬平方米左右。危舊房改造房市場分析 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析 一、危舊房改造市場背景介紹 北京市危舊房改造的形式：（ 1） “以房改帶危改 ”產(chǎn)生的歷史背景而且舊有的危改形式已經(jīng)不適應(yīng)新的發(fā)展形勢要求，由此提出了 “ 房改帶危改 ” 新的危改形勢， 2023年 3月經(jīng)市委、市政府批準印發(fā)了《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》（京政辦發(fā)〖 2023〗 19號），在崇文、宣武、豐臺三個區(qū)分別選取了龍?zhí)段骼?、金魚池、天橋、牛街二期、右外西莊三條等 5片危房區(qū)，進行房改帶危改的試點，并取得了良好的效果。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場細分分析危舊房改造房市場分析二、危舊房改造市場現(xiàn)狀 “ 三區(qū)五片 ” 試點取得良好效果： “ 三區(qū)五片 ” 是 “ 以房改帶危改 ” 形式的試點工程，它們在實踐中取得了很好的效果，開發(fā)資金大體平衡，施工工期短，居民大多都回遷入住，具體操作方式都是下一步危舊房改造值得效仿的工程。政府在危改工程項目中發(fā)揮重要的作用三、市場發(fā)展前景 危改市場缺口大，開發(fā)商機大 ： 北京市 “ 十五 ” 時期固定資產(chǎn)投資規(guī)劃》明確提出要集中各方力量加快危舊房改造步伐，切實提高人民群眾居住水平。 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之二：建筑業(yè)全年建筑業(yè)實現(xiàn)增加值 ，比上年增長 %。工程質(zhì)量明顯提高，全市工程優(yōu)良品率達 %，比上年提高 。 《北京市 2023年統(tǒng)計公報》幾個特點： 建筑業(yè)隨國民經(jīng)濟的增長呈穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢 建筑市場日趨規(guī)范，建筑激烈，行業(yè)整體利潤偏低 政府管理部門在工程施工的管理、技術(shù)操作規(guī)范管理大大加強 工程項目管理得以推廣和應(yīng)用，施工企業(yè)自身管理加強 建筑行業(yè)的科技含量增多，新技術(shù)、新材料在建筑施工企業(yè)應(yīng)用增多 建筑業(yè)從業(yè)人員過多， “ 壓級壓價、索要回扣、墊資接工程 ” 現(xiàn)象嚴重 從建設(shè)部獲悉，到2023年，我國建筑業(yè)總產(chǎn)值將達到２６７００億 元，年均增長７．５％；建筑業(yè)增加值達到８５００億元，年均增長率７．１％， 占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例達到６．７％。 　二、企業(yè)發(fā)展態(tài)勢面對 WTO建筑企業(yè)發(fā)展呈分化狀態(tài)，即各類大型的總承包企業(yè)到具體的施工企業(yè)的分化大企業(yè)業(yè)務(wù)選擇面擴大，中小型建筑企業(yè)業(yè)務(wù)選擇呈專業(yè)化發(fā)展態(tài)勢工程管理、施工技術(shù)水平等是決定企業(yè)核心競爭力的重要要素三、建筑產(chǎn)品發(fā)展趨勢綠色建筑是未來北京住宅建筑業(yè)發(fā)展的態(tài)勢人性化、智能化、自然化建筑產(chǎn)品是未來發(fā)展的趨勢四、政府管理 政府在資質(zhì)審定、工程招投標管理、質(zhì)量管理等各個方面都要加強，市場化運作日趨成熟 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析之三：裝飾業(yè) 北京市裝飾業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀和前景分析發(fā)展歷史： 我國現(xiàn)代建筑裝飾行業(yè)從改革開放一起步即自發(fā)地進入市場經(jīng)濟，是我國市場化最早、程度最高的產(chǎn)業(yè)之一；我國建筑裝飾市場從改革開放一出現(xiàn)需求即主動向外商開放，早已國際化早于國產(chǎn)化，是全球建筑裝飾市場的重要組成部分。 我國建筑裝飾行業(yè)發(fā)展的軌跡來看 ，旅游業(yè)的發(fā)展是我國建筑裝飾行業(yè)興起并形成的直接報動力；家庭裝飾的發(fā)展是我國建筑裝飾行業(yè)壯大并可持續(xù)發(fā)展的源泉。作為旅游業(yè)基礎(chǔ)的飯店業(yè)，我國現(xiàn)有各類各檔的飯店旅館 30多萬家，其中，有固定資產(chǎn)原值 2100億元的涉外飯店 5782家，客房 75萬多家，其中星級飯店 3248家，包括五星級 64家、四星級 176家、三星級 1085家、二星級 1610家、一星級 313家，出于對旅游者競爭需求， 2023年將有 10％， 600家左右的涉外飯店將進行裝飾改造，若每家平均投資 1000萬元，全國將達到 60億元。 工業(yè)經(jīng)濟、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟發(fā)達。已有 55種產(chǎn)品獲國優(yōu)、部優(yōu)、市優(yōu)產(chǎn)品稱號。以豐臺區(qū)為例，四環(huán)路在豐臺境內(nèi)的長度為１９．１公里，占了全程總數(shù)的三分之一，與京石、京開兩條高速公路交匯，與京廣、京原、京哈等１２條鐵路交叉，經(jīng)濟適用房項目正陽小區(qū)、青塔二期、今日家園就在四環(huán)附近。城市建設(shè) :豐臺區(qū)的城市建設(shè)起步晚，發(fā)展快。同時，全區(qū)的綠化美化水平不斷提高，許多住宅小區(qū)和道路濃蔭匝地、異彩紛呈，環(huán)境優(yōu)美。旅游 ： 旅游已被列入豐臺區(qū) “ 四大功能 ” 之一，在全區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中占有重要地位。這客觀上加快了房地產(chǎn)、住宅建筑和裝飾業(yè)的發(fā)展，為 發(fā)展提供了宏觀的政策性支持空間。 豐臺有大量的危舊房改造項目： 豐臺區(qū)有大量的危舊房改造項目，（對于具體的數(shù)據(jù)，有待于各區(qū)的危改規(guī)劃，沒有能夠查資料得到，建議龍騰通過區(qū)里房管局等單位對豐臺未來危改規(guī)劃得到詳細了解），這對龍騰的發(fā)展是良好的機會。 而區(qū)域價值鏈分析不同于前述分析，它更多的是從產(chǎn)業(yè)各個價值鏈環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中呈現(xiàn)的特性來分析的，依據(jù)對產(chǎn)業(yè)價值環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中的特性，結(jié)合產(chǎn)業(yè)價值鏈的分析，從而為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供依據(jù)。 在市場經(jīng)濟基礎(chǔ)上發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，由于各地區(qū)市場發(fā)展成熟度的不同，最終產(chǎn)品 ——“ 房屋 ”體現(xiàn)出地區(qū)性的差異。實際例子：天鴻集團就是立足于北京的區(qū)域企業(yè)（政府支持背景）；像華遠、萬通等也只是選擇北京、上海、廣州、海南等幾個區(qū)域，而不可能全國性擴張。在同一個大區(qū)域，同任何產(chǎn)業(yè)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)品分布也有區(qū)域特征。通過在豐臺房地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域的發(fā)展，隨著豐臺整體發(fā)展水平的提高，企業(yè)集聚了良好的內(nèi)部資源，繼續(xù)尋求區(qū)域內(nèi)其它資源，鞏固在豐臺的地位，繼而向周邊地區(qū)擴展。經(jīng)濟適用房項目商業(yè)性開發(fā)項目：商業(yè)用房寫字樓商務(wù)區(qū)（ CBD）產(chǎn)業(yè)機會二 ：房地產(chǎn)業(yè)的價值鏈其它業(yè)務(wù)機會但這些機會不一定都是 可以選擇的，這些機會是不考慮企業(yè)實力的而客觀描述的。公裝家裝新建裝飾工程改造裝飾工程視角一視角二旅游飯店、機關(guān)辦公樓、寫字樓和盈利的服務(wù)行業(yè)的公共建筑是重點，其中旅游景點的賓館飯店位居選擇首位，在豐臺區(qū)機關(guān)辦公樓是 的首選 公裝的改造裝飾工程量將明顯大于新建裝飾工程量現(xiàn)階段家裝的新建工程量潛力巨大，未來裝飾戶的改造裝飾工程量將有明顯增加 立足于豐臺區(qū)，選擇現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)所對應(yīng)的市場家裝不僅是居民居民自己消費，現(xiàn)在更多的是投資于租賃全國整體看，公裝市場新建裝飾工程較少，但北京舉辦奧運帶來新的增長潛力依托于房地產(chǎn)開發(fā)的新建裝飾工程有巨大的市場企業(yè)內(nèi)部分析2? 企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析： 業(yè)務(wù)衍變 業(yè)務(wù)衍變圖建筑施工裝修裝飾建筑施工房地產(chǎn)開發(fā)裝修裝飾建筑施工房地產(chǎn)開發(fā) 附加價值業(yè)務(wù)商貿(mào)餐飲餐飲過去 現(xiàn)在 將來成熟業(yè)務(wù) 其它業(yè)務(wù) 未來業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)衍變說明： 由街道施工起家，建筑施工是其傳統(tǒng)的相對成熟的業(yè)務(wù)現(xiàn)階段業(yè)務(wù)中， “槐房 ”項目標志著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的全面展開，定位為公司 “培育業(yè)務(wù) ” “沈飛 ”和 “岳陽 ”項目是裝修裝飾公司業(yè)務(wù)的主要體現(xiàn)，但是仍不成熟，有待培育 “商貿(mào) ”業(yè)務(wù)已經(jīng)停辦， “餐飲 ”是帶有 “后勤服務(wù) ”性質(zhì)的業(yè)務(wù)，在以后分析中予以忽略對企業(yè)未來發(fā)展的業(yè)務(wù)還有待分析和定位培育業(yè)務(wù) 企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析：現(xiàn)有業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和項目房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 建筑業(yè)務(wù) 裝修裝飾業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)運行項目“槐房項目 ” “七里莊項目 ”“武裝部項目 ”“草橋項目 ”“岳陽項目 ”項目概況項目運行存在的問題運行主體 龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司 前兩個是 建筑“草橋 ”是六分公司 裝飾公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)因素 “ 七里莊小區(qū)建設(shè) ” 項目，其中 5樓已經(jīng)竣工，完成產(chǎn)值2600萬元；正在施工 6號樓，總產(chǎn)值 2900萬，完成產(chǎn)值 1800萬； 參與管理人數(shù) 35人。該項目是分包的項目裝飾面積 7000平米總產(chǎn)值為其它業(yè)務(wù)商貿(mào)、餐飲商貿(mào)公司、餐廳對項目的綜合管理有待加強沒有資質(zhì)缺乏高素質(zhì)設(shè)計施工人才公司業(yè)務(wù)發(fā)展定位不明商貿(mào)已經(jīng)停辦餐廳經(jīng)營對公司主體沒什么大的影響結(jié)構(gòu)因素 企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)分析：現(xiàn)有業(yè)務(wù)綜合分析房地產(chǎn)業(yè)務(wù)： 選擇了房地產(chǎn)業(yè)作為未來發(fā)展方向之一，但是還沒有明確具體選擇那些細分的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)品種作為企業(yè)重點開發(fā)的對象。企業(yè)憑自身實力參與市場競爭能力也比較弱。 是根植于豐臺區(qū)的企業(yè)，苗總的本土根植性很強建筑和裝飾為龍騰提供支持苗總為龍騰發(fā)展提供領(lǐng)導(dǎo)保證和作為一個企業(yè)家追求發(fā)展的思想保證建筑的從業(yè)經(jīng)驗可為龍騰提供支持豐臺區(qū)的關(guān)系資源有重大作用龍騰在管理、組織等方面都有差距舊有體制存在弊病、資金實力不足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗缺乏，關(guān)鍵在 “人力 ”房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展景氣上揚WTO、奧運南城開發(fā)是機遇獲取豐臺區(qū)政府政策支持市場競爭激烈企業(yè)優(yōu)化重組趨勢明顯，導(dǎo)致進入門檻提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)偏低時代發(fā)展對企業(yè)家的要求更復(fù)雜“槐房項目 ”的風(fēng)險因素很大建筑和裝飾的實力較弱，定位不明整體轉(zhuǎn)型目標不明塑造龍騰品牌提升企業(yè)核心競爭能力企業(yè)要通過 “槐房項目 ”成功運作使企業(yè)轉(zhuǎn)型提升領(lǐng)。受大企業(yè)影響嚴重政府政策和市場競爭企業(yè)沒有健全的人力資源管理機制，人才已經(jīng)成為制約企業(yè)發(fā)展的重要瓶頸 作為民營性質(zhì)的企業(yè)，股權(quán)較為集中，法人意志強，決策權(quán)集中，但對苗總要求高，除老總外其他員工靈活性不足，創(chuàng)新意識不足。裝修裝飾業(yè)務(wù)： 裝修裝飾業(yè)務(wù)是 最薄弱的一個環(huán)節(jié)，而隨著房地產(chǎn)業(yè)強勁的下一步需要對龍騰發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做出明確的戰(zhàn)略定位。餐廳規(guī)模不大，主要是解決職工吃飯問題，對外營業(yè)額不大項目運行機制不完善經(jīng)營能力薄弱財務(wù)成本管理不到位債權(quán)債務(wù)問題突出 項目規(guī)劃方案已經(jīng)審批通過，設(shè)計已完成，處在準備開工階段。共建筑建設(shè)視角一視角二產(chǎn)業(yè)機會一： 拓展市場開拓能力，走工程總承包業(yè)務(wù)之路產(chǎn)業(yè)機會二 ：優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源，探索 “分公司 ”管理模式產(chǎn)業(yè)機會三 ：形成專業(yè)化工程管理公司，向工程中介領(lǐng)域轉(zhuǎn)化立足豐臺住宅施工項目（含龍騰開發(fā)項目）面向北京市其它項目 產(chǎn)業(yè)機會分析之三：裝修裝飾業(yè) 建筑業(yè)整體產(chǎn)業(yè)機會還是很多，北京申奧成功帶來市政、交通、住宅建設(shè)、公共建筑等諸多機會，西部大開發(fā)也帶來西部市場的各類建設(shè)機會，這里僅就 建筑所面臨的一些機會做出分析。社區(qū)經(jīng)營 產(chǎn)業(yè)機會分析之一：房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)機會一 ：房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務(wù) —— 開發(fā)業(yè)務(wù)機會區(qū)域價值鏈分析附：北京市現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品分布特征北東北東東南南西南西西北CBD商業(yè)區(qū)危改區(qū)危改區(qū)待開發(fā)區(qū)域危改區(qū)待開發(fā)資源集聚經(jīng)濟適用房商品住宅經(jīng)濟適用房高檔住宅別墅寫字樓科技園區(qū)教育區(qū)、學(xué)生公寓政府辦公區(qū)經(jīng)濟適用房商品住宅區(qū)豐臺區(qū)域價值追求模式豐臺及周邊區(qū)域土地資源房產(chǎn)開發(fā)資源區(qū)域發(fā)展要求人力資源企業(yè)內(nèi)部資源企業(yè)外部資源和發(fā)展機會區(qū)域各類資源組織資源內(nèi)部各類資源捕獲發(fā)展機會集聚