【正文】 各專業(yè)班組 日常監(jiān)督② 客戶信息反饋渠道 我司各管理處服務(wù)中心為直接對業(yè)主或顧客服務(wù)的一線部門，聽取業(yè)主的意見和建議，然后分類整理傳達給相關(guān)人員和其他相關(guān)職能部門并負責收集反饋信息及時與業(yè)主溝通聯(lián)系。 2) 有關(guān)專業(yè)人員提前進駐小區(qū)：提前派出工程技術(shù)專業(yè)人員進駐現(xiàn)場，與地盤的工作人員一起，參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個物業(yè)內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造原理、性能，熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向等，為下一步實物驗收、資料移交等工作做準備。主要有：物業(yè)接管驗收移交工程資料清單，公用機電設(shè)備驗收單，公用建筑、小型設(shè)施驗收單，公用機電設(shè)備驗收單，室外給排水驗收單，綠化驗收單，單元建筑接管驗收記錄表，單元室內(nèi)電氣設(shè)施接管驗收記錄，單元室內(nèi)給排水接管驗收記錄表等。物業(yè)驗收、接管后的工作：1) 已接收項目的管理：管理處從接收簽字起，即組織人力對建筑物和機電設(shè)備進行保護，防止被盜和破壞，同時，組織人員對已接收項目進行清潔和環(huán)境整理。3） 歸檔小區(qū)各種資料：建筑施工圖紙、隱蔽工程資料 、各種交工驗收證書復印件、各種設(shè)備使用說明書、合格證書復印件等。因此一旦我司與貴司達成合作協(xié)議，我司將立即組織資深專家組為幸福海岸二期提供全面的前期服務(wù)，結(jié)合物業(yè)管理角度在項目規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等階段提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時為進入實操階段做好充分的準備工作：216。 竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間的服務(wù)內(nèi)容216。216。 對室外空調(diào)機位置確定，冷凝水的排放處理等問題的建議；216。 在空調(diào)工程施工前，根據(jù)設(shè)計圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對設(shè)計的修改建議；216。 從消防設(shè)施設(shè)計布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議；216。 根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標準和程序；216。從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢和改進建議以降低成本提高效益：216。 協(xié)助發(fā)展商對多家電梯品牌進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格；216。 根據(jù)中海物業(yè)在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗提供專業(yè)建議；216。 盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并做詳細記錄；216。我司將組織本項目管理處的工程技術(shù)人員開展以下工作：216。 參與設(shè)備的調(diào)試。物業(yè)接管驗收按業(yè)主進駐的使用要求進行驗收檢查，進行全面的外表及功能檢查。 其他前期準備工作 室外綠化、停車場、道路及園林小區(qū)的前期介入根據(jù)室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林小區(qū)的配套計劃，結(jié)合日后物業(yè)管理運行的需求和實際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。在室內(nèi)二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。同時在遷入過程中監(jiān)督搬運工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他業(yè)主的影響。具體的進駐時間及人員的配備將根據(jù)現(xiàn)場實際情況及貴公司的需求確定。 清潔人員對售樓大廳、樣板房的滾動式保潔，保證環(huán)境的清潔、明亮；216。銷售推廣工作的配合一、通過銷售配合，促進樓宇的銷售，實現(xiàn)開發(fā)商、購房者、物業(yè)管理公司多贏的局面。 對售樓人員進行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓，模擬業(yè)主購房咨詢問題解答場景；216。 在售樓中向購房者宣傳物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)，使購房者做到明明白白消費。 我公司在深圳有將近50個在管全委項目，擁有高達10萬的業(yè)主群體，我司將充分利用中海家園服務(wù)網(wǎng)這一網(wǎng)絡(luò)平臺為本項目進行廣泛宣傳，深層次開發(fā)挖掘潛在的忠誠客戶資源，積極配合發(fā)展商擴大銷售渠道。三、派駐管業(yè)助理——建立與業(yè)主或使用人的前期聯(lián)絡(luò)關(guān)系及售后投訴的處理服務(wù)系統(tǒng)物業(yè)管理的管理對象是物而服務(wù)對象則是人，即業(yè)主和使用人。二、參與銷售代理同業(yè)主或使用人的簽約，就購房合同中涉及物業(yè)管理事項的條款進行嚴格把關(guān)：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時業(yè)主公約》需作為購房合同的附件在業(yè)主簽約時一并提供。 為配合發(fā)展商參加房展會，充分利用地產(chǎn)盛會做好項目宣傳，并為項目提供保安形象的展示。 配合銷售代理通過對業(yè)主消費心理等因素的分析，設(shè)置銷售流程、優(yōu)化示范單位的布置；216。216。 現(xiàn)場管理人員對物業(yè)管理相關(guān)問題的現(xiàn)場咨詢、解答；216。 保安人員售樓大廳的形象展示、禮儀引導、看樓車輛指引、臨時停車場管理；216。同時中海地產(chǎn)的怡翠山莊、陽光棕櫚園、深圳灣畔、怡美山莊等樓盤的成功開發(fā)也為我公司在如何配合地產(chǎn)的銷售方面創(chuàng)造了實戰(zhàn)的舞臺，使我們總結(jié)出了相當?shù)慕?jīng)驗與技巧。外部公共關(guān)系建立為保證今后的物業(yè)管理工作的順利開展，我司將在本物業(yè)全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當局的批準。在此項工作中，我司將注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。 現(xiàn)場驗收主要項目土建工程、裝飾工程、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng) 資料交接產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料 、驗收資料其他交接設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等；具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等；公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。協(xié)助發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作，對不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責成有關(guān)施工單位進行整改，然后進行復驗，最后協(xié)助收集驗收報告。 參與機電設(shè)備的測試檢查，建立調(diào)試檔案；216。216。216。 從商戶使用的私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護設(shè)施等；216。 公共部分裝修材料的選用；216。 根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)、政策及中海物業(yè)長期以來的物管經(jīng)驗對進入正常管理期的管理模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出方案；216。 審查園林綠化設(shè)計圖紙，選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物，使其既美觀又方便長期養(yǎng)護，對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調(diào)整建議；216。 對原電梯安裝設(shè)計及配套設(shè)施提出合理化建議，并依據(jù)我司對樓宇機電設(shè)備和電梯市場的了解，結(jié)合項目本身的市場定位，為發(fā)展商提供質(zhì)量價格比最優(yōu)的品牌與型號建議，以供參考選擇。 管理用房位置確定的原則及設(shè)計、裝修標準，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局；216。 建筑設(shè)計（地下、地面、標準層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求；216。 成立本項目管理處的工作216。 施工期間的介入服務(wù)216。 各項工作執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標，以及ISO9000質(zhì)量管理體系標準，為物業(yè)使用人創(chuàng)造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活環(huán)境。2） 入伙時業(yè)主及物業(yè)使用人收樓驗收：管理處與開發(fā)商在入伙接待處聯(lián)合辦公，實行一條龍服務(wù)。對驗收合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的項目，注明存在的問題，提交地盤和施工單位，限期整改，整改項目須經(jīng)復驗，合格后方可接收，物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。由開發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標準，商定交接注意事項和交接日期。三．移交、接收計劃物業(yè)驗收、接管前的工作 1) 成立驗收、接管小組：由中海物業(yè)管理有限公司在接管物業(yè)竣工前組織、經(jīng)營、管理、工程、保安和清潔等部門有關(guān)人員前往現(xiàn)場，對驗收、接管工作中所涉及問題等進行考察。 公司總部組織、協(xié)調(diào) 社區(qū)服務(wù)部環(huán)境管理部設(shè)備管理部教育培訓部工程管理部樓檢組質(zhì)量管理部 幸福海岸管理處 管理輸出 技術(shù)支持 質(zhì)量控制 檢查培訓 專業(yè)公司 結(jié)構(gòu)性管理支持 提供服務(wù)電 設(shè) 外 外 人 財 財 材 行 梯 備 墻 包 力 務(wù) 務(wù) 料 政 保 維 清 服 資 監(jiān) 監(jiān) 采 管中海電梯工程公司 養(yǎng) 護 洗 務(wù) 源 控 控 購 理 中海樓宇科技公司其它專營公司財務(wù)審計部采 購 部公司辦公室 會 計 部人力資源部中海專業(yè)清洗公司216。216。 管理機制與溝通渠道216。4） 公共設(shè)施管理部：負責整個物業(yè)范圍內(nèi)的公共設(shè)施、設(shè)備的保養(yǎng)和維修管理工作；用戶提出的日常維修工作等。 機動崗共計3人；216。 10棟設(shè)巡邏崗共計3人；216。 10棟B、C座之間人行出入口設(shè)門衛(wèi)崗共計 3人；216。以上數(shù)據(jù)僅供發(fā)展商參考，不作為今后實際配備和測算的唯一依據(jù),根據(jù)一、二、三期實際情況，增配人員。 各項服務(wù)運作流程一、管理服務(wù)機構(gòu)設(shè)置我司對承接本項目的物業(yè)管理充滿信心，為保證高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，確保ISO9000、ISO1400 OHSAS18000三大體系在項目中的全面貫徹實施，我司將設(shè)立本項目專門管理機構(gòu)，為本項目物業(yè)管理提供全方位、強有力的保證。實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管監(jiān)督，以確保機電設(shè)備完好無損及正常運行10.公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及小品雕塑完好率 98%98%指定機電設(shè)備及公用設(shè)施管理人員負責維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管監(jiān)督，以確保公共問題設(shè)施、休息設(shè)施及小品雕塑完好無損，整潔美觀11.消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%指定機電設(shè)備及公用設(shè)施管理人員負責維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管監(jiān)督，以確保消防設(shè)施及設(shè)備完好無損，正常使用。自本物業(yè)正式投入使用即按照國家級優(yōu)秀示范管理標準進行管理并將被列入中海物業(yè)評優(yōu)計劃中，在符合政府要求的參評自然條件、貴我雙方嚴格履行政府及全委合同規(guī)定的有關(guān)責任、義務(wù)，同時在政府有關(guān)部門組織下參加有關(guān)創(chuàng)優(yōu)、考評。提供公用設(shè)施、供水、供電、空調(diào)系統(tǒng)故障24小時搶修，做到接到報修后30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行處理。 管理目標承諾中海物業(yè)根據(jù)多年的物業(yè)管理經(jīng)驗，對本物業(yè)的物業(yè)管理做出如下鄭重承諾：執(zhí)行政府有關(guān)法律及市、區(qū)物業(yè)管理主管政府部門規(guī)定的各項標準。使所有在此工作和居住的業(yè)戶處處、時時感受到尊貴。 ～ 服務(wù)定位:“讓每一位中海的業(yè)主永遠滿意” 是我們不變的承諾，“為您提供清潔、優(yōu)美、舒適、方便的居住環(huán)境”是我們永恒的追求。 管理服務(wù)總目標在市場經(jīng)濟中崛起的中海物業(yè)管理有限公司，以其良好的經(jīng)營業(yè)績，眾多的優(yōu)秀人才，先進的配套管理設(shè)備，有能力、有魄力、有決心、有信心將本項目的管理成為精品，全心全力為本物業(yè)使用人提供一個清潔、優(yōu)美、舒適、方便的居住環(huán)境，讓每一位使用人在中海物業(yè)高品質(zhì)的服務(wù)中盡享居住的便利與舒適。 內(nèi)審、管理評審、監(jiān)督審核發(fā)現(xiàn)管理體系運作有問題，應(yīng)進行調(diào)查、評估、采取糾正措施，必要時按程序文件規(guī)定對文件進行修改。 管理處學習質(zhì)量簡報、安檢通報、公司通報，針對類似問題進行自查自檢，消除不符合項目。 管理處加強培訓，杜絕相同問題再次出現(xiàn)。 管理處《不符合通知單》要求限期改正。檢查可以是合作公司不定時的抽檢，也可與本公司聯(lián)合檢查?！?、行業(yè)的專項檢查：物業(yè)管理優(yōu)秀/示范大廈（住宅小區(qū)）評比，安全文明小區(qū)（標兵）評比，園林式、花園式達標單位(小區(qū))評比，環(huán)境文明小區(qū)評比等等。——組織管理處主任檢查：質(zhì)量管理部當發(fā)現(xiàn)有的管理處服務(wù)有特色時或個別管理處服務(wù)水平下降時，就組織主任實行互檢，達到相互取長補短的效果?！毮懿块T檢查：公司各職能部門每季度對管理處的環(huán)境綠化、清潔、設(shè)備設(shè)施、社區(qū)文化活動、會所管理、安全護衛(wèi)、人事管理、財務(wù)管理等工作進行專業(yè)檢查。—— 夜間查崗：由管理處主任和保安主管在夜間進行查崗，對車場、監(jiān)控、大堂、巡邏、消防值班等崗位進行監(jiān)督。（4）豐富的社區(qū)文化活動根據(jù)本項目業(yè)主、商戶的實際情況制定豐富多彩的社區(qū)活動計劃，豐富小區(qū)業(yè)主的文化生活、配合商家的營銷活動。因此，酒店式服務(wù)關(guān)鍵是把強烈的服務(wù)意識深入灌輸?shù)矫恳粋€員工的大腦里，形成潛移默化的效果。在安全方面，我們將引入酒店嚴謹化、規(guī)范化的理念提供安全保障，設(shè)立24小時保安巡查服務(wù)，重要出入口24小時值班、24小時監(jiān)控；執(zhí)行詢問登記制度，實行進出物品檢查登記制度。2) 設(shè)施設(shè)備的維護由中海物業(yè)公司下屬的樓宇科技公司為本項目提供駐場工程技術(shù)人員，以高標準的設(shè)施設(shè)備日常維護和保養(yǎng)標準保證本項目居住、商業(yè)功能的正常運轉(zhuǎn)和使用。我司下屬樓宇科技公司曾給國內(nèi)多個知名樓盤擔任智能化系統(tǒng)的設(shè)計、施工、維修、保養(yǎng)及招標顧問工作，其豐富的經(jīng)驗將用于對本項目現(xiàn)有的樓宇智能化系統(tǒng)的全面改進，對智能化管理系統(tǒng)進行全面、專業(yè)性的維護和管理，以期發(fā)揮智能化設(shè)施安全、高效、方便之優(yōu)點。 ～ 全面引入環(huán)保理念，將ISO14001環(huán)境管理體系標準運用到日