【正文】 團先後在香港地區(qū)和中國內(nèi)地完成了500多個工程項目，建成各種樓宇1157萬平方米，塑造了被譽為二十世紀全球十大建筑的香港新機場客運大樓及西九龍?zhí)詈Ｔ斓亍⒅袊嗣窠夥跑婑v港海軍基地、香港警察總部、香港的南浪海灣、雅利德樺臺等項目。我們在貴公司現(xiàn)階段所提供的項目初步資料的基礎(chǔ)上組織相關(guān)專業(yè)人員赴現(xiàn)場觀察了模型并考察了項目現(xiàn)場，制定了本項目的前期物業(yè)服務(wù)初步方案供貴司審閱。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第104頁 共104頁幸福海岸（二期）物業(yè)服務(wù)方案目 錄前言 …………………………………………………………………………………………2中海物業(yè)管理優(yōu)勢介紹 ………………………………………………………………… 3第一部分 全權(quán)委托合作方案 ……………………………………………………… 8第一節(jié) 服務(wù)模式整體設(shè)想及配套措施 ………………………………………… 9第二節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)設(shè)置及運作流程 …………………………………… 25第三節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)方式及工作計劃 ………………………………………… 43第四節(jié) 前期介入階段服務(wù)工作計劃 …………………………………………… 51第五節(jié) 銷售推廣配合工作方案 ………………………………………………… 58第六節(jié) 各專業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)維護計劃和實施 …………………………………62第七節(jié) 管理服務(wù)人員配備及管理培訓(xùn)方案 ……………………………………99第八節(jié) 管理規(guī)章制度及檔案資料的建立與管理 …………………………………109第九節(jié) 社區(qū)文化建設(shè)方案 ………………………………………………………122第十節(jié) 商務(wù)報價及相關(guān)合作事宜 ……………………………………………128幸福海岸（二期）物業(yè)服務(wù)方案 首先我們非常感謝貴公司對中海物業(yè)的信任, 誠邀我司參與幸福海岸（二期）物業(yè)管理合作事宜的洽談。中海物業(yè)衷心希望能夠有機會與貴公司達成合作，以自身多年的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗，為貴公司開發(fā)的樓宇提供物業(yè)后續(xù)的增值保值服務(wù)并為廣大業(yè)主提供與樓盤檔次相匹配的高檔次服務(wù)，并以此項目為契機，強強聯(lián)手、長期合作，與貴公司攜手合作共創(chuàng)精品同塑品牌！ 目前該項目正處于建設(shè)的關(guān)鍵階段，也是物業(yè)公司積極、及時提供全面的前期介入服務(wù)的最佳階段，中海物業(yè)希望利用自身豐富的實操經(jīng)驗與各專業(yè)人才從物業(yè)管理各個角度提供合理化專業(yè)建議，為今后全面開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，使發(fā)展商在項目的投入上既能準確把握未來業(yè)戶的實際需要，又有利于日后物業(yè)管理成本的控制及高品質(zhì)的管理質(zhì)量。以下將分別就中海物業(yè)的管理優(yōu)勢及我們可提供的前期物業(yè)服務(wù)方式分別作以系統(tǒng)的闡述。已經(jīng)建成和在建各種樓宇可容納30萬人居住，占香港總?cè)丝诘亩种?。公司以此模式為手段開展科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，始終致力于全心全力為業(yè)主及物業(yè)使用人服務(wù)，一直以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標志”的高端品牌形象領(lǐng)航于物業(yè)管理行業(yè)。中海物業(yè)目前在深圳擁有全委管理項目約58個，全委管理面積近500萬平方米。中海物業(yè)立足于深圳的全委項目管理與顧問輸出模式相輔相成、相互促進，在深港兩地業(yè)主中享有很高的口碑，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場亦享有盛譽。一旦與發(fā)展商建立合作關(guān)系，便赤誠相見、傾心相助，立即啟動前期服務(wù)工作。本著對發(fā)展商負責、對業(yè)主負責、對日后物業(yè)管理負責的精神，從我們?nèi)粘？偨Y(jié)出來的8個方面100個關(guān)鍵點上，為樓盤的設(shè)計、開發(fā)和銷售提供有說服力的書面建議。設(shè)備配置方面：多年物業(yè)管理的實踐，使我們詳知什么品牌、什么型號的設(shè)備具有最佳的性能價格比，我們的設(shè)備配置建議可以實現(xiàn)先進性與經(jīng)濟性的完美結(jié)合，有效地避免發(fā)展商在設(shè)施設(shè)備上無謂投入?！? 精準化的服務(wù)標準中海物業(yè)倡導(dǎo)“嚴格苛求、自覺奉獻”的工作精神，并且將其充分體現(xiàn)在各個崗位，各項作業(yè)的具體實踐中，公司按照“明顯超過同行、全面高出國優(yōu)”的基本定位，系統(tǒng)制訂并頒布了涵蓋物業(yè)管理全部事務(wù)的10個系列近萬個數(shù)據(jù)化的服務(wù)作業(yè)標準，本著“時效、質(zhì)效、綜效、情效”的原則 ，保證給業(yè)主用戶提供可知、可感、可辨、可驗的服務(wù)產(chǎn)品，寓精誠服務(wù)于精細管理中，釀精彩生活于精心呵護間。除此之外，我們還自覺接受來自業(yè)主用戶、發(fā)展商和政府部門三個方面的監(jiān)督，把他們的意見和建議作為推動管理服務(wù)工作的動力。這個模式“精誠服務(wù)、精彩生活”的基本精神一成不變，但具體內(nèi)涵則在不斷豐富和發(fā)展。所有新項目入伙之前，我們都要集中各方面的專家，在充分進行市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，經(jīng)過擬訂、論證、審批、試行、完善五個環(huán)節(jié)，全面考慮其地區(qū)、物業(yè)、業(yè)主和發(fā)展商四個方面要素，為其度身定做“時髦而且合體”的管理方案，使所有的項目既保持中海物業(yè)的管理服務(wù)水準，又獨具特色。～ 人本化的服務(wù)理念中海物業(yè)以業(yè)主用戶滿意作為管理服務(wù)工作的出發(fā)點和歸宿點。在這個基礎(chǔ)上，公司組織修訂3個層次40余萬字的質(zhì)量體系文件，從服務(wù)主旨、服務(wù)架構(gòu)、服務(wù)設(shè)施、服務(wù)手段、服務(wù)標準、服務(wù)控制等方面全面導(dǎo)入酒店管理技術(shù)，融入酒店管理元素，推出了帶有鮮明時代特色的中海物業(yè)的升級版本。中海物業(yè)下屬有三個專業(yè)子公司：中海樓宇科技公司（專業(yè)從事樓宇消防、變配電、安防、弱電和中央空調(diào)等設(shè)備維護保養(yǎng)以及智能化小區(qū)設(shè)計、施工一條龍服務(wù)），中海電梯工程公司（專業(yè)從事電梯的維保與保養(yǎng)），中海環(huán)境工程公司（專業(yè)從事樓宇外墻清洗、二次供水設(shè)施消毒清洗、空調(diào)系統(tǒng)清洗及水質(zhì)處理、園林綠化設(shè)計施工、苗木養(yǎng)護）。 ～ 專業(yè)化的服務(wù)人才中海物業(yè)一直致力于改善員工隊伍的有機構(gòu)成，把高檔次、高品位、高質(zhì)量的服務(wù)建立在高素質(zhì)人才的基礎(chǔ)之上?，F(xiàn)在公司擁有電子計算機、自動控制、機電設(shè)備、精細化工、建筑、園林、環(huán)保、藝術(shù)等專業(yè)的中高級技術(shù)人員240多名。幸福海岸（二期）前期物業(yè)服務(wù)方案第一節(jié)服務(wù)模式整體設(shè)想及配套措施分目錄 216。 專業(yè)服務(wù)與特色服務(wù)并重216。 實施嚴格的服務(wù)質(zhì)量體系控制216。中海物業(yè)將以實踐多年的結(jié)合中港兩地先進物業(yè)管理經(jīng)驗的管理模式，充分發(fā)揮企業(yè)“超前化的服務(wù)、精準化的服務(wù)、規(guī)范化的服務(wù)、個性化的服務(wù)、菜單式的服務(wù)、人性化的服務(wù)、成熟化的管理、合理化的運做成本、專業(yè)化的服務(wù)”九大管理優(yōu)勢，為每一位物業(yè)使用人創(chuàng)造一個“安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便”的生活環(huán)境。全面推行特色物業(yè)管理，寓管理于全面、細致的服務(wù)之中～ 推行“一站式酒店服務(wù)”, 為廣大業(yè)主提供人性化、個性化特約服務(wù)中海物業(yè)于1999年于同行業(yè)首家導(dǎo)入現(xiàn)代酒店管理理念和技術(shù)，將酒店式物業(yè)管理模式與物業(yè)管理有機地結(jié)合起來，把物業(yè)管理行業(yè)真正提高到一個新的理論高度，倡導(dǎo)“讓業(yè)主住在家里如住酒店般尊貴和方便”，讓業(yè)主在自己擁有的物業(yè)空間里，也同樣能享受到只有在酒店里才可能提供的服務(wù)。無論是發(fā)展商還是業(yè)主、租戶，每一刻都可以切實感受到與眾不同的尊貴和自豪。中海物業(yè)正致力于利用管理的規(guī)模優(yōu)勢，借助中海家園服務(wù)網(wǎng)這一巨大的網(wǎng)絡(luò)信息平臺，有效地整合社會資源，深層次開發(fā)社區(qū)消費潛能。高檔社區(qū)的定位使得金泓凱旋城的潛在業(yè)主對于基礎(chǔ)服務(wù)之外的特約服務(wù)往往要求較高，也存在著更大的需求群體。經(jīng)過近六年的成功運作，中海物業(yè)積累了豐富的酒店式管理經(jīng)驗，針對本項目的定位和對未來準客戶群體的分析，我們將在承接本項目的服務(wù)過程中將有效地整合各種社會資源，為業(yè)主及物業(yè)使用人提供全天候、全方位、全過程的專項服務(wù)與個性化服務(wù)，實行“針對性服務(wù)項目設(shè)計、菜單式系列特色服務(wù)”216。 整個社區(qū)內(nèi)的保安員統(tǒng)一制服、配置先進的對講裝備并配以便衣巡視，保衛(wèi)社區(qū)安全；216。216。酒店式特色服務(wù)可涉及私家區(qū)域日常維修養(yǎng)護服務(wù)、私家區(qū)域清潔服務(wù)、禮儀服務(wù)、商務(wù)配套服務(wù)、貼心管家式特色服務(wù)，并在履行這些服務(wù)的過程中，根據(jù)業(yè)主及物業(yè)使用人的需要隨時增設(shè)服務(wù)項目。 中海物業(yè)作為國內(nèi)首家通過ISO9002認證的物業(yè)管理企業(yè)， 通過7年的實際運作并結(jié)合市場開拓過程中的需要，率先對這種基本的質(zhì)量管理體系進行超越，并且將在本項目的實際管理過程中導(dǎo)入。作為國內(nèi)首家通過ISO14001認證的物業(yè)管理企業(yè)，將通過管理保證環(huán)境的高度整潔與和諧，通過回歸自然的氛圍培養(yǎng)物業(yè)使用人的自律意識，從而養(yǎng)成愛護環(huán)境、關(guān)心生態(tài)的良好習(xí)慣。 ～ 全面推行智能化物業(yè)管理。 ～ 中海物業(yè)公司下屬三個專業(yè)子公司的全面技術(shù)支持中海樓宇科技公司專營小區(qū)樓宇智能化系統(tǒng)的設(shè)計、安裝，強電、弱電系統(tǒng)的維護，中海電梯工程公司專營小區(qū)電梯的安裝、維保并專營日立品牌電梯在國內(nèi)的銷售代理），中海環(huán)境工程公司專營樓宇外墻、生活水池的清洗，專用清洗制劑的研發(fā)。 ～ 高標準、高品質(zhì)專業(yè)化服務(wù)與個性化特色服務(wù)并重 專業(yè)化服務(wù)(1) 保潔服務(wù)中海物業(yè)將聘請長期合作、信譽良好，在同類物管項目上服務(wù)品質(zhì)最高的保潔公司為本項目提供星級保潔服務(wù)并對其服務(wù)品質(zhì)進行嚴格的監(jiān)控。(3) 綠化服務(wù)中海物業(yè)公司擁有高級園藝師21人，20%以上的操作人員具有專業(yè)技術(shù)等級；公司建有花卉苗木培育基地，并配備優(yōu)秀園藝技術(shù)人員，提供專業(yè)綠化維護和公共區(qū)域花卉的租擺專項服務(wù)。其中，退伍軍人占保安人員總數(shù)的45%，從保安員的素質(zhì)上將完全保證本項目的安全。并成立應(yīng)急小分隊，應(yīng)急處理各類突發(fā)事件。特色服務(wù)： (1) 引進酒店服務(wù)理念酒店式服務(wù)具有標準化、實效性、可靠性、體貼入微、全天候、全方位服務(wù)的特點。(2) 接待服務(wù)設(shè)立酒店式接待服務(wù)臺，選派服務(wù)意識好、形象氣質(zhì)佳的管理人員為業(yè)主提供溫馨、周到、專業(yè)的接待服務(wù)。通過貼心服務(wù)，拉近物業(yè)公司與物業(yè)使用人之間的距離，建立友情與親情?！? 實施嚴格的服務(wù)質(zhì)量體系控制為保證公司為顧客提供滿意的服務(wù)，公司建立了嚴密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系，實施制度化、定期化的分級質(zhì)量檢查管理制度?！?周檢：由管理處主任或相關(guān)負責人，對每日檢查情況進行復(fù)檢，對公共設(shè)施設(shè)備、消防設(shè)備、技防設(shè)備、房屋外墻等進行巡查，召開會議解決本周存在的問題?！?安全檢查：定期以及在國家法定長假前，由管理處主任和保安、維修主管對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)備、消防設(shè)備、防盜設(shè)備、消防疏散通道等進行一次全面的檢查?！?公司的質(zhì)量檢查——樓（月）檢：公司質(zhì)量管理部每月對管理處進行全面檢查，檢查分六個專業(yè)：管理層、機電設(shè)備、房屋建筑、清潔、綠化、安全護衛(wèi)；檢查管理處是否全面按公司質(zhì)量管理體系運作、運作情況、各方面的管理是否達到公司質(zhì)量管理標準?！踩珯z查：每季度公司安全委員會（主要由公司領(lǐng)導(dǎo)、工程部、社區(qū)環(huán)境部組成）對管理處的消防設(shè)備設(shè)施、機電設(shè)備、技防設(shè)備、安全保衛(wèi)管理、消防管理、裝修管理等有關(guān)安全管理方面進行詳細、全面的檢查?！对V處理及跟蹤檢查：公司質(zhì)量管理部專門接待各管理處業(yè)主/物業(yè)使用人投訴，責成管理處及時解決日常投訴并跟蹤管理處糾正措施的實施情況，重大的投訴質(zhì)量管理部進行現(xiàn)場驗證和調(diào)查，具有共性的投訴發(fā)文要求管理處加以注意?！獌?nèi)審：每年由質(zhì)量管理部組織公司有經(jīng)驗有內(nèi)審資質(zhì)的內(nèi)審員對公司領(lǐng)導(dǎo)、各職能部門、管理處運行質(zhì)量體系進行全面檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題，采取糾正和預(yù)防措施，保證公司管理體系持續(xù)有效的運行。～ 外部檢查——監(jiān)督審核：每年由深圳市質(zhì)量認證中心的專家對我公司的質(zhì)量體系的運行情況進行監(jiān)督審核?！?其他方式——業(yè)主/物業(yè)使用人意見征詢表：公司每年進行一次對業(yè)主/物業(yè)使用人的意見征詢，以檢查業(yè)主/物業(yè)使用人對公司管理的滿意程度，征詢、收集管理意見。 ** 針對本物業(yè)的特點，在管理過程中將邀請合作公司相應(yīng)管理部門對本物業(yè)的安全管理、設(shè)備設(shè)施、綠化、環(huán)境、前臺接待等管理工作進行檢查。 ** 定期征詢意見：針對本物業(yè)特點，在管理過程中定期征詢合作公司的意見并針對提出的意見和建議進行持續(xù)改進。216。216。216。216。216。216。216?！? 管理服務(wù)的宗旨、方針、目標及承諾216。 管理服務(wù)總方針 —— “為用戶提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便、和諧的生活和工作環(huán)境”216。 ～ 管理定位:充分利用并完善本物業(yè)的各種配套系統(tǒng)，配置精干的高素質(zhì)管理人才，全面實現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)管理?！?