【正文】 我公司將負(fù)責(zé)《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時(shí)業(yè)主公約》條款的制定并提供草擬的裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場(chǎng)管理辦法、管理費(fèi)收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。216。 參與現(xiàn)場(chǎng)銷售，對(duì)購房者有關(guān)物業(yè)管理的問題進(jìn)行解答與咨詢；216。 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和項(xiàng)目定位，編制相關(guān)宣傳資料；216。 根據(jù)發(fā)展商對(duì)售樓處功能的特殊需求，還可配備門童或酒吧/咖啡吧服務(wù)人員。 保安人員樣板房的形象展示、禮儀引導(dǎo)、夜間巡邏；216。銷售期的物業(yè)管理展示本項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段時(shí)，我公司可有償提供現(xiàn)場(chǎng)主管、保安、保潔、綠化人員對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行物業(yè)的維護(hù)及物業(yè)管理形象的展示。客戶全面進(jìn)駐準(zhǔn)備在業(yè)主入伙之前，我司將指確定搬遷路線、停車地點(diǎn)、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等，并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。消防及安全管理前期介入物業(yè)的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行為保證物業(yè)啟用后設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個(gè)時(shí)期，我司工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。在發(fā)展商需要對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí)，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。 及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見，及時(shí)通報(bào)發(fā)展商；216。 在施工過程中，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計(jì)劃完工，同時(shí)可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度； 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間的配合工作 在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期，發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。 解答發(fā)展商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本；施工期間的介入服務(wù)216。 從智能化的角度，提出專業(yè)建議：216。 在空調(diào)設(shè)備安裝前，對(duì)設(shè)備的適用情況和選型提供建議；在空調(diào)設(shè)備安裝時(shí)，對(duì)空調(diào)設(shè)施的安裝提供建議；216。 對(duì)配套設(shè)施的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項(xiàng)目、裝修格局標(biāo)準(zhǔn)、面積分配及經(jīng)營模式等提供咨詢和建議。 從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)的開展需要等方面提出修改建議；216。216。 在不增加發(fā)展商總投資的情況下，為配合國際環(huán)保理念的推行，對(duì)適當(dāng)設(shè)置一些環(huán) 保設(shè)施，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議；216。 設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；216。 銷售期間的配合服務(wù)工作 規(guī)劃設(shè)計(jì)期間的介入服務(wù)中海物業(yè)將選派各專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目及所在區(qū)域進(jìn)行實(shí)地考察，通過研讀、消化、理解發(fā)展商提供的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目模型、全套施工圖紙等資料，了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖和設(shè)計(jì)內(nèi)容，確定項(xiàng)目檔次，以便協(xié)助對(duì)物管服務(wù)進(jìn)行準(zhǔn)確定位。 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間的配合工作216。第四節(jié)前期介入階段服務(wù)工作計(jì)劃物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié)，物業(yè)管理公司要傾注大量的人力和物力，在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒，了解、熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，詳盡登記造冊(cè)存檔，為將來的物業(yè)管理工作開個(gè)好頭，夯下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。先由開發(fā)商為業(yè)主及物業(yè)使用人辦清購樓手續(xù)，再由管理處收取入伙費(fèi)用，并安排專人陪同業(yè)主及物業(yè)使用人視察房屋、驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備，辦好交接手續(xù)、交付鑰匙，對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人提出的房屋質(zhì)量方面的問題，逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收記錄》四聯(lián)單上（承建商、緹香名苑管理處、業(yè)主及物業(yè)使用人、開發(fā)商各一份），并負(fù)責(zé)與承建商聯(lián)系，限期修好，保證業(yè)主及物業(yè)使用人按時(shí)入住。開發(fā)商、承建單位把小區(qū)的各項(xiàng)資料（包括產(chǎn)權(quán)資料，技術(shù)資料，政府驗(yàn)收合格證明，水、電、氣供應(yīng)合同等）全數(shù)移交管理處，雙方注意做好移交工作的相關(guān)登記、簽字手續(xù)。 2) 印制驗(yàn)收、接管工作表格：物業(yè)公司對(duì)所接收的建筑物、設(shè)備設(shè)施，要分別列項(xiàng)印制驗(yàn)收記錄表格。在此基礎(chǔ)上，提交公司董事會(huì)或總經(jīng)理辦公會(huì)議討論確認(rèn)，并制定驗(yàn)收、接管工作方案，在公司領(lǐng)導(dǎo)下成立接管驗(yàn)收小組。 檢查監(jiān)督機(jī)制：為了確保服務(wù)質(zhì)量，中海建立了嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系，如圖所示：半年一次的突擊檢查檢查、監(jiān)督體系內(nèi)部檢查外部檢查專業(yè)部門不定期檢查公司顧問團(tuán)定期檢查半年一次業(yè)主及物業(yè)使用人意見滿意率統(tǒng)計(jì)政府的各種考評(píng)一年一次質(zhì)量體系審核專業(yè)分公司日檢 216。 整合管理機(jī)制我司的每一個(gè)管理項(xiàng)目都整合于公司總部嚴(yán)謹(jǐn)系統(tǒng)的分工體系之中，公司總部機(jī)關(guān)、各專業(yè)部門、各專業(yè)子公司形成一個(gè)有機(jī)的整體，對(duì)于每一個(gè)具體管理的項(xiàng)目都直接有公司總部強(qiáng)大的整體管理力量為技術(shù)支持，使其處于公司總部的有效控制之中，詳見下頁圖示：216。 工作計(jì)劃與安排216。5） 社區(qū)安全服務(wù)部：負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)范圍內(nèi)的消防和公共安全保衛(wèi)工作；交通、停車場(chǎng)等管理工作。 消防中心崗共計(jì)3人；管理處共設(shè)客戶服務(wù)中心、社區(qū)服務(wù)部、社區(qū)環(huán)境管理部、公共設(shè)施管理部、社區(qū)安全服務(wù)部和財(cái)務(wù)部，各部門工作范圍簡(jiǎn)介如下：1） 客戶服務(wù)中心：統(tǒng)籌安排各部門的工作，集中處理理投訴、報(bào)修和業(yè)主的溝通等工作。 8棟、9棟設(shè)巡邏崗共計(jì)3人；216。 10棟A座側(cè)面車輛入口設(shè)道口崗，每班2 人共計(jì)6人；216。管理層員工：6人，其中包括：客戶服務(wù)中心主管 1名社區(qū)服務(wù)部主管 1名公共設(shè)施管理部主管 1名社區(qū)環(huán)境管理部主管 1名財(cái)務(wù)、出納 2名社區(qū)服務(wù)部：4人，其中包括：前臺(tái)接待員 1名會(huì)所服務(wù)員 1名炊事員 2名環(huán)境部人員：25人，其中包括：清潔工 23名綠化工 2 名 公共設(shè)施管理部：4 人，其中包括：電工 3名水工 1名社區(qū)安全服務(wù)部：36人 ，崗位設(shè)置如下：崗位設(shè)置與人數(shù)（護(hù)衛(wèi)員）216。本項(xiàng)目管理服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置如下圖所示： 管理處主任客戶服務(wù)中心 社區(qū)服務(wù)部社區(qū)環(huán)境管理部社區(qū)安全服務(wù)部公共設(shè)施管理部 會(huì)計(jì) 檔案管理問詢投訴物資采購員工培訓(xùn)社區(qū)文化業(yè)主特色需求服務(wù)員工食堂園林綠化清潔衛(wèi)生公共和業(yè)主特約維修智能化系統(tǒng)弱電護(hù)衛(wèi)三班護(hù)衛(wèi)二班護(hù)衛(wèi)一班強(qiáng)電 出納 備注： 在一期、二期人員共享的基礎(chǔ)之上進(jìn)行了初步的估算，二期需增加工作人員共計(jì)：75名，其中管理層人員增加6名，包括、客戶服務(wù)中心主管1名、社區(qū)環(huán)境管理部主管1名、社區(qū)服務(wù)部主管1名、社區(qū)文化（培訓(xùn)）主管1名，財(cái)務(wù)、出納人員2名。加強(qiáng)消防宣傳，增強(qiáng)物業(yè)使用人防火意識(shí)、建立義務(wù)消防組織，定期進(jìn)行消防演練，及時(shí)消除火災(zāi)隱患12.火災(zāi)發(fā)生率≤%加強(qiáng)消防宣傳，增強(qiáng)物業(yè)使用人防火意識(shí)、建立義務(wù)消防組織，定期進(jìn)行培訓(xùn)及消防演練，勤檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患（此項(xiàng)要求保安公司充分配合）13.違章發(fā)生率及處理率無標(biāo)準(zhǔn)95%1%、100%建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理并記錄，增強(qiáng)宣傳力度，取得物業(yè)使用人的理解，杜絕違章現(xiàn)象的發(fā)生。216。定期對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障或重大事故隱患立即消除；若發(fā)生重大故障或事故，在24小時(shí)內(nèi)填寫書面報(bào)告報(bào)送發(fā)展商。該物業(yè)一經(jīng)投入使用即按照ISO9000國際質(zhì)量管理體系、 ISO14001環(huán)境管理體系進(jìn)行管理，完全投入使用一年達(dá)到符合ISO9000國際質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系的標(biāo)準(zhǔn)要求?！? 綠色環(huán)保我們將在日常物業(yè)管理工作中遵循生態(tài)規(guī)律，加大綠化環(huán)保的宣傳，追求與自然環(huán)境和諧共生，在小區(qū)的公共區(qū)域根據(jù)季節(jié)、節(jié)日配以不同的鮮花和植物租擺，既美化環(huán)境、清新空氣又體現(xiàn)樓盤檔次。 216。 ～ 管理定位:充分利用并完善本物業(yè)的各種配套系統(tǒng)，配置精干的高素質(zhì)管理人才，全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)管理?！? 管理服務(wù)的宗旨、方針、目標(biāo)及承諾216。216。216。216。 ** 定期征詢意見：針對(duì)本物業(yè)特點(diǎn)，在管理過程中定期征詢合作公司的意見并針對(duì)提出的意見和建議進(jìn)行持續(xù)改進(jìn)?！?其他方式——業(yè)主/物業(yè)使用人意見征詢表：公司每年進(jìn)行一次對(duì)業(yè)主/物業(yè)使用人的意見征詢，以檢查業(yè)主/物業(yè)使用人對(duì)公司管理的滿意程度，征詢、收集管理意見?！獌?nèi)審：每年由質(zhì)量管理部組織公司有經(jīng)驗(yàn)有內(nèi)審資質(zhì)的內(nèi)審員對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)、各職能部門、管理處運(yùn)行質(zhì)量體系進(jìn)行全面檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，采取糾正和預(yù)防措施，保證公司管理體系持續(xù)有效的運(yùn)行。——安全檢查：每季度公司安全委員會(huì)（主要由公司領(lǐng)導(dǎo)、工程部、社區(qū)環(huán)境部組成）對(duì)管理處的消防設(shè)備設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、技防設(shè)備、安全保衛(wèi)管理、消防管理、裝修管理等有關(guān)安全管理方面進(jìn)行詳細(xì)、全面的檢查?！?安全檢查：定期以及在國家法定長假前，由管理處主任和保安、維修主管對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)備、消防設(shè)備、防盜設(shè)備、消防疏散通道等進(jìn)行一次全面的檢查?！? 實(shí)施嚴(yán)格的服務(wù)質(zhì)量體系控制為保證公司為顧客提供滿意的服務(wù)，公司建立了嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系，實(shí)施制度化、定期化的分級(jí)質(zhì)量檢查管理制度。(2) 接待服務(wù)設(shè)立酒店式接待服務(wù)臺(tái)，選派服務(wù)意識(shí)好、形象氣質(zhì)佳的管理人員為業(yè)主提供溫馨、周到、專業(yè)的接待服務(wù)。并成立應(yīng)急小分隊(duì)，應(yīng)急處理各類突發(fā)事件。(3) 綠化服務(wù)中海物業(yè)公司擁有高級(jí)園藝師21人，20%以上的操作人員具有專業(yè)技術(shù)等級(jí)；公司建有花卉苗木培育基地，并配備優(yōu)秀園藝技術(shù)人員，提供專業(yè)綠化維護(hù)和公共區(qū)域花卉的租擺專項(xiàng)服務(wù)。 ～ 中海物業(yè)公司下屬三個(gè)專業(yè)子公司的全面技術(shù)支持中海樓宇科技公司專營小區(qū)樓宇智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、安裝，強(qiáng)電、弱電系統(tǒng)的維護(hù)，中海電梯工程公司專營小區(qū)電梯的安裝、維保并專營日立品牌電梯在國內(nèi)的銷售代理），中海環(huán)境工程公司專營樓宇外墻、生活水池的清洗，專用清洗制劑的研發(fā)。作為國內(nèi)首家通過ISO14001認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)，將通過管理保證環(huán)境的高度整潔與和諧，通過回歸自然的氛圍培養(yǎng)物業(yè)使用人的自律意識(shí)，從而養(yǎng)成愛護(hù)環(huán)境、關(guān)心生態(tài)的良好習(xí)慣。酒店式特色服務(wù)可涉及私家區(qū)域日常維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)、私家區(qū)域清潔服務(wù)、禮儀服務(wù)、商務(wù)配套服務(wù)、貼心管家式特色服務(wù)，并在履行這些服務(wù)的過程中，根據(jù)業(yè)主及物業(yè)使用人的需要隨時(shí)增設(shè)服務(wù)項(xiàng)目。 整個(gè)社區(qū)內(nèi)的保安員統(tǒng)一制服、配置先進(jìn)的對(duì)講裝備并配以便衣巡視，保衛(wèi)社區(qū)安全；216。高檔社區(qū)的定位使得金泓凱旋城的潛在業(yè)主對(duì)于基礎(chǔ)服務(wù)之外的特約服務(wù)往往要求較高，也存在著更大的需求群體。無論是發(fā)展商還是業(yè)主、租戶，每一刻都可以切實(shí)感受到與眾不同的尊貴和自豪。中海物業(yè)將以實(shí)踐多年的結(jié)合中港兩地先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的管理模式，充分發(fā)揮企業(yè)“超前化的服務(wù)、精準(zhǔn)化的服務(wù)、規(guī)范化的服務(wù)、個(gè)性化的服務(wù)、菜單式的服務(wù)、人性化的服務(wù)、成熟化的管理、合理化的運(yùn)做成本、專業(yè)化的服務(wù)”九大管理優(yōu)勢(shì)，為每一位物業(yè)使用人創(chuàng)造一個(gè)“安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便”的生活環(huán)境。 專業(yè)服務(wù)與特色服務(wù)并重216?，F(xiàn)在公司擁有電子計(jì)算機(jī)、自動(dòng)控制、機(jī)電設(shè)備、精細(xì)化工、建筑、園林、環(huán)保、藝術(shù)等專業(yè)的中高級(jí)技術(shù)人員240多名。中海物業(yè)下屬有三個(gè)專業(yè)子公司：中海樓宇科技公司（專業(yè)從事樓宇消防、變配電、安防、弱電和中央空調(diào)等設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)以及智能化小區(qū)設(shè)計(jì)、施工一條龍服