【正文】 施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造原理、性能，熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向等，為下一步實物驗收、資料移交等工作做準(zhǔn)備。 物業(yè)驗收、接管中的工作 1) 組成聯(lián)合交接小組，商定交接注意事項和交接日期：管理處驗收、接管小組主動與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商物業(yè)交接問題，及時將協(xié)商情況匯報給總公司。由開發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)，商定交接注意事項和交接日期。 2) 印制驗收、接管工作表格：物業(yè)公司對所接收的建筑物、設(shè)備設(shè)施，要分別列項印制驗收記錄表格。主要有：物業(yè)接管驗收移交工程資料清單，公用機(jī)電設(shè)備驗收單，公用建筑、小型設(shè)施驗收單，公用機(jī)電設(shè)備驗收單，室外給排水驗收單，綠化驗收單，單元建筑接管驗收記錄表，單元室內(nèi)電氣設(shè)施接管驗收記錄，單元室內(nèi)給排水接管驗收記錄表等。 3) 全面驗收、交接：驗收時須有開發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進(jìn)行驗收，填寫記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗收合格的項目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的項目，注明存在的問題，提交地盤和施工單位，限期整改，整改項目須經(jīng)復(fù)驗，合格后方可接收，物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。開發(fā)商、承建單位把小區(qū)的各項資料（包括產(chǎn)權(quán)資料，技術(shù)資料，政府驗收合格證明，水、電、氣供應(yīng)合同等）全數(shù)移交管理處，雙方注意做好移交工作的相關(guān)登記、簽字手續(xù)。物業(yè)驗收、接管后的工作：1) 已接收項目的管理：管理處從接收簽字起，即組織人力對建筑物和機(jī)電設(shè)備進(jìn)行保護(hù)，防止被盜和破壞，同時，組織人員對已接收項目進(jìn)行清潔和環(huán)境整理。認(rèn)真清點、檢查、復(fù)核室內(nèi)和小區(qū)的各種設(shè)施設(shè)備及有關(guān)物品，發(fā)現(xiàn)問題及時登記、反映、整改。2） 入伙時業(yè)主及物業(yè)使用人收樓驗收：管理處與開發(fā)商在入伙接待處聯(lián)合辦公，實行一條龍服務(wù)。先由開發(fā)商為業(yè)主及物業(yè)使用人辦清購樓手續(xù)，再由管理處收取入伙費用，并安排專人陪同業(yè)主及物業(yè)使用人視察房屋、驗收設(shè)施設(shè)備，辦好交接手續(xù)、交付鑰匙，對業(yè)主及物業(yè)使用人提出的房屋質(zhì)量方面的問題，逐項記錄在《接管驗收記錄》四聯(lián)單上（承建商、緹香名苑管理處、業(yè)主及物業(yè)使用人、開發(fā)商各一份），并負(fù)責(zé)與承建商聯(lián)系，限期修好，保證業(yè)主及物業(yè)使用人按時入住。3） 歸檔小區(qū)各種資料：建筑施工圖紙、隱蔽工程資料 、各種交工驗收證書復(fù)印件、各種設(shè)備使用說明書、合格證書復(fù)印件等。4） 擬定小區(qū)設(shè)施中不完善方面的改進(jìn)計劃，并與有關(guān)方面聯(lián)系實施。 各項工作執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標(biāo)，以及ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)使用人創(chuàng)造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活環(huán)境。第四節(jié)前期介入階段服務(wù)工作計劃物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié)，物業(yè)管理公司要傾注大量的人力和物力，在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒，了解、熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗收工作，詳盡登記造冊存檔，為將來的物業(yè)管理工作開個好頭，夯下堅實的基礎(chǔ)。因此一旦我司與貴司達(dá)成合作協(xié)議，我司將立即組織資深專家組為幸福海岸二期提供全面的前期服務(wù)，結(jié)合物業(yè)管理角度在項目規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等階段提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時為進(jìn)入實操階段做好充分的準(zhǔn)備工作：216。 規(guī)劃設(shè)計期間的介入服務(wù)216。 施工期間的介入服務(wù)216。 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間的配合工作216。 竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間的服務(wù)內(nèi)容216。 其它前期服務(wù)工作216。 成立本項目管理處的工作216。 銷售期間的配合服務(wù)工作 規(guī)劃設(shè)計期間的介入服務(wù)中海物業(yè)將選派各專業(yè)人員對項目及所在區(qū)域進(jìn)行實地考察，通過研讀、消化、理解發(fā)展商提供的項目可行性研究報告、初步規(guī)劃、方案設(shè)計、項目模型、全套施工圖紙等資料，了解項目的規(guī)劃意圖和設(shè)計內(nèi)容，確定項目檔次，以便協(xié)助對物管服務(wù)進(jìn)行準(zhǔn)確定位。216。 考查整體工程進(jìn)度，協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實施進(jìn)度計劃提議方案；216。 建筑設(shè)計（地下、地面、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求；216。 設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；216。 對室外空調(diào)機(jī)位置確定，冷凝水的排放處理等問題的建議；216。 根據(jù)清潔管理經(jīng)驗及物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置和建造價格建議；216。 管理用房位置確定的原則及設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局；216。 在不增加發(fā)展商總投資的情況下，為配合國際環(huán)保理念的推行，對適當(dāng)設(shè)置一些環(huán) 保設(shè)施，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議；216。 在空調(diào)工程施工前，根據(jù)設(shè)計圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對設(shè)計的修改建議；216。 在空調(diào)設(shè)施安裝時，為便于以后維修管理，對需改變安裝位置和工藝的地方提出建 議；216。 對原電梯安裝設(shè)計及配套設(shè)施提出合理化建議，并依據(jù)我司對樓宇機(jī)電設(shè)備和電梯市場的了解，結(jié)合項目本身的市場定位，為發(fā)展商提供質(zhì)量價格比最優(yōu)的品牌與型號建議，以供參考選擇。216。 從消防設(shè)施設(shè)計布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議；216。 根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設(shè)計中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費等)，提出糾正及修改建議；216。 審查園林綠化設(shè)計圖紙，選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物，使其既美觀又方便長期養(yǎng)護(hù)，對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調(diào)整建議；216。 從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動的開展需要等方面提出修改建議；216。 根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序；216。 對建筑外墻的選材和設(shè)計提供專業(yè)建議，以方便外墻清洗，使之保持長久的美觀；216。 根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)、政策及中海物業(yè)長期以來的物管經(jīng)驗對進(jìn)入正常管理期的管理模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出方案；216。 對配套設(shè)施的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項目、裝修格局標(biāo)準(zhǔn)、面積分配及經(jīng)營模式等提供咨詢和建議。從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢和改進(jìn)建議以降低成本提高效益：216。 物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)ぁ⒗修D(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等；216。 公共部分裝修材料的選用；216。 在空調(diào)設(shè)備安裝前，對設(shè)備的適用情況和選型提供建議；在空調(diào)設(shè)備安裝時，對空調(diào)設(shè)施的安裝提供建議；216。 協(xié)助發(fā)展商對多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格；216。 在滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商；216。 從商戶使用的私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護(hù)設(shè)施等；216。 從智能化的角度，提出專業(yè)建議：216。 根據(jù)中海物業(yè)在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗提供專業(yè)建議；216。 根據(jù)項目增設(shè)的配套設(shè)施，從節(jié)能和環(huán)保的角度，提出建議。216。 解答發(fā)展商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本；施工期間的介入服務(wù)216。 盡快熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并做詳細(xì)記錄；216。 了解設(shè)計和施工狀況，各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等。216。 在施工過程中，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計劃完工，同時可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度； 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間的配合工作 在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期，發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。我司將組織本項目管理處的工程技術(shù)人員開展以下工作：216。 對設(shè)備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預(yù)埋等；216。 參與機(jī)電設(shè)備的測試檢查，建立調(diào)試檔案；216。 及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見，及時通報發(fā)展商；216。 參與設(shè)備的調(diào)試。 物業(yè)竣工驗收及接管驗收期間的服務(wù)內(nèi)容工程竣工驗收 參與建筑質(zhì)量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗收工作，協(xié)助開發(fā)商了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題，并做好驗收記錄，屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協(xié)助，并報發(fā)展商。協(xié)助發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作，對不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗，最后協(xié)助收集驗收報告。在發(fā)展商需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動時，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。物業(yè)接管驗收按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行驗收檢查，進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收、資料交接、其他交接與接管驗收注意事項等四個方面。 現(xiàn)場驗收主要項目土建工程、裝飾工程、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng) 資料交接產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料 、驗收資料其他交接設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等；具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議也可）等；公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。設(shè)施設(shè)備試運行為保證物業(yè)啟用后設(shè)備即能正常運行，必須在設(shè)施設(shè)備驗收完成后有一個設(shè)備試運行階段，在這個時期，我司工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。 其他前期準(zhǔn)備工作 室外綠化、停車場、道路及園林小區(qū)的前期介入根據(jù)室外綠化、停車場、道路標(biāo)識系統(tǒng)及園林小區(qū)的配套計劃，結(jié)合日后物業(yè)管理運行的需求和實際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在物業(yè)啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理處將予以全面配合。在此項工作中，我司將注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。消防及安全管理前期介入物業(yè)的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。我司將對施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。外部公共關(guān)系建立為保證今后的物業(yè)管理工作的順利開展，我司將在本物業(yè)全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。客戶全面進(jìn)駐準(zhǔn)備在業(yè)主入伙之前，我司將指確定搬遷路線、停車地點、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。同時在遷入過程中監(jiān)督搬運工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他業(yè)主的影響。第五節(jié)銷售推廣配合工作方案 中海物業(yè)在多年與開發(fā)商成功合作的過程中,在配合招商和銷售方面積累了豐富的經(jīng)驗,并形成了一整套完善的運作體系和運作模式。同時中海地產(chǎn)的怡翠山莊、陽光棕櫚園、深圳灣畔、怡美山莊等樓盤的成功開發(fā)也為我公司在如何配合地產(chǎn)的銷售方面創(chuàng)造了實戰(zhàn)的舞臺，使我們總結(jié)出了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗與技巧。銷售期的物業(yè)管理展示本項目進(jìn)入銷售階段時，我公司可有償提供現(xiàn)場主管、保安、保潔、綠化人員對銷售現(xiàn)場進(jìn)行物業(yè)的維護(hù)及物業(yè)管理形象的展示。具體的進(jìn)駐時間及人員的配備將根據(jù)現(xiàn)場實際情況及貴公司的需求確定。216。 保安人員售樓大廳的形象展示、禮儀引導(dǎo)、看樓車輛指引、臨時停車場管理；216。 保安人員樣板房的形象展示、禮儀引導(dǎo)、夜間巡邏；216。 清潔人員對售樓大廳、樣板房的滾動式保潔，保證環(huán)境的清潔、明亮；216。 綠化人員對售樓大廳、樣板房室內(nèi)綠化植物及園林環(huán)境的養(yǎng)護(hù)；216。 現(xiàn)場管理人員對物業(yè)管理相關(guān)問題的現(xiàn)場咨詢、解答；216。 根據(jù)發(fā)展商對售樓處功能的特殊需求，還可配備門童或酒吧/咖啡吧服務(wù)人員。銷售推廣工作的配合一、通過銷售配合，促進(jìn)樓宇的銷售，實現(xiàn)開發(fā)商、購房者、物業(yè)管理公司多贏的局面。根據(jù)樓盤的基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行詳細(xì)測算，同時考慮物業(yè)檔次的定位、周邊管理費市場調(diào)查并與銷售代理溝通管理費高低對銷售有利和不利的影響等，確定最適合的管理費定位及相應(yīng)的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)范圍，包括常規(guī)性服務(wù)和針對性特約服務(wù)、有償服務(wù)和無償服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，以便在銷售中給業(yè)主以全面、可靠的信息。216。 根據(jù)項目實際情況和項目定位，編制相關(guān)宣傳資料；216。 對售樓人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)，模擬業(yè)主購房咨詢問題解答場景；216。 銷售中心和樣板房保安形象的展示、保安和清潔人員工作安排；216。 配合銷售代理通過對業(yè)主消費心理等因素的分析，設(shè)置銷售流程、優(yōu)化示范單位的布置；216。 參與現(xiàn)場銷售，對購房者有關(guān)物業(yè)管理的問題進(jìn)行解答與咨詢；216。 在售樓中向購房者宣傳物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)，使購房者做到明明白白消費。216。 為配合發(fā)展商參加房展會，充分利用地產(chǎn)盛會做好項目宣傳，并為項目提供保安形象的展示。216。 我公司在深圳有將近50個在管全委項目，擁有高達(dá)10萬的業(yè)主群體，我司將充分利用中海家園服務(wù)網(wǎng)這一網(wǎng)絡(luò)平臺為本項目進(jìn)行廣泛宣傳，深層次開發(fā)挖掘潛在的忠誠客戶資源，積極配合發(fā)展商擴(kuò)大銷售渠道。以上服務(wù)內(nèi)容根據(jù)具體情況雙方協(xié)調(diào)有關(guān)服務(wù)內(nèi)容及費用。二、參與銷售代理同業(yè)主或使用人的簽約，就購房合同中涉及物業(yè)管理事項的條款進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)：根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時業(yè)主公約》需作為購房合同的附件在業(yè)主簽約時一并提供。我公司將負(fù)責(zé)《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時業(yè)主公約》條款的制定并提供草擬的裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。三、派駐管業(yè)助理——建立與業(yè)主或使用人的前期聯(lián)絡(luò)關(guān)系及售后投訴的處理服務(wù)系統(tǒng)物業(yè)管理的管理對象是物而服務(wù)對象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，我們既要與第一業(yè)主（開發(fā)商）共同協(xié)商，