【正文】 事實。在商業(yè)或購物區(qū)興建商場永遠都是合理的做法。但這是不是代表現(xiàn)在就不應該興建商場呢？答案應該是未必。 20 雖然在設計方面大多吸收香港的經驗，及聘用能者設計，但因欠缺市場意識，商場協(xié)調能力，經營者經驗及市場供求的肇的關系，對市場的期望太樂觀，而做成在各大城市，各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)都做成大量空置商場積壓。 ③ 市場習慣消費模式和層次對項目定位上的影響。 ⑤ 現(xiàn)時大連市國有商業(yè)比較多，市場定位、商場操作手法、整體形象推廣等的經營管理的模式比較傳統(tǒng)，雖有部份外資商業(yè)引入，如百盛廣場、沃爾瑪?shù)?，它們大都是百貨或超市的形式與本項目的形式不同，如將新型的經營管理模式引入將會使將整個項目提升。 18 ② 大連市是一個旅游城市，每年旅游觀光人數(shù)不少。 ③ 項目是由商場與住宅兩部份組成，商業(yè)規(guī)劃要求與住宅規(guī)劃設計有一定的矛盾，不利于最大限度地發(fā)揮兩方面的優(yōu)勢。 W—— 項目劣勢 ① 項目不是一個整體地塊，而是由幾條路切割成六個地塊組成。中間由橫列的武漢街、華昌街和縱列的五州街將地塊分成 A、 B、 C、 D、 E、 X六地塊。 ※商品布局 樓層 商品種類 主要商品品牌 地下一層 沃爾瑪超市 Only、 w。屬于大型專業(yè)商場。 值得一提的是，南蘿宮在勝利廣場業(yè)績很好，目前的進場條件是商場抽志 27%，但包含所有費用，除了來自游戲機的用電外。不同的行業(yè)，倒扣的比例也有所不同，以大連商場為例，經營服飾的倒扣率是 20%至 24%，而經營化妝品的，則有較高的 23%至 27%的倒扣率（詳見下表） 大 連市主要商場招商條件一覽表 序 項目名稱 發(fā)展商 /投資商 地區(qū) 招商條件 1 大連商場 大連商場股份有限公司 中山 服裝： 2024%倒扣率 化妝品： 2327%倒扣率 2 秋林女店 大連商場股份有限公司 中山 服裝： 2124%倒扣率 化妝品： 2428%倒扣率 3 友誼商城 大連友誼集團 中山 服裝： 2630%倒扣率 化妝品： 2630%倒扣率 4 先施百貨 秋林百貨、香港先施 中山 服裝： 2528%倒扣率 化妝品： 2530%倒扣率 皮具： 2628%倒扣率 5 富麗華酒店 友誼集團 中心 地上租金：美元每天每平方米 元 地下租金：美元每天每平方米 元 6 勝利廣場 大連勝利開發(fā)公司、香港博泰公司 中山 服裝： 2125%倒扣率 7 邁凱樂大連商場 大連商場股份有限公司、日本邁凱樂百貨株式會社 中山 服裝： 2832%倒扣率 珠寶：每月每平方米 3 萬元（保底） 服裝：每月每平方米 萬元（保底） 8 大世界家居廣場 大連金泰房地產開發(fā)有限公司 沙河口 地上二層租金：美元每天每天平方米 元 地下三 五層租金：美元每天每平方米 元 9 巴黎之春 購物中心 大連宏孚大廈有限公司 中山 服裝： 2326%倒扣率 化妝品： 2124%倒扣率 皮具： 2326%倒扣率 珠寶： 1013%倒扣率 10 大連百盛購物中心 大連天河房地產開發(fā)有限公司、百盛集團 沙河口 服裝： 2328%倒扣率 化妝品： 2428%倒扣率 皮具： 2328%倒扣率 11 23大連商業(yè)個案分析 231 大連勝利廣場 位置： 中山區(qū)大連火車站前廣場 開業(yè)日期： 1998 年 8 月 商場總樓面建筑面積： 147， 000 平方米 樓層： 地上六層，地下三層 營業(yè)時間 ： 上午 9 時至下午 9 時 ※招商條件 從開業(yè)初期至現(xiàn)在陸續(xù)出售店面，地下一層為每平方米人民幣 35， 00045， 000 元，地下二層為每平方米人民幣 30， 000 元，銷售業(yè)績相當不錯。 22大連商業(yè)分析 221 大連現(xiàn)時商業(yè)總存量 在調查的 22 個已開業(yè)的商場項目中，有 17 個是座落于中山區(qū)，其余 5 個分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。 2020 年 7 月，民族超市“龍頭老大”北京華聯(lián)超市在大連開業(yè)。大連商場集團也推出“不滿意就退貨”的承諾。邁凱樂大連商場因經營業(yè)績突出，是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場之一，如服裝保底額多訂于 1800 美元 /平方米。 1 2020年 10月 31日 2 目錄 第一部分：商業(yè)部分 1大連市概況 4 11大連市概況 ....................................................................................................................... 4 2大連市的商業(yè)分析 5 21 市場回顧 .......................................................................................................................... 5 211 國營商場同合資商場共存 ........................................................................................ 5 212 超市效應 ................................................................................................................ 6 213 商場相對比較集中 .................................................................................................. 6 22 大連商業(yè)分析 ................................................................................................................... 7 221 大連現(xiàn)時商業(yè)總存量 ............................................................................................... 7 222 未來商業(yè)供應 ......................................................................................................... 7 223 市場售價及租金反映 ............................................................................................... 9 23 大連商業(yè)個案分析 .......................................................................................................... 11 231 大連勝利廣場 ....................................................................................................... 11 232 大連大世界家居廣場 ............................................................................................. 12 233 大連奧林匹克購物廣場 ......................................................................................... 13 3 項目的商場部份分析 15 31 項目概況 ........................................................................................................................ 15 32 項目 SWOT 分析 ............................................................................................................ 16 S—— 項目優(yōu)勢 .............................................................................................................. 16 W—— 項目劣勢 ............................................................................................................ 16 O—— 機會 .................................................................................................................... 17 T—— 威脅 .................................................................................................................... 19 4市場定位 19 41 國內市場形勢 ................................................................................................................. 19 42 大連商城的形勢 .............................................................................................................. 21 43 本項目覆蓋地域及經濟潛力 ............................................................................................ 23 44 市場需要什么 ................................................................................................................. 24 441 商場檔次分析 ....................................................................................................... 25 442 商場類型 .............................................................................................................. 26 443 商場主題分析 ....................................................................................................... 26 45 本項目產品定位 .............................................................................................................. 28 451 檔次定位 .............................................................................................................. 28 452 本項目的主題定位 ................................................................................................ 29 ※ 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念 .............................................................................