徐州市景德鎮(zhèn)藝術(shù)陶瓷廠地塊規(guī)劃及定位報(bào)告書(shū)(doc)-區(qū)域規(guī)劃(文件)
【正文】 提升小區(qū)的品質(zhì)，體現(xiàn)小區(qū)業(yè)主的尊榮生活，小區(qū)在規(guī)劃布局方面加入了許多人性化的景觀設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)，注重精致小巧的貼身 感受，整個(gè)園林活潑的水體與花草園石相映襯，幽雅組合營(yíng)造城市中可貴的幽雅和恬靜。根據(jù)本地塊的地理特征 、交通設(shè)置以及周邊環(huán)境進(jìn)行科學(xué)地領(lǐng)域空間劃分、組織空間序列，尊重當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣和行為方式，適當(dāng)引入一些現(xiàn)代生活理念，合理安排建筑群體和公建設(shè)施。 本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，位于老城區(qū)的中心地帶，并利用景德鎮(zhèn)主要交通要道的珠山東路及馬鞍山路，為業(yè)主的出入帶來(lái)便利，使小區(qū)與 外界的交流更加通暢，還可以利用該大道樹(shù)立自我形象。例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、露天休閑廣場(chǎng)、得天獨(dú)厚的松濤公園、公共運(yùn)動(dòng)空間等充滿(mǎn)人情關(guān)懷的居住環(huán)境。本案住宅社區(qū)營(yíng)造的是一種溫馨、和諧、健康、輕松的社區(qū)文化，提供的是一個(gè)讓他們放松心情、緩解壓力的場(chǎng)所，一個(gè)改善鄰里關(guān)系、加強(qiáng)情感交流的園地、一個(gè)具有提供安全保障、解除后顧之憂(yōu)的 “ 特區(qū) ” ，從而讓景德鎮(zhèn)居民能更好地同時(shí)體會(huì)事業(yè)的成功和生活的樂(lè)趣。 從彌補(bǔ)當(dāng)前景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺陷并尋求差異化出發(fā)，在考察當(dāng)?shù)厥忻褓?gòu)買(mǎi)力和需求愿望的基礎(chǔ)上，確立本案房產(chǎn)為 “ 景德鎮(zhèn)風(fēng)景園林復(fù)合型高檔住宅社區(qū) ” 的形象定位符合當(dāng)前市場(chǎng)需求 及發(fā)展趨勢(shì)，能夠創(chuàng)造更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和利潤(rùn)空間。由于珠山區(qū)屬于老城區(qū)，居住人口多以本地居民為主，屬于人口集居地，而且本區(qū)域的商業(yè)氛圍特別濃厚，各大中小型商鋪群較多，營(yíng)造了一大批工薪階層及個(gè)體商戶(hù)。對(duì)于欲改善環(huán)境的買(mǎi)家及家中有安度晚年的老人家的客戶(hù)，本案住宅是他們置業(yè)首選。 分析：附近繁榮的金融中心，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，造就了一批在該區(qū)工作的工 薪一族，此類(lèi)階層人士對(duì)置業(yè)概念注重經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，環(huán)境優(yōu)雅，交通方便，同時(shí)享受現(xiàn)代生活居所，改善生活素質(zhì)。 ，已購(gòu)樓宇的投資者 分析：這部分人也許在珠山區(qū)購(gòu)過(guò)樓，隨著近年來(lái)購(gòu)樓經(jīng)驗(yàn)的豐富，他們也可能看中本地塊 前景好，具有較大的升值潛力，買(mǎi)來(lái)自住或投資以求大回報(bào)。 2)安居保值：高薪收入階層（含個(gè)體戶(hù)及現(xiàn)時(shí)租屋人士）。 年齡層次： 中青年人為主（ 30~50 歲） 家庭結(jié)構(gòu)： 三 — 五口之家為主 收入?yún)^(qū)分： 中高等級(jí) 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)： 現(xiàn)有存款 10 萬(wàn)元以上 消費(fèi)等級(jí) 10 萬(wàn) ~40 萬(wàn)元 消費(fèi)水準(zhǔn) 精品型消費(fèi) 購(gòu)屋心態(tài) * 環(huán)境偏好 —— 治安良好，相對(duì)恬靜，且有安全保障之住家。 * 舊屋換新屋。 江西省博天營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 項(xiàng)目策劃組 2020320 夜完成 。 四、總結(jié) 本案著重對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市場(chǎng)定位做了一個(gè)分析，考慮前期的時(shí)間較緊迫，有些規(guī)劃設(shè)計(jì)建議不夠成熟，我司經(jīng)過(guò)一個(gè)星期的討論研究，制定了第二套規(guī)劃建議方案，供開(kāi)發(fā)商參考。 * 商品偏好 —— 喜歡家居戶(hù)數(shù)少，出入人員較單純。 3)換屋計(jì)劃：不滿(mǎn)現(xiàn)時(shí)居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。 當(dāng)然，一個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)可能永遠(yuǎn)不只以上幾項(xiàng)分析的客戶(hù)，然而針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，敝司認(rèn)為上述分析基本已囊括了近 八成目標(biāo)買(mǎi)家，只要能抓住這批客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)心理，再輔以必要的銷(xiāo)售策略，就必能取得銷(xiāo)售的成功。優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境有助于改變他們不定向的居住習(xí)慣。 、朋友 分析：此類(lèi)客戶(hù)受該區(qū)域的親屬、朋友的口碑宣傳，對(duì)小區(qū)向往，同時(shí)在此地置業(yè)，方便于同自己親屬、朋友進(jìn)行充分的溝通，接觸和聯(lián)絡(luò)，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。周邊基本上沒(méi)有較大的樓盤(pán)，從改造老城區(qū)，建設(shè)新城區(qū)的城市規(guī)劃思路出發(fā)，市政府對(duì)舊城區(qū)的改造工程已經(jīng)正式啟動(dòng)，珠山西路附近的拆遷工作已完成，一些中心地帶的工廠或倒閉重組，或搬遷，使得老城區(qū)日益煥發(fā)出新的面貌，加上周邊各項(xiàng)配 套設(shè)施齊全，如果有新的樓盤(pán)出現(xiàn)，選擇在此置業(yè)的人群將會(huì)越來(lái)越多，關(guān)鍵是要選擇價(jià)錢(qián)合理，有升值潛力的樓盤(pán)，以此概念，整個(gè)地區(qū)的客戶(hù)都是本項(xiàng)目客戶(hù)。 7）項(xiàng)目思想價(jià)格定位： 根據(jù)小區(qū)的規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)的樓盤(pán)的思想價(jià)格建議為： 樓房型態(tài) 起價(jià) (元 /平方米 ) 均價(jià) (元 /平方米 ) 最高價(jià) (元 /平方米 ) 高層 1600 1810 2020 疊加別墅 1900 2200 多層 1480 1560 注：（此小區(qū)規(guī)劃為高檔住
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