【正文】 咨詢中心 35 第 九 章 投資估算與資金籌措 投資估算的范圍 首期 投資估算的范圍 主要是 綜合服務(wù)中心 ，包括高嶺論壇、陶瓷體驗(yàn)館、特色 窯、景觀水體 、 停車場、 圍墻、大門及綠化 等 主要編制依據(jù) 業(yè)主單位和本項(xiàng)目報(bào)告編制有關(guān)專業(yè)提供的主要設(shè)備和主要材料清單以及有關(guān)文字說明。 景德鎮(zhèn)國際陶瓷藝術(shù)創(chuàng)意中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 景德鎮(zhèn)市投資工程咨詢中心 36 （ 4）鋪底流動(dòng)資金按 60 萬元估算。 景德鎮(zhèn)國際陶瓷藝術(shù)創(chuàng)意中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 景德鎮(zhèn)市投資工程咨詢中心 37 第十章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 按照《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》）（第三版）的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ,融資前稅前 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取 12％。 （ 3）工資及福利費(fèi)估算 本項(xiàng)目定員 64 人，其 中 行政 管理人員 4 人， 技術(shù)人 員 20 人 ， 其他服務(wù)人員 40 人。 總成本費(fèi)用 ： 項(xiàng)目 運(yùn)行 期年平均總成本費(fèi)用 萬元， 其中固定成本 萬元，可變成本 1070 萬元 。 場地租金 收入，平均按 600 元 /年 平方米 ， 園 內(nèi)可供租賃場地6000 平方米， 場地租金收入 360 萬元。 財(cái)務(wù)盈利能力分析 總投資收益率 項(xiàng)目按生產(chǎn)期年平均總投資收益率為： ％。 從以上分析可看出，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力較強(qiáng)。 項(xiàng)目生產(chǎn)能力利用率（ BEP）： %。 投資變化臨界點(diǎn)是 %，銷售或營業(yè)價(jià)格變化臨界點(diǎn) %，原材料及燃料價(jià)格變化臨界點(diǎn)是 %。 年經(jīng)營收入 2280 萬元， 年平均凈利潤 萬元。大力發(fā)展景德鎮(zhèn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，能夠吸納中外藝術(shù)家在景德鎮(zhèn)發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)景德鎮(zhèn)陶瓷藝術(shù)走向新的輝煌。 景德鎮(zhèn)國際陶瓷藝術(shù)創(chuàng)意中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 景德鎮(zhèn)市投資工程咨詢中心 42 第十 二 章 研究結(jié)論與建議 ⑴ 可研結(jié)論 景德鎮(zhèn)國際陶瓷藝術(shù)創(chuàng)意中心 的建成將使景德鎮(zhèn)傳統(tǒng)制瓷與國際資源和國際文化理念相結(jié)合，把中國傳統(tǒng)陶瓷文化和歷史資源、地域特色、東方精神、人文生態(tài)與當(dāng)代世界藝術(shù)創(chuàng)造性的相結(jié)合，建成一個(gè)融文化、藝術(shù)、旅游為一體的具有全新、國際文化視角的、具有東方藝術(shù)特色的傳統(tǒng)價(jià)值的世界陶瓷家園。因此項(xiàng)目是可行的。 。 立即著手基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，主要是“三通一平”，盡快完善水、電、路、氣等基礎(chǔ)設(shè)施?？偼顿Y收益率 %，資本金凈利潤率 %，融資前稅前全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元、回收期 年盈虧平衡點(diǎn) %， 抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng) ， 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好。 本項(xiàng)目的建成不但為當(dāng)?shù)厣鐣?huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，同時(shí)也為景德鎮(zhèn)市旅游業(yè)發(fā)展作出巨大貢獻(xiàn)，社會(huì)效益 非常 明顯 ： 該項(xiàng)目可有力地推動(dòng)景德鎮(zhèn)市由資源型城市向 文化 創(chuàng)意 旅游型城市發(fā)展，促進(jìn)成城市綠色可持續(xù)性發(fā)展。 景德鎮(zhèn)國際陶瓷藝術(shù)創(chuàng)意中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 景德鎮(zhèn)市投資工程咨詢中心 41 第十 一 章 社會(huì)效益分析 景德鎮(zhèn)國際陶瓷藝術(shù)創(chuàng)意中心是立足景德鎮(zhèn)獨(dú)特優(yōu)勢，完成從傳統(tǒng)制造業(yè)向創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平臺(tái)，并將 努力成為轉(zhuǎn)型城市的典型。 從財(cái)務(wù)敏感性分析成果表看 出 ，產(chǎn)品售價(jià)對(duì)項(xiàng)目影響最大，其次為原材料成本，最后為工程建設(shè)投資。 敏感性分析 敏感性分析主要分析了項(xiàng)目銷售收入、經(jīng)營成本和建設(shè)投資的變化 177。盈虧平衡點(diǎn)就是項(xiàng)目建成后盈利和虧損的分界點(diǎn)，盈虧平衡點(diǎn)越低，表示項(xiàng)目適應(yīng)市場變化的能力越強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也越強(qiáng)。 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量分析 見附表 6 項(xiàng)目總投資現(xiàn)金流量表（全部投資） 所得稅后：項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (%)；項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ Ic=12％） 萬元 ；項(xiàng)目投資靜態(tài)回收期 年（含建設(shè)期）。 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表見附表 B7 利潤及分配 本項(xiàng)目損益情況詳見附表 4。 年經(jīng)營收入 該項(xiàng)目經(jīng)營收入為 2280 萬元，主要由以下幾項(xiàng)構(gòu)成： 年 陶瓷創(chuàng)意產(chǎn)品銷售，年銷售 3 萬件， 240 元 /件，年陶瓷創(chuàng)意產(chǎn)品銷售收入 720 萬元。 （ 4）外購原材料費(fèi)用估算 外購原材料主要是陶瓷產(chǎn)品和餐飲酒水， 費(fèi)用每年需要 820 萬元 （ 5）外購輔助費(fèi)用估算 景德鎮(zhèn)國際陶瓷藝術(shù)創(chuàng)意中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 景德鎮(zhèn)市投資工程咨詢中心 38 按外購原材料費(fèi)用的 10%估算 （ 6）外購燃料和動(dòng)力費(fèi)估算 本項(xiàng)目外購燃料和動(dòng)力是電、天然氣以及自來水。 項(xiàng)目成本與費(fèi)用估算 （ 1）固定資產(chǎn)折舊和無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷計(jì)算 固定資產(chǎn)折舊：建筑物折舊年限 25 年，殘值率 5％，年折舊率%；機(jī)器設(shè)備折舊年限 20 年，殘值率 5％，年折舊率 ％ ，年折舊 額為 萬元。 資金籌措 本項(xiàng)目總投資估算 5000 萬元。 土建工程 建筑工程費(fèi)是根據(jù)《江西省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》（ 2021）、《江西省裝飾裝修工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》（ 2021）、《江西省安裝工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》（ 2021）、《江西省建筑安裝工程費(fèi)用定額》（ 2021）、《江西省建筑工程計(jì)價(jià)辦法（試行）》、江西省市政工程預(yù)算定額 （ 2021 年）、江西省市政工程費(fèi)用定額（ 2021年）和參考同類型工程指標(biāo)，并結(jié)合現(xiàn)行材料價(jià)格而估算的。專家成員根據(jù)本方案在開標(biāo)當(dāng)天，在當(dāng)?shù)?專家?guī)祀S機(jī)抽取，評(píng)標(biāo)委員會(huì)主任由項(xiàng)目建設(shè)單位負(fù)責(zé)人擔(dān)任；評(píng)標(biāo)委員會(huì)采用單數(shù)制，但最低不少于 5 人，并且技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。 評(píng)標(biāo)按照《中華人民共和國招投標(biāo)管理法》的規(guī)定和程序進(jìn)行。投標(biāo)人少于 3 個(gè)時(shí)應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行招標(biāo)。 ⑵ 評(píng)標(biāo)委員會(huì)：招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)按國家和省政府有關(guān)規(guī)定隨機(jī)抽樣組建由多名專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。均可參與該項(xiàng)目的景德鎮(zhèn)國際陶瓷藝術(shù)創(chuàng)意中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 景德鎮(zhèn)市投資工程咨詢中心 33 設(shè)計(jì)招標(biāo)資格預(yù)審。施工過程中應(yīng)盡量采用流水作業(yè)，連續(xù)均衡施工，縮短工 期，加快建設(shè)速度。 景德鎮(zhèn)國際陶瓷藝術(shù)創(chuàng)意中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 景德鎮(zhèn)市投資工程咨詢中心 30 序號(hào) 年份 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（季） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 可行性研究報(bào)告的編制工作和同時(shí)進(jìn)行施工 圖設(shè)計(jì) 2 征地、水電安裝、填方等前期工作 3 首期工程 4 綜合服務(wù)中心主體建筑建設(shè)工程 5 竣工驗(yàn)收 景德鎮(zhèn)國際陶瓷藝術(shù)創(chuàng)意中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 景德鎮(zhèn)市投資工程咨詢中心 31 項(xiàng)目建設(shè)需要注意的事項(xiàng) 景德鎮(zhèn)國際陶瓷藝術(shù)創(chuàng)意中心的建設(shè)，功能齊全、結(jié)構(gòu)合理，同時(shí)要與自然山水風(fēng)景相適應(yīng)，融為一體； 景德鎮(zhèn)國際陶瓷藝術(shù)創(chuàng)意中心景致的構(gòu)建，要因地制宜，科學(xué)合理地利用山亭、水閣等建筑，盡量體 現(xiàn)自然的風(fēng)格； 由于景德鎮(zhèn)國際陶瓷藝術(shù)創(chuàng)意中心比較寬，規(guī)模比較大，投資也比較大，各部分同進(jìn)開工，勢必造成資源與人力的浪費(fèi)，故在建設(shè)中應(yīng)本著節(jié)約高效環(huán)保的原則，將項(xiàng)目建設(shè)分期分批進(jìn)行是必要的，也是科學(xué)的。參加招標(biāo)的承包商、供應(yīng)商、服務(wù)提供者均不得少于三家，項(xiàng)目建設(shè)單位根據(jù)本招標(biāo)方 案，按《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》規(guī)定報(bào)送書面材料。合理適度地開發(fā)利用 景德鎮(zhèn)國際陶瓷藝 術(shù)創(chuàng)意中心 陶瓷文化旅游資源，走可持續(xù)發(fā)展之路。對(duì) 景德鎮(zhèn)國際陶瓷藝術(shù)創(chuàng)意中心 工作人員、原住民等 景德鎮(zhèn)國際陶瓷藝術(shù)創(chuàng)意中心 內(nèi)部活動(dòng)人員進(jìn)行教育，并通過他們對(duì)游客進(jìn)行環(huán)保意識(shí)的教育和宣傳。 景德鎮(zhèn)國際陶瓷藝術(shù)創(chuàng)意中心 內(nèi)水上及際同交能工具統(tǒng)一管理，必須使用清潔能源，減少尾氣排入對(duì) 景德鎮(zhèn)國際陶瓷藝術(shù)創(chuàng)意中心 空氣環(huán)境的影響。 （ 2）人流相對(duì)集中的街道每隔 40 米設(shè)一處垃圾箱。各防火分區(qū)之間將安裝防火 墻、防火門、防火卷簾、密閉噴頭或防火水幕作為分隔設(shè)施。 噪聲 噪聲污染源主要是建筑物的空調(diào)系統(tǒng)和電氣設(shè)備產(chǎn)生的噪音，景德鎮(zhèn)國際陶瓷藝術(shù)創(chuàng)意中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 景德鎮(zhèn)市投資工程咨詢中心 26 擬采用隔聲、隔震、銷聲措施，并優(yōu)先選用低噪音 設(shè)備。 景德鎮(zhèn)國際陶瓷藝術(shù)創(chuàng)意中心 內(nèi)禁用燃煤灶具，使用清潔能源，減少燃燒廢氣對(duì)環(huán)境的污染。不會(huì)只顧經(jīng)濟(jì)效益而濫加開發(fā)，以致破壞自然環(huán)境。開發(fā)陶瓷文化旅游資源，進(jìn)行旅游設(shè)施的建設(shè)，同時(shí)不破壞自然景觀，不破壞原來環(huán)境的格調(diào)。 （ 4）有利于今后發(fā)展。 4．環(huán)境質(zhì)量：依照（ GB309693） 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行評(píng)價(jià)，當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域環(huán)境噪聲、道路交通噪聲的平均等效級(jí)均未超過國家標(biāo)準(zhǔn)，聲學(xué)環(huán)境質(zhì)量良好。 景德鎮(zhèn)市環(huán)境現(xiàn)狀： 從環(huán)境空氣質(zhì)量可以看出， 自 1997 年到2021 年，景德鎮(zhèn)的環(huán)境空氣質(zhì)量得到明顯改善。 經(jīng)過 1015 年的發(fā)展，力爭基地內(nèi)集聚的世 界各地的陶藝家及文化企業(yè)達(dá)到 600 家左右，從業(yè)人員達(dá)到 1 萬人以上，并將培育出世界級(jí)的陶瓷大師及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實(shí)體。 風(fēng)貌定位：規(guī)劃試圖尋找一種能與“藍(lán)天、綠樹、碧水”的山水自然環(huán)境相協(xié)調(diào)的色調(diào)，一種能體現(xiàn)片區(qū)返璞歸真、回歸自然地規(guī)劃理念而不失現(xiàn)代感的建筑風(fēng)格，與山水自然環(huán)境完美結(jié)合，并充分體現(xiàn)景德鎮(zhèn)的地方特色和陶瓷文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形象。 堅(jiān)持“可持續(xù)發(fā)展”的理念 堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的理念，統(tǒng)一規(guī)劃，分期實(shí)施。 堅(jiān)持“品 牌性”的理念 以建設(shè)景德 鎮(zhèn)市的高檔陶瓷園區(qū)為目標(biāo)，設(shè)計(jì)有鮮明的時(shí)代性和前瞻性，樹立“ 國際陶藝村”的品牌形象，為未來的市場營銷打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，做到經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益與社會(huì)效益的統(tǒng)一。 后期投資包括 大師陶藝園 ； 中華陶藝園 ； 3 世界陶藝園 ； 創(chuàng)意發(fā)展園。 項(xiàng)目建設(shè) 規(guī)模及建設(shè) 內(nèi)容 該項(xiàng)目總投資為 5000 萬元 ，用地面積為 117 畝 。 景德鎮(zhèn)國際陶瓷藝術(shù)創(chuàng)意中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 景德鎮(zhèn)市投資工程咨詢中心 19 第五章 項(xiàng)目的 建設(shè)內(nèi)容、 建設(shè)方案 和目標(biāo) 項(xiàng)目概況 整個(gè)項(xiàng)目由景德鎮(zhèn)市有關(guān)部門和 高新區(qū)等縣區(qū) 共同組織實(shí)施， 該項(xiàng)目總 用地面積為 117 畝 。C，七月 27～ 31176。春季天氣易變，春夏之交冷暖氣流交匯于境內(nèi)，梅雨連綿；夏季多受副熱帶高壓控制，盛行偏南風(fēng)；夏秋 之季，氣流單一，晴熱干燥；冬季常受西伯利亞（或蒙古）冷高壓影響，盛行偏北風(fēng)，陰冷，氣溫低，但霜凍期短。千年不斷的窯火不僅創(chuàng)造了輝煌燦爛的陶瓷文化，也留下了許多彌足珍貴的歷史文化遺跡和人文景觀，她保存至今的古代瓷業(yè)遺跡以及以此為基礎(chǔ)形成的豐富的景德鎮(zhèn)國際陶瓷藝術(shù)創(chuàng)意中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 景德鎮(zhèn)市投資工程咨詢中心 18 陶瓷文化遺產(chǎn)在世界上是獨(dú)一無二的，是全人類共有的財(cái)富。 區(qū)位條件：本規(guī)劃區(qū)位于景德鎮(zhèn)新一輪總體規(guī)劃范圍內(nèi)，距景德鎮(zhèn)中心城區(qū)約 2KM，距浮梁縣城 4KM。 景德鎮(zhèn)國際