房地產(chǎn)項目實戰(zhàn)研究模式操作程序-地產(chǎn)制度(文件)
【正文】 。區(qū)域細(xì)分，客戶細(xì)分，功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn)。 第 3 操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場研究模式設(shè)計 步驟 A：確立市場研究的戰(zhàn)略地位 無數(shù)的教訓(xùn)已經(jīng)使許多發(fā)展商認(rèn)識到了市場研究的重要性，但這種急于了解市場的心態(tài)與他們對市場研究認(rèn)識的粗淺和行動的軟弱，卻形成鮮明的對比。通過中長期市場研究和區(qū)域市場潛力研究，對企業(yè)在房地產(chǎn)方面的長期發(fā)展戰(zhàn)略如發(fā)展區(qū)域、發(fā)展產(chǎn)業(yè)類型提供參考意見；對近期的開發(fā)計劃，土地儲備計劃、儲備土地類型、區(qū)域提供參考意見。 C、研究評估具體市場策略的可行性。 步 驟 C：客戶需求研究 客戶需求是住宅項目開發(fā)的起點，客戶需求內(nèi)容的判斷正確與否是住宅項目成敗關(guān)鍵。開發(fā)商對規(guī)劃設(shè)計過程的控制能力的強(qiáng)弱，決定了能否以準(zhǔn)確、有效和創(chuàng)新的方式來滿足客戶的住宅需求。筆者認(rèn)為，加強(qiáng)項目后評價工作，將有助于打破當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)低效、重復(fù)、徘徊不前的局面。 步驟 B：項目后評價帶作程序設(shè)計 房地產(chǎn)項目后評價的主要目的是分析挖掘生產(chǎn)經(jīng)營中的問題，推動投資決策科學(xué)化。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場專業(yè)分工不充分，咨詢公司未能承擔(dān)起此項業(yè)務(wù)之前，發(fā)展商也可自行組建后評價小組。 過程評價一 般要分析以下幾個方面： （ 1）項目決策和項目準(zhǔn)備。 （ 5）項目財務(wù)執(zhí)行情況。 （ 2）設(shè)計周期（設(shè)計周期變化率）。 （ 6）工程合格率。所不同的是：后評價指示所測算的內(nèi)容具有真實性，是在大量已發(fā)生的數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上通過匯總分析得出的?？稍O(shè)置項目總收入、投資回收期、開發(fā)總利潤、全投資利潤率、自資金利潤率 等指標(biāo)。 （三）社會效益評價指標(biāo)。居住總?cè)藬?shù)、戶數(shù)、人均占用面積、居住面積密度、凈人口密度等。 （五）綜合評價。 。綜合評價要分層次地對比項目原定目標(biāo)與實際目標(biāo)的差別及原因，對比項目原定效益主要指標(biāo)與實際指標(biāo)的變化及其原因，對比項目原來預(yù)期效果與實際產(chǎn)生的效果的影響。 （四）環(huán)境效益評價指標(biāo) 評價時一般可設(shè)置下述指標(biāo)： 住宅外部居住環(huán)境指標(biāo)：入均綠地占有量、居住 密度、公共設(shè)施人均占有率、項目與城市環(huán)境的分析等體系。包括項目開發(fā)總價值、項目開發(fā)凈價值、項目利潤總額、項目投責(zé)利稅率。一般可設(shè)立全員勞動生產(chǎn)率、人均開發(fā)利潤等指標(biāo)。包括總投資、平均單位建筑面積造價、可售面積每平方面積所地價、土建費(fèi)用、配套費(fèi)用、稅費(fèi)等。 （ 8）銷售總時間（銷
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