【正文】 含建設(shè)期 2年 財(cái)務(wù)盈利能力分析（全部投資） 通過對該項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量的計(jì)算，其全部投資內(nèi)部收益率（稅后） %，全部投資回收期 （含建設(shè)期 2年），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ i=12%） （詳見《現(xiàn)金流量表（全部投資）》）。 敏感性分析表 單位 ：萬元 序號(hào) 變化因素 幅度 基本年內(nèi)部 基本年投資 變化后內(nèi)部 敏感度 臨界點(diǎn) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 收益率（ %） 回收期（年） 收益率（ %） 1 總成本費(fèi)增加 +5% 2 銷售收入減少 5% 3 建設(shè)經(jīng)營期延長壹年經(jīng)營成本增加 +20% 計(jì)算結(jié)果表明：各因素的變化均不同程度影響到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期，但變化后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于行業(yè)基準(zhǔn)值，銷售收入因素最敏感、最不利情況為經(jīng)營期延長一年，造成經(jīng)營成本增加，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率僅為 %，其次是按銷售收入降低 5%時(shí)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率僅為 %，基本可行。（ 5549－ ） 100%=% 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 通過指標(biāo)計(jì)算和經(jīng)濟(jì)分析，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好，抗風(fēng) 險(xiǎn)能力較強(qiáng)，社會(huì)效益顯著，特別是具有較強(qiáng)的償債能力，因而開發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上是可行的。另外自有資金占總投資的比例為 40% ，雖然對整個(gè)項(xiàng)目全部資金投資效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 會(huì)影響自有資金的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)，因此要認(rèn)真考慮。 本項(xiàng)目的關(guān)鍵是第二年度和第三年度預(yù)期銷售收入能否實(shí)現(xiàn)。 影響建造成本的因素很多，工期 、質(zhì)量、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到建造成本的增減，因此在工程實(shí)施過程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程 建設(shè) 監(jiān)理制。社會(huì)效益分析及評價(jià) 經(jīng)初步測算，藍(lán)山江南財(cái)富城的開發(fā)建設(shè)，對經(jīng)營者（政府）來說，雖然不會(huì)取得很多的直接經(jīng)濟(jì)效益，但建設(shè)項(xiàng)目完成后，其社會(huì)效益是顯而易見的。 增加就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解就業(yè)矛盾。隨著 藍(lán)山江南財(cái)富城開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施和完成，整個(gè)規(guī)劃區(qū)內(nèi) 將逐步建成功能分區(qū)合理，設(shè)施配套齊全，環(huán)境優(yōu)美雅致，商貿(mào)秩序井然的商業(yè)中心。便利的交通條件，寬敞的商貿(mào)空間，優(yōu)美的經(jīng)營環(huán)境，對投資、經(jīng)商、消費(fèi)、休閑都具吸引力。結(jié)論與建議 通過上述分析和財(cái)務(wù)效益評估的結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有較好的內(nèi)部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，本項(xiàng)目是可行的。 三、項(xiàng)目完成 后，可為開發(fā)企業(yè)獲得 純 利潤，上繳國家 ，經(jīng)濟(jì)效益十分可觀，項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)低，虧損風(fēng)險(xiǎn)小。 七、項(xiàng)目 竣 工銷售完交付使用后，不僅可以按時(shí)還清銀行貸款，還可以為銀行創(chuàng)造 ,達(dá)到了銀企雙贏的目的。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 表 1 房產(chǎn)出售收入分年估算表 單位：萬元 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 合計(jì) 銷售比例（ %） 30 70 1 一層商場臨街門面 1120 336 784 一層內(nèi)商場 1196 銷售比例（ %） 50 50 2 二層商場 721 銷售比例（ %） 100 3 三層商場 130 130 銷售比例（ %） 30 40 30 4 住 宅 2382 合 計(jì) 5549 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 表 2 總成本費(fèi)用表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 單位 數(shù)量 費(fèi)率 金額 （萬元） 備注 1 工程建設(shè)投資 萬 m2 30307 3000 含建設(shè)期利息 2 營銷費(fèi)用 萬元 5549 5% 營銷人員工資、營銷成本 3 營業(yè)稅及附加 萬元 5549 % 4 公司管理費(fèi) 萬元 5549 3% 公司管理人員工資、 辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi) 5 經(jīng)營期利息 萬元 1500 % 6 總 成本費(fèi)用 7 其中：固定成本 3000 8 經(jīng)營成本 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 表 3 損 益 表 單位：萬元 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 合計(jì) 生產(chǎn)負(fù)荷 1 營業(yè)（產(chǎn)品銷售）收入 5549 2 營業(yè)（產(chǎn)品銷售）稅金及附加 3 產(chǎn)品總成本及費(fèi)用 1500 60 其中：營銷費(fèi)、管理費(fèi) 205 60 綜合開發(fā)成本攤銷費(fèi) 3000 1500 1500 財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息支出） 4 利潤總額 1500 5 彌補(bǔ)以前年度虧損 6 應(yīng)納稅所得額 7 所得稅 356 8 凈利潤 1500 提取法定盈余公積金及公益金 應(yīng)付利潤 未分配利潤 1500 9 累計(jì)未分配利潤 1500 計(jì)算 指標(biāo) 投資利潤率 22%（按項(xiàng)目計(jì)算） 投資利稅率 %（按項(xiàng)目計(jì) 算） 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 表 4 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 合計(jì) 生產(chǎn)負(fù)荷 1 現(xiàn)金流入 5549 營業(yè)（產(chǎn)品銷售）收入 5549 加收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 其他 2 綜合開發(fā)投資 1500 流動(dòng)資金 建設(shè)投資 3000 1500 1500 經(jīng)營成本 60 營業(yè)（產(chǎn)品銷售）稅金及附加 所得稅 356 3 凈現(xiàn)金流量 1500 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 1500 計(jì)算 指標(biāo) 所得稅后 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬元 i=12% 投資回收期（靜態(tài)）： 年（含建設(shè)期 2年） 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 表 5 借款還本付息計(jì)算表 單位 :萬元 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 1 長期借款及還本付息 利率 % 年初借款本息累計(jì) 1500 1500 其中 :借款本金 1500 1500 建設(shè)期利息 0 本年新增借款 1500 1500 本年應(yīng)計(jì)利息 計(jì)入建設(shè)期利息 計(jì)入經(jīng)營期利息 本年還本付息 還本 1500 1500 付息 2 還本資金來 源 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 攤銷費(fèi) 未分配利潤 累計(jì) 計(jì)算 指標(biāo) 借款償還期 年（含建設(shè)期 2 年） 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 表 6 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 （敏感性分析：總投資費(fèi)用 +5%） 單位：萬元 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 合計(jì) 生產(chǎn)負(fù)荷 1 現(xiàn)金流入 5549 營業(yè)（產(chǎn)品銷售）收入 加收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 其他 2 綜合開發(fā)投資 1575 流動(dòng)資金 建設(shè)投資 經(jīng)營成本 營業(yè)（產(chǎn)品銷售）稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 1575 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 1575 計(jì)算 指標(biāo) 所得稅后 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =% 投資回收期（靜態(tài)）： 年（含建設(shè)期 2年） 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 表 7 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 （敏感性分析：銷售收入 5%） 單位：萬元 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 合計(jì) 生產(chǎn)負(fù)荷 1 現(xiàn)金流入 營業(yè)（產(chǎn)品銷售）收入 加收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 其他 2 綜合開發(fā)投資 1500 流動(dòng)資金 建設(shè)投資 經(jīng)營成本 營業(yè)（產(chǎn)品銷售）稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 1500 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 1500 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 計(jì)算 指標(biāo) 所得稅后 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） =% 投資回收期（靜態(tài)）： 年（含建設(shè)期 2 年） 表 8 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 （敏感性分析：經(jīng)營期增加一年且經(jīng)營成本 +20%） 單位：萬元 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 合計(jì) 生產(chǎn)負(fù)荷 1 現(xiàn)金流入 5549 800 營業(yè)（產(chǎn)品銷售）收入 加收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金