【正文】 工單位和監(jiān)理單位的工作質(zhì)量和施工質(zhì)量進(jìn)行檢查。施工方案。施工單位有權(quán)拒絕建設(shè)單位、監(jiān)理不正確的指令。對(duì)違反 國(guó)家規(guī)定和設(shè)計(jì)文件的行為發(fā)出整改指令。 確認(rèn)施工質(zhì)量。 （二） 管理系統(tǒng)的人員必須到崗，職責(zé)必須劃分明確、管理到位。 重要構(gòu)造是否合理。 現(xiàn)在施工技術(shù)、裝備、供應(yīng)條件是否適應(yīng)技術(shù)難點(diǎn)的特殊要求。設(shè)計(jì)交底記錄由設(shè)計(jì)單位整理，經(jīng)建 設(shè)單位、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工各方共同簽署后建設(shè)單位分發(fā)有關(guān)單位。 （三） 施工組織設(shè)計(jì)的修改、批準(zhǔn)程序要符合施工單位的管理制度，同時(shí)應(yīng)通知建設(shè)單位、監(jiān)理重大修改應(yīng)由建立組織有關(guān)人員重新審定。 九、設(shè)計(jì)變更 （一） 變更設(shè)計(jì)施工必須按設(shè)計(jì)變更圖（通知）及洽商記錄進(jìn)行。 （四） 設(shè)計(jì)變更圖、變更通知、洽商記錄是設(shè)計(jì)文件的組成部分，是監(jiān)理的依據(jù)。 （三） 建設(shè)單位、監(jiān)理對(duì)材料、構(gòu)件、設(shè)備、儀表產(chǎn)生疑問(wèn)，可以抽樣復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)合格由建設(shè)單位承擔(dān)費(fèi)用，復(fù)驗(yàn)不合格，施工單位承擔(dān)費(fèi)用，并嚴(yán)禁使用。 十二、隱蔽驗(yàn)收 （一） 上道工序的工作結(jié)果被下道工序所掩蓋，無(wú)法或很難進(jìn)行再次檢查；發(fā)生錯(cuò)誤無(wú)法或很難彌補(bǔ)的工程部位必須進(jìn)行隱蔽檢查以及合格后方準(zhǔn)開始下道工序。 十三、中間驗(yàn)收 某一部分分部工程完成之后，由建設(shè)單位召集施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)聯(lián)合進(jìn)行驗(yàn)收，做出書面記錄，后續(xù)的分部工程方可插入。 十五、竣工驗(yàn)收 （一） 竣工驗(yàn)收條件： 合同規(guī)定的工程范圍施工完畢，并達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 檔案齊備。 （二） 質(zhì)量評(píng)定由施工單位按標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定組織相應(yīng)的人員進(jìn)行。 十八、質(zhì)量保證資料 施工單位應(yīng)按市建委的有關(guān)文件的規(guī)定整理質(zhì)量保證資料。 （二） 質(zhì)量事故不得擅自修補(bǔ)掩飾。家里對(duì)處理結(jié)果進(jìn)行檢查、登記備案。 簽 證 管 理 一、 管理職能 （一） 常務(wù)副總經(jīng)理負(fù)責(zé)簽證工作的領(lǐng)導(dǎo)和審批。 二、 辦理簽證的范圍和依據(jù) （一） 下列情況可以辦理工程簽證： 施工單位依據(jù)設(shè)計(jì)院或建設(shè)單位出具的設(shè)計(jì)變更圖、洽商記錄、變更通知而變更施工。 合同預(yù)算中對(duì)該品種的材料，加工件或半成品沒(méi)有包死價(jià)格，并規(guī)定可以計(jì)算價(jià)差。 二、文件檔案的處理 （一） 各類公文材料收文由辦公室統(tǒng)一處理。 （四） 各部門每月月底前將重要的、有價(jià)值的文件、合同等編號(hào)、分類登記造冊(cè)，交辦公室統(tǒng)一保管。 三、 各部門上報(bào)的行文，要按照公司統(tǒng)一規(guī)定的格式執(zhí)行，具體詳見《關(guān)于行文程序的管理規(guī)定》。 二、 管理機(jī)構(gòu)及職能 （一） 組織機(jī)構(gòu)： XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立以總工程師為首的工程檔案管理小組，該管理小組由下列人員組成： 組長(zhǎng)：總工程師 組員：開發(fā)部、經(jīng)管部、工程部、材料設(shè)備部的經(jīng)理及各部門指定的檔案員。 勘測(cè)設(shè)計(jì)單位應(yīng)做好工程項(xiàng)目的勘測(cè)、設(shè)計(jì)文件的收集整理工作，并按要求向建設(shè)單位工程部移交檔案。 三、 管理內(nèi)容與要求 （一） 歸檔辦法： （二） 管理要求： （三） 竣工圖的編制： （四） 歸檔范圍、收集保管單位、保存期限（見附表） （五） 工程檔案使用： （六） 匯總上報(bào)： 成 本 控 制 管 理 房地產(chǎn)實(shí)施階段的項(xiàng)目管理包括成本控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)。 什么是房地產(chǎn)成本管 理？充分調(diào)動(dòng)和組織公司全體 人員 ，在保證 工程質(zhì)量 的前提下，對(duì)工程建設(shè)、營(yíng)銷策劃等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 過(guò)程 的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)的管理，力求以最少資源消耗來(lái)獲取得最大的利潤(rùn)。 房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)項(xiàng)目的成本構(gòu)成：時(shí)間上是從立項(xiàng)到竣工各個(gè)階段發(fā)生的總 成本，空間上是各個(gè)階段每個(gè)部門生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生成本的總和。明確責(zé)任人，責(zé)任人就是各階段工作運(yùn)行中動(dòng)用資源的各個(gè)部門或員工，成本管理體系建立的目的：令全員實(shí)施自覺(jué)的成本管理行為，其要素：（ 1）目標(biāo)成本和責(zé)任范圍；（ 2）責(zé)任人（ 3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；（ 4）評(píng)價(jià)人。是實(shí)現(xiàn)全員參與、全過(guò)程、全面管理控制成本的一種管理方式。 下面簡(jiǎn)述一下各階段的成本控制的要點(diǎn)： 一、項(xiàng)目總投資估算階段 項(xiàng)目總投資估算是項(xiàng)目開發(fā)前期的重要經(jīng)濟(jì)比較性成果控制文件，是所有的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的估算，是項(xiàng)目的總投資控制性文件。 工作程序是投資估算制訂的基礎(chǔ)為項(xiàng)目定位方案以及相應(yīng)的指標(biāo)；從項(xiàng)目意向開始，跟蹤、配合集團(tuán)相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查相關(guān)資料，準(zhǔn)備、收集項(xiàng)目總投資估算的相應(yīng)數(shù)據(jù)指標(biāo)；按照項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行匯總編制。 項(xiàng)目總投資估算深化方案的編制根據(jù)，總投資估算、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案、產(chǎn)品類型、結(jié)構(gòu)形式、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如果概算結(jié)果影響項(xiàng)目投資收益與成本指標(biāo)，成本管理部可提出擴(kuò)初設(shè)計(jì)修改建議。 參與主體工程招標(biāo)、分包工程招標(biāo)、甲供材料招標(biāo)，提出合理化建議，保證工程在投資預(yù)算限價(jià)內(nèi)招標(biāo)。 項(xiàng)目施工階段成本管理的內(nèi)容，施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的計(jì)算、審核，材料價(jià)差調(diào)整、材料認(rèn)價(jià)、審核工程進(jìn)度款、動(dòng)態(tài)成本分析、成本數(shù)據(jù)整理及招投標(biāo)工作； 六、工程竣工結(jié)算 工程結(jié)算階段是整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中成本人員工作量最大的階段，是成本人員工作的主要的關(guān)鍵階段。 七、 項(xiàng)目總投資決算 為全面、詳細(xì)、準(zhǔn)確地反映項(xiàng)目最終經(jīng)濟(jì)成果，全面評(píng)價(jià)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效果，規(guī)范項(xiàng)目總投資決算的管理。房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)正在由資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化為管理的競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而成為成本管理的競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng)目總投資決算內(nèi)容，全面準(zhǔn)確地反映土地成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售收入等內(nèi)容。 工程竣工結(jié)算 內(nèi)容及條件，工程竣工驗(yàn)收合格后，根據(jù)工程竣工結(jié)算資料進(jìn)行工程結(jié)算。 通過(guò)加強(qiáng)過(guò)程成本控制，對(duì)施工過(guò)程中 工程成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)結(jié)算管理、成本核算預(yù)警，達(dá)到過(guò)程結(jié)算及時(shí)、有效反映項(xiàng)目成本。 項(xiàng)目總投資預(yù)算的內(nèi)容是土地成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售收入等內(nèi)容。 工程概算的內(nèi)容是建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)各個(gè)單項(xiàng)工程的綜合概算書和其他費(fèi)用概算表，包 括制訂說(shuō)明、總概算表、各單項(xiàng)工程綜合概算書、工程建設(shè)其他費(fèi)用概算表、主 要建筑安裝材料匯總表等內(nèi)容。全面客觀、滿足開發(fā)大綱確定的利潤(rùn)要求。 項(xiàng)目總投資估算的內(nèi)容是指基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用的制訂和投資估算相關(guān)數(shù)據(jù)的匯總計(jì)算等。即項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工招標(biāo)及合同簽約階段、施工階段、結(jié)算及后評(píng)等階段都關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本；所對(duì)應(yīng)的全過(guò)程 成本控制是指包括項(xiàng)目投資估算、概算造價(jià)、預(yù)算價(jià)格、承包合同價(jià)、結(jié)算價(jià)、竣工決算價(jià)的控制管理。成本控制過(guò)程中要有專門的部門跟蹤檢查其他各部門目標(biāo)成本的 執(zhí)行情況，及時(shí)反饋動(dòng)態(tài)成本，通過(guò)實(shí)時(shí)反饋的動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本的對(duì)比，找出偏差，拿數(shù)據(jù)說(shuō)話，用運(yùn)行的結(jié)果和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估進(jìn)行優(yōu)獎(jiǎng)劣罰，最后我們還可以協(xié)助有關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目總成本的控制。 建立成本管理體系，就是按照項(xiàng)目投資的構(gòu)成進(jìn)行分解，或直接按照公司的 “組織架構(gòu) ”的工作運(yùn)行職責(zé)進(jìn)行分解，分解到執(zhí)行主體，落實(shí)責(zé)任到崗位 ,落實(shí)責(zé)任到人 ,最大程度的減少 “目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤 ”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到 “權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依 ”。 從縱向上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收階段一直到交房，每一個(gè)階段的實(shí)施都會(huì)產(chǎn)生一定的成本，也會(huì)影響下一階段實(shí)施而產(chǎn)生的費(fèi)用，就通常說(shuō)的動(dòng)態(tài)成本。 什么是房地產(chǎn)的成本 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地上通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，進(jìn)行商品房銷售等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以達(dá)到盈利的目的，就必須耗費(fèi)一定的資源（人力、物力和財(cái)力），其所耗費(fèi)資源的貨幣表現(xiàn)稱之為成本。 監(jiān)理單位負(fù)責(zé)工程監(jiān)理文件的收集整理。 （二） 職能 總工程師負(fù)責(zé)整個(gè)工程的檔案管理工作，組織制定本項(xiàng)工程的歸檔范圍、管理制度、收集整理工程前期文件，組織審查、接收各單位 編制的檔案文件。 （二） 上級(jí)對(duì)下級(jí)的指示類文件，應(yīng)按指示精神在規(guī)定的期限內(nèi)辦理，處理結(jié)果及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。各部門應(yīng)在立檔后，將總目錄及卷內(nèi)目錄交辦公室一份，以便查閱、利用。 （二） 各類文件檔案得整理、利用、統(tǒng)計(jì)、保護(hù)工作由辦公室統(tǒng)一負(fù)責(zé)，以確保檔案的完整及價(jià)值的發(fā)揮。 （四） 計(jì)算工作量時(shí)，必須同時(shí)計(jì)算增、減工作量。 施工單位應(yīng)建設(shè)單位的要求從事施工范圍之外的作業(yè)。 （三） 經(jīng)管部負(fù)責(zé)審查工程簽證的金額，確認(rèn)材料價(jià)差補(bǔ)償范圍、種類及預(yù)算量。 （二） 監(jiān)理應(yīng)對(duì)在用的量具的“檢定合格證”進(jìn)行檢查、登記。經(jīng)設(shè)計(jì)和監(jiān)理同意后方可進(jìn)行處理。質(zhì)量保證資料應(yīng)報(bào)監(jiān)理審查、登記、竣工后由施工單位整理成卷，一式三份報(bào)監(jiān)理核定。 十七、持證上崗 （一） 需要持證上崗特殊工種，施工單位必須安排持證人員操作。 （三） 竣工驗(yàn)收應(yīng)填寫驗(yàn)收單。 （二） 試運(yùn)轉(zhuǎn)由施工單位主持實(shí)施，建設(shè)單位、監(jiān)理單位參加。 （三） 工程進(jìn)行到監(jiān)理單位規(guī)定的隱檢部位，施工單位在自 己進(jìn)行了技術(shù)復(fù)核、質(zhì)量評(píng)定之后準(zhǔn)備好相應(yīng)的檔案資料和檢驗(yàn)工（量）具，報(bào)請(qǐng)監(jiān)理驗(yàn)收。關(guān)鍵的檢驗(yàn)應(yīng)通知監(jiān)理到場(chǎng)。新材料、新產(chǎn)品應(yīng)具備鑒定證明、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、使用說(shuō)明和工藝要求方可使用。 圖紙錯(cuò)誤 合理化建議 施工條件、材料規(guī)格、品種無(wú)法滿足原設(shè)計(jì)要求。尤其是施工單位的技術(shù)交底必須深入到基層，交底應(yīng)有針對(duì)性，說(shuō)明操作要點(diǎn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和安全注意事項(xiàng)。由監(jiān)理單位組織施工、建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位等有關(guān)人員審核。 五、設(shè)計(jì)交底 設(shè)計(jì)交底由建設(shè)單位組織有關(guān)單位進(jìn)行。 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范是否明確。 （二） 各單位技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)組織有關(guān)人員認(rèn)真審查圖紙。 二、技術(shù)質(zhì)量管理方針 三全管理（全員、全過(guò)程、全方位）、預(yù)控為主、確保質(zhì)量。監(jiān)理可發(fā)出停工令。在建設(shè)單位、監(jiān)理堅(jiān)持其指令必須執(zhí)行時(shí)，其后果由堅(jiān)持人負(fù)責(zé)。 及時(shí)按建設(shè)單位和監(jiān)理的指令改進(jìn)工作。施工單位和監(jiān) 理單位均應(yīng)按建設(shè)單位的要求改進(jìn)工作。 四、 工程管理由總工程師牽頭，工程部、材料設(shè)備部、經(jīng)濟(jì)管理部配合實(shí)施。 三、 設(shè)備、配件、材料的采購(gòu)必須先進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，擇優(yōu)擇廉選購(gòu)。 第七章 材料設(shè)備工作管理制度 總則 一、 為了確保施工需要，加強(qiáng)材料、設(shè)備采購(gòu)管理，節(jié)約開發(fā)資金，特制定本管理制度。 獎(jiǎng) 懲 條 例 一、 在招標(biāo)工作中表現(xiàn)突出，為公司節(jié)約了招標(biāo)費(fèi)用和建設(shè)成本的個(gè)人和部 門，給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。 （十六） 由公司經(jīng)管部會(huì)同工程部、開發(fā)部、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)與中標(biāo)企業(yè)進(jìn)行合同條款談判，并將談判結(jié)果報(bào)招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組正、副組長(zhǎng)機(jī)董事長(zhǎng)審查。 （十二） 由公司招標(biāo)小組負(fù)責(zé)接收、審核投標(biāo)企業(yè)送交的投標(biāo)書并編寫審核報(bào)告。 （八） 由公司招標(biāo)小組向經(jīng)市招標(biāo)辦核準(zhǔn)的投標(biāo)企業(yè)發(fā)行核招標(biāo)通知書。 （五） 招標(biāo)小組持市建委有關(guān)部門簽有“同意招標(biāo)”的建設(shè)工程開工審批表“招標(biāo)申請(qǐng)書”及招標(biāo)文件，向市招標(biāo)辦提出申請(qǐng)。施工圖預(yù)算或設(shè)計(jì)概算，并向有關(guān)部門領(lǐng)