【導(dǎo)讀】為了加強(qiáng)公司人事管理，使人事管理標(biāo)準(zhǔn)化、制度化，特制定本制度。（一）協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)制定、控制、調(diào)整公司及各部門的編制、定員；（二）協(xié)同各部門辦理員工的招聘工作，為各部門提供符合條件的員工；（四）協(xié)同各部門對員工進(jìn)行培訓(xùn)，提高員工的素質(zhì)和工作能力；向社會公開招聘，所聘員工一律實(shí)行勞動(dòng)合同制。員須向辦公室提出用人計(jì)劃，經(jīng)總經(jīng)理或董事會批準(zhǔn)后實(shí)施。雙方協(xié)商同意后，辦理延續(xù)手續(xù)。動(dòng)爭議發(fā)生之日起六十天內(nèi)向甲方所在地區(qū)勞動(dòng)仲裁委員會申請仲裁。遵守公司規(guī)章制度，無違法亂紀(jì)行為和嚴(yán)重過失的；（三）對于有觸犯國家法律、法規(guī)，違反公司規(guī)章制度，有過失錯(cuò)誤者，內(nèi)有三次警告，兩次記過的員工，公司可以解除勞動(dòng)合同。

　　

【正文】 合同預(yù)算中對該品種的材料，加工件或半成品沒有包死價(jià)格，并規(guī)定可以計(jì)算價(jià)差。 （三） 造價(jià)增加小于等于 2020 元的項(xiàng)目只辦理技術(shù)洽商，不辦理簽證。 （四） 計(jì)算工作量時(shí)，必須同時(shí)計(jì)算增、減工作量。 第九章 檔案管理制度 第一節(jié) 行政檔案管理制度 一、文件檔案工作用辦公室總負(fù)責(zé)，各部門協(xié)助管理。 二、文件檔案的處理 （一） 各類公文材料收文由辦公室統(tǒng)一處理。辦公室由專人負(fù)責(zé)公文的簽收、拆封、篩選、登記、擬辦、呈閱、付閱、分辦、催辦、收集、立卷等工作。 （二） 各類文件檔案得整理、利用、統(tǒng)計(jì)、保護(hù)工作由辦公室統(tǒng)一負(fù)責(zé)，以確保檔案的完整及價(jià)值的發(fā)揮。 （三） 政府部門下發(fā)的蓋紅章的文件正本必須交辦公室存檔。 （四） 各部門每月月底前將重要的、有價(jià)值的文件、合同等編號、分類登記造冊，交辦公室統(tǒng)一保管。 （五） 各部門的各類專業(yè)檔案，如工程技術(shù) 檔案、財(cái)務(wù)檔案、人事檔案等由各部門自行管理。各部門應(yīng)在立檔后，將總目錄及卷內(nèi)目錄交辦公室一份，以便查閱、利用。 （六） 各類文件檔案要妥善保管，任何人不得擅自攜帶機(jī)要文件回家或去公共場所，避免泄露、丟失等不安全事故發(fā)生。 三、 各部門上報(bào)的行文，要按照公司統(tǒng)一規(guī)定的格式執(zhí)行，具體詳見《關(guān)于行文程序的管理規(guī)定》。 四、 各類公文辦理程序 （一） 一般下級報(bào)上級部門的請示類文件，應(yīng)在三天之內(nèi)回復(fù)，緊急文件應(yīng)當(dāng)天回復(fù)。 （二） 上級對下級的指示類文件，應(yīng)按指示精神在規(guī)定的期限內(nèi)辦理，處理結(jié)果及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 第二節(jié) 工程技術(shù)檔案管理制度 一、 工程技 術(shù)檔案管理由工程檔案管理小組負(fù)責(zé)實(shí)施。 二、 管理機(jī)構(gòu)及職能 （一） 組織機(jī)構(gòu)： XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立以總工程師為首的工程檔案管理小組，該管理小組由下列人員組成： 組長：總工程師 組員：開發(fā)部、經(jīng)管部、工程部、材料設(shè)備部的經(jīng)理及各部門指定的檔案員。 參與本項(xiàng)工程的其它公司均要指定專人分管檔案工作，并建立相應(yīng) 的檔案機(jī)構(gòu)和管理制度，配備能勝任的檔案工作人員，以保證高質(zhì)量地管理好本項(xiàng)工程的檔案材料。 （二） 職能 總工程師負(fù)責(zé)整個(gè)工程的檔案管理工作，組織制定本項(xiàng)工程的歸檔范圍、管理制度、收集整理工程前期文件，組織審查、接收各單位 編制的檔案文件。在檢查匯總后由有關(guān)部門向城建檔案館移交。 勘測設(shè)計(jì)單位應(yīng)做好工程項(xiàng)目的勘測、設(shè)計(jì)文件的收集整理工作，并按要求向建設(shè)單位工程部移交檔案。 各施工單位負(fù)責(zé)收集、整理自己承包范圍內(nèi)的施工技術(shù)文件和竣工圖，匯總后經(jīng)監(jiān)理單位審核合格后移交建設(shè)單位工程部。 監(jiān)理單位負(fù)責(zé)工程監(jiān)理文件的收集整理。在建立工作完成后移交給建設(shè)單位工程部，并負(fù)責(zé)審核施工單位的竣工文件。 三、 管理內(nèi)容與要求 （一） 歸檔辦法： （二） 管理要求： （三） 竣工圖的編制： （四） 歸檔范圍、收集保管單位、保存期限（見附表） （五） 工程檔案使用： （六） 匯總上報(bào)： 成 本 控 制 管 理 房地產(chǎn)實(shí)施階段的項(xiàng)目管理包括成本控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)。而成本控制管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中重要的組成部分。 什么是房地產(chǎn)的成本 ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地上通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，進(jìn)行商品房銷售等生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，以達(dá)到盈利的目的，就必須耗費(fèi)一定的資源（人力、物力和財(cái)力），其所耗費(fèi)資源的貨幣表現(xiàn)稱之為成本。也就是說要想盈利，就必須要進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，而進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)就必然帶來成本的消耗。 什么是房地產(chǎn)成本管 理？充分調(diào)動(dòng)和組織公司全體 人員 ，在保證 工程質(zhì)量 的前提下，對工程建設(shè)、營銷策劃等生產(chǎn)經(jīng)營 過程 的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)的管理，力求以最少資源消耗來獲取得最大的利潤。成本管理不完全等于省錢 ,花得多會浪費(fèi) ，花得少不一定就節(jié)省了，我們要的是價(jià)值的最大化，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵，就是我們通常說的 “物有所值 ”。 從縱向上來說，房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收階段一直到交房，每一個(gè)階段的實(shí)施都會產(chǎn)生一定的成本，也會影響下一階段實(shí)施而產(chǎn)生的費(fèi)用，就通常說的動(dòng)態(tài)成本。從橫向說房地產(chǎn)公司一般有行政管理部、人力資源部、產(chǎn)品研發(fā)部、營銷部、工程部、成本部、財(cái)務(wù)部等部門，每一個(gè)部門在運(yùn)行過程中各自都會產(chǎn)生相應(yīng)的職能成本。 房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)項(xiàng)目的成本構(gòu)成：時(shí)間上是從立項(xiàng)到竣工各個(gè)階段發(fā)生的總 成本，空間上是各個(gè)階段每個(gè)部門生產(chǎn)經(jīng)營過程中各個(gè)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生成本的總和。成本管理的階段強(qiáng)調(diào)全過程，成本管理的主體強(qiáng)調(diào)全員，成本管理的對象強(qiáng)調(diào)全方位，即成本管理的三全性，所以從理 論上講成本管理是一種全面的管理方法。 建立成本管理體系，就是按照項(xiàng)目投資的構(gòu)成進(jìn)行分解，或直接按照公司的 “組織架構(gòu) ”的工作運(yùn)行職責(zé)進(jìn)行分解，分解到執(zhí)行主體，落實(shí)責(zé)任到崗位 ,落實(shí)責(zé)任到人 ,最大程度的減少 “目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤 ”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到 “權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依 ”。 目標(biāo)責(zé)任成本管理體系中主要的要素是目標(biāo)成本和對應(yīng)的責(zé)任人，明確工作 目標(biāo)成本，目標(biāo)成本是公司基于市場狀況、經(jīng)營計(jì)劃及產(chǎn)品的市場定位，根據(jù)預(yù)期市場售價(jià)和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，分解到各階段和各部門的目標(biāo)成本。明確責(zé)任人，責(zé)任人就是各階段工作運(yùn)行中動(dòng)用資源的各個(gè)部門或員工，成本管理體系建立的目的：令全員實(shí)施自覺的成本管理行為，其要素：（ 1）目標(biāo)成本和責(zé)任范圍；（ 2）責(zé)任人（ 3）評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；（ 4）評價(jià)人。 目標(biāo)責(zé)任成本管理體系是在 “組織架構(gòu) ”建立時(shí)就形成的基本框架，這樣各部門的工作流程可以根據(jù)各自的目標(biāo)成本自我約束地運(yùn)行。成本控制過程中要有專門的部門跟蹤檢查其他各部門目標(biāo)成本的 執(zhí)行情況，及時(shí)反饋動(dòng)態(tài)成本，通過實(shí)時(shí)反饋的動(dòng)態(tài)成本和目標(biāo)成本的對比，找出偏差，拿數(shù)據(jù)說話，用運(yùn)行的結(jié)果和業(yè)績評估進(jìn)行優(yōu)獎(jiǎng)劣罰，最后我們還可以協(xié)助有關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并解決問題，實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目總成本的控制。 目標(biāo)責(zé)任成本管理可以充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目各職能部門及全體職工降低工程成本的積極性。是實(shí)現(xiàn)全員參與、全過程、全面管理控制成本的一種管理方式。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制貫穿于項(xiàng)目運(yùn)作的全過程。即項(xiàng)目的決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工招標(biāo)及合同簽約階段、施工階段、結(jié)算及后評等階段都關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本；所對應(yīng)的全過程 成本控制是指包括項(xiàng)目投資估算、概算造價(jià)、預(yù)算價(jià)格、承包合同價(jià)、結(jié)算價(jià)、竣工決算價(jià)的控制管理。 項(xiàng)目總投資主要包括土地征用及拆遷費(fèi)用，前期工程費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)用，管理費(fèi)用，開發(fā)間接費(fèi)用，銷售費(fèi)用，開發(fā)期稅費(fèi)，財(cái)務(wù)費(fèi)用等等。 下面簡述一下各階段的成本控制的要點(diǎn)： 一、項(xiàng)目總投資估算階段 項(xiàng)目總投資估算是項(xiàng)目開發(fā)前期的重要經(jīng)濟(jì)比較性成果控制文件，是所有的經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的估算，是項(xiàng)目的總投資控制性文件。 實(shí)事求是地搜集相關(guān)數(shù)據(jù)，杜絕為 了論證可行性而脫離實(shí)際，盲目設(shè)定相關(guān)成本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；成本指標(biāo)的設(shè)定必須以事實(shí)和數(shù)據(jù)為依據(jù)，科學(xué)的反映相應(yīng)指標(biāo)。 項(xiàng)目總投資估算的內(nèi)容是指基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用的制訂和投資估算相關(guān)數(shù)據(jù)的匯總計(jì)算等。 項(xiàng)目進(jìn)行了初步構(gòu)思，初步確定了產(chǎn)品的類型、結(jié)構(gòu)型式、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。 工作程序是投資估算制訂的基礎(chǔ)為項(xiàng)目定位方案以及相應(yīng)的指標(biāo)；從項(xiàng)目意向開始，跟蹤、配合集團(tuán)相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查相關(guān)資料，準(zhǔn)備、收集項(xiàng)目總投資估算的相應(yīng)數(shù)據(jù)指標(biāo)；按照項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行匯總編制。 二 、項(xiàng)目總投資估算深化 項(xiàng)目總投資估算深化方案是項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位時(shí)的重要經(jīng)濟(jì)比較性成果控制文件，是項(xiàng)目開發(fā)期經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的估算，是項(xiàng)目的總投資預(yù)算控制性文件。全面客觀、滿足開發(fā)大綱確定的利潤要求。 項(xiàng)目總投資估算深化方案的內(nèi)容是土地成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)、營銷費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售收入等內(nèi)容。 項(xiàng)目總投資估算深化方案的編制根據(jù)，總投資估算、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案、產(chǎn)品類型、結(jié)構(gòu)形式、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 三、工程概算與設(shè)計(jì) 工程概算與 設(shè)計(jì)一同制定，完整的反映擴(kuò)初設(shè)計(jì)的內(nèi)容，實(shí)事求是的反映擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段建安造價(jià)的原則。 工程概算的內(nèi)容是建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)各個(gè)單項(xiàng)工程的綜合概算書和其他費(fèi)用概算表，包 括制訂說明、總概算表、各單項(xiàng)工程綜合概算書、工程建設(shè)其他費(fèi)用概算表、主 要建筑安裝材料匯總表等內(nèi)容。 工程概算的制 訂標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，符合國家及行業(yè)的規(guī)定，客觀反映方案階段建安成本。如果概算結(jié)果影響項(xiàng)目投資收益與成本指標(biāo)，成本管理部可提出擴(kuò)初設(shè)計(jì)修改建議。 四、項(xiàng)目總投資預(yù)算 項(xiàng)目總投資預(yù)算編制的原則，項(xiàng)目總投資預(yù) 算編制遵循全面詳細(xì)、數(shù)據(jù)實(shí)事求是的原則。 項(xiàng)目總投資預(yù)算的內(nèi)容是土地成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)、營銷費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售收入等內(nèi)容。 五、項(xiàng)目施工階段成本管理 施工過程中的成本控制是成本人員投入時(shí)間及精力最多的階段，也是成本控制過程中最重要最繁瑣的階段。 參與主體工程招標(biāo)、分包工程招標(biāo)、甲供材料招標(biāo)，提出合理化建議，保證工程在投資預(yù)算限價(jià)內(nèi)招標(biāo)。抓好成本預(yù)測和計(jì)劃工作，強(qiáng)化事前控制和合同管理。 通過加強(qiáng)過程成本控制，對施工過程中 工程成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)結(jié)算管理、成本核算預(yù)警，達(dá)到過程結(jié)算及時(shí)、有效反映項(xiàng)目成本。 項(xiàng)目施工階段成本管理的原則，準(zhǔn)確計(jì)量施工過程中的單項(xiàng)結(jié)算，及時(shí)反映項(xiàng)目工程動(dòng)態(tài)成本。 項(xiàng)目施工階段成本管理的內(nèi)容，施工過程中的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的計(jì)算、審核，材料價(jià)差調(diào)整、材料認(rèn)價(jià)、審核工程進(jìn)度款、動(dòng)態(tài)成本分析、成本數(shù)據(jù)整理及招投標(biāo)工作； 六、工程竣工結(jié)算 工程結(jié)算階段是整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作過程中成本人員工作量最大的階段，是成本人員工作的主要的關(guān)鍵階段。 工程結(jié)算要有準(zhǔn)確、及時(shí)、有理有據(jù)、全面的原則。 工程竣工結(jié)算 內(nèi)容及條件，工程竣工驗(yàn)收合格后，根據(jù)工程竣工結(jié)算資料進(jìn)行工程結(jié)算。 嚴(yán)格按照工程結(jié)算計(jì)劃進(jìn)行結(jié)算，結(jié)算過程要向公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)匯報(bào)，讓領(lǐng)導(dǎo)隨時(shí)了解項(xiàng)目結(jié)算情況，遇到和施工單位分歧較大的項(xiàng)目要及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)并同時(shí)向領(lǐng) 導(dǎo)提出解決建議，以供領(lǐng)導(dǎo)做出合理決策。 七、 項(xiàng)目總投資決算 為全面、詳細(xì)、準(zhǔn)確地反映項(xiàng)目最終經(jīng)濟(jì)成果，全面評價(jià)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效果，規(guī)范項(xiàng)目總投資決算的管理。 項(xiàng)目總投資決算編制原則，項(xiàng)目總投資決算按項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用全面 準(zhǔn)確計(jì)入。 項(xiàng)目總投資決算內(nèi)容，全面準(zhǔn)確地反映土地成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)、營銷費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售收入等內(nèi)容。 企業(yè)的生存取決于效益，成本管理水平的不斷提高是效益最大化的根源。房地產(chǎn)企業(yè)的競爭正在由資源競爭轉(zhuǎn)化為管理的競爭，進(jìn)而成為成本管理的競爭。